Kong Shum Union Property Management Co Ltd 對 the Incorporated Owners of Wah Hoi Mansion

DCCJ 3650/2014

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2014年第3650號

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判決書

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1.原告人（下稱“港深”）在2007年至2013年間為港島北角電器道254至258號華凱大廈提供大廈管理服務，被告人則為同一大廈的業主立案法團（下稱“法團”）。2014年9月23日，港深提出本訴訟，向法團追討2011年5月至2013年12月期間拖欠的服務費。

港深案情

2.港深指法團在管理合約終止後至今，仍然拖欠應付大廈管理費用合共港幣75,022.60元正，另加合約利息。

3.必須指出的是，法團在自行擬備的答辯書中，完全沒有否認港深指法團欠款一事，亦無質疑申索金額是否正確；法團只是基於下文所列三項尚待解決的爭議，“故此在別無選擇的情況下，決定延期支付「港深」在2013年12月份的發票款項。……如果以上三項問題得到解決，本法團願意支付「港深」在2013年12月份的費用” 。

4.即便是代表法團出庭的黃玉蓮女士（下稱“黃女士”）在開案陳詞亦只謂法團“被迫以「拖欠」款項的手法去爭取解決問題的機會”。法團唯一事實證人林婉治（下稱“林女士”）接受盤問期間，更承認法團欠款，亦同意欠款金額和港深有權收取欠款利息。

5.儘管法團在答辯書沒有具體說明願意支付金額為何，港深申索的欠款亦不限於2013年12月份的費用，在法團沒有就港深的申索提出任何實質抗辯的情況下，法庭只須考量港深的證據是否足讓以法庭裁定其申索得直。

6.港深為證明其案情，傳召會計經理陳家傑（下稱“陳先生”）出庭作證，並援引文件證據，以證明以下事情：

(1) 2007年10月4日港深與法團簽訂樓宇管理合約 （下稱“管理合約”），管理合約在2013年12月31日期滿。

(2) 管理合約條款第3.1條訂明，法團同意在每月最後一天之前，向港深支付該月的保安員薪津、清潔費用、水電保養費及經理人服務費。其餘一切大廈管理上的開支，則按照管理合約條款第 3.2條以實報實銷形式處理。

(3) 管理合約條款第5.3條訂明，合約期滿後，雙方擬不續約時，在物業管理移交後兩個月內，雙方應予結清全部費用，沒有合法理由而故意拖延者，另一方可加徵月息1%。

(4) 港深在關鍵時間確有履行管理合約，為華凱大廈提供大廈管理服務。

(5) 港深擔任華凱大廈物業經理人期間，每月均開具支賬通知單 (Debit Note) 予法團，詳列港深應收款項及墊支款項。

(6) 法團拖欠的款項，屬管理合約訂明港深作為物業經理人每月可向法團收取的款項，以及其他與管理華凱大廈相關的實報實銷開支及墊支款項，涉及11張2011至2013年間港深開具的支賬通知單。

(7) 根據管理合約條款，法團有責任在2014年3月1日前（即管理合約期滿兩個月內）繳清所有欠款。

(8) 又按照管理合約條款第5.3條，港深有權就法團拖欠的大廈管理費用收取每月1% 欠款利息，由2014年3月1日（即管理合約期滿後兩個月）起計，直至法團清繳欠款為止。

7.經考慮港深提出的人證物證後，本席裁定港深的申索全數確立。法庭進而須考慮的，是法團的抗辯理由是否成立，並足以免除或抵銷法團應向港深支付欠款的全部或部分法律責任。

法團抗辯理由

8.綜觀法團答辯書及證人陳述書的說法，法團針對港深的指稱有三：

(1) 港深沒有協助法團取得會計師行2011及2012年度核數報告，導致法團損失核數費用；

(2) 港深未能向法團提交2013年下半年個別月份財務報表，“使法團財務無法完成收支資料”；以及

(3) 港深在管理合約期滿後，擅自取走法團存放在華凱大廈大堂「座頭」的文件、紀錄及物資，對法團造成難以估計的損失。

9.必須指出的是，法團在答辯書沒有明言要以上述損失抵銷港深的申索。然而，代表港深的王祖力大律師仍假設法團確有提出此等要求，再作相應陳詞。

10.誠如王大律師指出，抵銷（set-off)作為抗辯理由，可分為法律上的抵銷 (legal set-off) 和衡平法上的抵銷 (equitable set-off) 。前者只適用於原告人申索跟被告人反申索均為算定數額 (liquidated sums)的情況。法團聲稱蒙受的損失（除了答辯書沒有列明已然支付的會計師收費），顯然屬未經算定的數額 (unliquidated sum) ，所以並不構成法律上的抵銷。參看 Hong Kong Civil Procedure 2016（香港民事訴訟程序2016）第一冊第18/17/2 段。

11.假如被告人欲以衡平法上的抵銷作為抗辯理由，則必須證明：

(1) 被告人的反申索與原告人的申索有密切關連；以及

(2) 由於兩者關係密切，若然容許其中一項申索得以進行，另外一項則置之不顧的話，顯然不公。

參看 Pollard Construction Co Ltd v Yung Yat Fan (t/a Golden Year & Co) [1999] 3 HKC 109第113C頁張澤祐法官援引Esso Petroleum Co Ltd v Milton [1997] 1 WLR 938一案判詞。[1]

12.就本案而言，倘若法團能夠證明港深違反管理合約責任，繼而令法團蒙受損失，法團可基於衡平法上的抵銷，以合理而且應得的損害賠償（如有的話）抵銷港深申索的款項。

13.可是，對於上述各項指稱的前因後果和對法團造成何等損失，法團唯一事實證人林女士在證人陳述書中全然沒有交代，唯一的補充，只是舉例說法團失去的東西包括“坐頭更簿、記事及投訴事件記事簿、文具及一些有用的單據證書等”。

14.黃女士在開案陳詞謂港深取走法團物資如大堂座頭更簿、投訴紀錄及文具等，令法團運作受影響，法團成員多次與港深管理層如柳炳貴先生交涉，但都未能取回有關物件。嚴格來說，此等陳詞內容屬事實證供，但黃女士並非事實證人，法庭無須予以考慮。無論如何，黃女士語焉不詳，無助法團證明相關物資遭港深取去，以及法團蒙受何等損失。

15.就法團的首項指稱，華凱大廈2013年8月31日業主周年大會會議紀錄顯示，與會者曾質疑法團會計師提交的2010至2011年度核數報告內容，核數報告最終不獲法團確認，法團主席宣布收回議程，港深則承諾跟進此事。除此之外，法團何以把此事歸咎港深，法庭不能從文件證據看出半點端倪。

16.港深否認法團的指稱。陳先生在證人陳述書中指出：

(1) 核數報告由李永恆會計師事務所而非港深負責編撰。就2010至2011年度核數報告而言，法團無法提供會計資料，以回應核數師的要求。至於2011至2012年度的核數工作，則因法團尚未簽署確認2010至2011年度的核數報告而未能展開。

(2) 為擬備2013年9月至12月份的財務報表，港深曾五度致函法團，要求提供相關銀行月結單及支出憑證，但法團至今未能遵辦，港深因而無法為法團擬備2013年9月至12月份的財務報表。

(3) 港深在管理合約期滿時，僅收回印有其公司專用標記的大廈日誌簿，沒有取去屬於法團的物資。港深早已發信通知法團可以取回前述日誌簿，但法團沒有就此作任何安排。

17.就核數報告爭議而言，儘管陳先生的書面證供有欠詳盡，但從港深提供2010至2011年度核數報告初稿可見，會計師在免責聲明中指出，他們未能取得華凱大廈2007年7月31日之前的核數報告及財務紀錄，無法確定法團賬目的期初餘額(opening balance)是否準確，故未能表達核數意見，或評論法團的財務報表是否符合本港一般財務報告標準及公司條例的披露要求。除此以外，會計師沒有提出其他問題，以致無法核數。

18.從代表法團的黃女士向陳先生發問的內容可見，法團似乎認為港深未有向會計師提交2011年5月至8月間的支賬單據，以致核數結果與法團紀錄不符。然而，法團從未在狀書中提出此等說法或聲稱港深在此事上違反管理合約責任，法團提交的人證物證，亦從未提及或觸及黃女士提問時所作指稱，遑論證明港深有任何缺失，導致核數結果有誤，法團平白支付核數費用。

19.在民事訴訟中，舉證責任落在提出主張的一方，另一方無須提出反證。基於上述分析，本席裁定法團未能履行其舉證責任，證明港深違反管理合約責任或履行合約責任時有所疏忽，故無權把付給會計師的費用或其他相關損失（如有的話）抵銷港深應收取的大廈管理費用。事實上，法團連聲稱損失的會計費用多少，也是黃女士作結案陳詞時才粗略提及，法團從未提出半點證據。

20.至於有關港深未能提交2013年9月至12月份財務報表的指稱，文件證據顯示，管理合約期滿後，港深曾五度去信要求法團提供2013年9月至12月銀行月結單及支出憑證，以便制訂財務報表。陳先生確認法團至今未能提供相關憑證，港深因此無法擬備和提交2013年9月至12月份財務報表。

21.林女士承認收到上述港深函件當中的四封函件，亦承認法團沒有回覆。林女士在庭上稱自己每月月底均有把港深提及的文件放進公文袋，再交到A座管理處，不明白為何港深沒有收到該等文件。另一方面，林女士承認，儘管港深一再發信表示欠缺所需文件，法團沒有重新提供文件，以便港深擬備財務報表。

22.王大律師提出，按「任何人不得從己方過失得益」(“No one can take advantage of his own wrong”) 這原則，法團不得因為己方未能配合港深而藉詞拖欠港深應收的大廈管理費用。

23.此事孰是孰非，法庭在各執一詞的情況下難下定論，但起碼可以說，呈堂證據不足以讓法團證明港深在此事有任何缺失。無論如何，林女士承認，法團並沒有因2013年9月至12月份財務報表未有備妥一事而蒙受金錢損失。

24.基於以上原因，本席裁定法團無權以財務報表未有備妥為由，拒絕支付港深應收取的大廈管理費用。

25.至於有關港深擅自取去華凱大廈「座頭」文件等物資的指稱，港深只承認取去印有其公司專用標記的大廈日誌簿，餘者一律予以否認。

26.港深提交的文件證據顯示，法團在2014年8月20日的覆函指港深擅自盜取法團存放在座頭的文件，港深則於2014年9月8日透過律師通知法團可以取回大廈日誌簿（律師表明只是假設法團所指的文件是該等日誌簿）。陳先生在庭上確認，法團一直沒有取回相關的兩本日誌簿。林女士稱沒有見過2014年9月8日律師函件，但承認從未為取回日誌簿一事聯絡港深。

27.就大廈日誌簿爭議而言，無論孰是孰非，港深願意把大廈日誌簿交回法團，只待雙方安排；法團既然沒有蒙受實際損失，實不能藉此拒絕支付港深應收的大廈管理費用。

28.至於法團聲稱不翼而飛的其他物資，林女人接受盤問時承認，法團沒有證據證明該等物資遭港深取去。

29.就此項抗辯理由而言，法團提出的有限證據，不足以讓本席信納其針對港深的嚴重指控屬實。再者，法團從未提出證據，證明遺失物資價值為何，或證明法團蒙受任何可以金錢衡量的損失，再以此抵銷拖欠港深的大廈管理費用。

結論

30.基於上述分析，本席裁定法團的抗辯理由一概不能成立，亦不構成任何抵銷拖欠港深大廈管理費用的理據。

31.現裁定港深申索得直，法團須向港深支付欠款港幣75,022.60元正，另加2014年3月1日起計至清繳欠款之日為止按月息1% 計算的合約利息。

32.法團另須支付港深的訟費（包括任何待定訟費）；如訴訟雙方未能就訟費款額達成協議，則交由法庭評定。本席另頒給港深大律師證書。這是暫准命令，判決日期起計的14天內如無更改訟費命令的申請，暫准命令將自動作實。

原告人：由何柏生、馬華潤律師行轉聘王祖力大律師代表

被告人：沒有律師代表，並親自應訊

[1] 原文為 “For equitable set-off to apply, it must therefore be established first that the counterclaim is at least closely connected with the same transaction as that giving rise to the claim, and second that the relationship between the respective claims is such that it would be manifestly unjust to allow one to be enforced without regard to the other.”