林羽昌 對 李蓮笑

LDPD2273/2015

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2015年第2273宗

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判 案 理 由 書

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背景

1.本案的涉案處所位於香港筲箕灣寶文街1 號峻峰花園 A座16樓08室（下稱「涉案處所」）。

2.申請人於2015年10月23日向土地審裁處申請收回涉案處所的空置管有權及追收自2015年8月1日起的租金/中間收益, 理由是, 自從與答辯人於2015年7月23日簽訂一份為期兩年的租約（下稱「涉案租約」）後, 申請人只收了答辯人繳交的兩個月租金作為按金, 答辯人再沒有繳付租金。根據涉案租約, 每月租金為9,000元(包括差餉、地稅、地租但不包括管理費), 答辯人須於每月上期繳付。

3.答辯人於2015年10月31日向土地審裁處提交反對通知書, 稱涉案處所已被棄置多年, 十分殘舊, 申請人與她曾有協議, 涉案處所的裝修費用暫由答辯人代為支付, 日後用租金扣除。答辯人已支付140,790元, 即已預繳了1.56年的租金, 而不是沒有付租。涉案租約是由2015年8月1日起至2017年7月31日止, 如申請人欲提前收樓, 必須償還裝修費用餘數。

4.本案於2015年11月17日在本席席前聆訊, 本席在聆聽申請人及答辯人的陳述及考慮答辯人提交申請人與她的WhatsApp通訊紀錄後，判定撤銷申請人於是案的收樓及追租申請, 不頒訟費命令。

5.本席現在解釋判案理由如下。

申請人與答辯人的關係

6.申請人承認與答辯人曾是朋友, 但多年不見, 把涉案處所租予答辯人純為收租, 答辯人為涉案處所進行裝修與他無尤。申請人後來補充說, 答辯人進行裝修的規模, 超出他容許的範圍, 他實在控制不到。

7.答辯人提供以下與申請人的WhatsApp通訊紀錄:

2015年6月27日	申請人問答辯人是否與 Alice共同合租涉案處所, 無論如何正式租屋手續是必要的。申請人會負責訂立租約及加蓋釐印, 答辯人需負責支負租客那部分, 建議答辯人晚上給他答覆租金實際上是多少, 好讓他寫在租約上。另著答辯人開發支票支付按金、上期[1], 但不收現金。
2015年7月11日	申請人向答辯人重申, 他只是替她用信用卡暫時支付傢俬的費用, 答辯人需償還給他。申請人過去已表明立場, 傢俬是個人物品…; 另天台樓梯用作補磚的1,500元, 他不會支付[2]… 申請人又問答辯人會否仍需要終老房否! 等待他處理好這房子後自會分配, 他必定會兌現他的承諾...
2015年7月12日	答辯人說, 經口頭協議, 她會替申請人支付裝修費用, 稍後會以涉案處所的租金扣除, 或申請人亦可以原款歸還, 經淘寶網買來的傢俬約人民幣5千多元, 可從此數中扣除。
2015年8月4日	申請人答覆說, 答辯人提出以維修費替代月租是可以的, 但是維修出來的質量實在名過其實, 讓人難以接受及認同、收貨。涉案處所是以特別價錢租予答辯人本人, 其他人、答辯人的朋友, 是不能享用特價租金的, 必須另外交到申請人賬上; 如果申請人沒有收取答辯人的朋友租金, 而是答辯人私自收取, 涉案處所這麼大的面積就不是這個租金了。即是特價租金只能惠及答辯人本人, 其他一干人等, 另作別論, 現況就是這樣, 否則隨時歡迎退租。
2015年8月5日	申請人說他正在前往沙田, 辦完事情後有時間可到答辯人處替她裝篏新櫃[3], 電話聯絡。

8.申請人對以上的通訊紀錄似乎頗陌生, 多番迴避本席的提問, 一時又說忘記了, 最後雖然承認曾有以租金扣減裝修費用的概念, 但說沒可能每月不收任何租金。

9.答辯人說她與申請人是多年朋友, 她於年初賣了她自己的物業, 她知道涉案處所被棄置多年, 未有出租, 遂建議申請人把涉案處所重新裝修, 她甚至可暫代支付裝修費用, 好讓她可暫時入住。答辯人找來三間裝修公司報價, 申請人亦找來一間, 並曾參與審查, 給予意見, 同時承諾支付裝修費用, 答辯人則負責跟進裝修情況, 繳付租金。裝修工程約於2015年5月下旬展開, 7月底完成, 可是申請人對裝修結果並不滿意, 答辯人亦找來裝修師傅作出修補。答辯人又說, 如果不是申請人作出承諾謂裝修費用可用租金扣減, 她絕不會因為租用涉案處所一、兩年, 卻會代為支付十多萬裝修費用的。她更反駁申請人倚賴涉案處所收取租金之說, 因為涉案處所破舊不堪, 如不進行裝修, 根本不可能出租。

10.答辯人補充說, 她的朋友Alice不是住在香港, 但每月總會回來兩次, 在該兩日期間, 答辯人會讓她暫居於涉案處所, 申請人沒有反對, 但建議答辯人要收取她的朋友每月5,000元, 可是答辯人不知道這每月5,000元是要交給申請人的。

討論

11.綜觀以上所述, 本席認為申請人與答辯人的關係千絲萬縷, 絕非一般的業主與租客關係。 相對而言, 本席相信答辯人所說, 申請人曾同意答辯人應付的租金可從她已付出的裝修費用中扣減, 2015年7月12日與8月4日的通訊紀錄前後呼應, 如果申請人沒有作出承諾, 他在收到答辯人於7月12日的訊息後沒有理由不作反駁或否認; 於此, 申請人的答案竟是他沒有留意到有此訊息, 一時又說忘記了, 本席觀乎他和答辯人在這段期間的交往, 申請人的證供絕不可信。

12.基於以上的考慮, 本席接納答辯人之說. 即與申請人有附屬協議, 涉案租約的租金, 可從她已付出的裝修費用中扣減, 所以本席裁定答辯人沒有欠租。

申請人: 無律師代表，親自應訊。

答辯人: 無律師代表，親自應訊。

[1] 申請人承認他原無意把按金支票存入銀行, 他最後更沒有收取答辯人上期租金。

[2] 根據申請人證供, 這是涉及答辯人為他安排裝修的另一房子, 位於沙田落路下39號, 與本案無關。

[3] 根據答辯人所說, 新櫃是申請人替答辯人在淘寶網買的, 申請人沒有否認。