曾奕祺及另一人 訴 劉世傑及另一人

DCMP 2202/2012

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2012年第2202號

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判案書

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案件背景

1.本案乃一宗逆權侵佔的訴訟。

2.原告人是兩夫婦，以聯權共有的形式，擁有丈量約份91號地段3220C1及3220C號餘段部份（Sub-Section 1 and The Remaining Portion both of Section C of Lot No 3220 in Demarcation District No 91）（「原告人的土地」）。

3.涉及本案爭議的土地（「爭議的土地」）是原告人土地的一小部分，座落在原告人的土地的西面，與政府官地相連，上面沒有任何建築物。爭議土地的面積，按原告人的說法，約68.7平方米；按第一被告人的說法，爭議的土地應包括水渠部分，面積大約86平方米。

4.大約2012年3月，原告人發現爭議的土地被他人建起一道鐵絲網。原告人隨後向第一被告人發出律師信，要求交還爭議的土地，第一被告人拒絕。原告人於2012年9月3日提出訴訟，要求根據區域法院規則第113號命令，向所有侵佔者，包括第一被告人，取回爭議的土地的管有權。第一被告人雖不爭議原告人是爭議的土地的登記業權持有人，但他聲稱他已逆權侵佔爭議的土地超過12年，根據香港法例第347章《時效條例》第7條，原告人提出訴訟的時效已過。第一被告人又提出反申索，要求法庭宣告他對爭議的土地享有管有權。

5.除了第一被告人外，沒有其他人申請加入本案作為記名的被告人。

原告人的案情

6.原告人的案情是他們是原告人的土地的業主，他們應該享有爭議的土地的管有權。

7.原告人否認第一被告人所聲稱的逆權侵佔。原告人指出爭議的土地在2012年3月前從來未被任何人圍起。即使在2012年3月，第一被告人亦只是在水渠的西面建起一扇鐵絲網，也未曾圍起爭議的土地。至於第一被告人所聲稱的水渠部分，該水渠部分從來沒有被任何人圍起或佔用。

8.原告人的專家證人馬先生（Ma Yung-kong Helicon）（「馬先生」）在考慮所有相關的土地測量紀錄後，認為爭議的土地在2012年3月前，是可以從四方八面進入的。

第一被告人的案情

9.第一被告人聲稱他已逆權侵佔爭議的土地超過12年。第一被告人提出反申索，要求法庭宣告他對爭議土地享有管有權。第一被告人聲稱的逆權侵佔具體如下：－

(a) 第一被告人自從大約1987年起就連續管有了爭議的土地。

(b) 政府大約在2012年收回第一被告人當時使用的政府官地。同年3月，第一被告人於爭議的土地上建起鐵絲網。

10.第一被告人在庭上更聲稱：－

(a) 大約在1958年代，第一被告人的父親開始使用政府官地連同爭議的土地作耕種用途。

(b) 第一被告人的父親年紀老邁停止了耕作，大約1985年起，第一被告人便和他的拍檔李先生管有上述政府官地連同爭議的土地，作為園藝生意的用途。

(c) 大約於1992年，李先生離開合夥生意，剩下第一被告人繼續經營。第一被告人便繼續使用上述政府官地和爭議的土地來營運園藝生意。

(d) 大約於2011年尾，政府接到投訴，遂要求第一被告人交還上述侵佔的政府官地。第一被告人在大約2012年3月歸還上述侵佔的政府官地，並用鐵絲網圍起爭議土地的東邊。

(e) 原告人亦之後用圍欄圍起了爭議土地的西邊。

(f) 第一被告人把上述侵佔的政府官地交還政府後，再以短期租約（Short Term Tenancy）形式向政府租用上述的政府官地，月租港幣6,100元。

11.第一被告人在答辯書的案情，是基於他約在1987年便開始使用或管有（possessed）爭議的土地，因此申請逆權侵佔。但是，代表第一被告人的大律師在審訊開審當天，卻打算把依賴的管有年期由原本的1987年推前至約1958年。

12.第一被告人的專家證人陳女士（Chan Yuen-yi）（「陳女士」）指出在大概1960年代，政府官地上見到耕作跡象。大約在1968年，有人在原告人所居住的土地（即Lots 3220 SC ss1 and 3220 SC RP）建起圍欄（「舊圍欄」）。

13.陳女士認為爭議的土地包括其東面的水渠，水渠的東面就是上述原告人居住的土地的舊圍欄。

爭議事項

14.本席認為本案爭議的議題如下：－

(a) 第一被告人是否有逆權侵佔該爭議土地的意圖（intention to dispossess）；及

(b) 第一被告人是否超過12年排他性的管有該爭議土地（exclusive factual possession）。

15.至於水渠部份是否屬於爭議土地的一部份，或爭議的土地是否被圍起，亦會在判詞內處理。

證人證供的可信性及證據的評估

16.本席接受第一名原告人曾奕祺的證供。他在盤問中並無搖動，作供的內容亦一致，並無前後矛盾。

17.本席不接受第一被告人的證供。原因包括他在庭上的證供與自己的書面證供不符，亦與專家報告的證物並不相符。其中包括，他說沒有對他的律師說在1987年棄置該土地。但在答辯書的5(d)段，寫明他的父親停止種菜之後，第一被告人知道無人有意使用該地，不論作農業或其他用途，而是被棄置（abandoned）。在他的書面證供第6段，亦說 “In about 1987, I noticed that the area occupied by my father was not attended after my father ceased working on the fields.  Therefore together with my former partner Mr Lee Fook Nin, we started to work on my land and the Crown land in our gardening and potted-plant business, using the trading name of May King Garden.”  但第一被告人在庭上卻說沒有棄置該土地，他使用該土地，是事先問准他父親的。這與答辯書不符。如果他沒有對他的律師說該土地被棄置（abandoned）及放棄（unattended），他的代表律師怎會將這內容寫在答辯書及書面證供內？該答辯書及書面證供均有向他解釋，他亦簽署作實。第一被告人在庭上的證供，說是父親容讓他在該土地上種植，這並沒有在書面證供內提及。

18.他說在1985年已在該土地上經營園藝生意，並說1987年開始已經用圍磚方式來栽種羅漢松，但在專家報告的飛機拍攝的圖片中，看不到1985年或1987年有園藝生意的痕跡。在1986年至1987年的照片中可見整塊田地都是用作種菜，沒有園藝或羅漢松的痕跡。1988年至1991年，田基開始模糊，可見該地被棄置，更沒有甚麼羅漢松樹。1992年部份土地有耕種痕跡。1995年至1998年只是部份土地放置盆栽，但第一被告人卻說1990年整塊田地都種有樹，1990年更有150棵羅漢松，這明顯與相片所見不符。在2000年，才清楚的看到該地作園藝用途。這些情況，可從1990年，即證物D1(7)和1995年，即證物D1(11)，與2000年，即證物D1(13)及2001年，即證物D1(14)的照片清楚看到。

19.第一被告人一時說父親在1985年約50歲，已經很老了，所以沒有種田。1987年父親去世，他說父親去世是73歲。當被要求作出澄清他父親去世時是多少歲，他竟然連大約也答不出來，最後才說約60歲左右，但他之前竟然說出父親去世時是73歲。

20.他買入91地段322 SD ss1 SB的房屋，按土地註冊處的紀錄，是1993年，他竟說是1987年。當被指出錯誤時，他解釋說1987年開始與屋主談價錢。本席對這解釋有懷疑，因為該問題清楚是在何時購入該物業。如果他記憶錯誤，應該坦白承認。

21.他在被盤問時說無意佔據官地，作為己有。但在被覆問之時，卻改口說有意佔用官地。他曾被政府起訴遲交回官地，但這並不是有意佔用官地的證據，第一被告人的說法是政府給他搬離該地的時間太短，因而遲交回官地，才被檢控。本席並不接受他的解釋，說是因為佔用時間不足60 年，才說無意佔用官地。是否有意與時間是否足夠是兩件事情，是否成功與有否該意願，也是兩件事件。

22.雙方就對方專家證人的身份並無爭議。但總的來說，馬先生雖然資歷較深，報告卻有些錯誤。例如在1963年的飛機照片上，在Lot No 3230 SC ss  1是否有一小屋（a small hut），他的證供在被盤問下翻來覆去，一時說是小屋，一時又說不是。在報告6.3段中的敍述，“On the extract of survey sheet of 1968 (Appendix 8), cultivations on the subject lots were abandoned.”但在1968年的survey sheet，即appendix 8，根本不可能看到種植的情況。

23.陳女士的報告內的飛機照片並不清晰，可幸是她在審訊時提供了一些較清晰的飛機照片，這些都列為被告人的證物D1(1)至D1(23)。從照片可見，在官地及爭議的土地，1963年有人在該地耕種，及至1988年，該地明顯地沒有人耕種，這情況在1990年及1992年的照片更為明顯。1990年的照片，該土地的影像，與原告人的土地的情況一模一樣，都是沒有農作物的草地。1991年的照片更可見官地的下方變為黃泥地。1992年，該地的上方部份有耕作的活動。1993年亦是，但耕作的範圍縮小為兩行。1995年的照片，上方的土地被荒廢，反而下方有人開闢了路，並在路兩旁放有盆栽。1998年的照片可見該種植場擴大，該土地的一條路清晰可見。由2000年開始，整片土地都成為種植場，直至2012年。

第一被告人是否有逆權侵佔該爭議土地的意圖

24.香港終審法院在Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai David [1988] 1 HKC 1一案中指出：－

“Where the occupier has made self-serving statements as to what was his intention, whether during the period of occupation or when challenged in legal proceedings, the courts should approach them with some scepticism. The courts would scrutinise the circumstances in which they were made and would give them such weight if any as they may deserve. Conversely where the occupier has made statements as to what was his intention and such statements are against his interest, the courts would usually accord to them considerable weight.” (per Li CJ at p 13B)

在該案中，沈澄大法官亦指出：－

“I need only add that there can be no better evidence of the intention of an occupier of land than his express declaration against his own interest.” (per Ching PJ at p 15F)

25.第一被告人須要提供強而有力的證據（compelling evidence）去證明此意圖。

26.如上第21段所述，當第一被告人被問及有否意圖對官地作逆權侵佔時，他回答說沒有。雖然代表他的大律師在覆問時向他指出他曾被政府檢控遲交還官地，他的解釋是因為搬遷的時間不足。他亦有解釋是因為佔用年期不夠，所以不能成功侵佔，但有否意圖及年期是否足夠是兩件事情。代表他的大律師重提他在書面證供中寫明有侵佔的意圖，但書面證供與庭上之證供不符，本席不接受以書面證供證明此意圖。再者，這無凌兩可的表態，難以說服法庭這是強而有力的證據。

27.此外，本席亦認為此意圖從沒有表達。一般來說，將爭議土地圍起，乃是表達該意圖的一種方式。第一被告人不但沒有圍起爭議的土地，對該爭議土地的東面舊圍欄，他也不聞不問，衹是假設是他人所有。此圍欄破損後，他也沒有建起新的圍欄。按他的說法，2012年他在原告人所說的爭議土地東面建起圍欄，是防止原告人的狗隻進入爭議的土地，不是為了霸佔土地。所建圍欄的位置，也不是他現在聲稱的爭議土地的周邊。

28.本席裁定，第一被告人並不能證明他有逆權侵佔的意圖。

29.就第一被告人的父親大約在1987年或之前是否有逆權侵佔，本席亦裁定，該地在大約1987年已被廢置（abandoned），第一被告人不能就前段的佔地，獲得任何法律權益。從圖片可見，在大約1987年之後，到1991年，該地被棄置。此外，從馬先生的報告可看到，聲稱第一被告人的父親所耕作的土地的地界，與爭議土地的地界並不相同。因第一被告人的證供不被接納，第一被告人亦無其他證物，證明該地是他父親耕作之用，或其父親佔用之意圖。從1963年的照片（證物D1(1)）可見，該官地及爭議的土地，亦可能是原告人土地的前業主的耕地，當時亦未有舊圍欄。按陳女士的報告第5.2段，舊圍欄在1968年的圖上才有紀錄。這完全可以理解，因為在1968年的圖上，在原告人的土地的南方，新建成了另一間屋，所以有興建圍欄的需要。

第一被告人有否獨自管有該爭議土地（exclusive factual possession）

30.第一被告人在被代表他的大律師主問之時，已說有些村民會走進爭議的土地。雖然他的大律師試圖再細問，由於天然屏障，及東面的圍欄，沒有人可進入該爭議的土地。本席接受原告人的說法，該爭議土地在2012年之前從來沒有被圍起。從官地可進入該爭議土地，即使有所謂天然屏障，官地的南方，是沒有任何圍欄的。村民、路人及原告人，最少都可從南邊進入官地及爭議的土地。事實上，無可爭議的案情，包括在2005年，原告人曾經委任測量師，成功進入爭議土地測量地界，並打下地界鐵釘。那些鐵釘仍然留存在爭議的土地之上。所以本席裁定，第一被告人並無獨有管有權。

31.本席亦同意原告人的大律師的陳詞，在爭議土地上種樹的行為，不足以證明有排他性的管有權。

32.就上述兩點的裁決，本席不用對爭議土地大小的問題詳細處理。簡單而言，本席接受原告人的說法，該爭議土地並不包括水渠部份。第一被告人並不是依賴已破損的圍欄作為分隔，2012年之前，他亦沒有修建任何圍欄，亦沒有在水渠之上有任何作為，該位置亦無樹木。

結論

33.本席按原告人的訴求頒發命令：－

(1) 被告人，包括第一被告人，須將在被告人聲稱的爭議土地的空置管有權交給原告人。即第一被告人須在28天內，由今天起計，搬離在該地的樹木或雜物。

(2) 第一被告人須在28天內拆除上址的非法建築物，包括第一被告人所連的圍欄。

(3) 被告人，包括第一被告人，日後不得非法侵入爭議土地。

(4) 撤銷第一被告人的反申索。

(5) 暫准訟費命令，第一被告人須支付原告人本案的訟費，包括反申索案的訟費及保留的訟費，連大律師證書。如數額雙方不能協議，由法庭評定。原告人的訟費按法律援助處的規則評定。除非任何一方作出申請，此命令在14天後成為絕對命令。

34.本席多謝兩位大律師的協助。

原告人：由董吳謝香律師事務所轉聘蕭朝堅大律師代表

第一被告人：由林志宇律師事務所轉聘許訴峰大律師代表