Urban Property Management Ltd 訴 Wong Man Yu

LDBM 23/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第23宗

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判 案 書
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1.這審訊關於申請人Urban Property Management Limited(富城物業管理有限公司)(下稱 “管理公司”) 要求答辯人Wong Man Yu (黃敏瑜) (下稱 “答辯人”) 馬上停止在屋苑內做出若干滋擾行為。根據《申請通知書》的內容，管理公司要求審裁處裁定答辯人所作的行為違反大廈公契，並要求審裁處發出包括禁制令等命令。

背景和案情

2.管理公司是九龍彩虹道242號采頤花園( “該屋苑”) 的管理人(manager) ，答辯人是該屋苑某座1樓其中一個單位的登記業主。

3.該屋苑是一個私人參建的居者有其屋屋苑，約在2000年入伙，建築物包括十二幢住宅大樓、停車場和商場，住宅建築物樓高22至30層不等，全屋苑共有3,000個住宅單位，答辯人自該屋苑入伙後，便成為他的單位的登記業主，直到如今。

4.該屋苑沒有成立業主立案法團。按一份日期為2000年12月6日並在土地註冊處登記(登記備忘編號：8266348)的公契和管理合約(Deed of Mutual Covenant and Management Agreement)，( “該公契”) ，管理公司是締約的一方，根據該公契第四部份第E2條(Section IV, paragraph E2) ，管理人(manager) 擁有全部權力權利去管制，維護和管理公用地方(Common Areas) 和公共設施(Common Facilities) 。

5.管理公司在2015年2月2日入稟土地審裁處，指答辯人在不同的日子，在該屋苑內做出多個行為，違反該公契，甚至是觸犯刑法，這些違規行為，可歸納為以下四大類，包括：—

(i) 損毀該屋苑花槽的植物，這事發生在2013年10月18日 ( “行為一”) ；

(ii) 從該單位窗戶拋出穢物—糞便，這事發生在2014年10月20日 ( “行為二”) ；

(iii) 故意損毀該屋苑停車場入口的設施—金屬圍欄，及包括把一個不鏽鋼通告牌推倒，這事發生在2014年12月8日 ( “行為三”) ；及

(iv) 向該屋苑管理處的玻璃門吐口水，這事發生在2014年12月至2015年3月 ( “行為四”)。

6.管理公司稱，行為一、二、三只發生過一次，但行為四卻是發生多次，根據代表管理公司的劉偉華大律師的陳詞，管理公司安裝在管理處門外的閉路電視拍得的片段，顯示自2014年7月29日至2015年3月5日，答辯人共有49次向管理處故意吐口水，而根據最終呈堂的光碟內顯示，自2014年7月29日至3月9日，答辯人共被攝得48次向該大門吐口水。

7.劉偉華大律師向審裁處指出，答辯人是對管理公司早前曾入稟審裁處(LDBM232/2009) ，指答辯人養狗而違反公契而最終得直，與及他指管理公司不能解決他投訴樓上單位漏水的事件，懷恨在心，所以產生這些破壞的行為。管理公司要求法庭：

(i) 裁定答辯人上述的行為違反該公契；

(ii) 向答辯人發出禁制令，強制他停止做出上述的行為，包括在公眾地方吐口水；

(iii) 向答辯人發出禁制令，禁止他再做出上述的行為，包括在公眾地方吐口水。

8.答辯人在2015年4月14日存檔了他的反對通知書(Notice of Opposition) ，並不否認上述四項行為曾經出現，但有他的解釋，如下：—

行為一：損毀花槽的植物

(i) 他指這事已經在觀塘裁判法院處理，他已經認罪，並已遭罰款，亦向管理公司賠償植物的價值，不知為甚麼管理公司又舊事重提。在審訊時，他稱踏上花槽，是希望快速逃避管理公司派來監視他的管理員；

行為二：窗外拋出糞便

(ii) 根據答辯人在反對通知書內稱，他把 “廚餘的蕃茄意粉醬” 放在該室外的花盆內，但因失腳而誤把這些廚餘倒在窗外的簷篷頂上，並非故意。他否認那由他窗外拋出的是糞便。但後來卻遭管理公司索取2,000元的清潔費，他認為實為過份；

行為三：毀壞停車場圍欄

(iii) 他稱管理公司在他慣常使用的路上架設了圍欄和放了告示牌，但該條他慣常通過的道路，以前是沒有給攔住的，而管理公司亦沒有事前向該屋苑的業主發出通知。由於道路遭堵住，他提起圍欄以便進入，但不料圍欄遭固定在地上，他拉不開。但他指圍欄被他移動前亦不是給牢牢的固定在地面，而是鬆鬆的由鑼絲連在地面，所以圍欄鬆脫和損毀(若有)，不是由他引發生的。至於不鏽鋼告示板，他稱沒有觸踫過，也不知道它有何損毀。

行為四：向管理處外大門吐口水

(iv) 他解釋是他會常感到身體不適，所以會不斷打噴嚏。但他認為管理公司須取得法團或業主委員會同意，才可採取法律行動。

9.答辯人在《反對通知書》、證人陳述書和在庭上，都提出多個論點反對，包括︰-

(i) 管理公司是選擇性執法，有很多其他業主也養狗、貓、其他寵物如龜、金魚等，但管理公司沒有採取任何法律行動，卻偏偏在2009年針對他提起訴訟，禁止他在單位內飼養狗隻；

(ii) 管理公司嚴重侵犯了他的私隱，包括在他的單位外安裝了三部攝錄機對正他單位的浴室、睡房、廚房及客廳，當他一進入屋苑，又派管理員跟蹤、留意他，對他造成嚴重滋擾；

(iii) 他的單位自入伙後便受到樓上單位漏水滋擾多年，直至2012年才停止，在這些年來，管理公司沒有採取該公契內賦予管理者的權力，令他投訴無門，白白受到滋擾；和

(iv) 管理公司不願協商 (mediation)便向他提起訴訟，有濫權之嫌。

證據

10.管理公司傳召助理物業資產經理錢經緯出庭作證，他在2015年8月13日存檔了一份證人供詞，附夾了照片和一張光碟，內中包括多段從安裝在屋苑內多部閉路電視所錄影得的監視片段。這多段錄影片段，包括行為一、二及三；至於行為四，在審訊時，則播出約在10個不同日子的10個片段，由於片段的格式在一般電腦較難重播，為利便審裁處重複觀看(如有需要的話)，最終再交法庭的片段是再格式化(re-formatted)，共有48段，錢先生稱在片段上顯示的日期和時間，是錄影時間的真實時間和日期。

11.錢先生在庭上亦呈上7張照片 (證物編號A-1)，支持他在行為三的證供。

12.答辯人親自出庭作供，他依賴在2015年4月14日存檔的《反對通知書》和他在2015年8月17日所作的證人供詞為他的證供。他在庭上，亦補充了他的證詞。

13.本席會將雙方的證據，在下段以行為逐一臚列和分析。

證據及討論

行為一：損毀花槽及植物

14.根據錢先生的證供，在2013年10月18日，該屋苑11座地下大堂一名姓許的女性管理員報告，答辯人跳上該座外的花槽，蓄意破壞花槽內的三棵植物「比利時杜鵑」。管理公司呈上一名日期為2013年10月18日由管理公司一名姓莫的管理人員的報告，錢先生確認他在收到報告曾在報告上加簽，而報告顯示此事已報警。

15.在審訊時管理公司播放在第11座門口和大堂的閉路電視片段，看見在2013年10月18日下午1時32分左右，看守11座大堂內的女性管理員 (錢先生確認他為許女士)在地下大堂櫃位行向該座的大門口，似乎是有所發現和是較着意的，同時看見一名男仕在11座大門口前跑過，跳上11座外花槽上並在上面跑過，許姓管理員馬上追出。

16.答辯人在作供和盤問時，沒有否認跳上花槽的男子是他，他只是辯稱，要儘快避開跟蹤他的管理員，並稱他已在觀塘裁判法院遭檢控及被定罪，亦已向管理公司賠償 (這點錢先生是同意的)，這事應告一段落。

17.本席再三翻看錄影片段，發覺毀壞的事發生在下午1時32分，而提供的片段是截至1時35分的，由下午1時32分至1時35分這3分鐘內，在片段內未有看見有任何人仕或管理員緊隨答辯人出現，只觀察到許姓管理員在看見事件後四處張望，在一段時間後，獨自返回大堂內的管理櫃位坐下，看來有一點不知所措的表現，如真的有管理員追蹤，該追蹤者應會與許管理員會合，及商量他們所看見之事，答辯人描述的，與錄影的片段完全不脗合，本席本相信答辯人的解釋。

18.再者，從披露的花槽相片和錄影片段可見，花槽的高度及膝，估計高度應在1½英呎至2英呎之間，並且在一面有金屬扶手欄杆，如果為要逃避追蹤，須跳上這個高度，由於花槽長滿植物，明顯有被跘跌之風險，並且如遭跟蹤者圍捕時，須冒被困在欄杆內而不能逃脫的風險。本席認為，上述種種的顯示，答辯人辯稱他是給跟蹤及要逃避的解釋，是無事實根據的，最低限度在案發時並非有甚麼跟蹤，他的解釋絕不能令人信服的。

行為二：從該單位窗戶拋出穢物

19.錢先生不諱言由於懷疑答辯人單位與多宗高空擲物案有關，所以管理公司在答辯人單位外面安裝了多部閉路電視，鏡頭從多個方向對準該單位。

20.錢先生又確認，在每個片段上所展示的日期和時間，就是錄影時的日期和時間，是從管理公司的閉路電視錄影截取的。

21.根據在庭上播放的閉路電視片段所顯示，在2014年10月20日凌晨2時27分08秒時 (向法庭是顯示的片段截取時間約為02:27:00至02:33:59)，該單位的一個窗口突然打開，有物體從該窗口被拋出，跌在剛在該單位外的簷篷上，窗門然後被關上。本席反覆翻看有關片段，窗門從打開，拋出物品，然後被閉上，都在小於一秒內完成，並且沒有亮燈。整個片段顯示約有30秒左右單位內曾亮起燈光，但不在掉下物品時。在呈堂的片段 (2:27-2:34)的幾分鐘內，除上述所說的時間，該單位是漆黑的，除拋下物品的一剎那，有關窗門沒有打開過。

22.雖然錢先生稱他沒有親自到場檢視被拋出的物件是甚麼東西，但他稱在現場清潔的人前來告知他，拋出的是糞便。有關的清潔承辦公司永好環境服務有限公司，由於要額外清理穢物，向他們發出一張日期為2014年10月23日的清潔報價單，收取2,000元。管理公司在2014年10月24日向答辯人發出警告信，聲稱該事已交由警方跟進，並稱會針對答辯人的行為，採取法律行動，隨該函亦附上清潔公司的報價單，要求答辯人支付。

23.錢先生同意最終沒有向答辯人索償該2,000元清潔費，而管理公司亦沒有支付清潔公司這費用，但強調在發信時，是希望答辯人支付有關費用，但他最終沒有支付。

24.答辯人的證供是他同意有關 "穢物"是由他手中，從浴室窗口掉在簷篷上，但解釋稱，他當時是把從快餐店帶回家用剩和過期不能再吃的茄醬從小包中擠到紙上，然後再把這些茄醬再倒在浴室窗戶外花盆的泥土上，讓它自然分解，好做天然肥料，不料開窗後踏腳失了平衡，以致全部東西都掉到窗外簷篷上，是意外。如茄醬可用雨水沖走或自行清理，不用數千元的清潔費。

25.本席不接受答辯人的辯解，認為全部都是狡辯。試問如果是希望把過期茄醬放在花盆內，在凌晨夜深時份進行，正常應是亮了燈來做，但在開窗時室內沒有亮燈；如果是要把茄醬類的東西從紙張上再弄到花盆內，當窗開了，從現場環境來看，答辯人須探身稍向窗開啟的一方，將黏在紙張上的茄醬以手或工具撥到花盆內，這應是一個略為費時費心機的行為，但從錄影片段顯示，窗戶從打開至再關上，在不足一秒內完成，沒有亮燈，沒有任何身影偏向花盆那邊，窗門一打開東西便從內面快速拋出然後再閉上窗門，沒有意外應出現查察意外後果的任何反應出現；況且，把茄醬由小包弄到紙張上再放在花盆上這行徑奇怪，因為茄醬會黏著紙張，令把它刮到花盆時添上麻煩，並令事情不利落和糟糕，不合常理。本席不接受答辯人的解釋，這是轍頭轍尾的謊話，在這樣清晰的閉路電視錄像下，仍有如此勉強的解釋，令本席十分驚訝。

26.雖然從片段拍攝到的穢物，未能得知它究竟是茄醬還是糞便，這是一個證據問題。本席在聽過兩名證人的供詞後，認為答辯人的解釋是在證據確鐅下的抵賴狡辯，並不誠實；反之，錢先生相對誠實可靠，他在事發不久後從清潔人員得知這是糞便，本席認為雖然是傳言證供 (hearsay)，但認為清潔人員無必要說謊，所以相信被拋出的東西是糞便。無論如何，拋出物品是糞便還是茄醬，皆是不能接受的，除了有違公德，亦是妄顧公共衛生而傷害到第三者，是嚴重的違法行為。

27.《公眾衛生及市政條例》(Public Health And Municipal Services Ordinance, Cap 132) (香港法例第132章) 下的一條附屬條例BK，即《公眾潔淨及防止妨擾規例》(Public Cleansing And Prevention of Nuisance Regulation)第4條有以下的條款︰-

“(1) 任何人不得將扔棄物或廢物棄置在或安排或准許其被棄置在─

…

(b) 任何建築物的公用部分；

…

(2) 如有扔棄物或廢物從任何處所或其任何部分的窗戶、露台、外廊或天台被棄置，違反第(1)款的規定，則該處所或該部分的佔用人即屬犯罪，除非該佔用人證明犯該項違例事項的人並非其家庭成員或其所僱用的人。”

28.按同一規例第23(1A)和(2)條的規定，違反4(1)或4(2)條的規例，即屬犯罪，如被定罪，最高可處第四級罰款($25,000)[1]及監禁6個月。

行為三：故意損毀圍欄和不鏽鋼通告牌

29.錢先生的證供說，他收到一名管理主管薜先生的報告，謂收到電話報稱，有人毀壞該屋苑範圍內，位於彩虹道車路入口車閘旁的欄杆，和推倒不鏽鋼通告牌，並且已報警。

30.錢先生呈上三段由該部份三個不同閉路電視影到的片段。可以看見在2014年12月8日晚上11時32分40秒(23:32:40) 左右，有一名男子，從彩虹道方向進入該屋苑的車路，並朝向駛入車輛須停下的橫閘(drop bar) 旁的一個小通道前行，該通道是給圍欄完全封住的。當到達該圍欄時，約為23:32:52左右，該名人仕把該圍欄猛力拉向自己身前兩次，從閉路電視的畫面顯示，圍欄的底部應是固定在地上，所以沒有給移離原位，但由於圍欄身高及腰胸之間，兩次拉動圍欄都令圍欄上部有大幅度的搖動，在拉動第一次時，已把旁邊的兩個告示牌撞倒在地上了。

31.當該人仕兩次大力搖動該圍欄後，沒有從車路的一邊行到車路的另一邊進入該屋苑 (在搖動圍欄時，該另一邊的道路有兩名行人進入該屋苑，他們都可清楚看到此情景) ，而是急步離開屋苑，然後掉頭再由劃作駛離該屋苑的車路再進入該屋苑，給另外兩部閉路電視在約壹分鐘後攝錄得，畫面可見答辯人被錄得在鏡頭前行過。

32.錢先生呈上證物A-1，是7張事後在案發地點拍的，可見到那圍欄其實是一個漆上黃色的 “鐵馬” ，在四隻着地的腳上有一金屬的小方塊，方塊四角有孔，可穿過鑼絲固定到地上，而有關地上，亦顯示有小孔，內有塑膠塞條，以接收進入的鑼絲；而兩個告示牌，約高四呎，有一以四方鋼條造成的長方型底座，上有展示牌，牌面以仰角向上展示內容。四方底座，有幾片分離的小鋼片，可用作把鋼展示牌固定在地上。

33.答辯人同意被攝錄得到的人是他，但解釋當時他只是用慣常使用的道路進入該屋苑，這路雖是車路，但他只是行在白色的 “影線” 部份，但給該鐵馬攔住了，這是從前沒有放置的，管理公司亦沒有在放置鐵馬前發過通告，他只是希望把它拿起移開，不料不能拿掉。鐵馬着地點給連在地上，但不穩固，所以若有損壞，不是他造成的，他稱看不見告示牌跌倒。

34.在看過閉路電視片段後，本席不能接受答辯人的解釋。從影片可見，當答辯人行近鐵馬時，片段顯示該鐵馬大幅度搖向答辯人的胸部方向，然後再被搖擺向前方，當鐵馬搖向自己時，兩個告示牌因被撞而倒下，然後見答辯人用力再重覆上述動作一次。跟他稱要移開鐵馬的動作完全不一樣。最低限度，本席只看見有搖動的動作而沒有提起的動作，而且當發現鐵馬沒有移動時，若只單純希望移開它，應停一停，看一看，然後再想一想下一步該做什麼，但他只是大力把鐵馬搖兩下，然後就掉頭離開，整個動作在兩秒之內完成，完全與他描述想移開物件進入不成功所期望出現的動作不脗合。況且，他搖動鐵馬和告示牌倒下時，吸引到在旁進入該屋苑的兩名途人側目而看，亦給拍攝下來，金屬牌倒地，聲量應是十分響亮，連距離較遠的途人也給吸引而轉移了視線，如果答辯人仍堅稱他不知道告示牌倒下，是他故意罔顧事實，逃避責任的說法，以為事情在黑暗裏發生，別人便不能知曉實情。

35.答辯人在結案陳詞中說，管理公司應在有關的圍欄貼出「此路不通」及/或「請勿推撞」的告示，又或重新審視圍欄的安裝是否牢固。本席認為這是一種虛偽和荒謬的說法，因為證據顯示，他根本不是誤闖，又或想借路而誤推，在鏡頭之下，他是故意明知此路不通而罔顧後果強力搖動圍欄，試問他這樣做，張貼他稱的告示，對他或懷相類心態的人，有何用處﹖

行為四：多次向管理處吐口水

36.雖然錢先生在他的書面證詞內說答辯人向管理處門外玻璃吐口水/痰的行為自2014年12月8日起，直至2015年3月共30次，而按劉大律師的陳詞是有49次，但從管理公司的向審裁處提交的閉路電視片段，是自2014年7月29日開始，至2015年3月9日，共有48次。錢先生稱他曾親眼看見答辯人向管理處吐痰/口水，但忘記了確實發生的日子，他稱應在此案入稟本審裁處之後發生的。

37.管理處辦公室門口前有一行人路橫過，從管理公司提供光碟內的48段閉路電視片段顯示，答辯人往往是從路的一端以較急促的步伐，斜斜的向前行近管理處，在接近管理處時方向稍偏向管理處的大門，踏前，身稍轉，頭亦趨前用力把痰或口水吐向大門的玻璃上，然後繼續以同樣的急促的步伐匆匆向前離開，值得提及的是以下幾次的觀察：

	日期	大約時間	內容
(i)	2014/11/13	14:05	10次都看見答辯人以手巾或白紙巾掩蓋口鼻位置，在行近大門前把手巾/紙巾拿開，轉頭向大門吐痰/口水後，再以手巾/紙巾蓋回原位繼續向前行；
	2014/11/17	14:15
	2014/11/18	16:27
	2014/11/19	14:23
	2014/12/11	13:32
	2015/1/3	10:17
	2015/1/6	13:57
	2015/1/22	17:44
	2015/2/17	13:58
	2015/2/24	14:37
(ii)	2014/11/24	14:13	看見答辯人朝鏡頭方向前行，因有人進入管理處，所以他偏向路的另一方繼續前行超越了管理處，但當那人進入管理處後不久，他掉頭行回管理處玻璃門吐痰/口水後，再掉頭離開，按原來方向繼續前行。
(iii)	2015/1/5	15:18	看見答辯人朝管理處門口趨前，但見有人推門而出，他馬上停步，然後待那人離開，他再大步行前吐痰/口水然後再前行；
(iv)	2015/1/20	17:46	看見答辯人朝管理處方向行，但發覺有一位老婆婆在他後面慢行，答辯人馬上放慢腳步，並且掉頭而行，待老婆婆行離管理處後再急步行近管理處門口吐痰/口水，然後繼續前行；
(v)	2015/1/23	15:10	看見答辯人朝管理處急步前行，看見有行人對頭而來，答辯人慢步至停，待行人離開後再踏步向管理處用力吐痰/口水，然後轉身再前行；

38.雖然有多段吐口水/痰的錄影片段在庭上播放，但答辯人在盤問和作供時，仍堅持錄像顯示的每一次他都是打噴嚏，並指稱為何管理公司沒有如他的其他的行為，先向他發警告或勸喻信，他稱這是濫權，是針對他。

39.本席把48段閉路電視錄影都看過，本席認為在如此證據確鑿下，答辯人仍說他是打噴嚏，是眼巴巴的說謊，指鹿為馬，顛倒黑白的最拙劣例子。正如本席在本《判案書》第37段的觀察所得，為何有十次拍得他以手巾/紙巾掩蓋口鼻，但偏偏卻在剛到管理處大門時便打噴嚏﹖為甚麼他在這時卻把手巾/紙巾拿開而每次轉身都是轉向大門，而同時把痰/口水噴到大門呢﹖打噴嚏不應是要用手掩蓋口鼻嗎﹖為何他每次都剛相反的呢﹖為甚麼不自覺打噴嚏時，偏偏會留待別人從管理處出來後，或他掉頭回管理處門口才發生呢！

40.答辯人根本是砌詞狡辯，從畫面見到的，他是故意在走過管理處門口時吐痰/口水的，甚至當有人使用/經過時，他要停下或掉頭來完成吐痰/口水動作，而從畫面觀察到，他吐痰/口水時會踏步向前，轉身或擺動上身和頭部用力吐出，與不自覺打噴嚏的動作，根本是兩樣。

41.本席看過48段錄影片段後，認為答辯人的行為是不可取和卑劣的，第一，這些行為，顯而易見是蓄意的，損人卻不利己，目的是為發洩；第二，把痰涎吐在大門上，極不衛生，加上本席看見管理處常有居民、管理員、郵差出入，亦常見有小孩和長者在該通道上行過，小孩在奔跑時常會手舞足蹈，手部會觸踫大門，這些行人都有機會觸踫到答辯人吐出之物，這些痰/口水可能會傳播疾病，答辯人的行為完全莽顧公德和別人的安危和衛生，行為令人噁心；第三，答辯人這種行為，已違反香港法例第132BK章即前段所指的《公眾潔淨及防止妨擾規例》第8A(1)條，該條款規定如下：-

“8A 吐痰

(1) 任何人不得在以下地方吐痰，或將痰吐到以下地方—

(a) 任何街道或公眾地方；或

(b) 建築物的任何公用部份，而該公用部份並非洗手間或水廁。”

按該規例的第23(1) 條的規定，如違反8A條，即屬犯罪，如屬首犯，可處第2級罰款(5,000元)[2]；如屬再犯，可處第3級罰款(10,000元)[3]。從片段上記錄的日子，他起碼連續犯上了48次了。是一個完全自私、妄顧公德和目無法紀的行為。

42.答辯人經常在陳詞和庭上作供時，提出以下幾點：-

(i) 他在2009年遭申請人無理起訴，指稱他在屋苑內飼養狗隻。法團的做法，並不公平，因為法團沒有事前作調解；並且屋苑內還有其他業戶違反公契養貓、養狗、養其他寵物，包括養龜和金魚，為何法團不向該些人士執法，而保安只針對他呢！

(ii) 他搬入該屋苑後，他樓上的單位裝修後，令他的單位嚴重漏水，他多次向管理公司投訴，卻不得要領；

(iii) 公契第VI部份第C25條(Sec VI C25) 的條文[4]，按他的理解是申請人只在 “必要” 或 “必需” 時才向他起訴，現在管理公司沒有給他發信警告(特別指吐口水的指控) ，並且當發現在管理處玻璃門上發現有污跡，又不在該門上貼出警告字句，以防止事情再發生，更加沒有進行調解，便馬上起訴他，這是對無力者施以壓逼和威脅，變成法律上的不對等和不平衡，是濫權，又或是疏忽。

43.本席參閱過2010年3月11日由土地審裁處黃一鳴法官[5]頒下的《判案書》，黃一鳴法官的判斷是答辯人違反屋苑公契第37段的條文。當時答辯人親自作供，稱他沒有飼養狗隻，只是批准由他女朋友收養的幼犬間歇性留在單位內過夜。黃法官在聽過答辯人的證供後，認為就算未能證明答辯人飼養(“kept”) 狗隻，亦能證明答辯人庇護、保護、藏匿(harboured) 狗隻，亦足以違反公契，最終頒下強制令，着令他把狗隻撤離，並頒下禁制令，禁止他及有關人士在單位內庇護任何狗隻。無論如何，答辯人如不滿意2010年的判決，他應提出上訴，他的逾期上訴許可申請被撤銷，但再沒有向上訴庭申請上訴，所以，有關判令對他有約束力。本席認為，假若有其他人同樣違反相關的公契條款，管理公司理應按違反的事情緩急先後採取行動，他作為業戶，更可督促管理公司須貫徹行使職權，甚或如有濁職時，可到法院強制管理公司履行職責，而不是以其他不文明的方法來發洩和遷怒於管理公司。無論如何，別人違反公契，並不說明他也可同樣違反公契，又或除非管理公司把其他或所有違反的都一併起訴，他的行為不算違反公契；他的行為是否構成違反公契，與別人有否同樣違反公契，毫無關係。

44.關於他的單位給其他單位漏水影響，他投訴管理公司又不得要領，這點他早在2010年審結的案件中也常提及，黃一鳴法官便直指這漏水事件與那案無關，本席甚表同意。對於這案，明顯與漏水事情無關，如有其他單位的漏水，干擾他享用自己的單位，他可向有關單位的業主提起訴訟，又或如果管理公司在法律上有督促或其他的責任，亦可向管理公司提起訴訟，要求法院頒下濟助，本席實看不出漏水案與吐口水有甚麼關係，又與踐踏花槽植物，搖跌欄杆和把糞便傾倒簷篷有甚麼關係，若言要扯上關係，本席認為可能答辯人對管理處未能幫助他解決問題而含恨在心，以這些行為發洩不滿。

45.至於答辯人所指的公契第VI部C25條，本席相信是錯誤援引，因為該公契並無VI部C25條，而只有VI部第B1(25) 條，這條款在公契的第31頁，而答辯人亦在審訊時曾經援引，並作陳詞。公契第VI部第B1(25) 條的條文如下：

“B. Powers and Duties of Manager

1. The Manager is hereby appointed to act as agent for and on behalf of all the Owners of the Land and the Development in respect of any matter concerning the management of the Common Areas and the Common Facilities duly authorised in accordance with the provisions of this Deed and with full power of delegation to enforce the provisions of this Deed and to execute and sign all deeds and documents for and on behalf of all the Owners as shall be required or may be deemed proper for or in relation to all or any of the purposes of this Deed. The Manager shall manage the Land and the Development in a proper manner and in accordance with this Deed and except as otherwise herein expressly provided, the Manager shall be responsible for and shall have full and unrestricted authority to do all such acts and things as may in its opinion be necessary or requisite for the proper management and maintenance of the Land and the Development. Without in any way limiting the generality of the foregoing the Manager shall have the following powers and duties, namely:

(1)….

….

(25) to prevent (by legal action if necessary) and to take action to remedy any breach by any Owner or other person of any covenant term and condition of the Government Grant and/or any statutory or Government legislation or regulations or this Deed;”

46.此段列出管理公司作為公契管理人的權力和責任，意思大意謂管理人獲委任全權代表各業主管理公共地方和公共設施，與及執行公契的條款，並管理人須按公契，適當和妥善地管理有關地塊和該屋苑，除公契內的限制外，管理人擁有全部和無限制的權力來做任何事情，以達致管理人認為適當和妥善的管理和保養該屋苑和地塊，在不妨礙上述權限的情況下，管理人有第(1)至(76)小段的權力，其中第(25)小段的權力，是去阻止及採取行動(如需要的話，可採取法律行動)，去糾正由任何業主或人仕違反任何政府官批及/或法律或政府立法或規例或公契內的契諾條款或條件。

47.答辯人在結案陳詞中指 “if necessary”的“if”是有條件性的意思，而“necessary”則表明嚴謹的程序，是“必要”或“必需”，他大概的意思 (本席從他的行文盡量了解所得)，就是如非必要，或如有其他的方法，例如調解，採取法律行動，是不必要的。

48.本席認為這個理解是錯誤的，與原文意義不相符，相信這可能源於答辯人對英文條文的詮釋有誤。條文目的，說明管理人的權責，並臚列出多項權力/責任，第(25)小段，本席認為明顯的意義，是賦予管理人權力，去糾正所有違反法例/契諾的行為，並說明如有需要或必要，可以提起訴訟 (by legal action if necessary) ，本席認為，這是一個賦予權力和清晰說明權力的條款，而並非一個限制權力的條款。

49.當然這條款亦隱含說明，如無需要，可不提起訴訟。

50.答辯人的論點，似是說明管理公司除告上法庭外，是有其他方法，為何不首先盡用那些方法，包括出通告、張貼警告、告示、發信、調解等等才提起法律訴訟呢。本席認為，就算按答辯人的闡釋，亦無助於他，因為他所觸犯的行為，首先是破壞花槽植物，發生在2013年10月，是屬刑事行為，他雖被政府檢控，但仍屬違反公契的行為；但相隔一年，答辯人又高空擲下穢物，本席認為屬刑事行為，亦是違反公契的做法，管理人事後除報警外，還有發信警告及追討清潔費用：見文件冊2第84和86頁，難道這是不足夠的警告嗎﹖在不足2個月內，答辯人又被拍攝到破壞欄杆這第三個行為，亦可能涉及刑事罪行和違反公契條款，管理公司最終向答辯人就這四個行為，聘請律師發信，要求答辯人停止違反公契的事情，包括把四種行為發生的日期和時間都列出告知︰見文件冊2第93和94頁，該信日期為2014年12月11日，並說明若繼續違規和做出違反公契的行為，必會向法院提起訴訟，禁制這些事情再發生。但按本席翻看由管理公司提供的閉路電視錄影片段，在該信日期後 (即2014年12月後至2015年3月5日止)，他被拍攝得共32次向管理處吐痰/口水，在收到管理公司透過律師信向他嚴正說明若有再犯必採取法律行動而仍再犯32次；再者，在管理公司向審裁處入稟後 (即2015年2月2日)，答辯人明確知道要被阻止的是甚麼行為，但他仍起碼有7次吐痰/口水的行為，難道管理公司的容忍和警告還不足夠嗎﹖答辯人所要求的，對他有用嗎﹖答辯人現仍要求管理公司須先張貼通告及/或先做調解才可起訴他，沒有這樣做便是濫權，這全是強詞奪理，厚顏至如斯地步，簡直令人咋舌，只看見別人眼中有刺，而看不見自己眼裏有樑木，因恨而生的自我蒙蔽和歪理，莫過於此。

51.本席在看過和聽過證據後，完全接納管理公司的證據，而拒絕接納答辯人的解釋，從答辯人的證據和陳詞所顯示的，本席相信，因為自己單位漏水的問題和2009年給起訴收留寵物的問題，答辯人對管理公司，心懷怨恨，最終遷怒於破壞公物之上，雖然行為一、二、三觸犯只一次，但在警告後並未停止，而且由一種形式的破壞，轉為另一種形式的破壞，所以四種行為並不能說是獨立的個別事件，本席認為，是源於答辯人不滿管理公司而產生的一連串破壞行為，毫無道理、破壞公德、影響其他業主享用該居苑，損人不利己，如不以強制令的方式制止，恐怕不會停止，甚或會變本加厲。

52.該屋苑公契內第V部分 (Section V) 列出各屋苑業主的契諾，條款和限制，有以下的條文：

(i) “Each Owner shall be responsible to the other Owners for the time being for the acts and omissions of all persons occupying his Unit with his consent express or implied and shall pay all costs, charges and expenses incurred in repairing or making good any loss or damage caused by the act, negligence or default of any such person. In the case of loss or damage which the Manager is responsible to make good or repair such costs, charges and expenses shall be recoverable by the Manager…” (第7條)

(ii) “No Owner will do or suffer or permit to be done anything in the Common Areas as may be or become a nuisance or cause annoyance to any other Owner or occupier of the Development” (第14條);

(iii) “No Owner shall throw out or discard or permit or suffer to be thrown out or discarded from any part of the Development any refuse, rubbish, litter or other article or thing whatsoever except in the course of proper disposal thereof and using the facilities (if any) provided for the disposal thereof” (第19條);

(iv) “Each Owner shall comply with and observe all Ordinances, bye-laws, regulations and rules for the time being in force in the Hong Kong Special Administrative Region, including but not limited to those governing the control of any form of pollution (including noise and water pollution), whether aerial or otherwise, and for the protection of the environment” (第45條);

53.根據該公契“Definitions”的部分，“Common Areas”指“all of the Development Common Areas, Residential Common Areas, Commercial Common Areas and Carpark Common Areas”，其中“Carpark Common Areas”包括“entrance and exit to the Carpark Block, traffic control booth space at the entrance and exit to the Carpark Block” (亦即包括停車場入口的位置)，而“Development Common Areas”亦包括“planters”及“the Estate Management Office”，即花槽及管理處。

54.香港法例第344章《建築物管理條例》(“該條例”) 第34I條，有以下的條款：

“(1) 任何人不可─

(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者；

b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致─

(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或

(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。

(2) 任何人違反第 (1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。”(間線由本席加上，以令重點更加清晰)

55.本席認為，管理公司投訴答辯人的四個行為¾是破壞公用設備，又或弄污公共地方，對公共衛生構成威脅，行為對所有業主或佔用者享用該屋苑公共地方造成滋擾，更是違反香港法律。

56.答辯人的行為，違反了公契和該條的條款：

	行為	違反公契和該條的條款
(i)	行為一 損毀花槽植物	第V部分第14及45條；該條例 第34I(1)(b)條
(ii)	行為二 從單位內拋出穢物	第V部分第14，19及45條例； 該條例34I(1)(b)條；《公眾潔淨及防止妨擾規例》(Cap132BK) 第4條
(iii)	行為三 損毀圍欄和不鏽鋼 通告牌	第V部分第7，14及45條；該 條例第34I(1)(b)條
(iv)	行為四 多次向管理處的大 門吐口水/痰	第V部分第14，15及45條；該 條例第34I(1)(b)條；《公眾潔淨及防止妨擾規例》(Cap 132BK) 第8A(1)(b)條

總結和命令

57.答辯人的行為頑劣，一宗跟着一宗，在證據確鑿下仍砌詞狡辯，在管理公司發信警告和入稟後，亦不停止吐口水/痰這項被投訴的行為，本席相信，如不頒下禁制令，他或許不會停止，又或會以另外一些不法的方式來表達他對管理公司的不滿，所以現頒下以下命令︰—

(i) 宣告臚列在2015年2月2日的《申請通知書》，與及本《判案書》內答辯人的行為，是違反該屋苑公契的條款；

(ii) 發出禁制令，答辯人須馬上停止在該屋苑的公共地方做出任何違反公契條款的行為，包括，但不限於以下行為：

(a) 破壞或踐踏植物；

(b) 從單位向外拋出穢物或任何物件；

(c) 蓄意破壞公共設施，包括安放在車場入口的圍欄或告示板；及

(d) 在屋苑任何地方，包括向管理公司的辦事處吐口水或痰涎；

(iii) 發出禁制令，禁止答辯人再在該屋苑的公共地方，做出任何違反公契條款的行為，包括，但不限於以下行為：

(a) 破壞或踐踏植物；

(b) 從單位向外拋出穢物或任何物件；

(c) 蓄意破壞公共設施，包括安放在車場入口的圍欄或告示板；及

(d) 在屋苑任何地方，包括向管理公司的辦事處吐口水或痰涎；

58.答辯人須支付管理公司的訟費，包括早前保留待決的訟費令，按區域法院基準評估，如雙方未能達成協議，交由法庭評估，此訟費令乃暫准令，如在14天內沒有申請更改，則此訟費令成永久。

申請人：由李郭羅律師行轉聘劉偉華大律師代表。

答辯人：無律師代表，親自出庭應訊。

[1] 按香港法例第221章《刑事訴訟程序條例》附表8內的規定

[2] 按香港法例第221章《刑事訴訟程序條例》附表8 (Schedule 8, Criminal Procedure Ordinance, Cap 221)內的規定

[3] 參Note 2

[4] 本席相信他錯誤援引，應為VI部第B1(25)條，因為公契沒有VI部C25條

[5] Urban Property Management Limited 及 Wong Man Yu (unreported), LDBM 232/2009, 11/3/2010