The Incorporated Owners of La Cité Noble 對 Wong Shing Chun

LDBM 229/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第229宗

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判 決 書

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1.這是答辯人於2016年4月29日發出的傳票的聆訊，根據這傳票，答辯人要求：

(i) 就審裁處2016年2月23日的命令 (“同意命令”) ，提出逾期上訴許可申請；

(ii) 就審裁處2016年3月15日的命令 (“訟費命令”) ，提出逾期上訴許可申請；和

(iii) 批准答辯人提交新證據。

案件背景和一些訴訟程序

2.申請人是位於將軍澳區一私人屋苑新寶城 (LA CITÉ NOBLE) (“該屋苑”) 的業主立案法團 (以下簡稱“法團”) 。答辯人自2010年5月19日起，是該屋苑其中一座大廈48樓E座連其上的天台 (“有關單位”) 的登記業主。

3.在2015年8月14日，法團在土地審裁處向答辯人提起訴訟，指答辯人違反該屋苑的公契與及《建築物管理條例》(香港法例第344章) (以下簡稱“BMO”) 的多項條款。

4.法團指答辯人作出以下的具體事情，違反公契和BMO的相關條款：

A.  在天台部份

(i) 把天台的地台加高，妨礙了天台的排水系統；

(ii) 在天台安裝了一道鐵閘；

(iii) 在天台建構了一個如真人大小的儲物櫃；

(iv) 安裝了一個洗手盆，並把連接的來水去水管，依附在外牆(external wall)和矮牆 (parapet walls) 上安裝；

B.  在大廈外牆和大廈矮牆上

(i) 在天台旁的矮牆上安裝了照明系統，而有關的電線及鑲嵌裝置 (wall mount sockets)，裝嵌在大廈的外牆上，而外牆乃大廈的公用地方；

(ii) 在大廈的外牆和矮牆安裝了鐵鈎；

(iii) 在大廈的外牆和矮牆鑽孔，用來安裝電線和喉管。

5.法團在申請通知書內第6段內註明，雖然上述的鐵閘和儲物櫃已在2015年4月19日被移除，但因為安裝這兩件物品時而損壞了的外牆瓷磚，仍未修復。

6.而屋宇署 (Buildings Department) 亦按《建築物條例》 (香港法例第123章) 第24C(1)條向答辯人發出通告[1]，限時改善或拆卸，通告日期為2012年7月3日，而屋宇處已在土地註冊處，把該通告註冊在有關單位的名下。

7.基於法團上述的指稱，法團向審裁處申請包括以下的命令：

(i) 強制答辯人把上述還未拆掉的裝置拆除和還原；

(ii) 禁制答辯人再次做出上述違反公契和《建築條例》的條款；

(iii) 如答辯人不主動移除和還原，法團可代為移除還原並追討所花的費用；

(iv) 訟費。

8.本案在2015年10月20日和11月6日在審裁處提訊，答辯人皆沒有出席，本席曾在每一聆訊，下令將下次出席聆訊的命令，以：

(i) 平郵；和

(ii) 投入答辯人信箱，

的方式送達給答辯人，並指示雙方存檔和送達證人陳述書。

9.法團在2015年12月11日存檔了蔡永智的證人陳述書，內中附夾了公契副本，和大量有關單位天台的違例情況。

10.最終答辯人在2015年12月15日出席第三次聆訊。當日答辯人向本席稱他的送達地址為有關單位地址，但每月有時間不在香港，他當時稱每月只有2至3個星期逗留香港，但他卻不常開他的信箱。

11.本席當時下令雙方須嘗試調解，並指示雙方在2016年1月29日向審裁處報告調解結果。

12.在2016年1月27日，審裁處透過傳真收到一份調解結果，如下：—

“Partial agreement reached”

(中文翻譯：部份協議達成)

13.而代表法團的律師，亦於2016年1月29日以信函向審裁處報告，雙方只能達成部份協議，並附上日期為2016年1月22日由雙方簽署的《經調解的和解協議》。

14.該信表示，雙方將存檔一份同意申請(Consent Application) 以尋求法庭的指示。

15.法團的代表律師，在2016年2月12日存檔了一份具有答辯人簽名的《協議申請》，當中內容如下：

“基於申請人向答辯人及法院承諾，如答辯人以書面形式提出，並提供合理理由及證明下，申請人會考慮更改答辯人須完成拆除下述第1段工程的日期。

基於上述確認及承諾，申請人及答辯人達成以下協議，並共同提出申請，要求法院頒令如下：

1.  答辯人須於2016年8月31日或之前將所有位於大廈公用地方及/或答辯人天台範圍以內的建築物還原，包括：

(a)  拆除外牆上及內牆的照明系統及其電線及燈管；

(b)  拆除洗手盆及其水管；

(c)  拆除外牆上及內牆的水管；

(d)  拆除所有位於外牆上之零件，包括掛鉤及螺絲；

(e)  填補所有因有關拆除而於牆上造成的孔；及

(f)  拆除加高的地台，重鋪地磚並還原至收樓時的標準；及

2.  本申請及案件訟費交由審裁處作進一步指示及決定。”

16.本席比較過《協議申請》與雙方較早前的《經調解的和解協議》的內容，兩份文件的條款，除日期在《協議申請》內變得具體外，基本上是一模一樣的。由於雙方並未能協議的部份，只是訟費，故本席指示這《協議申請》排期聆訊，目的是解決這唯一遺留下的爭議，聆訊日期為2016年2月23日中午12時正。

17.按審裁處的紀錄，審裁處的聆訊通知信函在2016年2月17日(星期三)以平郵寄出。按《實務指示19.2》，經一般郵遞程序投寄的文件，除非另有相反證明，否則都必須當作該文件已獲送達，並清楚說明，以平郵投寄，該郵件以投寄的日期後第二個工作日當作為該文件的送達日期。

18.由於沒有相反證明，按這指示，法庭的聆訊通知信函，應被視作在2016年2月19日(星期五) 送達答辯人[2]。

19.在2016年2月23日的聆訊，當時答辯人沒有出席，當日代表法團的李律師表示答辯人不同意支付訴訟費用，但法團要求答辯人支付訴訟費，有見答辯人已簽署《協議申請》，其內容又與雙方的和解協議基本相同，加上法團的主體訴訟要求，除訟費外基本上已解決，所以本席把《協議申請》頒成命令，並下令把訟費問題押後至2016年3月15日早上9時30時進行聆訊，這指示成為命令的第三段。此乃答辯人現要上訴的同意命令。

20.在2016年3月15日[3]的聆訊日答辯人缺席。法團的律師代表在2016年3月9日存檔了一份送達誓章，當中確認了：

(i) 在2016年3月4日(星期五)，該律師樓的員工把同意命令及一封邀請答辯人出席2016年3月15日訟費聆訊的信以平郵寄到有關單位的地址[4]；

(ii) 在2016年3月7日(星期一)，該律師樓的員工把同意命令及上述相同的邀請函放入有關單位地址的信箱。

21.另外審裁處亦於2016年2月24日(星期三) ，向雙方發出聆訊通知書，知會安排在2016年3月15日的聆訊[5]。

22.本席當時是信納答辯人應獲得通知，但缺席聆訊，所以在他缺席下繼續聆訊。由於答辯人就法團的主體申索基本上全部接納，所以本席判答辯人須支付法團訟費。代表法團的李律師向審裁處提交了一份《循簡易程序評估訟費的訟費陳述書》，當中要求訟費為38,575.50元，經本席評估後，最終把此訟案的訟費評定為34,292.50元，這就是答辯人現要求上訴的訟費命令。

答辯人的逾期上訴許可理據

23.答辯人一共存檔了兩份誓章，分別於2016年4月29日和2016年6月2日存檔。他在兩份誓章內提出逾期上訴許可申請的理據，可歸納如下：

(A)  同意命令

(i) 法團沒有通知他屋宇署已就上述清拆通知書的滿意文書已經發出，他自己又沒收到，法團應該知道該滿意文書已發出，不但沒有知會他，法團還繼續進行土地審裁處的訴訟，這是誤導他須要繼續清拆於同意命令內的(a) 至(f)項，仍是違例項目，以致令審裁處錯誤作出同意命令；

(ii) 在是非曲直(merit) 上，他只同意(a), (c), (d) 及(e) 四項，其餘的(b) 和(f) 項，並沒有違反公契。

(B)  訟費命令

(i) 他沒有收到聆訊通知書出席2016年3月15日的聆訊，所以在他缺席時作出這命令，對他不公道，而直至2016年4月7日，他才收到法團律師送達的訟費命令文本；

(ii) 審裁處一個合理的選擇，是「無訟費命令」，但審裁處沒有頒下這個訟費令，是犯了錯誤；及

(iii) 審裁處錯誤推斷及理解2016年2月12日的協議，他同意簽署調解協議，但不代表他同意支付訟費。

討論

24.本席現就上述的各理據，逐點討論。

同意命令誤導之說

25.按答辯人的誓章證據，法團其實是沒有說過甚麼來誤導他，答辯人所指的誤導，是指法團明知屋宇署已發出滿意紙，但沒有告訴他，並且繼續訴訟和與他調解。本席認為，法團根本沒有說甚麼來誤導他，法團只是對他應該知道關於自己的事情不作聲罷了，不作聲並不是誤導。再者，答辯人沒有提出證據，指出法團是知悉他不知道滿意紙的事情，而利用他的無知。但無論如何，法團不告訴答辯人一些答辯人應該知曉關於自身的事情，根本與誤導扯不上甚麼關係：

(i)    首先，法團不是答辯人的律師或意見提供者，沒有對他負上甚麼法律責任，須要確保他知悉所有他須要理解的事情，難道他給屋宇署着令清拆結構物，他已遵從了，他自己不須主動跟進嗎？難道他自身的事情，不是自己去關心而須別人去告訴他嗎﹖當不告訴他時便構成誤導嗎？這是一個諉過於人的典型例子；

(ii)   其二，法團已在申請通知書說出那鐵閘和真人高度的儲物櫃已被移除，故在濟助部份沒有要求移除儲物櫃和鐵閘，只要求日後他不能再作同樣違反，所以這訴訟主要不涉及屋宇署通告針對的部份，只是針對清拆後仍遺留下來的鑽孔等對外牆的損毀，與屋宇署最終發出或不發出滿意紙無關，而雙方簽署的和解協議和同意申請，亦與屋宇署通知所針對的事情無關。在聆訊當日(2016年9月7日)，答辯人同意這是他自己的誤會，但表示他很不開心，並且有其他人有相同違反，法團好像沒有採取相同的行動。但無論如何，別人的誤導，與他自己的誤會根本是兩回事，不能混為一談。

(iii)  第三，至於答辯人收到還是收不到屋宇署的 “滿意紙” ，這與誤導無關。基於本席在後段的分析，本席不相信他沒收到有關滿意紙，又或假若他真的沒有收到有關的文件，這完全與他自己的行為或不作為，特別是他開信箱的習慣有關。因為他一方面用自己的地址作為送達地址，同意通告可送到這個地址的信箱，但另一方面卻選擇不常檢查這信箱，他須承擔由此而引發生的後果，與人無尤，他應被視作收到有關的滿意紙。

是非曲直的考慮

26.答辯人現在指他只同意四項 ((a), (c), (d) 及 (e))的清拆和復原，其餘兩項，拆除洗手盆和把升高了的地台還原，他認為沒有違反公契。這是從事非曲直(merit)的方面挑戰同意命令。

27.答辯人在他的第一份誓章內，已同意調解協議和協議申請是他自己簽下的，在法律上，這是兩個可以自由作主，並在法律上有完全行為能力的成年人或主權個體自行協商，並為爭議的事情達成和解，並最終達成協議，縱使法庭不把這協議頒成命令，這仍是一個對雙方有約束力的協議。一份可以執行的協議，除非一方能指出可使合約失效(vitiate)的因素出現，例如遭脅迫、受不當影響、誤導等等，否則協議不會被推翻，但答辯人卻沒有提出任何足以構成失效因素成立的證據，所以本席看不出為什麼要把根據雙方的協議，並在答辯人同意邀請審裁處頒令才頒下的同意命令推翻。

28.一般的法律原則，是一個和解協議的達成，意味雙方同意不再探討原爭議誰是誰非，而只須按協議的文本辦事即可，既然答辯人同意清拆還原協議申請第一段(a)至(f)項，現在不能容許他事後反悔，否則，協議便失去它的約束性和莊嚴性，整個社會不能再有效運作。

29.退一萬步而言，就算從是非曲直 (merit) 的角度來看，表面上看答辯人亦沒有多大的勝訴機會。本席認為，縱使答辯人擁有天台的獨家享用權，但天台的外牆 (external wall) 和矮牆 (parapet walls)，屬屋苑的公共地方，他不能擅自在其上鑽孔，掛上來去水喉，這明顯是違反公契第IVB部份第5條：參文件冊/37。該條文指出屋苑的住宅公用部份 (包括外牆和矮牆)， 不能給阻礙 (obstructed) 或被造成負擔 (incumbered) 又或這些公用部份，不能作私人用途 (private purpose)。另外這些行為，亦不符合《建築物管理條例》第34I條的規定，該條例說明若無業主委員會的議決，無人能將大廈的公用部份，據為己用。

30.另外，把天台的地台加高兩吋，明顯地是破壞天台原來的排水設計，這排水系統屬於屋苑的一個設施，按公契的第VB部份第1(23)條，法團有責任去防止任何人，對屋苑的設施作出破壞性的改變 (detrimentally altering…any part of the Estate or …any of the …facilities thereof)。縱使他的鄰居也這樣做，並且比他所作的更厲害，也不等同他也可以同樣這樣做。若他所說是真的，這只說明他的鄰居與他同樣違反公契，不能反過來說，違反的事情變成不違反的事情。

31.從這角度來看是非曲直 (merit)，本席看不出答辯人在表面上有可爭論的抗辯理據，更遑論強的抗辯理由。無論如何，他已在自由談判和議價下同意復原，他不能現在推翻這他原來同意的命令。

沒有收到2016年3月15日聆訊通知

32.答辯人沒有以他沒有收到審裁處2016年2月17日的出席聆訊信函，作為申請對同意命令上訴許可的理據。他在誓章中只稱他沒有收到關於2016年3月15日聆訊的通知書。

33.按本《判決書》的第19至20段及其備註的陳述，法團和審裁處分別共發了三個通知給答辯人，總結如下︰

	送達者	送達日期	答辯人是否在港
(i)	法團 (2016年3月4日平郵寄出)	2016年3月7日	是 (2016年3月2至7日在港)
(ii)	法團 (2016年3月7日投入信箱)	2016年3月7日	是 (2016年3月2至7日， 2016年3月8至10日， 2016年3月12至16日在港[6])
(iii)	審裁處 (2016年2月24日寄出)	2016年2月26日	是 (2016年2月26至29日在港)

34.在三個通知書的送達日期，答辯人皆在港。另外，答辯人曾在2015年12月15日向本席聲稱，他不常開啟他的信箱，在2016年9月7日的聆訊，他亦承認不常開啟他的大廈信箱，有時隔4至5日，有時甚至半個月才開啟一次。

35.在看過法團的送達誓章、審裁處的送達紀錄，和聽過答辯人聲稱自己開啟信箱的習慣後，本席在平衡各方證據之下，不接納答辯人的宣誓證供，即他沒有收到出庭通知，本席相信在上述推斷的送達時間，有關的聆訊通知書，已經向他送達，但由於他的開啟信箱習慣，有異於一般人，他實質知道聆訊的時間，可能較法律接受的送達時間有所差異，但他在自己的宣誓書和傳票內，亦是填上該單位的地址為送達地址，既然他採納這地址為他的送達地址，理應採取合理的措施，包括適時檢查信箱，以確保他能收取送達至他自己也確認的送達地址的訴訟文件，但他現在只在4-5日或甚至是半個月才開啟信箱一次，並不合理，由於他自己疏忽或拒絕又或以其獨特的方式來檢查他的信箱，以致他錯過重要事情，或錯過出席聆訊，與人無尤，與送達毫無關係。他的情況，性質與收取信件後不開拆信封又或不閱讀信件內容，沒有兩樣，不能因此便說成他沒有收到通知。

36.既然有關的三封聆訊通知應被視作有效在聆訊前送達給他，那法庭在2016年3月15日在他缺席下的情況下進行訟費聆訊，並無不妥。

審裁處應作無訟費令

37.訟費令屬法庭的酌情權，審裁處須在考慮所有因素後作出決定。一個常用的原則，是訟費頒發給勝訴方。在這個訴訟中，雖然雙方最終以協商解決爭議，但這協商的結果，基本上是答辯人全部接受了法團的要求，但亦要法團提起訴訟，才能迫令答辯人最終接受法團的主張，以和解協議方式來處理。從這個角度來看，雖然不是以審訊後的勝訴命令來處理，法團亦可算是最終的勝訴方。所以審裁處行使酌情權，下令答辯人支付訟費，並沒有錯誤行使酌情權。

38.另一方面，有關原訟法庭於行使酌情權的上訴，除非原訟法庭在行使酌情權時考慮了一些不應考慮的因素，又或沒有考慮一些必須考慮的因素，上訴法庭一般不會干預原訟法庭的判斷，那怕如上訴庭重新行使酌情權，上訴庭會做出一個不同甚或相反的決定，亦不會干預。

同意協議不等同支付費用

39.本席不明白這點如何幫助到答辯人，雙方明明的寫在協議上，訟費未能達成協議，並同意交法庭作決定，現審裁處按雙方的邀請作了決定，雖然這是一個對他不利的決定，但這是審裁處的一個決定，他沒有出席，完全不說明審裁處的決定是錯誤的，難道他不是邀請審裁處作判決嗎？

40.本席向法團的代表李律師和答辯人在庭上澄清，他們都同意，和解協議其實是解決了申請人在《申請通知書》的全部爭議，唯一未能解決的，只是訟費，由於這案以協商解決，所以用簡易程序來處理訟費，並無不妥。

關於上訴許可/逾期上訴許可

41.按《土地審裁處條例》(香港法例第17章) 第11AA條第(6) 款的規定，除非聆訊有關許可申請的審裁處或上訴法庭信納有關上訴有合理的機會得直，否則不會批予上訴許可。而該條例的第11條第(2)款，如審裁處的決定在法律論點上有錯誤，可向上訴法庭提出上訴。

42.從前部份的說明，答辯人的上訴理據薄弱，完全站不住腳；另外，他在支持誓章內亦未能指出，本席在法律觀點上有甚麼錯誤，以致他可向上訴庭提出上訴。所以，本席認為答辯人的上訴，無論是逾期或者沒有逾期提出上訴許可，皆沒有任何合理的得直機會，光是這一點，他針對兩個命令的逾期上訴許可，皆可被撤銷。

43.《土地審裁處規則》(香港法例第17A章) 第30B(2)條說明，如上訴許可針對的判決、命令或決定不屬非正審判決 (other than an interlocutory judgment)，上訴許可須在該判決、命令或決定作出後28天內提起；如屬非正審判決 (interlocutory judgment)，則須在該非正審判決、命令或決定日期起計14天內提起。

44.根據同一規則第30E條的規定，如一個命令或裁決以簡易程序方式裁定一方實質權利 (substantive rights) 不屬非正審判決或命令。

45.雖然這案並非以簡易程序方式決定實質權益，但本席認為同意命令定奪了各方的實質權利，而訟費命令是與此相關的命令，按上段的原則，兩者皆不屬非正審命令，所以提起上訴許可的期限為28日。

46.根據有關的條款，由於同意命令日期為2016年2月23日，如申請在2016年3月23日後，便算逾期；訟費命令日期為2016年3月15日；如有關申請在2016年4月13日提起，便算逾期。現上訴許可在2016年4月29日提起，對同意命令來說，逾期38天；對訟費命令來說，逾期17天。

47.答辯人在兩份誓章內沒有解釋為何他不能在2016年3月23日之前對同意命令提出上訴許可申請。對於訟費命令來說，他的解釋，是他在2016年4月7日才收到法團送達有關命令，但如在同日至4月13日提出上訴許可，仍沒有逾期，根據他的出入境記錄，他在2016年4月6日至11日在港，而4月13日下午1時零1分經口岸回到香港，所以如他把這事情看得重要，亦可在期限內提出上訴許可，不會逾期。

48.基於本席上述的分析，他的上訴，毫無合理機會得直，再加上他沒有對逾期提出申請作出合理的解釋，本席不會容許逾期上訴許可申請。

提交新證據

49.他的傳票中，還要求批准提交新證據，本席曾向他查詢是甚麼證據，他表示是公契內關於地台的高度，但仍未查找，並且連公契亦未看過。既然有關命令最終決定他的權益，而且被推翻機會渺茫，他又未能具體說出要拿出甚麼證據，本席把他這個申請撤銷。

訟費

50.代表法團的李律師在這聆訊時呈上了一份《循簡易程序評估訟費的訟費陳述書》(“該訟費要求”)，指若審裁處撤銷答辯人的申請，法團要求答辯人支付由此而引發生的訟費共33,167元，其中包括14小時的按時工作 (每小時以2,300元計)，以及一些定額收費和代支費用。

51.答辯人反對，無論如何指李律師按時收費太昂貴，又指他與法團聯絡 (應只半小時)、準備文件(應只兩小時)、閱讀答辯人文件(應只半小時)和為聆訊作準備(應只半小時)所花的時間應大大縮小。

52.本席在聽過雙方對這次申請訟費的陳詞後，本席認為李律師的按時收費基準應為每小時2,100元，並可收費項目修改如下：

項目		審裁處接納的時數
C1	與當事人聯絡	1小時
D1	準備文件	4小時
D2	閱讀答辯人的文件	1.5小時
D3	為聆訊作準備	1.5小時
D4	出席聆訊
	- 2016年5月16日	1.5小時
	- 2016年9月7日	1.5小時
		_________________________
		共11小時

53.按上述計算，按時收費共23,100元，其餘的定額收費和代支費用共2,117元，本席全數接納，所以，法團這次的訟費為25,217元[7]。

命令

54.本席現撤銷載在答辯人2016年4月29日傳票內的所有申請，即對：

(i) 同意命令；和

(ii) 訟費命令

的逾期上訴許可申請，又撤銷他提交新證據的申請。

55.本席實看不出為甚麼一般訟費原則，即訟費隨訴訟結果而定 (costs to follow the event) 不適用，本席現頒令答辯人須支付法團由他的申請而引發生的訟費，包括早前保留待決的訟費令，以區域法院基準評估，以簡易程序方式評估，評定為25,217元。

申請人：由禤氏律師行李海韻律師代表應訊。

答辯人：無律師代表，親自出庭應訊。

[1] 按《建築物條例》第24C(1)條的規定，該通告旨在說明有關的建築物或工程有不符合《建築物條例》的條款，並指明在限定時間內須拆卸或改善至符合有關條例為止。

[2] 按答辯人提交的出入境紀錄，他在2016年2月11日至2月24日在港。

[3] 按答辯人的出入境記錄，他在2016年3月12日至3月16日在香港。

[4] 按《實務指示19.2》，有關的命令和通知書被視作在2016年3月7日(星期一)送達，而按答辯人的出入境紀錄，他在2016年3月2日至3月7日在香港。

[5] 按《實務指示19.2》，有關的通知書被視作在2016年2月26日(星期五)送達，而按答辯人的出入境記錄，他在2016年2月25日至2月29日在香港。

[6] 見文件冊/28-2頁答辯人的出入境記錄

[7] ($2,100x11)+$2,117=$23,100+2,117=25,217