觀塘大廈業主立案法團 對 Louie Chan Sheung Hoo 及 Louie Kin Shing, The Administrators of the Estate of Louie Kwok Ping, Deceased

LDBM 46/2016

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2016年第46宗

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判 案 書

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1.申請人要求審裁處向答辯人發出禁制令，禁止答辯人容許由其單位內發出惡臭的氣味，滋擾其他住戶或令他們生厭。

一些程序

2.本案在2016年4月26日，5月30日及審訊日(8月24日)均有雙方須出席的聆訊，但兩名答辯人皆全缺席，所以送達問題，須先處理。

3.申請人在2016年2月17日在審裁處向答辯人提起訴訟，發出申請通知書(表格29)。按一份在2016年2月19日由Wong Chi Leong 宣誓和在2月22日由申請人存檔的送達誓章，有關的申請通知書已在2016年2月19日，用平郵方式，分別寄至兩名答辯人的兩個最後為他們所知的地址，其中一個為兩名答辯人作為註冊業主的物業，即九龍觀塘月華街36號觀塘大廈10/F 37號單位(“涉案單位”)。

4.另本席在2016年5月30日把這案排期在2016年8月24日審訊(“排期命令”)，並下令申請人把該命令向答辯人送達。

5.代表申請人的王輝雄律師在審訊日(2016年8月24日)向法庭承諾會存檔一份送達誓章，證實有關命令已經送達。

6.按一份在2016年8月24日由Wong Chi Leong宣誓和在同日存檔的送達誓章，申請人已把排期命令蓋印副本送達至兩名答辯人兩個最後為申請人所知的地址，包括涉案單位的地址。

7.本席接納兩份送達誓章的內容，接納有關的申請通知書和排期命令已妥為送達給兩名答辯人。所以本席下令縱使兩名答辯人缺席，這案進行審訊。

此案的背景

8.申請人是位於觀塘月華街36號觀塘大廈的業主立案法團，在2005年7月26日註冊成立。涉案單位位於觀塘大廈10/F 第37號單位，而一名雷國屏先生 (Louie Kwok Ping)(“死者”) 是涉案單位的業主，根據土地註冊處的記錄，雷先生在1968年8月22日成為業主，但按記錄於翌日離世。根據一份日期1976年9月23日的遺產承辦書 (Letters of Administration) ，此案第一指名答辯人雷陳雙好(Louie Chan Sheung Hoo) 和第二指名答辯人雷堅城 (Louie Kin Shing) (以下分別稱“第一指名答辯人”及“第二指名答辯人”，而統一稱 “答辯人”) 為死者的無遺囑遺產承辦人，承辦死者的遺產，包括涉案單位[1]。所以他們是對涉案單位有直接控制和管有權。

9.觀塘大廈的每一涉案單位，皆受一份日期1965年9月28日的大廈公契(M/N 506265)的約制，按該公契的第19(a)條，該公契內所有的契諾對各業主和其遺產承辦人皆具約束力[2]。

10.根據申請人的案情，約在2015年9月開始，涉案單位發出嚴重和持續的難聞氣味，令人難以接受，對涉案單位附近的住戶構成滋擾，以及令人生厭，要求答辯人馬上跟進和停止，但兩名答辯人卻完全沒有回應，所以申請人在2016年2月17日入稟土地審裁處，稱兩名答辯人違反大廈公契第二附表(Second Schedule) 內的第5條的規定，要求兩名答辯人停止容許難聞的氣味從涉案單位發出。根據申請人的代表王律師在審訊開始時的確認，申請人是要求審裁處針對該兩名答辯人發出禁制令。

證據和討論

11.申請人傳召了以下三名證人：

(i) 沈慶臨先生，他是涉案單位(10/F 37號單位)旁36號單位的租客；

(ii) 潘詠嫦女士，她是觀塘大廈的管理員，任職保安隊長，和

(iii) 許淑娟女士，她是申請人(即觀塘大廈業主立案法團)的司庫。

12.上述三人均在作供前存檔了一份書面證詞，並在審訊時確認其內容正確無訛，採納為證供，並在審訊時以口頭補充了一些資料。

13.由於申請通知書和排期命令在送達後，答辯人應獲悉此案的進行，但卻沒有抗辯。所以申請人所作的證據沒有遭到任何反駁的證據，本席在考慮過後，在相對平衡下(balance of probability)，認為可信，全部接納。

沈慶臨先生的證供

14.沈先生是涉案單位(10/F 37號單位)旁的36號單位(以下簡稱“36號單位”)的租客。按沈先生提供觀塘大廈每層的平面圖，觀塘大廈應是屬比較舊式的設計，每層由十數個單位組成，一般來說每兩個單位共用一個光井，而涉案單位和第36號單位，則剛是共用同一方型光井。涉案單位和36號單位各有一個房間和洗手間的窗門，直接打開至光井，單位的窗門，佔去了光井的三邊，而光井的另一邊則有窗門，直接與該層大廈的走廊接連，而走廊有防煙門，通過後便可到達該層的電梯大堂。

15.按這個結構，如窗戶打開，該光井的空氣，走廊、涉案單位和36號單位，可互相流通，而涉案單位的大門，與36號單位的大門，只是一個光井距離之遙。

16.根據沈先生的證供，他在2015年9月26日搬入36號單位，他在搬入前有視察過36號單位，但沒有發現有甚麼難聞的氣味，但當他搬入36號單位後，馬上發覺在單位內有難聞的氣味。按他的證供，這難聞的氣味，屬於由動物發出的味道，類似在寵物店所發出的，但濃烈多倍。在他的書面供詞中，他描述這些難聞的氣味 “...似糞便的味道”，他在審訊時解釋，這是他能夠以文字形容的氣味，他又指這些惡臭的味道不時夾雜着消毒藥水的氣味，就像他到醫院聞到的氣味一樣。

17.他稱這些臭味，在無風的日子，又或特別在吹東風的日子，在36號單位內特別嚴重，經過他在走廊和窗口查看後，他相信惡臭源自涉案單位。惡臭進入光井和走廊繼而進入36號單位。由於惡臭難耐，他現在被迫用以下方式使用36號單位：

(i) 當把洗手間的抽氣扇開動後，室內味道變得濃烈厲害，他懷疑當抽氣扇開動時，因抽氣扇後的活門打開，光井的臭氣由扇的一些空隙進入36號單位，他已不能開啟洗手間的窗門和抽氣扇了；

(ii) 連接光井的睡房已改成了衣帽間，內中安裝了空調，但當一開動後整個房間因空調有活門的緣故而把一些光井的惡臭空氣帶入衣帽間，他須停用這空調機。不單如此，臭味仍湧入，他須以膠布把空調完全密封，另購入抽濕機以取代空調機，再加上香薰以辟除味道；

(iii) 他稱他是喜歡36號單位有一個開揚的露台，所以才租下，但惡臭味道在露台可以隨便聞到，令他不能忍受需回屋內，他現正長期不能使用露台；不但如此，為了辟味，他須在露台放置辟味劑；

(iv) 在36號單位內，他須常把窗戶關上，開上空調及/或風扇、空氣清新機、燃點香薰，以減低涉案單位發出惡臭對他單位的影響；和

(v) 走廊惡臭難聞，以前走廊靠光井的窗是打開的以促進空氣流通，現在已經關上以阻截氣味，但仍是惡臭難頂。

18.他曾在露台看見涉案單位內飼養最少三多隻貓，又曾聽到在涉案單位傳出狗吠聲。他每天放工回家時約在晚上6時至11時左右，在走廊皆聞到他所描述的惡臭，回家後在36號單位的臭味，如他在上段所描述。

19.他不想直接和涉案單位有衝突，又知道法團有責任根據公契禁止任何單位業主對其他業戶滋擾及煩擾，所以直接向申請人多次投訴，得知法團也採取行動，但仍不得要領，最終導致申請人採取這法律行動。

20.他稱這些惡臭的氣味，令他和一起居住的女友感到非常受滋擾，情緒已受影響。如不改善，他會在兩年租約的第一年死約完結(即2016年9月25日)後終止合約搬走。

潘詠嫦女士的證供

21.潘女士是受聘於申請人的保安員，任職保安隊長，自2009年11月起受僱和駐守在觀塘大廈工作至今。

22.根據潘女士的證供，這單位在約2014年左右開始由第二指名答辯人的女兒和孫女兒們佔用居住。幾個月後，她親眼看見孫女把一頭長毛的雪撬犬帶回涉案單位，這雪撬犬身型龐大，以後腳站立時，身高可有她的高度(約5呎)。約在2015年6、7月左右，在一個黃昏約8-9時，當她在地下大堂當值時，她親眼看見孫女兒帶該雪撬犬從升降機出來，但身上的毛已被剃去，並且身上有多處地方潰爛及有傷口，約佔身體皮膚50%，應是患了皮膚病，並且發出一股難聞的氣味，她在書面的陳述書描述氣味如下：“該氣味似是非常骯髒廁所及屍臭味”。

23.因為她當保安員工作的緣故，以往曾有兩次在大廈單位內發現屍體的經驗，所以知道甚麼是屍臭味。按她在審訊作供時的描述，氣味是爛肉的屍臭味。她當時還向該孫女兒說狗患了病，須要帶它去看醫生，當時獲得的回應，是狗是收養回來，會聯絡雪撬犬的主人，把狗帶去看醫生。

24.在親眼看見雪撬犬情況的當天，據她所知申請人仍未收到任何住戶關於氣味的投訴。

25.約在2015年9月至10月期間，申請人收到多名業主的投訴，謂兩名答辯人的涉案單位發出難聞的氣味。她曾奉指示到涉案單位查看，一出10/F 升降機便聞到難聞的氣味，與當日看見孫女兒帶被剃光長毛雪撬犬那日嗅到的氣味相同，並且夾雜有糞便和消毒藥水味道，她懷疑這藥水是用來蓋過那些難聞的臭味。她曾敲涉案單位的門，第二指名答辯人的女兒應門，根據她在證人陳述書內稱，當門打開，一陣比在10/F 升降機大堂更強烈的臭味從涉案單位湧出，“該臭味似屍臭味、非常污糟的廁所味及夾雜濃烈的消毒藥水味”，與她在2015年6、7月在地下大堂親眼看見雪撬犬和親自嗅到的臭味相同，但那次所嗅得的更強烈。

26.大門打開後她能看見那頭雪撬犬和7-8頭貓在室內，她勸喻第二指名答辯人的女兒改善臭味問題，否則申請人會把事情交由律師處理。當時雷小姐的回應是養貓養狗她有自由，言談間雷小姐應知道若不改善法團會採取法律行動的，但雷小姐表示不怕。

27.在潘女士的陳述書內，她附上五封共由多名住戶向申請人發出的投訴信，如下：

住戶樓層	投訴信日期	投訴內容
11樓	10/9/2015	涉案單位飼養多頭寵物發出惡臭，蟲鼠滋生，蚊蟲及蚤由涉案單位進入11樓單位；
9樓	18/9/2015	惡臭從涉案單位發出，難忍以致不能開窗，影響家中長期病患者的身心健康；
36號單位租戶	7/10/2015 24/12/2015	投訴臭味影響居住環境，對他構成滋擾，向法團索償，並要求法團跟進和提起訴訟，中止滋擾；
36號單位業主	20/10/2015	臭味持久和難以令人接受，似是從涉案單位發出，對租戶構成滋擾，要求法團跟進。

28.她稱在審訊前曾再在涉案單位外巡視，這股臭味仍然存在，沒有改善。

29.按她的陳述書證供，有關的臭味在10/F 升降機大堂和公用走廊，11樓、9樓、8樓的公用地方亦能嗅到，影響非常廣泛。

30.潘女士在審訊時補充，當她初到觀塘大廈工作時，涉案單位是租給租客使用的。約在2014年左右，第二指名答辯人的女兒和家人搬來居住。她是透過保安總管譚先生認識第二指名答辯人的，因為他會每隔幾個月便回到觀塘大廈管理處親自繳交涉案單位的管理費。

31.她記得在2015年9月左右，在收到難聞氣味投訴後曾遇上第二指名答辯人，她與保安總管譚先生與第二指名答辯人談及涉案單位遭投訴發出惡臭的事情，當時第二指名答辯人沒有多說話，只說會與他的女兒談談事情，看看如何處理。

32.她又記得在2016年3至4月，她又有機會在觀塘大廈遇上第二指名答辯人，當時曾問他有否着女兒攪好清潔和氣味問題，當時第二指名答辯人的回應是他的女兒說會攪好，潘女士的回應是仍未攪好，依然好臭，第二指名答辯人沒有再回應便走了。

33.所以她稱第二指名答辯人應是知道他的單位被投訴發出臭味滋擾鄰居的。

34.她又補充，在2015年10月那一次找第二指名答辯人女兒雷小姐，在10/F 走廊逗留兩分鐘便開始有作嘔的感覺，那次與雷小姐共傾談了差不多10分鐘，她的感覺是反胃和想嘔吐。

許淑娟女士的證供

35.許女士是申請人現任的司庫，她確認在收到住戶投訴涉案單位發出惡臭後，曾指示保安隊長查明，並在2015年10月22日及2015年11月24日，透過律師向答辯人發出警告信，要求答辯人停止從涉案單位發出臭味，滋擾其他住戶，否則採取法律行動。

36.她稱在法團成立前，她曾與第二指名答辯人雷先生共事觀塘大廈業主委員會的委員，當時第二指名答辯人是秘書，所以她曾在2015年10月至2016年1月期間致電第二指名答辯人談及涉案單位發出惡臭之事情，當時她知道第二指名答辯人知曉惡臭的原因，是因為女兒在涉案單位內飼養寵物而產生的，並同意找機會跟女兒談談臭味問題。但後來她從保安總管得知，第二答辯人最後沒有機會與女兒談及這事，因為女兒承諾了回家吃飯，但最終爽約。

37.她稱在2015年12月29日開完了法團的一個會議後，與5至6名委員一起到涉案單位，當時已是晚上10時許。當一步出10/F 走廊時，已聞到一陣臭味，她負責拍門，應門的是一名10來歲的孩子，大門打開了約有一呎的空隙，開門時有一陣濃烈的臭味撲面而來，她當時即時的反應是馬上轉身，因為味道撲面並且確是太難聞和太濃烈，而隨後的委員馬上退到電梯大堂，因大堂與涉案單位的公共走廊有防煙門阻隔。

38.孩子當時回應家中沒有成年人，於是她只能着孩子當有成年人回家時找管理處。但最終沒有任何人代表涉案單位與管理處聯絡。

39.她在證人陳述書內稱那股難聞的氣味為“臭味”，在審訊時她描述那股氣味類似從沙井發出的沼氣和臭味，並夾雜了消毒藥水的味道。她又稱在那次拍門時親眼看見涉案單位內起碼有6隻貓。

40.大廈公契第四條說明，各業主須遵守(observe)、履行(perform)臚列在公契附表二的契諾(covenants)、條款(provisions)和限制(restrictions) ，並受其約束(bound by)：見文件冊/58頁。而附表二的第五條，有以下的規定：

“....not to do or cause or permit or suffer to be done any act or thing in any such Flat or in any of the common areas which may be or become a nuisance or annoyance to or cause damage to the other owners and occupiers for the time being.” (emphasis added)

(中文翻譯：在其擁有的單位或在任何公用地方，不作出(not to do)、或致使(cause)，或准許(permit)、或容許作出(suffer to be done)任何行為或事情，足以對其他業主或當時的佔用人構成或變成滋擾(nuisance)、或煩擾(annoyance)或引起損失(cause damage) 。) (粗體後加)

41.究竟怎樣才構成滋擾(nuisance)或煩擾(annoyance)呢﹖根據法律典藉Clerk & Lindsell on Torts, Sweet & Maxwell (21^sted, 2014), 在其第20.01段中對滋擾(nuisance) 有以下的說明：

“The essence of nuisance is a condition or activity which unduly interferes with the use or enjoyment of land. ... Nuisance is an act or omission which is an interference with, disturbance of or annoyance to, a person in the exercise or enjoyment of: (a) [public nuisance, irrelevant here], or (b) his ownership or occupation of land or of some easement, profit, or other right used or enjoyed in connection with land, when it is a private nuisance.” (Emphasis added)”

(中文翻譯：滋擾精要的重點，乃它是一個情況或活動，而這些活動或情況，對使用或享受土地有不適當的干擾。... 滋擾乃是一些行為或不作為，對某一人行使或享受其：(a) [公共滋擾，在此不適用]，或(b) (在私人滋擾的情況下) 對土地的擁有權、或佔用權、或一些地役權、或利潤、或其他隨使用或享受土地而發生的權益時，產生干擾(interference)，打擾(disturbance)或煩擾(annoyance) 。) (粗體後加)

42.本席對這些定義非常同意。

43.在此案，本席接納所有證人的證供，本席接納一股非常強烈、難聞和令人嘔吐生厭的氣味，由涉案單位發出，這股氣味的強烈度和性質，達到令人反感生厭的地步，包括令人作嘔、反胃、生厭，從三名證人的供詞(本席全部接納)，滋擾程度，可見一斑。雖然三名證人對氣味的描述有所不同，但本席相信主要是肉類腐爛所發出的惡臭和動物所發出的氣味，再加上糞便和強烈的消毒藥水味。

44.本席相信證人沈先生的生活，已給由涉案單位發出的惡臭嚴重影響，他是36號單位的租客，按租約可擁有36號單位合理的享用權，包括打開窗戶、享受對流空氣、在露台休息，但因為這些惡臭，他須經常把窗戶關上，常開空調和空氣清新機，與光井相鄰房間的空調又不能用，並要加上膠紙密封，又要購置抽濕機，洗手間窗戶和抽氣扇又不能使用，他喜愛的露台，由於常有惡臭入侵，以致他被迫不能享用，並要加添辟味劑。他合理使用其單位的權益，遭受由涉案單位發出的惡臭而受到影響、干預、打擾、煩擾，本席認為是一個明顯滋擾的情況。

45.另外，從另一典藉Halsbury’s Laws of Hong Kong (2^nd Ed) Vol 36, 第235.382段，作者有以下的論述：

“Where the covenant is against any act which may lead to ‘annoyance, nuisance or damage’, it is wider, and is broken by anything which disturbs the reasonable peace of mind of an adjoining occupier. The disturbance need not amount to physical detriment to comfort, nor need the adjoining occupier be a tenant of the same landlord.” (Emphasis added)

(中文翻譯：當契諾針對任何可引致 “煩擾(annoyance)，滋擾(nuisance)或損失(damage)”時，它的含義非常廣泛，並且如有任何事情困擾到一名鄰居令其合理的心緒不安寧時(disturbs the reasonable peace of mind of an adjoining occupier) 就可說是違反了該契諾了。有關的困擾，並不須對安逸有實質的損害。亦不要求受影響的鄰居是同一個業主名下的租客。) (粗體後加)

46.本席也同意這典藉作者的看法。在本案的公契，正是一個針對“煩擾、滋擾或損失”的契諾，明顯按沈先生的證據，這惡臭令他感到心緒不安寧，他的證供稱他的精神正因為這些惡臭受到困擾，本席更認為他安逸享受自己租來單位的權利，已經受到實質的損害。

47.但證據顯示兩名答辯人並沒有直接作出一些行為或引發生事情令到其鄰居受到滋擾，直接作出滋擾的，是第二指名答辯人的女兒雷小姐，但申請人沒有雷小姐的名字，也沒有向她提起訴訟，那究竟答辯人有否違反公契的有關契諾呢？

48.本席認為，有關的契諾可以用以下的兩個方式來違反的：

(i)     直接作出(do)，致使(cause)有關的滋擾；或

(ii)    准許(permit)或容許作出(suffer to be done)有關的滋擾。

49.本席認為，准許(permit)和容許(suffer)是同義詞或近義詞，而准許或容許有兩個意義：一是批准一件事情的發生，而當他不批准時，有關的事情不能合法地發生；另一個意義，是放棄採取合理措施來防止一件事情發生，而這措施是在他的權限範圍可以控制的：見本席在另一案的裁決：MTR Corporation Limited v Cheung Ching Kin (unrep) LDBM 19/2015，31/7/2015 第37段。

50.所以，如要證明答辯人准許(permit)或容許作出(suffer to be done)有關的違反，要證明答辯人知悉有關的事宜是須要的，不然不能說答辯人准許或容許一個滋擾發生或繼續發生。

51.在這案證人潘女士和許女士皆與第二指名答辯人直接聯絡過，告知他涉案單位發生惡臭，影響其他用戶，從證據顯示，第二指名答辯人沒有採取任何或任何積極措施來停止滋擾繼續發生。而第二指名答辯人是第一指名答辯人的兒子，亦是涉案單位的共同擁有者，有理由相信第一指名答辯人亦會知悉此事。他們擁有涉案單位的業權，可以驅逐不願停止滋擾的佔用人繼續佔用和使用涉案單位，但沒有證據顯示他們有這樣做，最終滋擾繼續。本席認為，審裁處若不介入，答辯人應不會停止滋擾，又或會容讓這滋擾繼續發生。

命令

52.基於上述的理由，本席現頒以下命令：

(i)     向第一指名和第二指名答辯人發出禁制令，禁止每名答辯人不論自己、或其僕人、代理人、租客、佔用人、其家人或其他人仕，在觀塘月華街36號觀塘大廈10/F 37號單位內(“該單位”) 或觀塘大廈的公用地方，作出、致使、准許或容許任何行為或事情發生，包括惡臭的味道從該單位或觀塘大廈的公用地方發出，以致對觀塘大廈的業主，住客或佔用人造成煩擾(annoyance)、滋擾(nuisance)或損失(damage)。

(ii)    本命令附加罰則通知(penal notice)。

53.由於訟費隨訴訟的結果而走。所以本席判兩名答辯人須支付申請人這案的訴訟費用，包括早前保留待決的訟費令，按區域法院基準評估，如雙方未能達成協議，交由法庭評估，此訟費令乃暫准令，如在14天內沒有申請更改，則此訟費令成永久。

申請人：由梁鄧蔡律師事務所王輝雄律師代表。

第一指名及第二指名答辯人：無律師代表及缺席。

[1] 按《遺產承辦書》內的敍文，雷陳雙好是死者的遺孀，雷堅城是死者的兒子。而按證人潘詠嫦稱：見她的證人陳述書第二段(文件冊/22)，兩名答辯人為夫婦關係，本席在這一點相信《遺產承辦書》的描述而不相信證人的說法。但這點對整個須處理的爭議沒有任何重要影響。

[2] 文件冊/68，公契第13頁