厲怡對徐健中

Case No.LDPD 1406/2015

Court

Lands Tribunal

Date20 Jun 2016

Judge—

Case Document

100%Judiciary

LDPD 1406/2015

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號 LDPD 2015年第1406宗

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	厲怡	申請人
	訴
	徐健中	答辯人

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主審法官：土地審裁處法官黃敬華 (內庭聆訊)

聆訊日期：2016年6月10日

判決書日期：2016年6月20日

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判決書

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1.這是答辯人徐健中先生向申請人厲怡女士發出日期為2016年5月31日傳票的聆訊。根據這傳票，答辯人要求審裁處修改2015年10月5日的命令( “修改命令傳票”)。

2.申請人沒有出席。由於答辯人已存檔送達誓章，確認他在2016年5月31日，已將有關傳票及附夾的支持誓章以平郵和掛號郵遞，送達到申請人最後為人所知的通訊地址，本席遂下令這聆訊在申請人缺席的情況下進行。

3.雖然答辯人以英文撰寫誓章和提交一份以英文撰寫的陳詞，但由於答辯人選擇在聆訊時以中文陳詞，所以本席以中文撰寫此《判決書》。

審裁處在2015年10月5日的裁決

4.申請人與答辯人是業主和租客關係。申請人以答辯人欠租為由，入稟土地審裁處，要求收樓和支付欠租/中間收益 ( “主體訴訟”)。本席在2015年10月5日同日頒下了三份判詞，分別是：

(i) Reasons for Decision (1) (下稱 “判決理由一”)

(ii) Reasons for Decision (2) (下稱 “判決理由二”)

(iii) 《判案書》 (下稱 “主體訴訟裁決”)

5.該兩份判決理由處理答辯人四張傳票合共5個申請 (另一個申請他已撤回) ，而主體訴訟裁決則處理雙方的主體訴訟。本席在上述兩份判決理由和主體訴訟裁決皆判作為業主的申請人得直，把答辯人的訴求撤銷。答辯人不服，欲對判決理由一及二和主體訴訟裁決內的所有決定提起上訴。本席在2015年12月23日拒絕給予他上訴許可，並且在2016年1月8日頒下Reasons for Decision (判決理由書) 。

6.答辯人仍然不服，向高等法院上訴庭申請上訴許可。上訴庭兩位大法官在2016年3月9日頒下判詞，在考慮過所有答辯人提交過的材料、證據、陳詞後，認為答辯人的上訴沒有理據，並完全同意審裁處拒絕批准上訴許可的理據，指出上訴理據毫無可取之處或成功機會 (fail to see any merit in any of those grounds of appeal)[1]，並進一步指答辯人的上訴完全沒有可取之處或成功機會，所以拒絕答辯人的上訴許可申請 (The respondent’s appeal is wholly unmeritorious. We refuse to grant him leave to appeal)[2] 。上訴庭更加引用《高等法院規則》內所賦予的權力，不容許答辯人再以雙方申請 (inter-parte application) 的形式再要求口頭聆訊。至此，本席2015年10月5日的兩份判決理由及主體訴訟裁決對申請人和答辯人是終極的裁決了。

7.從答辯人的支持誓章 (2016年5月31日宣誓) 的第一段，與及他在庭上的補充，答辯人希望把本席根據主體訴訟裁決的命令，作出以下的修改：

(原命令)

“2015年7月30日頒發的收樓命令仍然有效，答辯人須向申請人支付欠租/中間收益 (mesne profits)，由2015年6月17日起，以每月6,900元計算，直至申請人取回租賃單位空置管有權止”

(欲修改至的文本)

“2015年7月30日頒發的收樓命令仍然有效，答辯人須向申請人支付欠租/中間收益 (mesne profits)，由2015年6月17日起，以每月6,900元計算，直至2015年7月26日或29日為止”

(間線部份是答辯人提議更改的部份)

8.由於此案的背景和判決在上述的兩份判決理由和主體訴訟裁決已有詳細的說明和分析，本席不擬在此再作重複，但為方便討論這修改命令傳票，本席只在此撮要部份內容。

9.這案其中一個重要的環節，是在2015年7月21日，雙方同意在2015年7月26日下午一時左右，在租賃單位安排交吉事宜。但雙方對2015年7月26日當日究竟是否已成功交吉，各持己見。

10.本席在2015年7月30日的聆訊頒下收樓令。這收樓令導致答辯人首先提出擱置所有命令(包括收樓令)的申請，本席已在2015年9月4日拒絕，並在判決理由一內說明拒絕答辯人擱置命令的理由，而當這案在2015年9月4日審訊時，本席在聽過雙方關於2015年7月26日事情發生的證供後，在2015年10月5日頒下的主體訴訟裁決，維持2015年7月30日所頒發的收樓令。有關的討論，已臚列在主體訴訟裁決內第51至62段。本席的結論，是答辯人在2015年7月26日，沒有誠意退回鎖匙[3]，又或在當天，他所採取的手段，未能實現他交樓的意願[4]。

11.答辯人要求把欠租/中間收益，截至2015年7月26日，總結他提交的誓章、口頭和書面陳詞，是因為他主張在這日，他已在法律上有效及實質把租賃物業交吉交回申請人，在這日之後，他不應支付中間收益。

12.至於答辯人選擇另一個擬修改的日期即2015年7月29日，根據他提交的誓章、書面和口頭陳詞，是因為在2015年7月30日，本席已頒下收樓令，他現在尊重法庭的命令，既是這樣，申請人可隨時在這日之後行使她的權力，收回租賃物業。申請人沒有理由等候執達主任協助才收回樓宇，所以他主張由這日開始，申請人應被視作取回租賃物業，或無論如何無權收取中間收益。

討論

13.作為一個法律的原則，就是當一個爭議的事情獲法庭裁決後，除非這個裁決，遭上級具司法管轄權的法庭推翻，否則這個裁決，對雙方均有約束力；而同一級的法庭，不會亦不應對這爭議，再作第二次裁斷。

14.另一個原則，是法庭只對一些小錯失 (slip)，例如簡單運算加減後的錯誤，又或手民之誤，在命令經蓋印 (sealed) 後仍可作修改(amendment)，這是明顯合乎道理的。但如涉及雙方爭議的權益，這絕非小錯失之類的事情，不能以修改的方式處理。

15.在這案，究竟在2015年7月26日又或其後的日子，答辯人有否把租賃單位交吉交回申請人是一個重要的爭議點，明顯在判決後不能以修改的方式來處理，除非是在草擬命令時把審裁處原意攪錯。但在這案卻並非如此。光是根據前段所述有關修改的原則，便可以撤銷答辯人的修改命令傳票。

16.在審訊時，雙方已提出證供來爭訟這事，本席已在主體訴訟裁決內的第60-62段內有以下判決：

“60.  從7月26日當日答辯人的行為，與及他日後的種種行為，可以推論他並沒有意圖在7月26日把樓宇交回給申請人，不然不會在當日採取一個不顧別人考慮的做法來交樓，又在日後採取法律手段，主張一個只符合仍擁租賃單位管有權的立場，這些行動與他聲稱的意圖，完全相違反(inconsistent)。

61.  本席接納在7月26日當天答辯人沒有誠意退回鎖匙，另一方面，由於申請人沒有額外一套大門鎖匙(本席信納)，所以，本席認為直至審訊當日[即2015年9月4日]，申請人仍未收回單位的管有權。

62.  退一萬步而言，假若 (只是為討論而不是本席的結論) 答辯人真的有意願把租賃單位交吉交回，他在2015年7月26日所採取的手法，未能把這個意願表達並實現出來，為這個結果，他須承擔後果。”

(間線部份本席加上，以示重要)

17.審裁處已經清楚表示在2015年7月26日當日，申請人並未能收回租賃物業，而且截至2015年9月4日審訊當天，申請人仍未能收回該物業，正如本席在前段所述，本席的判決經上訴但沒有被推翻，對雙方皆是終極的判決，雙方必須依從上述兩份判決理由和主體訴訟裁決。所以，把有關命令修改至2015年7月26日，是不符合本席已作出的裁決，是不能接受的。

18.至於提議修改至2015年7月29日，也是同理，與最終審裁處的裁定不符，不能接受。

19.答辯人指申請人既已在2015年7月30日取得收樓令，她其實可以在這以後的任何時間自行收樓，並且她有一個減少損失的責任，所以自2015年7月31日開始她不應取得任何的佔用費用。本席認為，自審裁處於2015年7月30日頒下收樓令後，答辯人處處主張這個收樓令是錯誤的，並且用法律手段，企圖把這個命令擱置[5]，同時亦在小額錢債審裁處提出侵權訴訟[6]，認為申請人透過她的母親侵權，他在審裁處敗訴後，再企圖上訴至上訴庭，立場的本質，與交回樓宇的主張背道而馳。但在另一邊廂，申請人在翌日 (2015年7月31日) 獲批准許可發出收樓令狀 (Writ of Possession) ，她透過法庭的執達主任進行收樓，同一時間，繼續回應答辯人的擱置等法律程序，讓雙方的爭議，只透過法律程序來解決，避免自行破門而入，做法無可非議。

20.本席在主體訴訟裁決內曾闡述法律原則，在租賃期滿後，租客是有一個法律責任，把租賃單位交吉交回業主的，答辯人在這次聆訊時也承認，自2015年7月30日至執達主任在2015年9月7日破門收回租賃物業 (這事實由答辯人提出，從文件顯示應沒有爭議，本席接納) 這段期間，雖然他稱已經搬走，亦已披露了他的新地址，但他卻沒有在2015年7月26日後主動做過甚麼，亦沒有採取甚麼措施，把租賃物業交回申請人。本席認為，他所做的，沒有符合法律要求租客須履行的責任，反之，恰恰是一個相反的主張，繼續向審裁處主張收樓令應被擱置，甚至在本席維持收樓令後仍提起上訴，在這情況下，申請人透過要求執達主任來收回租賃物業，只透過法律程序來完成整個極具爭議的事情，是一個文明、正確和可接受的做法。

21.雖然答辯人稱他的擱置收樓令申請，是因為本席對他有偏見而提起的。但本席希望指出，假若真的如他所指，而他卻又有誠意和所有的動機交回租賃物業，他理應清楚說明收樓令是正確的，同意審裁處所作的收樓令，而不是提出擱置，因為這擱置申請，發出一個拒絕交回租賃物業的訊息，又或把他聲稱同意交回租賃物業的意願，完全遮蓋。如他真的有現在聲稱的立場，他的申請只應針對本席對他的偏見，要求撤換法官，而不是甚麼命令都一併推翻，這種一併都反對的做法是不理智的。再者，上訴法庭已判定有關偏見的指責，沒有任何根據 (unmeritorious)，有關申請亦未獲審裁處和上訴庭接納。

22.按審裁處的理解，一般執達主任在收回物業時，首先會給予約一個月的通知，着佔用者遷出，若不遵從，會在第二次造訪時再給予一個最後機會，一般來說，會再給予約一個星期的時間，若再沒有任何回應，執達主任才會在第三次造訪時破門收回物業。本席希望強調，這只是一般的做法，執達主任有權因時因事而採取其他措施，縮短或延長有關時間。但收樓程序如按本席理解進行，全個過程最快約需時5至6個星期，與這案 (2015年7月31日獲准發出收樓令狀至2015年9月7日收回租賃物業) 所花費的時間相若，可推斷申請人沒有遲緩，沒有令答辯人被追討的佔用費用有所增加。

23.答辯人也不諱言這申請是希望審裁處判申請人不該取得2015年7月30日至2015年9月7日期間的中期收益/佔用費用 (mesne profits) ，基於本席上段的分析，本席不同意答辯人的主張，本席認為剛剛相反，申請人是應該享有截至執達主任破門把租賃物業收回當日的中間收益/佔用費用。所以，無論把命令修改至任何不符合“申請人取回租賃單位空置管有權”描述的日期，不論是2015年7月26日、29日或30日，皆是與本席的判決不符，不能接受。

24.答辯人曾指出本席已針對他頒下幾仟元的訟費令，對一個沒有法律代表的申請人來說，已是十分多了。但本席認為，支付訟費和中間收益/佔用費用，根本是兩個須應用不同原則來處理的不同事情，沒有關連，不能混為一談。

結論

25.基於上述原因，本席把答辯人這個傳票申請撤銷。由於申請人沒有出席，所以本席不作任何訟費令，此乃暫准令，如在14天內沒有任何申請更改此令，則此訟費令成永久。