滕維美 對 丁春艳及另一人
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DCCJ 2424/2012 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2012年第2424號 ______________
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判 案 書 1.本案單位位於九龍亞皆老街52-54號6樓A2室（“該單位”）。原告人（“滕女士”）是三房客，指二房客第一被告人（“丁女士”）和業主一方的第二被告人（“林先生”）導致她損失。至今針對林先生的訴訟，已經和解及中止。丁女士否認所指，指滕女士毁約在先，並向滕女士反申索。 雙方案情 2.根據原來的申索，滕女士指在與丁女士簽訂租約後，她隨即把該單位轉租予顧姓女士，同樣為期3年半，但由於林先生一方和丁女士毁約，顧姓女士於是向她追討損失，因而導致她的損失。 3.其後滕女士加入林先生為第二被告人，並修改申索陳述書。經修改後的申索，沒有再提原來申索的指稱，而是指業主一方多次截斷該單位水電供應，不能居住，其後業主一方更已賣樓，於是她追討（如狀書所載）以下賠償：
4.滕女士在後來的經修改回覆書，把追討項目更改為：
5.丁女士在抗辯書指，是業主一方違約，她也被迫違約，因此滕女士所指損失，應由業主一方負責。可是根據她經修改並取代之前的抗辯書，丁女士指滕女士只於2011年1月付了兩個月租金水電費，另外丁女士否認與滕女士就該單位有任何關係，也並非她收滕女士的租金。 6.其後，丁女士再修改其抗辯書，指自己和滕女士於2010年[1]11月15日，商議把該單位租予滕女士，月租港幣2,600元，有租單方為有效。但因為業主一方不只一次截斷該單位的水電供應，屢生糾紛。2011年1月20日，滕女士才付了5,600元，以支2011年1月24日至3月23日，兩個月租金連水電費。丁女士有開具租單。其後由於上述水電供應問題，加上業主一方賣樓，提前終止了與丁女士由2010年3月24日至2014年3月23日，為期4年的租約等問題，丁女士和業主一方，曾鬧上土地審裁處和小額錢債審裁處。 7.丁女士指滕女士不住該單位，也沒有交租，就是自動放棄合約，並違約在先。丁女士指自己有繼續履行與業主的合約，繳交了2011年3月24日直至業主一方賣樓為止的租金。丁女士反過來向滕女士追討3年半租金連水電費作為賠償。 8.2014年7月16日，在沒有承認任何法律責任的情況下，業主一方林先生同意支付滕女士港幣6,600元，以完全並最終和解雙方之申索和訟費。在庭上，滕女士同意，上述和解款項，如同業主一方歸還她曾於2011年1月，直接轉帳業主一方的兩個月租金連水電費，因此現在針對丁女士，只應追討餘下的項目。 9.雙方存檔了證人陳述書，並出庭作供。丁女士提供了手寫並名為“聲明書” 的文件，載有“證明人” 所指，再由她作出“聲明” 。這並非所指人士的證詞，而該人士並非證人。這也不是丁女士的陳述書。法庭不予考慮。 進一步相關背景 10.單靠雙方證供的質素，實不能準確掌握今次爭議的背景。不過，經參考案中提到其他，經歷法庭程序的相關訴訟，以及法庭所作的裁斷，則大致上可知以下進一步相關背景。 11.上述物業即6樓A室的前業主，是邏輯實業有限公司（“業主”）；林先生是該公司的董事。業主把6樓A室分割成5個小單位，該單位是其中之一。 12.2005年9月，業主與丁女士簽署租約，把該單位租予丁女士，為期4年。2010年3月24日，雙方再簽署租約，該單位租予丁女士，為期4年，直至2014年3月23日，每月租金港幣2,600元，另於水電費每月港幣200元。 13.2010年10月7日，業主以丁女士自2010年2月24日起欠租為由，入稟土地審裁處追討（即LDPD 2494/2010）。經審訊後，審裁處判業主勝訴，丁女士須繳付2010年2月24日至12月23日的欠租（餘額）及訟費；若於12月16日或之前繳付上述金額，則租賃可恢復有效，否則丁女士須交還該單位之空置管有予業主，並繳付12月24日起的欠租/中間收益。 14.其後，丁女士似乎繳付了上述命令金額，租賃因而恢復。不過，就在2010年12月24日，業主與丁女士簽署協議，丁女士同意於2011年1月23日把該單位交吉予業主一方，至當天的租金水電費將獲豁免，而交吉時業主一方須向丁女士支付訂定的終止租約賠償金（“該終止協議”）。 15.2011年1月，業主一方以丁女士違反該終止協議，沒有如約交還該單位的空置管有，於是入禀土地審裁處，以强制執行該終止協議，追討包括該單位之空置管有（即LDPD 218/2011）。2011年2月終，業主獲得審裁處非正審判決。 16.丁女士其後採取了若干行動。一方面她嘗試擱置LDPD 218/2011的裁決，但最終失敗。另一方面，她入禀小額錢債審裁處，追討該物業内不同單位的裝修費和其他費用（即SCTC 14001/2011）。 17.就LDPD 218/2011，丁女士再上訴（即HCMP 737/2011），上訴法庭於2011年12月12日頒下判案書（[2012] 3 HKLRD 169），確定丁女士必須交還該單位的空置管有，但同時業主也得根據該終止協議向她支付約定賠償，唯可從丁女士欠付中間收益中扣除。 18.至於SCTC 14001/2011，小額錢債審裁處於審訊後，於2012年2月終撤銷了丁女士的申索。丁女士的覆核申請，也於同年5月初被撤銷。 19.業主在審裁處就LDPD 218/2011的裁決後，已於2011年3月簽訂買賣合約，把該單位在内的6A室出售，而正式買賣合約也於2011年4月簽訂。業主成功於2011年4月，經法庭執達主任，收回該單位之空置管有。 20.上述背景，包括法院曾作相關事實方面的裁斷，對丁女士具約束力，不容她反悔。按此背景，本席現在考慮滕女士和丁女士之間的糾紛。 21.雙方主要有以下爭議：
爭議（1） 22.丁女士一方面指，自己於2011年1月23日搬出，有關該單位或滕女士租住該處的事宜，再與她無關。當天滕女士所付兩個月的租金連水電費5,600元，是滕女士直接付予業主一方，並非她所收取。丁女士另一方面指，其後自己繼續履行與業主的合約，繳交了2011年3月24日至業主賣出該單位期間的租金。 23.本席認為上述丁女士所指，既矛盾且不實。 24.沒有爭議丁女士和滕女士是於2010年11月中，初次商討該單位的租賃。滕女士承認，於2010年12月初，丁女士曾問她會否害怕業主收樓，但她否認知道，包括上述業主一方與丁女士的該終止協議等事情，也沒有證據指滕女士知道實況。 25.無論滕女士的租賃是於2010年11月中或12月初生效，根據證供和上述不容丁女士爭議的事實，滕女士的租賃怎也落在業主和丁女士的租賃期内。換言之，丁女士只可能以二房東的身份，把該單位租予滕女士。如上所述，業主於2010年10月初，已針對丁女士入禀土地審裁處追討欠租，並要求收回該單位的空置管有。因此，也不可能如丁女士書面供詞聲稱，自己代表業主把該單位租予滕女士。 26.滕女士的租賃，也不會是在丁女士租賃終止後生效，原因是根據該終止協議，丁女士同意交還該單位的空置管有。根據上述上訴庭的判案書，業主就是因為丁女士違反該終止協議，沒有於約定的2011年1月23日或其後，把該單位交吉，才入稟法庭以强制執行該協議，並向丁女士追討，直至成功收回該單位之空置管有為止，該單位仍被佔用的中間收益。換言之，並不存在業主在另一邊厢直接或透過丁女士，把該單位租予滕女士。 爭議（2） 27.即使丁女士自己也指，無論是在2010年11月中或12月初，與滕女士訂定的仍是為期3年半的租約。然而在此之後，丁女士與業主達成該終止協議，同意於2011年1月23日終止租賃，並把該單位交吉。此舉必違反了她與滕女士的租約。 28.由於丁女士違反該終止協議，業主除了入稟收回該單位，還向她追討自2011年1月24日起，因該單位仍被佔用引致的中間收益。根據上述上訴庭的判案書，丁女士對業主此付款責任，直至業主成功透過法庭程序和執達主任執行收樓令為止，即2011年4月18日。 29.不過，丁女士和滕女士始終是租賃的關係；滕女士須繳付的，是與丁女士約定的租金連水電費。2011年1月20日，滕女士應丁女士的要求，把兩個月租金連水電費，直接存入業主一方的銀行户口，而非由丁女士收下，這安排改變不了，滕女士履行了作為三房客，向丁女士租用該單位，因而向丁女士繳付該款的責任和性質。事實上，上述上訴庭判案書[2]也有提及，三房客滕女士曾把該款存入林先生的户口。法庭當時同意，在未得滕女士確認的情況下，該款不應被視為是她代丁女士繳付業主一方的中間收益。 30.雙方就當時的安排和約定，也有提及些奇怪的例如租單的安排。但考慮所有證據，以及上述不容丁女士爭議的事實背景，本席認為就關鍵的爭議方面，事實上丁女士作為二房東，把該單位租予滕女士，租期3年半連水電費每月港幣2,800元。其後，丁女士與業主一方協議，同意提早中止自已和業主間的租約，以及交還該單位的空置管有，此舉將構成丁女士違反自已與滕女士的租約。這也解答了，上述本審訊首兩個爭議。 爭議（3） 31.因為丁女士違反租約，滕女士未能依照租約真正入住，數個月後業主更根據該終止協議，收回該單位，並將之出售。她聲稱的損失包括：
已付租金水電費 32.如上所述，滕女士於2011年1月20日支付港幣5,600元，是予丁女士兩個月的租金連水電費，只是按丁女士的指示而安排轉帳至業主一方的户口而已。在上述業主與丁女士之間的訴訟，業主和上訴庭的取態,是丁女士仍未支付該兩個月的中間收益，因此丁女士被判仍需支付該筆款項。換言之，業主一方手上仍多出了，上述來自滕女士的款項。滕女士接受根據與林先生於2014年和解，從林先生可得的金額，已完全包括了該款項。 33.餘下來滕女士向丁女士追討的，是聲稱於2010年11月15日，支付丁女士的兩個月租金連水電費港幣5,600元。丁女士否認有收過此款項。就此無論是文件證據或證人證供，皆似事而非，本席認為根本難以取抗信納。由於滕女士未能成功地履行了作為原告人的舉證責任，因此這項的申索不被接納。 裝修費 34.滕女士原來申索裝修費港幣8,000元，在經修改回覆書則大幅改為追討港幣800元，但又加了項材料費港幣1,000元。她除了聲稱外，依賴為證的只有稱為該費用單據的文件。該一紙手寫文件，無論文件本身和所謂内容，遠遠偏離一般預期的裝修單位所開具的收據，根本談不上是可信的。滕女士未能履行舉證責任，令法庭滿意她真的花費所指裝修費。 誤工費 35.滕女士原來就這項追討港幣120,000元，到了經修改回覆書則改為追討5,000元。在庭上，滕女士似乎解釋指，因未能使該單位做生意而招致的經濟損失。首先，該單位是住宅用途，並屬於所在物業的其中一所間隔，難明如何可以合法合規的進行所指生意。其次，此項追討沒有任何詳情或客觀證據支持。因此，滕女士同樣未能履行舉證責任，令法庭滿意判給此項追討。 精神損失 36.滕女士基本上指，此租務糾紛導致她精神健康受傷害。首先，這本來是一宗租賃合約糾紛，若指這導致滕女士精神健康受損害，而丁女士需要負上賠償的責任，則必須舉證這是丁女士違約合理預期的很果。其次，所指的精神健康損害，必須是經診斷的狀況，就此滕女士沒有半點醫療和醫學證據。 協定賠償 37.滕女士原來申索賠償，包括所謂3年半租期雙倍租金港幣117,600元，再加每月1,000元即42,000元。她稱這是和丁女士口頭協議的協定違約賠償。到了經修改回覆書，她則稱只象徵式追討港幣10,000元。本席質疑此項追討。 38.有别於一般協定賠償，以保障將履行的合約責任，滕女士所指的，卻是對方在任何時間出現違約，便立即須賠償她整個租期的雙倍租金，並奇怪地再加所謂的每月1,000元。這也引伸另一問題，就是如此協定賠償，以甚麽準則去釐定，以反映日後違約時的合理損失。若雙方真的訂下協定違的賠償，也難明滕女士同時（而非交替地）提出其他損害賠償的追討。 39.在類似本案丁女士違反租約，引致滕女士不能繼續租用該單位，損失一般是因另覓同類租賃，而需多付的租金和費用。滕女士沒有如此追討、計算、或證據。考慮所有證據，本席也不接納雙方有此協議；即使是有，如此協定賠償仍不會予以强制執行。 訟費 40.訟費並非損害賠償，按慣例需另待評定。 結論 41.滕女士就丁女士違反租約，稱聲引致的各項追討，未能成功舉證所指損失。不過，本席接納有關違約，原則上的確會引致滕女士有所損失，因此判給象徵式損害賠償（nominal damages）港幣100元。 42.無論原來或經修改的申索陳述書，都沒有追討利息，因此不予考慮。 命令 43.現判滕女士勝訴，丁女士之反申索予以撤銷。丁女士須支付滕女士港幣100元。 44.無論是針對那位被告人，本案根本未及本法院民事司法管轄範圍。按上述針對丁女士的訴訟結果，滕女士可謂所勝有限。本席認為較合理的做法，是就滕女士和丁女士之間，不作訟費命令。任何一方沒有於今天起計14天内提出申請要求更改，此訟費命令將自動作實。
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Cases cited in this judgment