鄧福根 訴 蔡英娣及另四人

DCMP 3191/2012

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2012年第3191號

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判案書

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背景

1.本案涉及位於新界元朗丈量約份第125號新圍46號地段，又稱新界元朗廈村新圍53號的一間約310平方呎的磚屋（“該物業”）。

2.原告人對被告一方提出侵佔土地的申索，包括要求被告人交回土地的管有權及賠償中間收益等。第一被告人則對原告人作出逆權侵佔的反申索。

3.按土地註冊處的紀錄，鄧爕南（Tang Pin Nam）又名鄧煥儀，與鄧英雄（Tang Ying Hung）於1908年11月4日分地。鄧爕南為第一被告人的祖先，鄧英雄為原告人的祖先。該物業分給鄧英雄。

4.1950年12月1日，鄧創發（Tang Chong Fat），即鄧英雄的孫，將該物業以繼承方式轉與鄧兆祥（Tang Chiu Tseung also known as Tang Siu Cheung）（“兆祥”）及鄧添祥（Tang Tim Cheung），即分別為原告人的父親及叔叔。

5.1983年6月20日，鄧添祥的半份權益由原告人的弟弟鄧福華（Tang Fuk Wah）（“福華”）繼承。

6.2008年12月10日，兆祥及福華以港幣10萬元將該物業轉讓給原告人。

7.原告人聲稱，在1950年左右，兆祥大約30歲，因其叔公鄧炳牛（“炳牛”）抽鴉片，有財政困難，賣了房屋，於是兆祥准許炳牛和他的妻子鄧張氏在該物業居住。

8.炳牛去世後，鄧張氏幾次向兆祥要求買下該物業，不過兆祥不願，但承諾鄧張氏可居住在該物業直至她百年歸老。

9.1962年11月10日，鄧張氏的兒子鄧合穩（“合穩”）與蔡英娣（“英娣”）結婚，住在該物業。英娣為第一名第一被告人。

10.1963年，鄧志華（“志華”），即第二名第一被告人出生，第三及第四名第一被告人是志華的弟弟（四名第一被告人以下簡稱“被告人”）。

11.1966年，合穩一家搬往元朗警察宿舍。鄧張氏仍在該物業居住。

12.1985年，鄧張氏入住老人院。

13.1994年，鄧張氏去世。

14.2000年11月26日，合穩去世。

15.原告人聲稱兆祥在同年向英娣要求收回該物業，及後同意容許被告人自己購買了祖屋後，才收回該物業。

16.2009年，原告人知道第一被告人已購買房屋，於是與太太相約英娣在元朗加洲酒樓飲茶，並提出收回該物業。

17.2012年8月24日，原告人發出律師信要求收回該物業。

18.2012年9月1日，志華在該物業門口貼出一份聲明，內容如下：－

「元朗夏村新圍53號（San Wai Lot No.46 in D.D. 125）乃本人及祖先已佔用超過100年已上歷史，屋內放置本人家族歷代祖先神位及古董家具。本人及祖先從未有口頭或書面承諾借用或租用上址物業。

任何人未還錢比我祖母（亞嫲）而自稱物業擁有人，必須經法庭判決後才可進入上址物業，根據本港法例若擅自破壞本人按裝的門鎖進入上址物業即屬違法。本人一定會報警追究。

（簽署）鄧志華示

1/9/2012」

19.2012年12月27日，原告人入禀，要求收回該物業及賠償損失。

20.被告人則聲稱，大約在1938年，兆祥有財政困難，向一位叫培叔的人仕借了港幣600元，並將該物業作為扺押。

21.及後鄧張氏代還債務，所以該物業業權屬於鄧張氏。

22.被告人聲稱鄧張氏因此而擁有實質權益（equitable interest）。

23.被告人亦聲稱他們自1962年開始已以逆權侵佔方式佔有該物業。1962年是英娣結婚並在上址居住的年份。

爭議事項

24.本席認為此案爭議事項如下：－

（一） 原告人的父親兆祥，何時許可炳牛及其後人在該物業居往；該許可有否延續及在何時終止。

（二） 鄧張氏有否向培叔贖回該物業，該行為會否令至被告人對該物業擁有權益。

（三） 被告人是否俱有逆權侵佔的意圖（animus possidendi）。

（四） 被告人是否對該物業有實質的管有權（factual possession），被告人是否放棄了該管有權。

（五） 如原告人得直，是否可得賠償，數目多少。

證人可信性評估

25.本席接受原告人鄧福根的證供，本席並不認為他在書面證供第19段中說：「被告人準備重建所買的房屋為兩層村屋」為不誠實的證供。按原告人的證供，上述對話是英娣在2009年對原告人說的，志華在日後，即2013年，申請將該單位改建為三層並不出奇。

26.本席亦不認為原告人補充的麻包袋事件為不可信的事情。在他的書面證供第9段中提及鄧張氏多次要求兆祥將該物業賣給鄧張氏，他在庭上才詳細的說出麻包袋事件，並不影響其可信性。再者，這些都是陳年舊事，記憶上有些出入，並不出奇。

27.被告人祇有志華作證，英娣、志能及志立並無作供。

28.本席並不接受志華的證供，他的口頭證供與書面證供及文件證據不符。志華在庭上說他的祖母鄧張氏告訴他，他的祖父及祖母在1932年已在該物業居住（雖然按文件顯示，被告的祖先及原告人的祖先在1908年已經分地），在1935年，志華的父親合穩出生，但因家貧，所以兆祥許可鄧張氏在該物業居住。1938年，發生了向培叔還錢事件。首先，1935年的日子並無在書面證供內出現；再者，1932年鄧張氏已在該物業居住，為何又在1935年准許他們居住？如果鄧張氏已經在該物業居住，1935年發生了什麼事，會令原告人的父親兆祥有權或再次批准他們居住？

29.兆祥於1919年出生，1935年時他才16歲。按土地註冊處紀錄，在1950年該物業才因鄧創發去世，而轉到兆祥及添祥名下。1938年，兆祥19歲，亦不是業主，按理不能將物業作扺押。土地註冊處亦無該扺押紀錄。

30.此外，志華在庭上初時說培叔賣了該物業給鄧張氏，在答辯書的第5段及在書面證供第3段亦說從培叔買了該物業。但後來在庭上卻改變立場，說祇是贖樓。在答辯書的第4段，他說兆祥無力還錢，所以培叔接收物業，並要求鄧張氏搬出。這些他在庭上均推翻。

31.他在答辯書的第6段的說法是：－

“At that time, the plaintiff’s father Tang Siu Cheung （鄧兆祥）had fully (sic) knowledge of the agreement make between 培叔and 1^st defendant’s grandmother. Indeed, the Property was owned by the 1^st defendant’s grandmother.”

可是，他在庭上作供時卻說是次贖樓，不是兆祥要求的，事前事後都沒有知會兆祥。在往後的幾十年，亦沒有通知兆祥，這與上述答辯書的內容抵觸。

32.他在庭上被盤問下才承認在1966年被告人一家已經搬離該物業。本席認為他故意隱藏他們一家已經在1966年搬離該物業的事實。

33.在志華的書面證供中，包括：－

“4. My mother Choi Ying Tai（蔡英娣）was lawfully married to my father Tang Hop Wan（鄧合穩）on 10 November 1962. Since then, they lived at the Property.

6. My father Tang Hop Wan（鄧合穩）died on 26 November 2000. My mother Choi Ying Tai（蔡英娣）still lives at the Property after my father died.

7. My mother, myself and my brother lived at the Property and has the exclusive possession of the Property for nearly 50 years since 1962.  We have been getting along well with individual owners/occupiers of the Property.”

雖然志華在作供開始之時，即將第6段的“lives”改為“uses”，並將Tang Chi Nap（鄧志立）的名字從第5段中刪去；但本席認為他未能解釋為何在撰寫書面證供之時，在第6段使用“lives”。實情是，英娣及志華在該物業祇在1962至1966年居住了約4年。志華個人在1980年居住了大約兩年，他的另一個弟弟鄧志立，即本案第四名第一被告人，從來沒有在該物業居住。

34.他在2012年9月1日貼在該物業門口的聲明，亦與事實不符。首先，該聲明說「已佔用該物業超過100年以上歷史」。即使按被告人的案情，佔用應由1932年起計，仍是不足100年。其次，「本人及祖先從未口頭或書面承諾借用或租用上址物業」。他在庭上作供時說是1935年，兆祥許可他們在那裏居住。他在該聲明中，亦無提及如他的答辯書第6段所提，他的祖母擁有該物業。

議題一

原告人的父親兆祥，何時許可炳牛及其後人，在該物業居住；該許可有否延續及在何時終止

35.正如在胡怡柏及另一位對 Un Fong Leung及另一位，FACV No 1/2004一案中，終審法院常任法官陳兆愷在判詞第4段提出：－

「4. 正如許多其他涉及逆權管有的案件一樣，本案環繞一些多年前發生的事情；由於某些證人的記憶衰退，而其他證人的證詞又欠奉，這些事情現在難以得到全面確定。然而，法庭必須依憑席前所有的證據盡力將本案妥為處理。」

36.原告人的案情較清楚及一致，即大約在1950年，當兆祥大約是三十歲的時候，因炳牛吸食鴉片，家財散盡，所以容讓炳牛及他的妻子鄧張氏在該物業居住。

37.鄧張氏在1994年去世，兆祥欲收回物業，但合穩說鄧張氏離世不久，兆祥亦不急於使用該物業，要求兆祥寬限。

38.兆祥表示念及同姓兄弟，可以寬大處理，但該物業是必須歸還的，當時合穩亦表示同意。

39.2000年，合穩去世，同年，兆祥向英娣要求收回該物業。英娣表示，丈夫剛去世，她需要時間平伏心情及處理家中事務，要求兆祥給予時間。兆祥再次答應寬限。兆祥基於大家是同姓兄弟，亦怕其他村民指責他在合穩去世後便強行收屋，不近人情，所以無奈再次寬限。

40.其後兆祥多次向英娣提及要收回該物業，她都是要求寬限時間。原告人聲稱，在原告人成為業主之前，他曾聽兆祥說，對方推說他們沒有祖屋存放祖先神位，所以兆祥決定容許對方，在購得單位安放神位後才遷出。

41.2008年，該物業轉名與原告人。

42.原告人積極要求歸還該物業。2009年原告人得悉被告人已在村內購入另一間房屋。於是與太太相約英娣在元朗加洲酒樓飲茶，當時英娣確認她們已經買屋，更準備重建成兩層村屋，以擺放祖先神位。原告人遂提出收回該物業，英娣推搪說要回家與兒子媳婦商量。其後，久久未有答覆。

43.志華的書面證供較為簡單。他提及約在1932年。炳牛及鄧張氏在該物業居住。1938年，兆祥有財政困難，將該物業扺押給培叔；他未能還錢，培叔接管物業，並要求鄧張氏搬出。鄧張氏向培叔以港幣600元贖回該物業。1962年，英娣與合穩結婚，所以他們在1962年已經佔用該物業超過50年，故可作逆權侵佔。

44.代表原告人的曾大律師指出，被告人的答辯書是承認入禀狀的第3段的，即大約在兆祥30歲時，兆祥准許炳牛在該物業居住。志華在庭上被問及有關事件，他說在1932年炳牛已經在那裏居住。1935年，兆祥因炳牛窮困，繼續容許炳牛在該物業居住。1938年發生贖樓事件。在2014年之前，原告人及兆祥從未向他們要求收回該物業。

45.曾大律師指出，1938年，兆祥才19歲，不是30歲，當時並非業主，不能將該物業扺押及借錢。按土地註冊處的紀錄，他在1950年12月5日才成為業主。

46.有關1932到38年的證供，志華是在1980年左右，聽當時70多歲的鄧張氏說的，並且祇說過一次。按志華的證供，當時並無業權的爭議，他如何在30多年後，即2014年作出書面證供之時，記得清楚準確？但志華卻說年份記得十分清楚。如上所述，不論志華證供的可信性，70多歲的老人談及40多年前的事件，再在30多年後由另一人說出來，此等證據可依賴的程度甚低。

47.志華在庭上的證供，說不清如何在1932年已經被准許在該物業居住，又為何在1935年再由兆祥重新准許居住。

48.基於上述原因，本席接受原告人的證供，裁定在1950年左右，兆祥許可炳牛及鄧張氏在該物業居住。基於兆祥的寬容及種種原因，許可多次延長，原告人亦曾將許可延長，但此許可在2014年終止。在上述許可的前題下，被告人並不能逆權侵佔該物業。

49.本席拒絕代表被告人的鄺大律師在補充結案陳詞才提及的，在1980左右，或1994年鄧張氏死後，即使其他被告人不獲逆權侵佔，志華也可因聽到鄧張氏的講法而以為自己是業主，獲得逆權侵佔的權益。

50.曾大律師指出，按Hong Kong Civil Procedure 2016 18/12/33段：－

“…the defendant in an action for possession of land must plead specifically every ground of defence on which he relies and give all the necessary particulars in support of his allegations, for it is not sufficient for him to plead that he is in possession by himself or his tenant (r.8(2)).”

51.本席同意曾大律師的說法，此講法從來沒有在答辯書提及。此案的答辯方向，志華祇是四位被告人的代表，作出同一答辯，原告人並無就此方向向志華提問及探討，被告人不能在補充結案陳詞階段提出，這亦非被告人所提出的爭議事項。

52.此外，原告人的許可是給炳牛，炳牛去世後，給鄧張氏，鄧張氏去世後，繼續容讓合穩及英娣使用，其中亦包括他們的家人。

53.就志華本人，他祇是在出生後在該物業居住約4年，之後在1980至81年兩年，他祇是與其他被告人一起管有該物業，並非他單獨管有。

議題二

鄧張氏有否向培叔贖回該物業，該行為會否令至被告人對該物業擁有任何權益

54.如上所述，本席不接受志華的證供，亦裁定他並非可信證人。但即使鄧張氏曾經支付所謂贖樓款項，按志華的證供，並不是兆祥要求的，事前及事後也沒有通知兆祥。按他在庭上的證供，培叔並無要求收樓，培叔更無權將樓賣給鄧張氏。再者，即使鄧張氏曾付出金錢，以致獲得某些實質權益（equitable interest），這些權益也無從轉到被告人身上，並無任何人承辦鄧張氏的遺產。如真的按志華的聲明，要還錢給他祖母，這祇是一些錢債的糾紛，亦已遠超過法定追討時限。

55.本席亦同意曾大律師第13及14段的結案陳詞，內容如下：－

「13. 衡平法的抗辯理由必須特別地作訴（specifically pleaded），而且需要給予完整的細節（full details given）；同樣地，在收回土地管有的訴訟中的被告必須就他所倚據的每一抗辯理由特別作訴，並給予所有需要的詳情（give all the necessary particulars）支持他的指稱：Hong Kong Civil Procedure 2016第18/8/10及18/12/33段。

14. 修改後的反申索書中，被告只空泛地依賴他們因為鄧張氏以600元「買屋」一事，被告四人就爭議物業便獲得衡平法上的權益，而鄧張氏自1938年便成為爭議物業衡平法擁有人。被告沒有特別地分別就鄧張氏和他們是基於甚麼衡平法抗辯理由或衡平法原則獲得衡平法權益而作訴，例如究竟是土地買賣合約的買家的衡平法權益（purchaser’s equity）、「默許」（acquiescence）、「放棄」（waiver）、「不容反悔原則」（estoppel）或是其他衡平法原則，狀書更是欠缺所有需要的詳情。這樣的反申索可以說是毫無法理和事實基礎。」

56.本席不接受被告人就此議題的陳詞。被告人亦未能向法庭證明1938年的贖樓事件，本席裁定被告人不能因衡平法對該物業有任何權益。

議題三

被告人是否有逆權侵佔的意圖

57.Powell v MacFarlane and Another (1977) 38 P&CP一案，Slade J在469頁說：－

“… time can never run in favour of a person who occupies or uses land by licence of the owner with the paper title and whose licence has not been duly determined, because no right of action to recover the land has ever accrued against the owner; consequently such a person has no “adverse possession” however long his occupation or use may have lasted.”

58.雙方並無爭議兆祥曾經許可炳牛一家使用該物業。被告人未能證明該許可何時終止。即使假設贖樓一事曾經發生，但該次事件並無通知兆祥，不能終止有關許可。被告人再無其他證據證明該許可的終止。

59.被告人的案情是他們從1962年開始，逆權侵佔了該物業。選擇1962年，就是英娣嫁入鄧家之時。但是如鄧張氏在1962年之前是在許可下使用該物業，這許可當然包括他的兒子合穩。英娣與合穩結婚，為何有逆權侵佔的意圖？甚至其後所生的兒子，又如何有此意圖？英娣斷不會以為該物業是她所有。被告人沒有向法庭解釋，在法律上，為何以1962年開始計算；如之前有居住的許可，1962年發生什麼事情，可以令至該許可終止？

60.基於上述原因，就事實方面，本席裁定1938年並無發生贖樓事件，被告人亦無逆權侵佔的意圖。

議題四

被告對該物業是否有實質的管有權，被告人是否放棄了該管有權

61.志華在盤問時承認，在鄧張氏去世後，經已無人在該物業居住。但該物業亦有上鎖，被告人亦在春秋二祭之時回到上址拜祭，被告人的祖先神位仍然存放在該物業內。本席裁定被告人並無放棄該物業，即被告人擁有實質的管有權。

議題五

如原告人得直，是否可得賠償，數目多少

62.曾大律師在結案陳詞提出，原告人就損害賠償的申索，不提出證據支持。事實上，該物業祇是空置，原告人亦另有居所，是比較困難就賠償額作出評估的，所以本席不判任何賠償。

總結

63.本席頒令如下：－

(1) 原告人申索得直，被告人須在14天內將該物業的空置管有權（vacant possession）交給原告人；

(2) 撤銷被告人的反申索；

(3) 暫准訟費命令，被告人有共同及各別責任支付原告人本申索及反申索案的訟費，包括保留的訟費，連大律師證書，如雙方不能協議，由法庭評定。除非任何一方在14天內作出申請，此暫准命令在14天後成為絕對命令；及

(4) 就其他濟助，原告人可再作申請（liberty to apply）。

64.本席多謝兩位大律師的協助。

原告人：由方氏律師事務所轉聘曾鴻玲大律師代表

被告人：2015年8月5至6日由傅雨康律師行傅雨康律師代表，及後由何伯華律師行轉聘鄺秀峰大律師代表