北角建業大廈業主立案法團 對 Profit Wisdom Investment Ltd 及另一人

LDBM 211/2014

建築物管理申請編號2014年第211宗

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判案書

無爭議或不能爭議事實

1.本案的申請人為位於北角渣華道24、24A、24B、24C、24D及24E號及北角道23-29號北角建業大廈 (“該大廈”) 的業主立案法團 (“法團”)，法團於2013年2月14日按建築物管理條例成立 (證物文件冊第130頁)。而第一答辯人 (“第一答辯人”) 為該大廈6號地舖 (“6號地舖”) 的現任業主，第二答辯人 (“譚女士”) 為6號地舖的原業主，亦同時為第一答辯人的執行董事及負責人。

2.該大廈位於北角道與渣華道的交界位置，根據1986年1月16日簽發的入伙紙 (證物文件冊第3頁)，該大廈地下為7個商舖，當中6號地舖註明有一個通行權(Shop 6 with a ‘Right of Way’)。該大廈公契 (“該公契”) (證物文件冊第4-31頁) 在1986年1月21日簽訂。

3.譚女士在1986年7月25日向該大廈的發展商購入6號地舖 (證物文件冊第175-183頁)，根據該大廈地下的建築圖則 (證物文件冊第2頁)，以及夾附在轉讓契內的平面圖 (“轉讓契平面圖”) (證物文件冊第183頁)，6號地舖與7號地舖之間有一條大約1.596米乘14.5米，名為通行權 (Right of Way) 的通道 (“該通道”)，該通道可作為由渣華街至該大廈後巷的通道，而所出售的6號地舖範圍，在轉讓契平面圖上以粉紅色標示，並不包括該通道的範圍。但在售樓書內的平面圖 (“售樓書平面圖”) (證物文件冊第405頁) 上，並沒有顯示該通道的存在，6號地舖與該通道之間沒有間隔牆，而只有6號地舖與7號地舖之間的一個間隔牆，從售樓書平面圖所見，該通道已納入了6號地舖的範圍內。6號地舖在購入後，一直出租予不同的租客。

4.第一答辯人在1999年6月3日與譚女士就6號地舖簽訂轉讓契約 (證物文件冊第61-66頁)，正式成為6號地舖的註冊業主。在6號地舖轉讓後，譚女士繼續處理6號地舖的租務事宜。

5.法團在2014年8月7日提出本案的申請，向第一答辯人提出訴訟，在經修訂的申請通知書 (狀書文件冊第1-24頁) 中，指稱該通道為該大廈的公用部份，唯第一答辯人將該通道侵佔及非法圍封，並連同6號地舖一同出租圖利，又在該通道的上方僭建閣樓，在該大廈進行大維修工程期間，6號地舖的租客多次阻止承辦商進入該通道進行維修工程或勘察，違反了該公契第3(a)及(e)條、第4(k)(iii)條及第4(m)條的條文，以及《建築物管理條例》(第344章) 第34I條的規定。該大廈的經理人曾多次致函第一答辯人，要求將非法霸佔的公用地方回復原狀，也不得要領；故此要求法庭頒令﹕

一) 禁制答辯人及其租客繼續佔用該通道；

二) 命令答辯人將非法霸佔的該通道空置管有權交還申請人，拆除在該通道上的所有非法圍封及僭建物，並回復原狀；

三) 賠償因非法霸佔多年而所得之利益；

四) 損害賠償因阻止承建商在建業大廈大維修工程合約期間，不能如期進行該通道維修，引致日後產生之工程顧問勘察和維修費用；及

五) 訟費。

6.譚女士在2014年9月23日提出了非正審申請書，要求加入本案成為答辯人，法庭在2014年9月26日批准譚女士的申請， 讓她加入本案為第二答辯人。

7.譚女士在日期為2014年12月29日的經修訂反對通知書(狀書文件冊第30-33頁) 中，提出的抗辯理由為﹕

一) 承認該通道為該大廈的公用部份，唯在購入6號地舖時，發展商的代表向她表明，她可管有及使用該通道，但須根據公契就該通道繳交管理費。故此在她購入6號地舖後，便將該通道圍封成為6號地舖的一部份，並就該通道繳交管理費；

二) 自1999年將6號地舖轉售予第一答辯人後，譚女士同意讓第一答辯人繼續使用該通道，作為6號地舖的一部份，代價為第一答辯人須繼續就該通道每月繳交管理費；

三) 自此，她本人已非該大廈的業主，不再受其公契制約，而譚女士對該通道懷有逆權管有的意圖及繼續實際管有該通道，並容許第一答辯人使用該通道作為6號地舖的一部份，此已構成逆權管有該通道；及

四) 就該通道提出逆權管有的反申索，依據時效條例，法團無權向譚女士提出任何申索。

8.而第一答辯人在日期為2014年12月29日的再修訂反對通知書 (狀書文件冊第25-27頁) 中，提出以下抗辯理據﹕

一) 第一答辯人在購買6號地舖時，經譚女士得知該通道原為該大廈的公用部份，自1986年以來被譚女士圍封，並成為6號地舖的一部份；在徵求並獲得譚女士同意下，第一答辯人繼續使用該通道作為6號地舖的一部份，代價為第一答辯人須繼續就該通道每月繳交管理費；

二) 由於圍封並非第一答辯人所為，法團針對第一答辯人的申索不能成立；及

三) 依據譚女士的逆權管有反申索，指該通道不再是該大廈的公共空間。

9.在本案審訊的首天，湯大律師代表兩位答辯人向本席提出申請，要求給予許可，讓答辯一方再次修改其反對通知書，將反對通知書中承認該通道為該大廈的公用部分的段落刪除。本席在當天發下了書面判決，不批准答辯人要求修改反對通知書的申請。

10.湯大律師在審訊開始時，代表兩名答辯人確認，同意拆除相關的僭建閣樓。

11.在本審訊中，答辯人提出的抗辯理由為﹕

一) 『由於發展商的代表在售樓前向第二答辯人承諾或表明她可管有和使用該通道，所以第二答辯人因應及依賴此承諾或表明購入6號地舖連同該通道；發展商以第一業主身份已授予第二答辯人一個契約的許可 (contractual licence)』 (答辯人開案陳詞 §14(a))；

二) 交替地，『第二答辯人已經符合逆權管有 (adverse possession) 的兩個要求﹕(i) 逆權管有意圖及實際管有。而這逆權管有自1986年至今已經超過《時效條例》(第347章) 有關收回土地的訴訟時效』(答辯人開案陳詞 §14(c))。

12.在本審訊中，本席聽取了申請人一方的法團司庫呂太及業戶陶女士，以及譚女士的證供。

13.相關的公契條文及法律條文抄錄如下。

14.公契條文第3(a) 及 (e)條 (證物文件冊第6-7頁)

『3. Each owner shall hold his part of the said Building and the said premises subject to and with the benefit of the following rights privileges and obligations namely :-

(a) Full right and liberty to go pass and repass over and along the entrances, staircases, landings and passages in the said Building and the roads and footpaths within the said premises and to use the lifts for all purposes connected with the proper use and enjoyment of his part of the said Building.

…

(e) Full right and privilege for the Manager of the said Building with or without surveyors workmen and others at all reasonable times on notice (except in case of emergency) to enter into and upon each part of the said Building for the purpose of rebuilding, repairing, renewing, maintaining, cleansing, painting or decorating the said Building or any part or parts thereof or any sewers, drains, watercourse, cable, pipes, pumps, tanks, wires or services therein or any other apparatus and equipment used or installed for the benefit of the said premises and Building or any part thereof as part of the amenities thereof and not by an individual owner for his own purpose or enjoyment.』

15.公契條文第4(k)(iii)條 (證物文件冊第12-13頁)

『4(k) The Manager shall have power and authority to do all or any of the following acts and things, namely :-

…

(iii) To remove any structure or installation in the said Building which is illegal or contravenes the terms of this Deed and to demand and receive from the owner by whom such structure or installation was erected or installed the costs and expenses of such removal.』

16.公契條文第4(m)條 (證物文件冊第14-15頁)

『4(m) Save and except as provided in Clause 15 hereof no owner shall without the consent in writing of the Manager do or cause or permit to be done any of the following :-

(i) Repaint redecorate or alter the appearance of the exterior of the said Building;

(ii) Erect or affix any signboards sunshade bracket fitting or thing to the exterior of the said Building or any part of the common part of the said Building.』

17.建築物管理條例第34I條

『(1) 任何人不可 –

(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會 (如有的話) 藉決議批准者；

(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致 –

(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或

(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。

(2) 任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。』

事實的裁斷

18.譚女士的證供指稱，她在1986年時，到達該大廈設於6號地舖內的售樓處，打算購買一個地舖，當時售樓處有發展商的營業代表派發售樓書 (文件冊第404-406頁)，在詢問下她獲告知，6號地舖是該大廈內最大的店舖，並向她表示6號地舖有前門及後門；譚女士當時所見，營業代表所指的後門是一個以木板覆蓋的門口，而6號地舖的情況，與售樓書平面圖 (文件冊第405頁) 所示一樣，即是內裡並無間隔，前門沒有捲閘，其餘三面是牆壁圍封了的店舖，在面向店舖右方放了一些圓櫈。發展商的營業代表 (“該營業代表”) 還指著店內所放圓櫈向譚女士表示﹕『你買呢個舖最著數，見唔見到圓櫈？圓櫈嗰啲範圍樓價無包落去，不過你可以專用』，又指『唔係6號舖一部份，因為有渠，將來渠務處要維修，你一定要比人入去維修』。

19.根據譚女士的證供，發展商在出售6號地舖給她時，透過該營業代表將該通道的特許使用權給予了她，故此法團無權向她要求取回該通道。

20.譚女士又指，她自本案入稟前12年 (即自1999年6月3日) 已經逆權侵佔了該通道，法團在該通道的業權已然終絕，這是因為她在購入6號地舖後，由於該通道屬她專用，故此她在前門加上捲閘，後門加裝鐵閘連同該通道範圍封起，20多年來也無人投訴。譚女士指6號地舖在購入後一直也作放租之用，譚女士每每向6號地舖的租客明言，該通道並非6號地舖的一部份，租客所付租金只是租用6號地舖，但譚女士以私人協議方式，容許他們使用由她專用的該通道，但這許可在譚女士要求下可在14天內終止。這在6號地舖轉讓予第二答辯人時也一樣，譚女士明言只是容許第二答辯人的租客使用該通道。

21.就譚女士在1986年購入6號地舖時的情況，法團一方的證人無從知曉。唯儘管如此，法庭仍須考慮譚女士證供的可信性。代表法團的李大律師在結案陳詞中，重點批評譚女士的證供不可信，及只是順應 Wong King Lim v Incorporated Owners of Peony House [2013] 4 HKC 295 一案的裁斷而捏造，認為從證供中可見，譚女士從一開始便視該通道為其購入地舖的一部份。

22.在考慮過譚女士的證供後，本席認同李大律師的陳詞，裁斷譚女士的證供不合常理，全不可信。

23.譚女士指稱，該營業代表向她指稱該通道並非6號地舖的一部份，但從她提供的售樓書平面圖上可見，發展商就6號地舖的出售範圍，已把該通道納入了6號地舖內，而譚女士當時在現場所見也確實如此，在這情況下，該營業代表又怎會向她提及，6號地舖的某部份，實情並非屬她購入的範圍？本席認為，購入6號地舖時，譚女士對該通道的定位，誠如譚女士在盤問下的回應﹕『覺得佢比我用，應係舖嘅一部份』，以及同意李大律師所指，『去到現場同幅圖一樣，成個框框買晒』，而並非存在特許使用的情況。

24.另外，譚女士在日期為2015年5月19日的證人陳述書 (§7) 中曾指出，6號地舖的管理費表面上較其他店舖為高，唯若將該通道也計算在6號地舖的範圍內，則管理費與其他店舖相若。由此事實可引證，發展商在出售6號地舖時，是刻意將該通道算在6號地舖的範圍內，就連管理費的計算亦然。在這情況下，發展商的營業代表更加不會對意欲購買6號地舖的譚女士，指出該通道並非6號地舖的範圍內，而只是容許她使用。而譚女士在盤問下也曾提及，她被告知﹕『你個舖大啲，管理費貴啲』，這可見該營業代表是將該通道視作6號地舖的一部份，因而令業主需支付更高的管理費。

25.同樣地，譚女士在將6號地舖出租時，不可能會向租客表示出租部份不包括該通道，但給予租客許可使用，這做法與營商理念背道而馳，因為作為業主的譚女士或第一答辯人，不可能無償地讓租客使用表面上屬6號地舖一部份的該通道；也因為6號地舖與該通道根本上已形成一體，在租客不可能自行發現的情況下，作為業主的答辯人又何須自行披露，而放著該通道可額外賺取租金的機會？誠如李大律師在結案陳詞中的計算，如將該通道計算為6號地舖的一部份，則其面積約佔整個合併面積的三成，譚女士讓租客多使用三成的店舖面積但分文不取，這實在難以令人置信。

26.而如果譚女士所言屬實，在向租客作出特許使用的批准下，為何不將有關的許可以書面記錄？尤其譚女士表示，由於擔心租客可能不容許進入該通道作維修，故此訂下14天通知可終止該特許使用的條款，譚女士不可能不要求租客在簽署租約的同時，也簽署一份特許使用的協議書，將使用權及終止權的條款清楚列明？

27.而譚女士就該通道已向租客表明，可在14天通知下取消特許使用的說法，更是匪夷所思。在6號地舖及該通道之間並無任何間隔，更甚至已融為一體的情況下，譚女士如何執行這條款？在盤問下，譚女士明顯也了解到這個難處，故此解釋這條款只在租約期滿或將近期滿時才會行使，這與譚女士所指，此條款是確保在需要維修時獲得處理的目的相違背，譚女士如何能確保，維修的需要只在約滿或將近約滿時才出現？這足見譚女士的證供前後矛盾，穿鑿附會。

28.另外，譚女士及第一答辯人在其反對通知書中曾指稱，獲得該通道的特許使用權的代價，是承擔該通道的管理費；但在譚女士的證人陳述書中的說法，卻改為只須容許渠務維修的工作便可 (§3)。在盤問下被問及須以支付管理費來換取該通道的使用權時，譚女士否認此一說法，而改口說是﹕『只係話你個舖大啲，管理費貴啲』。譚女士在這事情上的證供，一再地改變，實在難以令人接受她是誠實可靠的證人。

29.譚女士又在其證人陳述書中提交了一份郭偉權先生 (“郭先生”) 的聲明書 (證物文件冊第372頁)，郭先生在2006年時為6號地舖的租客，他在聲明書中確認有關該通道的使用，乃譚女士個人容許作為租客的他使用，而與第一答辯人無關。唯郭先生並未在本審訊中作供，在其證供未受盤問下，本席認為不應就此聲明書的內容賦以任何比重。

30.至於譚女士指稱，在將6號地舖轉讓至第一答辯人名下時，已清晰交代不包括該通道，及給予第一答辯人該通道的特許使用權，唯譚女士也承認，當時只因需要資金，故此將6號地舖轉讓予屬於其母親的第一答辯人公司名下，但譚女士作為第一答辯人公司的唯一董事，仍然繼續處理租務事宜，其母親從沒參與管理，在這樣的安排下，實在難以令人相信，譚女士會向第一答辯人公司或其母親，就該通道作出如此詳細的法律權利的解說。

31.本席亦接納李大律師所指，譚女士及/或第一答辯人在法團多次提出，要求他們將該通道還原的情況下，從沒提出這特許使用權或逆權管有的說法，如譚女士或第一答辯人就該通道的立場如本審訊中一樣，他們理應第一時間向法團提出，以正視聽，而不應延至面對訴訟時才提出。從譚女士及第一答辯人此等行為，本席認為不能抹殺這特許使用或逆權管有的抗辯理由，是後來才捏造出來的可能性。

32.本席亦考慮了陶女士及呂女士的證供。陶女士的證供重點是她在1998年時購入其名下位於該大廈的單位，當時該通道已然存在，她一直使用至2001年為止。而呂女士則依賴曾向附近街坊查詢，獲告知該通道至2005年才被圍封，以反駁譚女士的證供。本席認為她們的證供被售樓書平面圖所推翻，從售樓書平面圖可見，發展商在出售該大廈的單位時，已在售樓書中顯示該通道已不存在，及成為了6號地舖的一部份，本席不相信發展商在售樓書平面圖中，會顯示與事實不符的情況，惹人質疑；或在售出物業後將該通道還原而令6號地舖的面積與出售時不符。本席接納譚女士的證供，在6號地舖售出時，該通道及6號地舖的情況，與售樓書平面圖所示相同，即該通道已被圍封。

33.就雙方的證供作出以上的考量後，本席裁斷的事實為，譚女士在購入6號地舖時，該通道已被圍封，基於當時地舖的格局及營業代表的表述，譚女士應該視該通道為6號地舖的一部份由她購入，此一想法一直維持，故此在譚女士將6號地舖轉售予第一答辯人時，也是將6號地舖及該通道一併出讓，不可能保留對該通道的擁有權或使用權。同樣地，基於譚女士一直以來也認為該通道是6號地舖的一部份，她也不可能對租客點明該通道的特殊情況，或以她自己的名義容許租客或第一答辯人使用該通道。本席認為，第一答辯人及譚女士在擁有6號地舖業權的期間，也是以業戶的身份佔用該通道。

特許使用該通道

34.在作出上文的事實裁斷後，答辯一方就特許使用該通道的抗辯理由不能成立。

35.而即使本席就事實的裁斷出錯，本席認同李大律師的陳詞，發展商無權就該通道給予任何特許使用權。

36.該通道是該大廈的公用部份是不爭的事實，從公契條文附表1中 (證物文件冊第24頁) 所見，在單位出售時，發展商在該大廈內所擁有的單位，並不包括該通道；而在6號地舖及7號地舖的轉讓契中 (證物文件冊第36及173E頁)，也將該通道標明為業戶應有的地役權，在該通道屬公用部分，發展商作為其中一個業戶，只是與其他所有業戶共同擁有該通道的管有權，而沒有獨有管有權的情況下，發展商無權就該通道給予譚女士特許使用權。

37.本席裁斷第二答辯人就該通道擁有特許使用權的抗辯理據，不能成立。

逆權侵佔

38.雙方並無爭議，譚女士須確立對該通道自1999年一直懷有逆權管有的意圖，及一直擁有該通道的實質管有。

39.基於上文的事實裁斷，譚女士在購入6號地舖時，視該通道為店舖的一部份屬她擁有，在這情況下，即使譚女士一直以來也擁有該通道的實質管有，但根本不存在逆權侵佔的意圖。這情況在第一答辯人而言亦同樣存在。

40.而即使本席在上文的事實裁斷出現錯誤，根據譚女士的證供，她是獲得發展商的特許使用權而佔用該通道，在這情況下，本席看不到她如何存在逆權侵佔的意圖。再者，譚女士的證供是在獲得此使用權的同時，她需要承擔該通道的管理費，本席認同李大律師所依賴的 Incorporated Owners of Chungking Mansions v Shamdasani [1991] 2 HKC 342 一案中以下的裁斷﹕

“The collection of management fees for the A units is an unequivocal act of permission to occupy from the owners incorporation, albeit they were then labouring under a mistake of law and, perhaps, of facts as well.” (at 356H)。

譚女士及/或第一答辯人一直以來也支付了該通道的管理費，在他們的意識中，應是以支付管理費換取了法團許可其使用該通道，在這情況下，逆權侵佔的意圖不可能存在。

41.本席亦接納李大律師在開案陳詞 (§§26-27) 中所指，『因申請人是於2013年2月14日成立，而第二答辯人稱她於1999年開始涉案的逆權侵佔有，在此情況下，根據 Incorporated Owners of Chungking Mansions v Shamdasani [1991] 2 HKC 342 於355E，第二答辯人必須證明於2013年2月14日前，她的逆權侵佔有行為是針對所有該大廈的業主 … 本案中，第二答辯人並沒有提出足夠的證據證明這一點』。

42.再者，根據The Incorporated Owners of Po Hang Building v Sam Woo Marine Works Limited HCMP 415/2014 (無彙報的案例，日期2015年8月6日) 的裁斷，作為業戶的第一答辯人或譚女士，即使能證明逆權侵佔達12年的事實，法團仍有權向他們提出執行公契條文的行動。

43.而根據《物業轉易及財產條例》(第219章) 第41(3)條的規定，『契諾須隨土地轉移，且除在契諾各方之間可予強制執行外，契諾受益人及其業權繼承人，以及藉着或透過該人或該等人士而得土地業權的人，均可向土地的佔用人、契諾承諾人及其業權繼承人，以及藉着或透過該人或該等人士而得土地業權的人，強制執行契諾』 (底線後加)；作為該通道佔用人的譚女士，在未能確立已逆權管有該通道的情況下，也受制於公契條文的約束，這點在 Wong King Lim 一案中已然確立。

44.本席認為第二答辯人就逆權侵佔的抗辯理據，不能成立。

總結

45.綜觀上文的裁斷，第二答辯人的抗辯理據全部不成立；由於第一答辯人只是依賴第二答辯人的抗辯理據，故此第一答辯人也未能成功確立任何抗辯理由。

46.即使圍封該通道的行為，早在第一答辯人成為業主以前已存在，但在契約須隨土地轉移的情況下，第一答辯人責無旁貸。作為6號地舖的業主，將該通道圍封改作自用，影響該大廈的其他業戶未能使用屬公用部份的該通道，也防礙了法團在該通道的維修工作，這明顯有違該公契條文第3(a) 及 (e)條，及建築物管理條例第34I條的條文。而作為第一答辯人董事的譚女士，容許租客在屬公用部分的該通道上方搭建了一個閣樓，也違反了公契條文第4(m)條的規定。

損害賠償的申索

47.在本審訊中，只針對性地處理了以上所述兩項抗辯理據，雙方也未有就申請通知書內提出的，因非法霸佔所得之利益，及因阻止承建商進行維修引致的賠償作處理。就損害賠償的申索，雙方須在指定期限內向法庭提交議定的指示命令，待法庭作跟進處理。

訟費

48.本席認為，在訟費應視乎訴訟結果而定的大原則下，兩位答辯人應承擔申請人在本案中的訟費，包括兩名大律師的證書。

命令

49.法庭作出頒令﹕

一) 強制第一答辯人須在本命令頒下後的3個月內，將該通道的空置管有權交回申請人及拆除該通道上的非法圍封及僭建物，並回復該通道的原狀；

二) 禁制第一及第二答辯人或其授權人、租客、受僱人、代理人或任何一位或其他人等佔用該通道；

三) 雙方須在2016年1月15日或之前向法庭提交就損害賠償申索的議定指示命令；

四) 第一及第二答辯人須付申請人本申請的訟費，包括2名大律師的證書，如雙方未能就訟費數額議定，則由法庭依區域法院準則作評定；及

五) 就訟費的命令為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。

申請人﹕ 由陳伊鍾杜律師行轉聘李東明大律師及陳志輝大律師代表。

第一及第二答辯人﹕ 由黃律師事務所轉聘湯家驊資深大律師及湯煒軒大律師代表。