Long Honest International Ltd 對 the Incorporated Owners of Cheuk Nang Centre Phase I 及另一人

LDBM 311/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第311宗

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判案書

1.本案的申請人為卓能中心第一期 (「該大廈」) 403室 (「403室」) 的業主, 而第一答辯人為該大廈的業主立案法團 (「法團」)。申請人在本案中要求, 廢除法團管委會在2013年7月23日會議 (「723管委會議」) 及2013年8月20日業主大會會議 (「820業主大會」) 上, 就否決403室要求加大電力申請的議決, 及賠償申請人因申請被否決的租金損失合共$164,000。

無爭議事實

2.申請人在2013年6月27日向法團提交了單位裝修／臨時供電申請表 (文件冊第50-52頁), 要求法團批准403室由三相 40A 電力加至三相100A電力 (「該申請」), 申請人提出該申請，是因為其租客的業務需要較大的電量。   

3.在提交該申請後, 申請人又在2013年7月5日向法團發出信件 (文件冊第56頁), 指稱已跟新租客簽訂租約 (「該租約」), 及提交由法團的電力保養商永捷機電工程顧問公司 (「永捷」) 發出證明的確認書 (文件冊第53頁), 確認該大廈『現時之電力設備足夠提供負荷』; 以及由中華電力公司的核准表 (文件冊第55頁)。申請人亦同時向法團繳納了按金$10,000 (文件冊第57頁)。根據申請人提交的申請表內容, 工程涉及『3/F 電錶房安裝三相 100A 總掣、4/F 電錶房安裝三相 100A 錶前掣、4/F 電錶房安裝電線至403室』 (文件冊第52頁), 相關工程的明細, 可見由永捷發給申請人的報價單 (文件冊第48-49頁)。                                                              

4.根據 723 管委會議的會議紀錄 (文件冊第46-47頁),  『由於申請涉及大廈公用部分裝置及設施房間, 委員會建議召開會議商討申請個案』(文件冊第46頁第1.1段)。最終在723管委會議上經討論後的結論是『委員會向永捷查詢工程內容及施工情況, 管理公司表示如申請可行及合法, 建議配合各業戶業務。委員會商討後認為申請涉及公眾利益, 改變大廈原有設施可能影響其他業戶, 如因業戶變更供電量導致其他業戶不能申請增加供電, 造成不公平, 表決結果為不同意403室申請加大單位電力供應』(文件冊第46頁1.2段)。 

5.申請人在收到管委會的決定通知後，在2013年7月29日向法團發出信件 (文件冊第60頁), 指法團無理拒絕該申請, 令申請人蒙受重大損失, 要求法團在2013年8月8日之前更正此無理決定, 並保留對法團及管委會主席追究, 須承擔因議決引致申請人取消該租約的損失。          

6.有鑑於此, 法團召開了 820 業主大會, 當中議程包括 『議決403室申請加大單位電力供應事宜』, 根據 820 業主大會的會議紀錄 (文件冊第61-62頁), 當天的討論內容為『大廈403室向管理處申請加大單位電力供應, 由於4 樓電房電力設施不足供應相關申請, 403室聘請大廈綜合保養商永捷負責工程, 工程需於 3 樓及 4 樓電錶房進行工程, 由於相關工程於大廈公用設施房間內進行, 及根據永捷表示向中電申請加大供電需先獲得法團批准, 管委會於2013年7月23日會議否決相關申請, 其後403室業主來信反對, 管委會將相關申請提交業主大會表決。403室業主代表及永捷代表現場講解工程及解答業主提問, 有業戶提問單位是否出租髪型屋, 如需大量使用來去水設施及引起塞渠問題如何處理, 403室業主代表表示如出租髪型屋會另行向管理處申請及提交解決方案, 各業戶提問後進行表決』。投票結果是 88.36% 投票份數通過議決, 不同意403室加大單位電力供應的申請。        

7.之後申請人在 2013年8月29日及2014年1月22日向法團發出律師信 (「829信件」及「122信件」) (文件冊第63-65頁),要求法團解釋是否有其他類似加大電力的申請, 及那些業戶較申請人有優先權提出類似申請。法團就這兩信件也沒有作回應。

8.申請人在 2015年10月15日提出本案的申請, 向法團及管委會主席 (即第二答辯人) 提出訴訟。至2016年3月17日, 申請人中止了對管委會主席的申索。  

9.申請人在申請通知書中指稱，法團拒絕該申請，違反了該大廈公契 (「該公契」) 條文第1.03、1.04、1.05、2.01(a)-(c)及 3.01(a)-(c)的規定。申請人在證供中提交了該公契的中譯本。在法庭要求下, 法團也向法庭提交了該公契的英文版本。  

10.相關公契條文抄錄如下﹕  

公契條文第 1.03 條

『每份不可分割份數及與其一併持有之擁有、使用、住用及享用任何單位之充份專有權利及特權，應由隨時有權享有有關份數及權利之人士擁有，惟須受本文所載地役權、權利、特權及責任規限，並享有其利益。』(文件冊第75頁)

公契條文第 1.04 條

『每位業主此後經常受本文所載契諾、規定及限制所約束，並須遵從及履行本文所載契諾、規定及限制，而其利益及所承擔責任，須附於該土地與該發展每個部份及與其一併擁有之一份或多份不可分割份數。當時有效之財產轉易與物業條例(第219章)及其任何法定修訂、修改或重新立法，應適用於本文規定。』(文件冊第75頁)

公契條文第 1.05 條

『每位業主享有充份權利及自由出售、轉讓、按揭、租賃、特許或另行變賣或處理其享有該土地與該發展一份或多份不可分割份數及權益，與及擁有、使用、住用及享用與其一併持有之有關單位，毋須徵詢其他業主、任何享有權益人士或在任何方面對任何其他一份或多份不可分割平均份數享有權益之其他人士，亦毋須使有關業主、享有權益人士或其他人士成為交易之訂約方，惟訂立任何有關出售、轉讓、按揭、租賃或特許時，須明確受本契約規限，並享有本契約利益，惟特此協定及作出聲明，在批約條款及本契約規定下，共用地方及共用設施供所有業主共同使用及享用，但於行使有關權利時，任何業主不得干擾、准許或容忍干擾所提供之一般設備、器材或服務，而每位業主須遵守與共用地方及共用設施有關而隨時有效之該發展規則及其他規例(如有)。』(文件冊第75頁)

公契條文第 2.01 條

『2.  持有每份寫字樓份數所享有之地役權、權利及特權

2.01  在該發展規則規限下，並須按本文規定有關業主應付比例支付管理人酬金及管理支出，亦須受第 1.06 條註冊業主權利規限，與及受第 4.01 條規限下，每份寫字樓份數(享有擁有、使用、住用、享用每個寫字樓單位之專有權利及特權)之業主享有下列地役權、權利及特權：

(a)  當時有關業主、其租客、代理及特許人享有充份權利及自由(與享有相同權利人士共同享有)，按與正確使用及享用有關寫字樓單位有關之所有用途，而往返、通過、沿通及使用共用地方及共用設施，惟須受與共用地方及共用設施有關之該發展規則所規限；

(b)  獲得該發展地基及所有其他部份之下面及側面支撐權利；

(c)  基於適當使用及享用寫字樓發展用途，而通過現時及此後任何時間位於或通過該土地與該發展內或其下之污水渠、排水渠、水道、電䌫、喉管及電線，而獲得往來有關業主所擁有寫字樓單位暢通無阻及不斷用水、排污、氣體燃料、電力及任何其他服務供應。』(文件冊第80頁)

公契條文第 3.01 條

『3.  持有每份商業份數所享有之地役權、權利及特權

3.01  在該發展規則規限下，並須按本文規定有關業主應付比例支付管理人酬金及管理支出，亦須受第 1.06 條註冊業主權利規限，與及受第 4.01 條規限下，每份商業份數(享有擁有、使用、住用、享用每個商業單位之專有權利及特權)之業主享有下列地役權、權利及特權：

(a)  當時有關業主、其租客、代理及特許人享有充份權利及自由(與享有相同權利人士共同享有)，按與正確使用及享用有關商業單位有關之所有用途，而往返、通過、沿通及使用共用地方及共用設施，惟須受與共用地方及共用設施有關之該發展規則所規限；

(b)  獲得該發展地基及所有其他部份之下面及側面支撐權利；

(c)  基於適當使用及享用商業發展用途，而通過現時及此後任何時間位於或通過該土地與該發展內或其下之污水渠、排水渠、水道、電䌫、喉管及電線，而獲得往來有關業主所擁有商業單位暢通無阻及不斷用水、排污、氣體燃料、電力及任何其他服務供應。』(文件冊第81頁)

申請人案情

11.申請人代表譚先生指稱, 公契條文第 1.03、1.04 及 1.05 條賦予每個單位的合法業主, 享有使用共用設施的同等義務及權利, 故此申請人申請加大電力是行使業主的權利, 合情合理合法。在申請人已提交證明文件, 證實該大廈有足夠電力提供, 亦不會對其他業戶的電力供應及使用有任何影響, 亦承諾一切有關工程的費用由申請人負責的情況下, 法團不應拒絕其申請。

12.而譚先生認為, 商業發展部份需要較多電量, 但實情是 403室獲得分配電量比寫字樓更低, 現時每層樓的用電量也比403室大, 法團否決申請人的該申請, 造成樓層間的電力分配極為不均, 對申請人不公平; 按照公平原則, 在該大廈有充裕電量, 及403室相比寫字樓應獲得更多電量的情況下, 法團實無合理理由否決該申請, 這是有違該公契條文第3.01(c)條的規定, 即403室基於『適當使用及享用商業發展用途』, 當可獲得不斷的電力供應。

13.譚先生同意, 一樓至四樓大堂及電錶房也是該大廈的共用地方, 但認為根據該公契條文第3.01(a)條, 業戶可使用公用地方及設施, 且相關工程所涉牆身打孔只是一個, 地台鑽孔之後會作修補, 而電線經大堂至403室只在假天花內, 故不會影響外觀, 工程時間只需十天, 停電也只是局部進行, 對其他業戶可能造成的影響只屬輕微。

14.譚先生又指, 723管委會議否決該申請的理由, 只是『改變大廈原有設施可能影響其他業戶, 如因業戶變更供電量導致其他業戶不能申請增加供電, 造成不公平』, 法庭不應容許法團在本訴訟中提出其他新理由。而在820業主大會上完全沒有答問環節, 只是有業戶在台下與他作私下傾談時, 問及他是否打算將403室出租予髮型屋; 而當時大部份業戶已知曉723管委會議的決定, 各業戶擔心自己將來不能申請增加電力, 基於這私心業戶一定不會批准該申請。

15.譚先生又指, 他在任為法團主席時, 曾收過該大廈11樓06室要求加大電力的申請, 當時管理公司表示有足夠電力, 譚先生便批准有關的申請。而他代表申請人提交該申請前, 曾向管理處查詢, 管理處主管的回覆是, 如電力足夠應沒問題, 而永捷也向他表示『實得無問題』, 故此他才與租客簽立了該租約, 在2013年7月5日的信件中,亦向法團正式交代已簽該租約的事實, 但在此之前不知道管理處的職員曾否對法團提及過。

16.譚先生認為法團否決該申請有違該公契條文的規定, 剝奪了業主應享有的權利; 該申請是為了享用403室或增加403室的價值或出租值, 法團無理否決該申請, 令申請人蒙受損失, 該租約上的月租為 $25,000, 他要求法團賠償5個月的租金損失, 這是由簽署該租約開始, 至他另覓得租客為止的時間。

答辯人案情

17.法團現任主席劉先生 (「劉主席」) 代表法團作供, 他本人因病未有出席723管委會議, 他不清楚會議中就該申請的討論內容, 只能按會議紀錄的內容作供, 但也曾從其他委員口中聽說, 如讓申請人在公用地方走廊舖設電線, 如有火警責任須由法團負責, 因為這是額外的電線；雖然永捷確定了安全問題, 但法團的關注是責任問題, 因今天安全, 無人可確保將來也安全; 劉主席也同意這解釋在審訊之前從未提及, 因這是在723管委會議舉行後，委員才討論到的問題。而以劉主席的理解, 申請人是唯一提出增加電力申請的業戶, 之前從沒任何業戶提出類似申請, 也不知道11樓06室的業主曾提出申請。

18.在820業主大會上, 並沒提及管委會不批准該申請的原因, 召開820業主大會, 是讓申請人告知業戶, 其對被否決該申請的不滿, 及尋求業戶的共識, 是否接受其申請, 法團容許申請人及永捷向業戶解釋該申請的內容, 之後還有互動的答問環節才作表決。由於業主大會的議決凌駕於723管委會議的議決, 故此當法團收到申請人的829信件及122信件時, 管委會已沒能力推翻820業主大會的決定, 故此沒作回覆。

討論

19.本席認為申請人所依賴的公契條文全不適用於本案中。

20.該公契條文第1.03條只是說明每一業權份數的獨有享有及使用其單位的權利, 均受制於公契條文內所提述的其他權益, 如地役權等。該公契條文第1.04條則述明, 所有業戶必須受公契條文所約束, 而公契條文下業戶應享的權益及責任, 亦附帶於所擁有的土地或發展部份及業權份數上。而公契條文第1.05條只是明言, 各業戶有權自由將其名下物業的業權份數作移轉, 唯相關的物業移轉必須述明受公契條文的管束; 而業戶擁有共同使用公用地方或設施的權利, 但須遵守該大廈定下的規則, 及不能干擾所提供的一般設施、器材或服務。本席看不到這些公契條文, 如何能詮譯為法團必須批准申請人增加電力的要求。

21.而公契條文第2.01條及第3.01條的內容相同, 只是就該大廈的不同部份, 即商業部份 (Commercial Development) 及寫字樓部份 (Office Unit) 的適用條文; 當中涉及兩個部份的業戶也有權使用共用地方及設施, 及可獲得暢通無阻的電力服務, 申請人一直以來也在享用電力服務, 從無間斷, 這已符合了第3.01(c) 條的規定, 本席不接納這條文賦予申請人, 要求增加電力時法團必須批准的權利。

22.申請人曾針對條文中第一句指出, 第3.01(c) 條的意思是,如業戶有適當的發展用途, 這發展是指未來的, 則應可獲得電力供應,故此當申請人需要將403室出租作適當用途而需要100A電力時, 法團應予提供, 但法團拒絕該申請, 明顯有違這公契條文的規定。本席認為申請人就這公契條文的理解明顯存在謬誤, 第3.01(c) 條內所指的商業發展, 其實是指該大廈的商業部份 (英文的公契內稱為Commercial Development), 條文中第一句的意思是商業部份業戶，在適當使用其商業部份的情況下, 當可獲得該條款下的公用設施或服務的提供, 而並非申請人所指的情況。

23.而申請人也未能提出證據, 支持任何公契條文有所規定,在該大廈電力充足的情況下, 法團必須批准業戶加大電力的申請。同樣地, 公契條文內也沒有規定每一業權可獲多少電力的使用量, 完全不存在申請人所指的, 商業部份用電量應較高, 或公平原則下申請人應獲分配多點電量的規定, 申請人的論據難以成立。

24.至於申請人所依賴的該公契條文第3.01(a) 條, 雖然提及業戶有權使用公用地方及設施, 但這並非涉及增加電力的情況, 在同一條文下的(c)段已提及有關電力的提供問題, 本席認為第3.01(a) 條所涉及的, 並非電力的提供事項，而是指業戶通過公用地方及使用公用設施的權利。而即使第3.01(a) 條確實涉及申請人可使用公用地方及設施, 這也不等同他能在公用大堂及電錶房打鑿開孔, 或舖設長期存在的電線; 而對其他業戶影響輕微並不等同, 法團必須容許申請人將公用地方作一己之用。本席認為申請人要求在這些公用地方或設施上, 為增加電力所進行的工序, 並非第3.01(a) 條文下預見的使用。

25.而申請人要求推翻723管委會議及820業主大會的議決,唯申請人對這兩個會議的召開及程序沒有任何質疑, 譚先生在作供過程中, 只針對上述兩個議決案的背後理由作為支持理據。 誠如本席在庭上向譚先生解釋, 法庭無從找出820業主大會上通過該議決案的背後因由, 因為那是所有與會業戶的投票結果, 各業戶在投票過程中, 只依個人意願作決定, 並不需要交代其投票取向的理據, 而譚先生指稱, 由於各業戶早已理解到723管委會議的決定及理由, 一定會受那決定影響而作出投票的取態, 但在各業戶投票時沒有交代其取態的情況下, 法庭無從確認譚先生所指, 一定是各業戶的立場。

26.再者, 無論業戶的取態因由為何, 根據建築物管理條例 (「344章」) 第14(1) 條的規定,『法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜...的決議, 而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力』, 在這情況下, 無論業戶在投票過程中考慮了什麼因素而作出取態, 最終在業主大會上通過的議決, 對所有業戶也具約束力, 本席看不到申請人如何在會議依例正確地召開及舉行的情況下, 以業戶投票背後的考慮而質疑該議決的有效性。

27.而儘管譚先生否認在820業主大會上曾出現答問部份, 本席並不接納他的證供, 如就經營髮型屋的提問，只是業戶私下向他查詢, 負責會議紀錄的人士, 又怎會得悉而將之反映在會議紀錄上？本席裁斷在業主大會上, 除了讓譚先生及永捷的代表向業戶解釋工程的細節外, 還有互動的答問環節, 讓業戶在決定投票取態之前, 更深入了解相關工程的細節。在這情況下, 申請人指稱業戶的投票受723管委會議的決定所影響不能成立。

28.誠如上文引述的344章第14(1) 條的規定, 業主大會的議決對管委會同樣有約束力, 在820業主大會的議決通過下, 723管委會議的決定已無關重要, 因為所有業戶及管委會須遵從820業主大會的議決的決定, 在這情況下, 申請人要求法庭宣佈723管委會議中,就拒絕該申請的議決無效完全沒有實質作用, 根據林文瀚區域法院法官(當時官階)在 曾婉玲訴兆隆苑業主立案法團(LDBM 199/2001) 一案中, 就土地審裁處在建築物管理案件中, 法庭在行使酌情權決定是否頒佈有關的宣布性質命令時, 首要考慮是該宣布性質命令是否有實質作用, 由於 820業主大會的議決對所有業戶及管委會也具約束力, 申請人要求推翻723管委會議的議決, 並無實質作用, 本席認為不應頒佈這宣佈性質的命令。

29.本席裁斷申請人未能提出任何可成立的理據，以支持其要求推翻723管委會議及820業主大會議決案的申請。

30.鑑於上文的裁斷, 申請人就損害賠償的申請也不能成立。但以防本席在上文的裁斷出錯, 本席也就申請人的損害賠償申請作簡短處理。本席認為即使申請人成功推翻上述兩個會議的議決, 也不能成功向法團追討以租金損失計算的損害賠償, 因為申請人在未得法團落實的批准下, 已和租客簽立了該租約, 申請人的譚先生在盤問下也確認, 管理公司及永捷的負責人也不是法團或管委會, 他們不能代表法團或管委會批准他的申請, 在這情況下, 申請人又如何能依賴這些人士的回覆, 而視作法團已批准該申請, 而引致他簽立了該租約,從而向法團要求租金損失的賠償? 相反地, 申請人在2013年7月5日的信件中才知會法團已簽約, 法團從未作出任何陳述誤導申請人, 因而引致申請人的損失。

頒令

31.法庭頒令﹕

(1)  本案的申請被撤銷;

(2)  申請人須付第一答辯人本案的訟費, 但不包括大律師證書, 如雙方未能就訟費數額議定, 則由法庭依區域法院基準作評定。就訟費的命令為暫准訟費命令, 除非任何一方以傳票提出申請, 此暫准判令在14天後成為絕對命令。

申請人﹕無律師代表。

第一答辯人﹕由趙司徒鄭律師事務所轉聘李菀梓大律師代表。