李東祺 對 周永雄
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1. 這是申請人李東祺向第二答辯人周永雄提起收樓申請的審訊。根據審裁處的記錄，這是申請人第二次就第二答辯人是否有權佔用油麻地廣東道870號7字樓天台A房 (“涉案處所”) 在審裁處的訴訟。
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LDPD 2518/2014 香港特別行政區 土地審裁處 申請編號 LDPD 2014年第2518宗 ______________
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______________ 判 案 書 1.這是申請人李東祺向第二答辯人周永雄提起收樓申請的審訊。根據審裁處的記錄，這是申請人第二次就第二答辯人是否有權佔用油麻地廣東道870號7字樓天台A房 (“涉案處所”) 在審裁處的訴訟。 2.第一次訴訟 (LDPD 1171/2014) 在2014年5月30日由申請人提起[1]，此案的兩名答辯人一開始便被申請人點名為答辯人(“第一次訴訟”)。當時的訴因是他與兩名答辯人有口頭租賃協議，但無書面租約，給予住了十多年，但自2010年8月1日起欠租，要求住客遷出。 3.申請人在2014年9月10日，撤回第一次訴訟，並獲審裁處批准。 4.申請人在2014年11月13日再次在本審裁處提起訴訟(“第二次訴訟”)，當時的答辯人只是第一答辯人李煥娣女士。申請人在《表格22》內所寫的，可撮要如下：-
5.申請人在第一次訴訟和第二次訴訟闡述的訴訟因由，明細有很大的不同，最明顯的是在第一次起訴時說欠租是自2010年，但在第二次訴訟時卻說欠租遠自1997年11月，欠租期相差達13年之久！而另一個明顯的分別，是為什麼在第二次訴訟時申請人起初沒有起訴第二答辯人周永雄，只起訴第一答辯人李煥娣，而在第一次訴訟時，申請人卻從一開始訴訟時便點名起訴第二答辯人周永雄呢﹖ 6.本案第二答辯人周永雄否認與申請人是業主與租客關係，在兩次訴訟中，他皆稱他是以80,000元向申請人買下涉案處所，但申請人否認。這案的關鍵點，是究竟申請人與兩名答辯人有什麼關係﹖究竟誰人在說謊。 事實及程序背景 7.從已披露的樓契及法庭文件，本席相信以下的事實背景，應沒有多大爭議。 8.在廣東道870-872號的地塊上蓋有一建築物，分別有地面 (2個舖位)，閣樓 (2個辦公室單位) 及1字樓至7字樓 (每層2個住宅單位) 共9層，每層單位分別獲編配街道編號廣東道870號和廣東道872號，唐樓式建築。按由屋宇署 (Building Authority) 發出的入伙紙 (Permit to Occupy a New Building)，這幢大廈的入伙日期為1964年4月18日。 9.根據一份日期為1964年6月1日的公契 (Deed of Mutual Covenant)，大業主 ¾ 陳建邦和陳以灼 (下稱“大業主”) 把大廈和土地分割成18個不可分割業權分數。大業主在1964年6月15日，把該大廈其中的一個業權分數 (即全部業權的1/18)，連同廣東道870號7字樓及天台的獨家享用權 (“870號7字樓連天台”)，出售與此單位的首位業主 (是聯名，共三人)。值得注意的，當時出售的業權是該大廈18個不可分割業權分數其中一個，但可獨家享用的樓宇部份，是廣東道870號7字樓及連天台，即現在涉案處所位於的天台。 10.從第二答辯人所提供的契據，870號7字樓連天台的首名業主在1979年6月16日，把此物業轉售；而在1981年4月13日，此物業再度易手，而且是透過授權人出售的；在1981年9月15日，此物業再次被轉售，由兩名分別稱為譚永佳和廖樹棠的人仕共同購入，當時廖樹棠是透過授權人 ¾ 一名陳姓的人士，簽署轉易契約。 11.在1981年9月19日，即譚永佳和廖樹棠成為業主後幾天，他們把870號的天台分拆出售，他們當天與申請人李東祺簽署了兩份契約：
12.根據一張日期為1981年8月12日，印有“華聯地產”及《承委託租購物業臨時合約》的單據顯示，其實申請人不是以20,000元而是以80,000元向譚永佳和廖樹棠購入870號天台，其中20,000元說成為“天台落契”，60,000元為“裝修費”。根據這文件，裝修費在簽這臨時合約時，已經由申請人向譚永佳和廖樹棠全部付清。 13.根據一份由申請人提供從土地註冊處取得的《土地登記冊》，截至查冊日期2014年11月28日，申請人仍是870號天台的登記業主。與訟各方都不爭議，其實截至審訊日為止，申請人仍是該天台的登記業主。 14.雖然申請人表示曾以投入送達地址方式來向第一答辯人李煥娣送達申請通知書，但他亦不諱言一直未能與第一答辯人取得聯絡，並曾在2014年11月在太陽報刊登“尋人啟事”，又要求屋宇署社工代他尋找第一答辯人，他根本不知第一答辯人現在身處何方。所以他在送達宣誓書中稱真實確信《申請書》能有效通知第一答辯人，根本是沒有基礎的。本席在2014年12月2日判定他對第一答辯人的送達為不妥當送達，他仍需繼續向第一答辯人送達《表格22》。 15.這第二次訴訟的通知書，應是在張貼於涉案處所時為第二答辯人得悉，他申請加入訴訟。最終審裁處在2014年12月2日批准周永雄加入成為第二答辯人，並給予聆訊指示。 16.由於申請人始終未能找到第一答辯人李煥娣，審裁處最終批准申請人在2015年4月27日中止針對第一答辯人的法律程序。 17.雙方皆不否認，現在870號天台建有三間天台屋，稱為A房，B房及C房，皆為非法構建物。根據由申請人提供的土地註冊處查冊，屋宇署在2002年7月29日登記了一份日期為2002年5月27日的清拆令 (Order No. C/TF/30048/02/K)，命令作為登記業主的申請人，清拆有關的非法僭建物。 18.申請人稱，由於他是870號天台的登記業主，屋宇署就僭建物曾對他提出刑事檢控，他給定罪。2010年在九龍城裁判法院被判罰款80,000元，並仍須清拆所有非法構建物，即位於870號天台的A, B, 及C房。他認為第二答辯人是非法佔用涉案處所，必須搬走，以便他清拆。所以此審訊是要找出究竟第二答辯人是否非法佔用(wrongful occupation)涉案處所，又或第二答辯人是否有權佔用涉案處所。 簡單的雙方案情 19.雙方的案情南轅北轍，有著根本性的不同。 20.第二答辯人指他是涉案處所的真正業主。他稱在1996年12月24日，以港幣80,000元向申請人購入涉案處所 (即廣東道870號天台A房)。當天同時與他一起在旺角一家地產公司進行買賣的，還有購入B房的潘慶桓及C房的麥樹根。他並擁有一套樓契正本，是在地產公司成交時由申請人親手交給他的，他並出示一份在影印有雙方(即申請人和第二答辯人)身份證副本的紙張上書寫，並由雙方親自簽署的贈送文件正本作為證據，該文件有一自稱為廖玉虎的人仕以見證人身份簽名(“轉讓字條”)。所以第二答辯人稱他才是涉案處所的業主，與申請人並非業主與租客關係，申請人無權著他搬走。 21.申請人稱他根本不認識第二答辯人，他只知租客是第一答辯人李煥娣，不知第二答辯人如何佔用涉案處所，亦不知他如何取得契據。他稱他認識華聯地產老闆廖樹棠，後者說有廣東道870號天台屋出售，已建好，分A、B及C房三間，是分契樓。廖樹棠向他表示要錢周轉，所以以80,000元賣給他，並會代他找租客。他於是同意買下，遂到陳應達律師行辦理購入手續，購入時，有律師行職員告知他須交差餉和地稅。 22.買入後，華聯地產找來租客，A房李煥娣，B房潘慶桓，C房麥樹根，後由李煥娣代收取B, C房租金，收齊後將所有房租存入他公司的銀行帳戶，由他公司的會計趙太跟進管理。 23.由於97回歸問題，他在1996年移民加拿大，他於是安排把香港的物業出售，由於陳應達律師樓說不再做天台屋的樓契，於是在1996年3月找廖樹棠約租客三人於廖樹棠的地產公司內，用“…半贈送方式轉讓予A、B、C三租客”，他又稱收了多少錢已不記得，但廖樹棠扣起1,000元作行政費，由他委託律師作過戶手續[2]。但是他在第二次訴訟存檔日期2015年5月8日的陳述書內稱，他把三間天台屋A、B、C房以24萬元出售，每間多少由他們三人商討怎樣買或各自分開，由華聯地產的老闆廖樹棠協助安排，但最後只收得訂金24,000元，其餘仍未收到[3]。 24.廖樹棠並叫他交下樓契及一些文件。他稱當日出席者有李煥娣、潘慶桓、麥樹根、廖樹棠妻子，但沒有第二答辯人，也沒有廖玉虎。但後來廖樹棠如何安排，他就不得而知。他堅持沒有向周永雄收取分毫出售涉案處所，亦沒有從他收取過任何租金。 25.後屋宇署向他提出檢控，遭罰款80,000元。他後來回流香港，由於天台屋仍未拆卸，恐會再遭檢控，所以要處理這三間天台屋的事宜。 雙方在庭上的證據 26.本席認為，光從上述申請人自述的案情，顯示他已把涉案處所出售，雖然他稱並不是出售給第二答辯人周永雄，但已售與李煥娣，即使(只是為討論而假設，並不是本席的判定)第二答辯人是侵佔了李煥娣的權益，申請人根本無權代表李煥娣把他趕走，更無權趕走李煥娣。無論如何，本席會對雙方提交的證據來作分析，以斷定申請人和第二答辯人的版本，孰是孰非。 27.此案一共有三名證人出庭作供，他們是申請人，第二答辯人和麥樹根。 申請人在庭上的證供 28.申請人在這案 (即第二次訴訟) 提交了以下的文件︰
29.他在庭上在宣誓下確認他2015年5月8日所作的陳述書的內容正確無誤。 30.申請人亦在宣誓下作了補充。審裁處向他展示一份日期為81年8月12日印有由華聯地產字頭並題為《承委託租購物業臨時合約》的文件，這文件是從第二答辯人提交的契據當中找到的。本席向他發問這文件的來由時，他的解釋是在與華聯地產老闆廖樹棠買下870號天台A、B、C房交易時由廖樹棠給他的。他稱當買下870號天台時，廖樹棠向他表示那天台是新建好天台上蓋，分為A、B、C三間房，每間都有圖則，天台賣給他時是連契據都一併給他的。他先付5,000元訂金，在陳應達律師行成交時再付尾數。這文件的一份影印本為證物A-1。 31.他確認了一份870號天台的圖則，副本是證物A-2，他指這圖亦是與廖樹棠成交時由廖樹棠連契據一併交給他的。 32.他亦確認在成交時，從陳應達律師行取得一批樓宇契據和文件，全部在第二答辯人向法庭展示的一整套契據正本之內，當中的清單呈堂作證物A-3。 33.他解釋在1981年左右買入870號天台後，他委託廖樹棠的華聯地產把天台屋出租。首先租給李煥娣，他記得當李煥娣租屋時，她並帶同丈夫和小女兒一起前來，那時租金應不超過每月1,000元。後來陸續把B房租給潘慶桓，C房租給麥樹根，後他委託李煥娣代他向麥樹根及潘慶桓收租然後存入他在新華銀行的戶口，然後由他公司的趙太查帳及發租單。這樣的安排，一直維持10年左右。他當時是經營裝修和建築的生意。 34.由於97回歸問題，他舉家移民加拿大多倫多，於是委託華聯地產的廖樹棠代把天台屋出售，廖樹棠提議出售予當時已入住的租客，即A房予李煥娣；B房潘慶桓；而C房麥樹根，他同意。 35.廖樹棠向他提議把三房出售共收取240,000元，他亦同意，但售價如何分攤在這三間房上，他就不管，他在1996年左右離港前收到訂金20,000元。他稱當時廖樹棠與他說在住客籌得全部尾數時便會致電給在加拿大的他回來簽契。在取得20,000元後，他便交下所有的契據及圖則給廖樹棠。 36.申請人作供指在買賣當日 (確實日期忘記了) ，他與李煥娣、麥樹根及潘慶桓分別簽了三份文件，現在已遺失了。而三份文件的內容，亦已忘記了，而他確認當時已無收租了，他還說李煥娣當時要求他打指模，他亦打了，用紅色墨水，他記得當時曾交下身份證給她影印。簽約地點在旺角碧街華聯地產的舖頭，當時除他、麥樹根、潘慶桓外，還有廖樹棠和他的太太，時在下午約2-3時，交易以現金進行。 37.他稱直至現在還未收到約定的售樓款尾數，他在1998年10月舉家離港搬到加拿大，在當地投資飲食業，他負責採購，他只有打電話回來追討[4]。 38.他稱自1998年10月，只回港4至5次，如下：
39.就第四次回港的事情，他稱由於屋宇署要清拆870號天台屋，未能找到他，但得知他曾在深水埗的舊居的地址，輾轉透過該舊居業主找到他的弟弟，由他的弟弟通知他。他後來聽取廖樹棠的意見，先清拆天台屋的花籠，花上18,000元，這部份涉及潘慶桓，在清拆前他要補償潘慶桓30,000元，所以共花掉48,000元在清拆一部份僭建物。另外，他遭檢控，遭罰款80,000元。他第四次回港，主要處理這些事情。本席相信他是記錯這次回港的時間，正確的年份應是2010年而不是2007年，因為從他提交的文件顯示，九龍城裁判法院的傳票是2008年的，而支付罰款日為2010年7月8日[5]。另從本《判案書》第69至70段他的口供和證物R-1的日期推斷，他是應在2010年回港的。 40.對他多次回港，有否追討仍欠付的20多萬元的查詢時，申請人有以下的回應：
41.他又稱在加拿大時，從未致電或發信給廖樹棠追討租金和220,000元欠數的事情。他解釋為什麼沒有追討時稱，他在移民時，會計師指他的身家估值約一千八百多萬，間接說明這數字對他來說並不足為道。 42.他稱最後見李煥娣時，是在1996年簽署轉讓合約時。 43.附在第二答辯人的《表格七》內有一份文件 (標註為附件二)，是第二答辯人稱由申請人獲得涉案處所業權的文件依據 (即第20段所指的轉讓字條)，第二答辯人並出示正本給審裁處和申請人檢查過，該轉讓字條除顯示申請人和第二答辯人的身份證影印部分外，還有以下內容︰
44.申請人的回應是他不知道這是什麼文件，事前不知，為何贈送不知，簽名不是他的，身份證不是他的，廖玉虎他不認識，從未見過亦從未簽過這文件。第二答辯人是他在2013年透過屋宇署社工吳小姐才約到首次見面的。 45.至於為何870號天台的契據會落在第二答辯人手上，他解釋契據是由他交廖樹棠，現已離世，落到第二答辯人手上有多個可能性：──
46.本席向申請人展示他早前存檔審裁處的一份陳述書，他更正是收取了24,000元而不是20,000元，並指曾把1,000元交廖樹棠作行政費，稱這是廖樹棠所賺的，亦是將來支付打電話給他的費用。 47.對於第二答辯人向他指出自己的案情，他一概不同意。 麥樹根的口供 48.他確認在2015年6月22日存檔的證人陳述書的內容。他稱祖籍深圳寶安，在國內接受教育程度至小學四年級，1975年來港，起初在工廠工作，隨後當建築工人，直到如今。 49.他稱自1996年便開始住在870號天台C房，直至如今。他稱他的太太與潘慶桓的太太在國內生活時便互相結識，他的太太從潘慶桓的太太得知870號天台有天台屋出售，他希望購買，因為當時他亦是住天台屋，地址是德昌街，月租也要600元，是一個套房。他忘記了是誰約他去地產公司買，印像中好像是潘慶桓，潘慶桓對他說付錢時便會給契據，價錢80,000元，當時他要向人借錢才能籌足80,000元。 50.他續稱因為潘慶桓當時住870號天台B房，由於當時C房是沒有上鎖，他得知有房出售後曾到870號天台找潘慶桓看一看C房的情況。他看見A、B及C房共用同一入口，C房面積約3米 X 4米；潘慶桓的B房比C房略小，而A房應是較大，但是每一間都是80,000元。 51.他記得在1996年12月24日下午到華聯地產，他與太太相約潘慶桓一起前往，到達時看見第二答辯人周永雄、申請人李東祺和地產公司的一名年紀頗大的男仕，應是姓廖的，只有這些人，當時除自己太太和潘慶桓外，他不認識其他人，亦沒有見過李煥娣，因為除他的太太外，沒有其他女性。地產公司姓廖的人仕告訴他們正本契據只一套，但每人在地產公司獲派副本一套，他也有一套。會面全程約1 - 2小時，由下午1點半至2點開始，地點在油麻地碧街口華聯地產內。他親眼看見潘慶桓及第二答辯人每人親手把80,000元交給申請人，他亦親手把80,000元交給申請人。當時申請人告知他們這些天台屋是在1980年前蓋的，是合法的，更有圖則，於是他便簽下文件買下，每人亦另須支付5,000元給地產公司作手續費。付款以後，申請人把正本樓契親手交出，由第二答辯人親手接過，當時他也不知道這是重要的文件。由於潘慶桓說在附近銀行有保險箱，潘慶桓、第二答辯人和他同意把這套正本契放在潘慶桓的保險箱保管，即日下午三人便一起把這套正本契據放到潘慶桓的保險箱。 52.他指簽約過程由地產公司的人員書寫買賣協議，寫在複印了各人身份證的紙張上，協議的內容與第二答辯人展示的轉讓字條相若，這文件內容如下：
53.有關文件正本也有呈堂給審裁處及各人查檢。這文件是一份手寫在底部影印了李東祺和麥樹根身份證的A4紙上。在文件中央“麥樹根”名字的顯示，是用膠紙把寫有“麥樹根”名字的小紙張貼上，小紙張蓋著另兩個名字，一個是周永雄，已用筆給劃掉，另一個是潘慶桓。他解釋是地產公司負責草擬的人，說不想每一張文件都抄寫，所以用貼紙的方式來處理他的文件。 54.在接受申請人盤問時，他否認曾與李煥娣和潘慶桓三人一起租住過870號天台，亦不同意曾經叫申請人回答房署查詢他是租870號天台屋的。 第二答辯人的證供 55.第二答辯人存檔及送達了以下兩份文件：
56.第二答辯人在上述文件內所陳述的內容大致相同，皆是指他是以80,000元從申請人手上把涉案處所買回來的。他除了依賴上述文件內容外，還在宣誓下補充了證供。 57.他稱他在廣州長大，雖接受教育至中學畢業，因經常逃學，自認文化水平很低。在宣誓時，本席觀察到他連誓詞亦不能讀完，需要書記以讀一句跟一句的方式協助才能完成宣誓。他在1995年用單程證來港定居，現任職泥水工人。 58.他稱李煥娣是他的姨母，曾居住在涉案處所。但因她在政府醫院當工人，為方便工作，早於他購入涉案處所前已搬離該處所，搬到海洋公園附近的木屋居住。 59.他來港後住在姑母家中，李煥娣知道後，告訴他申請人有天台屋出售，80,000元一間，她自稱曾自住過，問他是否有興趣購買，他表示有興趣，因為當時他住姑母的一個房間，要每月支付租金300元，如果租市面上的劏房，要3,000元，加上姑母家的表姊曾問他會留住多久，令他反感，所以有興趣買入並搬離姑母家。 60.他稱在購入前從未親往視察涉案處所，原因是李煥娣稱她曾住過，向他表示屋是相當清潔的。另一方面，早前他的母親從廣東到星馬泰旅行過境香港時，也曾入住過。他曾致電母親，獲告知這涉案處所可足夠他們一家人居住，買下來總比租別人地方好。加上當時做三行散工，沒有空睇樓。售價80,000元當中，他來港前在廣州做建築工人，有一些積蓄，自己拿出30,000元，他的外父曾把50,000元給他，說留給他的女兒(即外父的孫女，當時小學三年級) 將來讀書之用，所以籌這80,000元，對他來說並不困難。 61.他稱到華聯地產簽約的時間、地點、買價等等全由李煥娣在電話告知，他稱前後與李煥娣談過兩次電話便去買涉案處所了。 62.他稱在1996年12月24日下午約1時30分左右到達華聯地產在旺角的辦公室，他當日是第一次見到申請人李東祺、麥樹根、潘慶桓和地產公司的人員廖玉虎，沒有留意到有女性在場，只是在審訊時聽到麥樹根的證供，才知他的太太原來當日也在場，但因為地產公司地方很小，他們簽約時有些人須站在門外。那張日期為1996年12月24日手寫的轉讓字條，內容是由地產公司的人草擬，而當簽名時，他簽名的筆，他還清楚記得是屬申請人李東祺的。他稱他是親手將80,000元現金交到申請人手上，而申請人把正本契據交到他手上接過。 63.至於為什麼作為買賣的文件，竟寫成贈送的文書，他同意當簽文件時也有留意到贈送的寫法，承認當時無提出。他解釋，當日一起簽文件的麥樹根和潘慶桓都沒有提出，他見三個人買，不光是他一人買，其他人都無發聲，但也簽了，那他又為何發聲呢；他們又有屋契正本；雙方又複印了身份證在手；文件又有雙方簽名；他亞姨李煥娣又稱與申請人是老友；他自己又未曾在香港買過房子，不太懂；所以沒有提出問題，亦沒有要求另發收據。簽完文件後，潘慶桓稱在附近的大新銀行有開戶，有保險箱可存放契據，所以他們在完事後一起到大新銀行把正本屋契放到那保險箱內。 64.在盤問時，他說在看到正本契據時曾問為什麼不到律師樓簽名。申請人向他表示，只支付80,000元，就算全數交給律師作律師費也不足夠。他當時了解香港那時的樓價相當高，外出劏房也要3,000元一個月，所以沒有再說什麼。 65.在簽完那“贈送”的轉讓字條後，他打電話給李煥娣，稱文件寫成“贈送”，李煥娣對他說“算啦，只幾萬元吧！並且日子好快過，好快便過10年啦”，他也同意，所以最終不了了之。但他 (當時) 的太太與李煥娣吵架，導火線是太太責怪他常聽亞姨的話，稱李煥娣對剛來港的他“無好介紹”，又要上9層樓才回到家，他與太太亦因這事鬧翻分居，最終導致離婚。他亦與李煥娣因這事反目，從此雙方沒有往還，他稱雙方從此“無親戚做”。回應申請人提問為什麼文件寫成“贈送”他亦接受，他認定當時是給申請人欺騙了。 66.後來潘慶桓說要取消銀行戶口，稱把正本契據放在家中保管，他提議潘慶桓把正本契據交他保管，潘慶桓和麥樹根都同意。 67.他稱轉讓字條原有申請人打了紅色墨水的指模，這是他要求的，在三份贈送的轉讓字條原應印有申請人的指模，但10幾年後那指模竟然不翼而飛了，所以他覺得是騙局。 68.他後來用轉讓字條向政府申請涉案單位的差餉和地稅，獲發差餉/地稅單。 69.他稱在2010年左右，他曾與申請人電話聯絡。事源是屋宇署有一名吳小姐找他，聲稱申請人要取天台屋鎖匙，以作清拆870號天台B屋的一個花籠，因為這花籠正好座落在下層另一個非法僭建物上，如不拆掉花籠，下層的非法僭建物也不能拆掉。吳小姐把李東祺的電話給了他，於是他致電申請人，相約交鎖匙。在某日黃昏6時，他親自到深水埗信興酒樓把鎖匙交予申請人，他認得申請人，雙方當時沒有談什麼。他知道申請人後來與潘慶桓達成協議拆走花籠，這協議日期2010年4月9日，副本一份作證物編號R-1。 70.申請人在看過證物R-1後，同意這文件是由他親手草擬，並由申請人與潘慶桓兩人親手簽署的。第二答辯人稱當簽署R-1時，樓契正本已在他手上了，但從無人向他要求取回樓契來辦理轉名手續。他認為轉名給誰不能由潘慶桓一個人說了算，要三人一起決定。 71.第二答辯人稱上述取鎖匙的事件，約發生在這協議 (R-1) 簽署日前2至3個月。後來申請人又曾致電給他，投訴潘慶桓“狼死”(意謂非常狠、進取)，稱明明說賣掉給潘慶桓後便與他無涉，但潘慶桓卻“屈”(意謂他在無可奈何的情況下要接受)了他賠了幾萬元。 72.那B房在拆完花籠後一直給丟空。他現任太太約在4至5年前來港，以40,000元跟潘慶桓買下來，他指雙方應有書面合約，現保留在他現任太太處。原先由潘慶桓佔用的B房由他的女兒居住，而在旁的涉案處所 (A房) ，現由他與太太居住。 73.他又稱在約2014年3月份左右傍晚7時許，申請人又給他電話，稱會自4月1日起向他收租，他當時向申請人破口大罵，原因是他已經向申請人購入涉案單位，為何要交租！個多月後，870號天台屋的大閘給人開啟了，有文件貼上，稱會拆樓，他遂報警。跟著申請人便以租賃關係在土地審裁處的向他展開第一個訴訟。 74.在審訊時，申請人主動向第二答辯人展示附夾在申請人的陳述書(日期：2015年5月8日)內的一個附件，該附件日期為2014年7月11日，是致第一及第二答辯人，由申請人親手寫的。申請人質問第二答辯人為何不按當中要求“…從速於[2014年]8月6日之前聘請律師辦理 (附件2) [即轉讓字條] 的業權文件，…”，第二答辯人稱申請人從未主動找他跟進這事。 證據討論 75.雙方在事實證據方面有著根本性的不同，本席認為，這全與證人是否誠實可信有關。要判定誰的證供可信，或是否在說謊，本席認為須把該證人的證供，與當時出現的文件 (contemporaneous documents)，和沒有太大爭議的文件作一對此，又要與該證人自己曾作的書面或早前的口頭證詞 (如果在同一議題上的，尤其重要)作對比，看看是否有矛盾，又或是否出現固有的不可能或不可信的情況，及與其他證人的佐證作比較，以得出最後的結論。 76.在分析申請人李東祺的供詞，本席留意到以下的︰
77.綜合申請人在審裁處作供時的表現，加上本席上述的分析和觀察，本席認為申請人是一名頭腦清醒、說話尖酸、表現狡猾，並且是一名視說謊如家常、邊作供邊編造故事的證人，所以他的證供才充斥著大量前言不對後語的矛盾，本席觀察到他說話時常避重就輕，迴避問題重點。綜合上述，本席毫無疑問認為申請人的證供不可信，不盡不實，本席拒絕接納他的全部證供。 78.另一方面，第二答辯人一直以來主張的案情，在關鍵的地方沒有重要的不同。他的一些證供，雖然也有些不一致的地方，例如在2010年當他再與申請人聯繫時，他有時稱是他給申請人電話，另一時卻說由申請人致電給他，但雙方的口供皆不否定這是在屋宇署社工吳小姐的穿針引線的情況下發生的，由於事發約有5年，這分歧本席認為是不重要的。本席的觀察，雖然第二答辯人文化水平不高，但證供整體前後一致，在關鍵的事情上沒有分歧，對他證供最弱方面亦能給予令審裁處接納的解釋，雖然是“粗人”一名，但對法庭表現出有禮貌及尊重，說話簡單直接，沒有花言巧語，沒有迴避問題，回答對題，沒有給人轉彎抺角的感覺。 79.申請人雖然堅稱從未見過第二答辯人，亦堅稱沒有把物業轉讓給他，但他亦稱因97回歸的問題，加上陳應達律師行沒有再做天台屋契，所以用“半賣半送”的方式把三間天台房屋轉讓出去，這是申請人自己的證供[15]，從第二答辯人與麥樹根現在所執的文件，不就是贈送嗎！第二答辯人提交的轉讓字條，其實與申請人這方面的證供是脗合的。 80.另一方面，第二答辯人能提出一套關於870號天台的完整契據，包括前段提及的授權書等等，亦包括圖則，契據清單等等，這些都是申請人購入物業時所執有的，雖然申請人稱交了給廖樹棠，第二答辯人應無權擁有，但縱使申請人稱見到潘慶桓執有這些他不該擁有的契據時，沒有報警，亦沒有要求退還；反之，更要求他帶同契據辦轉讓手續，亦要求第二答辯人做相同的事情，如此看來，第二答辯人的解釋，與申請人早前書面的信件內容一致，所以較為可信。 81.第二答辯人解釋為什麼這原是買賣的交易，卻變成一個贈送的交易時他沒有提出異議(詳見上第63至64段)，本席不在此重複。從本席的觀察，第二答辯人是一名教育水平不高、見識不廣的人，在1996年只是來港約一年的新移民，來港後處於社會的低下階層，靠勞力維生，須寄人籬下，本席相信他對當時香港的情況不甚了解，更遑論對香港房地產的法律及運作有認識。當時他付了錢，又有申請人簽署的文件，文件附有對方及自己的身份證副本，更取得屋契正本，每人又有一套屋契的認證本，而同場簽署的其他人亦沒有反對，所以他不提異議，不要求收據，從當時的情況來看，並無違反常理，是絕對有可能發生的事情，本席接納他的解釋。 82.申請人在書面的證詞當中，曾多次質疑第二答辯人只是新移民，從事建築，何來金錢做業主。本席注意到申請人用尖酸刻薄的語句，例如 “請用水照照你似業主嗎？…..1995年11月17日才領到香港身份證，未有3粒星，是在1996年之前由大陸來港，有8萬元港幣身家與否，請提供證明…..購買A房8萬元是現金、支票、銀行本票或是陰司紙…”等等[16]。但第二答辯人的解釋是錢是由他自己及外父處取得，總數只80,000元，本席認為是可接受的解釋，亦認為申請人只因第二答辯人為建築工人和是新移民而質疑他應無經濟能力買下這天台屋，沒有道理。 83.在聽過雙方的供詞及審閱證據後，本席接受第二答辯人的證供。本席相信，他是與麥樹根和潘慶桓，每人以80,000元向申請人分別購得870號天台的A、B及C房，而申請人是用贈送的方式，把業權轉讓給上述三人，並把正本契據交給他們作憑證，而每人獲副本契據一套。本席相信，在1996年12月24日取得樓契正本時，樓款240,000元已經付清，並無欠付。所以三名天台房屋擁有者(包括第二答辯人在內)，根本不與申請人是業主與租客關係，而是樓宇的出售方和購入方。本席相信這三間天台屋在1980年代初建於870號天台，業權份數共(1/5 x 1/18)，但建構物是非法僭建，違反香港有關法例，但在初建成時香港的社會狀況，政府沒有積極取締，所以仍有律師行勇於參與這些天台屋的買賣；況且當申請人買入時，天台業權統一，技術困難不大。但本席相信，如申請人稱，在1996年當他移民加拿大時，他曾找律師希望把天台屋以一般樓宇方式出售以完成交易，當時沒有律師願意處理這事，最終申請人透過華聯地產協助交易，而地產公司又在申請人容許下，以手寫贈送文件代替正式轉易文件。由於沒有律師的協助，轉名手續仍未完備(not yet perfected)，在土地註冊處的登記業主名字仍未變更，仍是申請人的名字。但由於他急於解決屋宇署針對他發出的清拆令和擬再提起的刑事檢控，所以提出這兩次訴訟。 84.從申請人的書面供詞與及他在庭上的證供，本席相信申請人是明知與三名買入天台屋的人仕 (包括第二答辯人在內)沒有業主與租客關係，仍以業主與租客關係起訴，不然他不會在每次訴訟時的案情都是不同。其實在第一次訴訟時於2014年9月10日的聆訊，他是承認以錯誤的方式處理他的問題。本席認為他應該做的，是與三名佔用者協商如何把天台屋購回，又或把業權正式轉名到他們名下，以致他自己不再是登記業主，至於雙方以什麼可接受的條件來達至以上的，須要協商，而不是捏造一個法律關係和相關事實來起訴。 結論和命令 85.從以上得出的結論，本席認為第二答辯人與申請人有合約關係購入涉案處所，並也付清約定代價80,000元，有權佔用及使用該涉案處所，申請人無權把他從涉案處所趕走，所以審裁處把申請人本案的所有申請撤銷。 86.本席現頒下一訟費令，申請人須向第二答辯人支付因此申請而引發生的訟費共4,800元[17]，此乃暫准令，如14天內無任何申請改變此命令，此訟費令成永久。 後話 87.從審裁處記錄，申請人李東祺曾在這次訴訟前提起另一次訴訟，在2014年5月30日起對870號天台屋A、B、C房的租客，以欠租的訴因，提起三個訴訟，如下：
88.因這三宗案件相關連，本席把以上三宗案件，安排在2014年9月10日一起聆訊。當日針對潘慶桓的案件，陳玲玲暫委法官其實早已在2014年8月27日，在潘慶桓沒有出席而只有申請人單方面出席的情況下，判潘慶桓敗訴，審裁處頒下包括收樓 (870號天台B房) 的命令。潘慶桓在2014年9月2日申請擱置已取得的命令，所以三宗案件在2014年9月10日在本席席前一併處理。 89.在2014年9月10日當天，就潘慶桓的擱置申請聆訊，申請人明確在本席前承認在1996年收下了李煥娣、潘慶桓和麥樹根共不多於30,000元，把天台屋A、B、C房出售給他們，但沒有轉給周永雄。但他在針對潘慶桓的《表格22》所簽的“屬實申述”(Statement of Truth) ， 卻又指他倆是業主和租客，明顯是錯誤的。從今次審訊時披露的證據，本席更加相信申請人在潘慶桓一案中的《表格22》內所說的，是故意說謊的。另外，他在2014年8月27日在陳玲玲暫委法官席前，從沒有向陳暫委法官表示他曾出售物業給潘慶桓等人，有明明誤導之嫌。 90.再者，申請人在這案 (LDPD 2518/2014)的《表格22》聲稱將涉案處所自1997年11月1日以口頭協議租給李煥娣，而每月租金1,000元，與他在法庭上的證供，即在1996年左右把處所出售，截然不同，但他卻竟敢在《表格22》上以“屬實申述”來確認內容屬實，完全無視對法庭須說實話的責任，對法庭任意說出一些不盡不實的證供，簽署一些不盡不實的“屬實申述”和證詞，來達到個人之目的，令人十分氣憤。 91.本席認為，申請人在這案(LDPD 2518/2014)與及在LDPD1172/2014 (即潘慶桓案) 在法庭說謊的情節，十分嚴重，加上他不單以尖酸的說話針對第二答辯人[18]，更在呈交審裁處的文件中，辱罵司法人員 “廢柴” ， “白痴” ：見附在《申請人李東祺陳述書》(日期2015年5月8日) 內一封日期為2014年11月14日致第二答辯人(副本抄送屋宇署) 的信函，簡直目無法紀，視法庭如無物。故本席特指示司法常務官把這判詞一份交律政司，考慮申請人有否觸犯任何刑事條例，如有需要，或可轉介警方作進一步調查，並考慮是否對申請人李東祺提出相關檢控。
申請人：無律師代表，親自出庭應訊。 第二答辯人：無律師代表，親自出庭應訊。 [1] 參本《判案書》第87段，該次訴訟共有三個申請，分別是針對三間天台屋，案件編號為LDPD1171/2014, LDPD1172/2014及LDPD1173/2014。 [2] 見申請人在第一次訴訟存檔日期為2014年8月4日的《李東祺的陳述書》第二頁 [3] 見申請人在第二次訴訟存檔日期為2015年5月8日的陳述書第一及第二頁 [4] 他稱打電話回港追討與他其後的口供不符︰見本《判案書》第41段。 [5] 見附在申請人2015年5月8日存檔的文件 [6] 見該文件首頁第6行至第10行 [7] 這文件亦附夾在申請人在2015年5月8日存檔審裁處的陳述書內 [8] 見該文件第3段 [9] 見上第38段至41段 [10] 本席翻查記錄，其實在案件LDPD 1171/2014在2014年9月10日早上 (約在11:23am)作進一步指示聆訊時，申請人指遭九龍城裁判法院罰款80,000元，他指“…唔係嘢小…” [11] 他的入稟案件編號SCTC035673/14 [12] 見該文件第6段 [13] 見附在申請人2015年5月8日其中一份文件 [14]內容見前第43段 [15] 見前第23段 [16] 附在《申請人李東祺陳述書》(2015年5月8日)內的一份日期2014年11月14日的信函，副本抄送屋宇署 [17] 本席簡易評估，審訊連早前提訊共約12小時，第二答辯人準備文件和審訊8小時，每小時200元，共4,000元(20小時x$200)；另影印費及法庭費用約800元，共4,800元。 [18] 例子見本《判案書》第82段 |