陸小玲及另一人 對 胡浩賢

LDPD 2426/2015

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2015年第2426宗

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判決書

背景

1.本案是一宗申請收樓的租務糾紛。申請人是涉案處所的新業權擁有人，物業買賣是連租約於2015年10月2日成交。申請人聲稱租約已於2015年11月14日終止，和答辯人未有繳付由2015年10月15日起的租金。

2.答辯人爭議，由於答辯人和舊業權擁有人的代表曾簽定書面協議，延長租期至2016年11月14日，申請人不能在新固定期租賃未完結前收樓。另外，雖然答辯人曾以已交付2015年10月15日至2015年11月14日的租金予舊業權擁有人的物業代理為欠租的抗辯理由，其後不再爭議此事項。

申請人的案情

3.申請人於2015年11月16日提交申請通知書，在過堂聆訊時確認只是以租約已完結和答辯人欠租為理由申請收樓。申請人陳述舊業權擁有人和答辯人曾簽定一份2年期租約，由2012年11月15日至2014年11月14日，每月租金5,300元，另加1年生約至2015年11月14日，每月租金調整至5,830元。

4.申請人確認物業買賣是以上述租約為基礎，每月租金5,830元。再者，申請人聲稱曾於2015年10日12日書面通知答辯人租約將於2015年11月14日完結，而申請人的物業買賣律師亦曾於2015年10月2日書面通知答辯人涉案處所的買賣已成交，申請人是新業權擁有人和答辯人須交付每月租金5,830元予申請人。申請人也存檔一份2013年7月30日舊業權擁有人和答辯人的書面協議，當時雙方同意租約將於2014年11月完結，而答辯人須留意分租客的分租約條款，約滿時也必須交還涉案處所。

答辯人的案情

5.答辯人於2015年11月20日存檔反對通知書。答辯人聲稱舊業權擁有人的代表和答辯人於2014年曾簽定「借用單位協議書」 (“協議書”)，借用期2年，由2014年11日15日起至2016年11月14日，每月租金5,300元。答辯人爭論此乃新固定期租約，並解釋由於答辯人曾自資維修涉案處所，亦將再付錢及負責進一步維修，所以舊業權擁有人同意延長租期及維持每月租金5,300元不變。

爭議: 「借用單位協議書」是否已有效地延展租期和確認租金，和是否已被終止？

6.申請人爭議協議書無效，因為申請人於物業買賣時並不知道有此協議書，和協議書內 (i) 沒有簽署日期；(ii) 沒有加蓋印花；和 (iii) 沒有出租人姓名及身份証號碼。申請人也質疑此文件的簽署者或未曾得到有效之授權。申請人亦爭論，於審訊時他已發出終止租約通知書多於2個月,  所以若果協議書有效，他也可根據協議書條文收回涉案處所處理屋宇署的修葺命令。

7.答辯人於審訊時已將協議書加蓋印花，但雙方仍爭議答辯人於加蓋印花時後加日期於協議書是否有效。無論如何，申請人未曾爭議協議書的真偽，或它是否一份租約，而只是質疑它是否有效。誠然，本席相信答辯人所說，舊業權擁有人的代表有授權和答辯人簽定協議書；其實，此舊業權擁有人的代表也曾簽定2012年11月15日的租約、2013年7月30日的書面協議和2015年7月1月日的臨時買賣合約。雖然協議書看似粗疏，但在有確定出租地址、租期和租金情形下，本席認為協議書在現有證供及相對可能性下對出租人和承租人有效。

8.但是，縱使協議書有效，本席認為申請人不能以於審訊時已發出多於2個月書面通知終止租約，因這說法不符申請人於2015年10月12日發出的書面通知。此書面通知提及的租約終止日是2015年11月14日，從發出日起計少於2個月，不符合協議書條文，而申請人明顯地也不是以協議書條文發出終止租約通知。

9.儘管如此，本席相信申請人所說，申請人在物業買賣時並不知道有此協議書，但這不是本案的重點，本席認為關鍵是協議書在沒有土地註冊下是否對申請人作為新買家無效。此事項將會在以下段落討論。

討論: 「借用單位協議書」在沒有土地註冊下對申請人是否無效？

10.本席於雙方結案陳詞前曾指示雙方可就下列香港法例第128章《土地註冊條例》第3(2) 條是否適用於本案作出陳述。

〝凡上述的所有契據、轉易契及其他書面形式的文書和判決沒有作出註冊，對於就同一幅地、物業單位或處所付出有值代價的任何其後真誠買方或承按人，在所有用意和目的上均絕對無效：但本款所載的任何規定，並不引伸而適用於任何租期不超過3年且繳付全額租金的真正租契。〞

11.申請人聲稱他們是真誠買方，並已付出市場價格及連原於2015年11月14日完結的租約購買涉案處所，而協議書所稱的5,300元月租是低於市場租金。答辯人沒有正面陳述《土地註冊條例》是否適用於本案，亦沒有質疑申請人上述說法。其實，答辯人和答辯人一方的證人曾確認申請人可算是以市場價格購買涉案處所，和5,300元月租確實地是低於市場租金。答辯人也曾確認舊業權擁有人同意以較低租金延展租期，因為租金差額可抵銷答辯人當時已付和將付的維修費。

12.根據香港英漢雙解法律詞典，全額租金是持有的全部價值或非常接近該價值的租金。由於協議書的租金低於市場租金，不是全額租金，本席認為協議書不符合《土地註冊條例》第3(2) 條對沒有土地註冊的文件之寬限，它在沒有土地註冊下對已付出有值代價的真誠買方無效。雖然協議書或對出租人 (舊業權擁有人) 和承租人 (答辯人) 之間有效，它在沒有土地註冊下對新業權擁有人 (申請人) 無效。答辯人沒有在協議租金低於全額租金下將協議書土地註冊，不能以協議書規限申請人。

總結

13.本席裁斷協議書對申請人無效，原租約已於2015年11月14日終止，答辯人於申請人提出申請通知書時也有欠租。由於答辯人於結案陳詞表明在敗訴時不會申請暫緩收樓，本席不頒暫緩收樓命令。

14.申請人要求中間收益以原租約之租金5,830元計算。答辯人曾交付中期付款共26,500元，在扣除此款項後，答辯人仍須支付申請人由2015年10月15日至2016年3月14日的租金 / 中間收益餘額，每月530元。

訟費

15.申請人於本案中勝訴。在訟費應視乎訴訟結果而定的大原則下，答辯人理應承擔申請人在本案中的訟費。

16.申請人要求訟費10,111元，包括存檔費、交通費、代理代辦收樓服務費、第二申請人於聆訊日的工資、代理代表第一申請人應訊的服務費等。申請人沒有律師代表，但有聘請代理代辦收樓手續和代表第一申請人應訊。

17.本席經考慮申請人須報銷的必要費用、申請收樓過程所需和多次聆訊的時間後，以簡易程序評定申請人的訟費為3,300元。

裁決

18.本席作出以下頒令: -

(1)  答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;

(2)  答辯人須支付申請人 (i) 由2015年10月15日至2016年3月14日的欠租/中間收益餘額2,650元；及 (ii) 由2016年3月15日至交回處所的空置管有權為止的中間收益, 以每月5,830元計算；

(3)  答辯人須支付申請人本申請的訟費，以簡易程序評定為3,300元。

第一申請人：由袁麗銘代表應訊

第二申請人：親自應訊

答辯人：親自應訊