長城大廈業主立案法團 對 曾文華
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1. 申請人為長城大廈 (『該大廈』) 的業主立案法團 (『法團』) ，而答辯人為該大廈其中一個單位的業戶，亦為法團在2008年10月至2013年11月的管理委員會 (『管委會』) 主席，他在2013年11月26日卸任主席，但仍留任管委會委員；其主席一職，則由黃炳昌先生 (『黃先生』) 接任。
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LDBM 197/2015 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2015年第197宗 _______________
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判案書 背景事實 1.申請人為長城大廈 (『該大廈』) 的業主立案法團 (『法團』) ，而答辯人為該大廈其中一個單位的業戶，亦為法團在2008年10月至2013年11月的管理委員會 (『管委會』) 主席，他在2013年11月26日卸任主席，但仍留任管委會委員；其主席一職，則由黃炳昌先生 (『黃先生』) 接任。 2.法團在2015年7月29日提出了本案的申請，指稱答辯人違反了建築物管理條例 (『該條例』) 附表2第5A條，在卸任主席後的 14天內，仍未將在其管有、控制下屬法團的文件、紀錄或任何動產，移交管委會秘書或主席 (『該申索』) 。 3.答辯人在2015年8月10日存檔了反對通知書，對該申索提出抗辯，並在當中提出了五項反申索，要求法庭頒令：
4.法團在2016年11月17日存檔了中止通知書，中止了該申索，法團一方承認應承擔答辯人就本案申索的訟費。而答辯人在審訊首天撤回了第四及第五項的反申索，這是就反申索 (一) 至 (三) 項的審訊。 5.在本審訊中，答辯人親自作供，而法團方面則傳召了管委會秘書何女士 (『何女士』) 作供。 第一項反申索 6.答辯人在作供中確認，就他在發給法團代表律師的該信件 (文件冊194-195頁) 中，所要求的會議紀錄及會議通知，即使他曾多次催促，法團從未提供給他。在盤問下，答辯人同意法團曾在LDBM250／2014一案中，向他提供了2013年11月至2014年10月的會議紀錄，但當中並沒有2013年11月26日的會議紀錄，無論如何，他指這是在本案提出之前的事，與本案無關，他有權再次要求。而法團從未給他2014年11月至2015年5月的會議紀錄，亦從未提供所有時段的會議通知。答辯人又指，他在2014年時已知會法團，其通訊地址更改為一個位於觀塘的地址，但法團一直拒絕派送至指明的通訊地址。 7.何女士則作供指稱，答辯人自2014年開始不斷向法團發出中或英文的信件，要求提供文件，法團曾應答辯人的要求，將2013年11月至2016年3月期間，舉行過 18 次 (14次管委會及4次業主大會) 的會議，向答辯人提供了相關的會議紀錄及會議通知。詳情如下：
8.根據該條例附表2第10A(2) 段及附表3第6A(2) 段的規定，在任何業戶的書面要求下，法團秘書須在業戶支付了相關的影印費用後，向該業戶提供所要求的管委會會議及業主大會會議紀錄。 9.在聽取了雙方的證供，及在平衡雙方證供可能性的標準下，本席認為法團未有在答辯人發出該信件後，向答辯人提供其所要求的會議紀錄及會議通知。何女士所指在2014年8月及10月兩次向答辯人提供的文件，明顯地是在該信件之前的回應，不可能是就該信件的回覆。從何女士的證供可見，法團在答辯人提出本案中的反申索之前，從沒就該信件作回應，而在2015年12月及2016年2月的兩次回覆，也是以投入答辯人單位信箱的方式派送，這方法在之前亦曾使用，但答辯人每次也表示未曾收到文件，在這情況下，實在不明白為何法團仍堅持以這方式處理，如法團真箇已多次派送予答辯人，為何對答辯人多次指稱未有收到文件從無否認？更甚者，答辯人多次表示未有收到文件，法團在2016年1月21日面交答辯人的也只是其中一份的會議紀錄，為何其餘兩次不以同一方法面交答辯人及要求簽收？而何女士在主問證供中描述了每次派送的會議紀錄資料 (如上文§7所述) ，但在盤問及覆問過程中，又指其實每次答辯人說未有收到，也會將之前派送過的再次連同新的會議紀錄一併再派送，何女士解釋自己在主問證供中混淆了，本席完全不接受其說法，她在主問時清晰描述每次派送的文件，完全沒有混亂，只是在盤問下才首次提出其實每次也重覆再提供了之前已提供的文件，如屬實情，為何不在主問中提出？本席完全不接納何女士這方面的證供。 10.但儘管如此，從答辯人的證供中可見，他在提出該信件內的要求時，已在LDBM250／2014一案中，獲得了2014年1月至10月期間的所有會議紀錄，而只是沒有會議通知，在這情況下，答辯人在該信件中再次要求此時段的會議紀錄並不合理，本席並不認同答辯人所指，在另一案件中披露的會議紀錄不應考慮，即使該條例容許業戶向法團要求會議紀錄，但這並不等同業戶可一而再地不斷提出要求， 既然答辯人手上已有2014年1月至10月的會議紀錄，他不應濫用該條例下的規定而再次提出要求。 11.故此，本席裁斷法團只須在答辯人支付了相關的影印費用後，向答辯人提供以下文件：
第二項反申索 12.答辯人指稱，黃先生作為法團的代表提出了該申索，但質疑黃先生從未獲法團授權下而入稟，因為法團從未在任何管委會或業主大會上，以議決通過授權向答辯人提出該申索。在作供過程中，答辯人指稱他不肯定是否在管委會中通過了，因為法團拒絕向他提供相關的會議紀錄，但他在該大廈大堂所見的會議通知，則從未看到有這樣的議程。 13.何女士呈交了2014年11月21日的管委會會議紀錄 (證物A1) 、2015年1月30日的業主大會會議紀錄 (證物A2) ，及2015年6月29日的管委會會議紀錄 (證物A3) ，以證明法團已在上述會議中授權向答辯人提出本案的該申索。 14.在2014年11月21日的管委會會議中，議程3 為『議決是否就上屆主席未有交齊屬於法團的文件及物件交律師採取一切適當之法律行動』，而會議紀錄中顯示，在會上新舊兩屆主席交收了一些文件及物件，之後答辯人離開會場，在第4頁記錄了議程3的內容為『會上各委員都認為這是違反建築物管理條例«344章»，必須保存屬於大廈法團的文件、物件及所有財產記錄6年的規定 ... 。為著大廈各業主的權益及現屆法團的責任問題，會上委員一致認為法團整理好所有文件和物件，一併交由顧問律師採取適當的法律程序處理，並會召開業主大會邀請顧問律師出席，講解為何管委會要採取法律程序追收上屆主席未有交回屬於大廈法團的文件及物件，在場委員議決一致通過』。 15.在2015年1月30日的業主大會上，議程6為『邀請法團法律顧問張達成律師講解大廈管委會為何要採取合適的法律行動處理上屆主席未有交齊屬於大廈的文件及物件涉及的法律責任問題』，而根據會議紀錄中第2頁第6段，律師在業主大會上提出上屆主席未有交出法團的文件及財產，法團必須採取的行動，最終『會上各業主都同意管委會之決定交由法團顧問律師處理』。 16.在2015年6月29日的管委會會議中，議程3.2為『議決入稟土地審裁處追收上屆主席未有交回大廈文件的法律費用』，而會議紀錄中第3.2段中記錄『上屆主席祗是斷斷續續地交出及寄出一些無關重要的文件及物件，現因管委會需要入稟法庭追收商場1、2樓的管理費及維修費，地政署的維修費，而當中的電郵文件、往來文件、開會紀錄，現屆法團全都沒有，因此別無他法，為有求助法庭，得到法庭的判令指示及離定與現屆法團無關，再由顧問律師作下一步跟進，而這次入稟追收上屆主席文件是與追收商場欠費有相關連地一齊進行，地政署的維修費，法團與顧問律師亦在跟進中，各委員討論後投票議決是否接受報價及程序交由顧問律師處理，委員8票贊成1票反對，議決通過接受交律師處理 (律師每小時收費$2,000，暫定$20,000) ，如日後勝訴張律師會代法團向法庭申請追回該筆律師費用，但最終金額由法庭裁決。』 17.答辯人反駁指稱，11月21日的會議上，他已在第1頁委員簽到欄寫下不同意當天的議程，而議程通過的是『採取一切適當的法律行動』，這可包括很多的行動選擇，不一定等同向他提出訴訟。而在紀錄中只寫下委員一致通過，卻沒有投票的細節，他推測法團在會議中並非以舉手投票方式進行，而只是要求不贊成的舉手，在沒有人舉手的情況下視作一致通過，答辯人認為這是偷換概念的手法，不能當真。而此會議由副主席主持，會議紀錄卻不是由副主席核實，這有違該條例的規定，不能作為證供。 18.就1月30日的業主大會，答辯人指稱，在會上從沒議決，只是律師講解為何要提出訴訟。而6月29日的管委會紀錄上3.1段所指的一致通過，也是以偷換概念，在沒有人舉手反對下而視作一致通過。而即使存在議決，也是議決與追收管理費一併進行的，但最終法團並無就追收管理費採取法律行動。再者，議程3.2只是通過接受律師的報價單，而並非議決向答辯人採取法律程序。 19.在考慮過所有證供後，本席接納法團一方的證供，裁斷法團曾在管委會及業主大會上，議決通過向答辯人提出本案的訴訟，法團提交的會議紀錄屬最佳的佐證；答辯人就3個會議紀錄所提出的質疑均不能成立。 20.11月21日的會議議程及會議紀錄中，也明確記錄是向上屆主席 (即答辯人) 採取『法律行動』，更明言『會召開業主大會...講解為何管委會要採取法律程序追收上屆主席未有交回...的文件』，明顯地這議決並非要求律師採取任何的適當行動，而是明言是採取法律程序，這並不可能存在答辯人所指，可包括其他行動的詮釋。而答辯人一人反對議程3的存在無關宏旨，即使他在中途離開了，但會上仍有足夠的委員數目，對議程3的通過沒有任何影響。 21.而答辯人指稱的投票方法，何女士在證供中已否認此一做法，指法團在會議上必定是先以贊成的舉手，再以不贊成的舉手方式進行投票，本席接納何女士的證供。而即使答辯人所指的投票方式確實存在，在 Kwan & Pun Co Ltd v Chan Lai Yee & Ors [2002] 4 HKC 639 一案中也出現了類似情況，案中涉及一個業主大會上，會議主持人在進行投票時，向與會人仕詢問是否有人反對，在無人反對下即宣告議決被通過，上訴庭認為會議的進行包括投票方式全由與會者決定，如會上無人就投票的方式提出反對，即表示所有與會者也同意採納該投票方式，事後各業戶也無權提出質疑或反對。故此，只要會上無人反對，法團以不贊成的舉手來作投票方式並無不妥。 22.至於11月21日會議紀錄並非由主持會議的人士核實，本席認為會議紀錄的核實是否依據該條例處理，也不能改變在會上曾通過了某議決的事實，也沒有任何條文或案例支持答辯人所指，在這情況下相關的會議紀錄不能作證供的說法。 23.鑑於11月21日的管委會已通過向答辯人採取法律程序，這已足夠證明黃先生是在獲得授權下，才提出本案的該申索。1月30日的業主大會及其後6月29日的管委會會議，只是就11月21日的管委會議決作跟進，在1月30日的業主大會上向業戶解釋為何管委會作出該議決，而在業主大會上也同意管委會的決定，之後在6月29日的管委會會議上，處理關於律師費的審批，如果沒有11月21日的議決，法團根本無需進行這些跟進的行為。 24.就6月29日的管委會會議第3.1段的議決，只涉及追收管理費而與本案無關；即使在會上曾提出追收管理費會與答辯人的訴訟一併進行，但這並非經議決下的結論，答辯人不能以此將兩個不同的訴因綑綁一起，無論如何，管委會在11月21日的會議上已議決進行該申索，亦獲1月30日的業主大會的確認。而3.2段議決通過的正如議程中所指，是追回答辯人未有交回文件的法律費用，故此在議決中明言接受律師的報價，意思是就著向答辯人提出的訴訟接受律師的報價，本席認為答辯人認為未有通過對他採取行動，是完全罔顧3.2段的前文後理中所述的情況。 25.本席裁斷，法團確曾在會議上授權提出本案的該申索，答辯人的第二項反申索被撤銷。 第三項反申索 26.答辯人指稱，基於第二項反申索，黃先生並未獲法團授權提出本案的該申索，故此黃先生應自行承擔本案的訟費；再者，答辯人及黃先生曾在管委會上同意在2015年1月交收文件，但黃先生自己也沒有作交收，在其身不正的情況下，黃先生不應向答辯人提出訴訟。 27.基於上文就第二項反申索的裁斷，答辯人以黃先生未獲授權以支持第三項反申索不能成立。而即使答辯人指稱黃先生本人未有交收文件屬實，這與法團決定向答辯人提出本案的該申索無關，因為黃先生與法團屬兩個不同的法人，本案的申索由法團提出，而並非黃先生以個人名義提出，黃先生個人的行為與法團的行動無關，兩者不能混為一談。 28.本席裁斷答辯人的第三項反申索被撤銷。 訟費 29.在法團承認責任的情況下，法團理應承擔答辯人就本案該申索的訟費，唯答辯人撤回了兩項反申索，其餘三項的反申索當中又有兩項被撤銷，本席認為就本案的申索及反申索應有的訟費命令，應為不作訟費命令。此為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。 判令 30.本席頒令：
申請人﹕由張達成葉祺智律師事務所張達成律師代表。 答辯人﹕無律師代表。 |