梁虹光 對 黃文彬

LDBM 79/2016

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2016年第79宗

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判 案 理 由 書

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1.這是申請人梁虹光與答辯人黃文彬就答辯人是否有資格成為業主立案法團主席訴訟的審訊。

2.本席在審訊過後，基於申請人沒有訟訴資格(locus standi)，把申請人的申請撤銷，並下令申請人向答辯人支付訟費1,065元，馬上支付。本席當時簡略解釋理由，並表示會頒下書面判詞，把簡略理由說明，以下是判案理由。

事實背景簡介

3.涉案的業主立案法團是位於沙田大圍積信街的安信樓業主立案法團，共有65個單位，申請人並不是安信樓任何單位的登記業主，這點沒有爭議，但他的妻子張芝英女士是積信街41A地舖的登記業主。而答辯人是Hatlight Limited的董事，而Hatlight Limited是安信樓地舖的業主，經營友聯電器公司。

4.申請人稱他幾十年來皆為法團熱心服務，並曾多次出任法團的秘書。就算是他的太太當秘書時，也是由他幫助一切的文書工作，他稱自己是法團的 “文書” 。

5.不爭議的事實，是在2015年9月23日，申請人的妻子張芝英女士，當時以法團秘書的身份，發出通告，法團將在2015年10月9日召開業主大會，業主大會其中一項議程，是管理委員會(以下簡稱 “管委會”) 卸任，並選任新一屆的管委會。

6.申請人稱在2015年10月9日召開的業主大會(“10月9日業主大會”)，由於管委會主席已辭職，會議由他妻子張女士當會議的主席，他作為多年的熱心協助者，有參與查證與會人士身份和協助會議進行。原參選管委會委員有8位候選人，而原管委會的人數為7位，但在會議當日，答辯人表示他欲參與選舉。

7.他指當時他有表達不同意，但與會人士接納答辯人參選，最終原來意欲參選8位中有7人當選，另再加上答辯人當選，而大會同意管委會由7人增至8人，答辯人並擊敗與他競爭的張芝英女士，被推選為主席。而大會亦另選任申請人為管委會秘書，而另一人(非當選的8個委員) ，被選為管委會的司庫。

8.申請人稱，答辯人不把他地舖嚴重漏水和天花石屎掉下的事情放在第一次的管委會會議，雙方似乎因此而變得不咬絃。他稱根據《建築物管理條例》附表二第4(3)條由答辯人提交的 “陳述書”，公司名字屬虛假資料[1];又指答辯人這次和以前多次提交的資料，不盡不實，不符合該條例的要求，包括用友聯名字，答辯人明顯是Hatlight公司的代表，但公司查冊，卻未能查到答辯人常常使用“友聯”的名字。

9.申請人謂他有把管委會人員的變動，按該條例，在2015年10月31日，以規定的表格呈交土地註冊處處長，但由於內容被指有問題，未獲土地註冊處接納。答辯人稱他只知道申請人遲過21天去登記，和未能成功登記有關改選結果。他曾親往土地註冊處查冊，看過這份被指有問題的表格，故本席接納申請人曾向土地註冊處處長遞交這《更改註冊事項通知書》。

10.不爭議的事實，由於有部份新當選管委會成員沒有按《建築物管理條例》附表2第4(3)條向作為秘書的申請人提交指定的宣誓，以致須在2015年12月29日再召開另一業主大會(“12月29日業主大會” )。

11.雙方在庭上不爭議12月29日業主大會合法召開，但申請人指當日當選的委員會成員，與原來在10月9日業主大會當選的10名委員一樣。答辯人則指原來的只有8人當選，因為原當選者陸愛玲女士辭職，而另一位原當選者韋女士則身在加拿大，未能簽署附表2第4(3)條的陳述書，所以這兩人後來由另兩名人士取代當選，這是申請人和答辯人對12月29日業主大會當選管委會成員唯一的分岐；其餘8人當選，包括申請人和答辯人，仍分別是法團管委會的秘書和主席，這點雙方在審訊時確認，沒有分岐。

12.答辯人稱，在12月29日業主大會後，他們把每各管委會成員按附表2第4(3)條簽署的陳述書，交申請人的太太張芝英女士，托她代轉交申請人，申請人同意收下了這些文件，但卻沒有在21天內，往土地註冊處登記管委會人士變更。

13.申請人原同意他沒有往註冊，後稱他有往註冊，但文件遭退回來。

14.答辯人稱他們欲在2016年3月10日再開業主大會，但由於申請人警告，稱通告不足14日，所以大會告吹。

15.答辯人稱在2016年3月29日法團再開業主大會，再選出管委會，他當主席，但無補選秘書，所以申請人仍是秘書，但各人填妥附表2第4(3)條的陳述書後，不欲交給申請人，因為他已多次未履行責任，怕這次他又不遞交變更通告至土地註冊處處長，選舉會沒完沒了。

16.在2016年4月1日，他稱作為法團主席，收到5%業主的書面要求，要罷免申請人秘書的職位，最終業主大會在2016年4月15日舉行，通過罷免，並補選林碧鳳女士為秘書，最終秘書把管委會的變更，成功登記於土地註冊處。

17.申請人不承認12月29日業主大會之後的所有程序、會議和其合法性。

抗辯

18.答辯人的抗辯，合理地可大致歸納為四大點：

(i) 申請人並非安信樓的業主，所以根本在法律上無資格在土地審裁處提起訴訟；

(ii) 他自己並非附表2第4(1)(a) 或(b)所指的人士；

(iii) 他沒有虛報假公司；

(iv) 申請人作為管委會秘書，沒有履行其職務，故他要多次召開業主大會來彌補申請人的失職。

19.本席認為，如果第一項抗辯理由成立，則是對這案一個完全和徹底的抗辯。

討論

20.《建築物管理條例》第45(1) 條說明，土地審裁處具有聆訊及裁決附表10所指明的任何法律程序的司法管轄權。

21.該條例附表10第1段指明，任何與該條例條文釋義及執行有關的法律程序，可在土地審裁處進行。申請人指答辯人因為沒有符合附表2第4(3)條提交陳述書，又或無資格當法團主席，符合這一段的說明，故應屬土地審裁處的司法管轄權範圍內。

22.但該條例第45(2) 條，對有資格提起訴訟的人士，有以下規範：

“(2)  除本條適用的人士外，任何人不得開始進行第(1)款所提述的任何法律程序。” (間線為後加，以示着重)

23.該條例第45(4)條，具體說明該條只適用於那些人，如下：

“(4)  本條適用於下述各人─

(a)	業主；
(aa)	主管當局； (由2000年第69號第22條增補)
(b)	第3(1)(a)或(b)條所提述的人；
(c)	管理委員會；
(d)	法團；
(e)	第VIA部所指的經理人；
(f)	第VIA部所指的業主委員會；
(g)	已登記承按人；
(h)	管理人；
(i)	在審裁處許可下，租客代表；或
(j)	在審裁處許可下，於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)所指明的任何其他人。”

24.申請人並非業主，這點完全沒有爭議；雖是管委會其中之一員，但不是管委會，又不能代表管委會，更不能代表法團，明顯他不屬任何一類有權起訴的人士，故本席認為，申請人根本無訴訟資格(locus standi)向答辯人就他是否有權當選沙田安信樓業主立案法團主席一事，在土地審裁處提起訴訟。

25.基於此，本席把申請人的申請撤銷，並令他須支付訟費。由於多次聆訊和是次審訊所花的時間約9小時，以每小時以100元計，另答辯人已花掉165元作入稟《反對通知書》和證人陳述書等費用，所以訟費共計1,065元，須馬上支付。

26.其實本席撤銷這案後便可完全處理掉這申請，但本席希望對以下三點作出裁決，以利便法團日後的運作。

27.第一，就是關於申請人所指附表2第4(3)條的陳述書要求。附表2第4(1)條規定任何管委會成員，不能：

(i) 在委任時，是未獲解除的破產人士;又或是在過去5年期間，是巳獲解除破產人士;又或曾與債權人，達成債權安排的人士(簡稱“有財務窘境人士”);

(ii) 又或是在過去5年期間，曾被判入獄超過3個月(無論有否緩刑) (簡稱“有坐牢記錄人士”)。

28.附表2第4(3)條的要求，就是當選的管委會成員，須在當選後21天內，向管委秘書送交一份符合土地註冊處處長指明格式的陳述書，說明該委員，並非上述所指的有財務窘境人士和有坐牢記錄人士。而土地註冊處處長指明的格式陳述書，是表格L.R. 175。

29.不爭的事實，是答辯人在10月9日的業主大會後，曾向申請人交了一份部份填妥的L.R. 175。他只填上自己的中英文姓名、地址，是公司 “HATLIGHT LTD” 的授權代表，並簽署作實，但沒有填上：

(i) 法團名字；

(ii) 簽署日期；

(iii) 見證人簽署。

以下簡稱 (“第一份L.R. 175”)

30.答辯人稱他是在2015年10月9日在他當選主席後給民政署的人員提醒的情況下，馬上填了第一份L.R. 175，然後馬上交給作為當屆管委會秘書的申請人，這些事實，本席接納。

31.所以，縱使第一份L.R.175有上述三點不全，申請人應對答辯人當選那一個法團作為管委會委員，毫無疑問；又應對填寫日期，並不存疑，只叫他補回即可，既然由答辯人親自交給他，並在民政署職員前馬上取表填上，那補回見證人和日期，不應有困難，這只是粗疏處理，不能說是虛假訛騙。答辯人應在這事吸取教訓，認真看待這些有法律效果的文件，但申請人以這些不妥當大造文章，質疑造假，應是籍口，另有所謀。

32.對於在12月29日業主大會後，由答辯人填寫的L.R. 175 (見申請人附件1E的第2頁)，所有的空格都填妥了 (以下簡稱“第二份L.R. 175”)。 縱合申請人的質疑，儘審裁處的努力去明白，應是以下幾點：

(i) 他的地址與第一份L.R. 175有不同；

(ii) 他的公司名字串錯了；

(iii) 他的簽署(以英文)，並不能分辦是他的，因為不能看得其中一字的串法。

33.本席認為，關於住址，正如答辯人在庭上解釋，兩張L.R. 175都是同一個地址，只是第一份L.R. 175有寫下 “小瀝源路74號” ，而第二份L.R. 175只寫 “小瀝源”， 加上兩份L.R. 175都有屋苑的名稱和大厦的名稱，全部相同，應無誤會的可能；而第二份L.R. 175內把樓層，座數和室號併寫在一起，雖與第一份L.R. 175不同，但本席認為，毫無混淆之處，以此作理由，實是吹毛求疵。關於簽署未能看出英文串法，亦是過份，當知這是簽署，是一個代表答辯人的符號，又有見證人，而見證人的名字，清晰可分辨，這點不成理由。至於把Hatlight Limited串成Hatight limieed.，雖屬離譜低級錯誤，但明顯是誤寫，應是無心之失，從以下本席的討論，申請人根本是知曉Hatlight Limited的正式串寫，無論如何，也有第一份L.R. 175作參考來糾正，以此大造文章，繼而沒有依法向土地註冊處提交更改資料，實屬過份。

34.申請人又稱答辯人早前交給他的文書，常以友聯電器公司的名字，但他到公司註冊處查冊不到，所以答辯人企圖誤導欺詐。

35.本席有以下兩點觀點：

(i)  本席接納答辯人的證供，他在2015年10月9日後向申請人提交了一份日期為2015年10月7日的授權信，清楚顯示Hatlight Ltd授權答辯人代表公司處理法團事務。可能在這次大會之前有其他的文件，例如申請人提交了一些早至2000年的授權文件，當中蓋有友聯電器的小印章，他指這引起混淆，本席認為，但這些早前的交件，都與這次爭議無關係，無論如何，日期為2015年10月7日的授權信，應把疑點清除。

(ii)  答辯人提交了一份商業登記，說明友聯乃Hatlight　Ltd所經營的商號，本席相信，對於這點，申請人應不會嘗試推翻，試問在公司註冊處，又怎可查到只能在稅務局商業登記處才能查冊得到的商業登記資料呢﹗這是一種無謂的挑剔，因而引發生沒有基礎的指控和訴訟。

36.第二，按附表2第4(4)條，任何管委會成員無遵守附表2第4(3)條 (即向秘書提交L.R. 175)，即停任管理委員會委員。所以，法律沒有把L.R. 175內容是否屬實的裁決權交給秘書，即使有違反，他也不能不按《建築物管理條例》第12(3) 條，向土地註冊處處長遞交更改通知書。法律已把無作陳述書的後果，寫進附表2內，當有違反時，法律馬上運作(by operation of law) ，後果是管委會成員停任，秘書不能取代法律，自作主張。

37.本席把這點說清楚，是因為申請人在他的2016年9月6日陳述書內，說由於《建築物管理條例》附表2第4(3)條內的要求，自2015年1月5日起由宣誓改成陳述書，所以他說： “…因此負責審核委員之重責便由法團秘書代為審慎處理…” ，似是說他因而有審核和把關權，但本席說明，法律沒有因改例而把他稱審核管委會委員資格的職責，交給秘書。

38.第三，就是申請人常聲稱由於答辯人和他的兄弟以前曾用友聯的名字，混淆不清和有誤導，本席希望指出，一個不爭議的事實，是在2015年10月9日業主大會後，申請人已在2015年10月31日，向土地註冊處提交了一份《更改註冊事項通知書》( “表格124”) ，這表格內容，申請人確認全是他親手填上的，當中對答辯人的描述，是：“主席：HATLIGHT LIMITED業主黃文佳授權黃文彬，地舖友聯電器CD舖” 。

39.毫無疑問，無論早年答辯人或其兄弟可能用友聯或/和Hatlight Limited名義或甚無清楚註明是以Hatlight的代表參選，申請人是清晰無誤知道答辯人是Hatlight Limited的代表，所以能如此清晰填好表格124，並交土地註冊處處長，那為甚麼他還對這一點諸多挑剔呢，無論如何，一份2015年10月7日由Hatlight　Limited發出的授權書，應該將10月9日業主大會答辯人的身份弄清楚了。申請人作為秘書，最低限度在收到授權書後，又或遲至提交表格124時(應為2015年10月31日)，他對答辯人作為Hatlight Limited的代表的身份，應毫無疑點，但他仍以此大造文章，質疑答辯人的身份，實屬毫無理據。不爭議的事實，申請人與答辯人的兄弟有官司，涉及他妻子擁有舖位漏水和掉石屎的問題，所以他現在的訴訟，似有其他圖謀之嫌。

40.另外，在審訊時，申請人承認他收到由答辯人和其他管委會委員在12月29日業主大會後所填寫的L.R. 175，本席要求他把這些文件交回答辯人，他向審裁處和答辯人承諾，將會在2016年11月30日下午 8 時或之前，把他收到與2015年12月29日業主大會有關的文件交予答辯人。

申請人：無律師代表，親自出庭應訊。

答辯人：無律師代表，親自出庭應訊。

[1]見申請人表格29的聲稱