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LDBM 59/2016
香港特别行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2016年第59宗
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THE INCORPORATED OWNERS OF DRAGONVIEW COURT |
申請人
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及 |
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BITAKI LIMITED |
第一答辯人
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LAND CONCEPT LIMITED |
第二答辯人
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GREEN & GRACE LIMITED |
第三答辯人
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2017年4月20日及5月5日 |
| 判案理由書日期: |
2017年5月25日 |
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判 案 理 由 書
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1.本席在2017年5月5日聆聽雙方結案陳詞後，判決申請人得直；現頒下判案理由。
2.申請人向第一、第二及第三答辯人（合稱“答辯人”）追討維修分攤費用。
3.三位答辯人分別持有龍騰閣一個住宅單位，即5樓A座、6樓A座及9樓B座，總共擁有超過5%業權份數。
4.在2015年5月13日，龍騰閣業主大會通過決議委任寶豐建築工程（國際）有限公司為樓宇維修工程承辦商，亦通過樓宇維修工程集資金額及方案。
5.答辯人在2015年6月8日根據建築物管理條例（“條例”）附表3第1(2)段的規定，要求召開大會，並提出指明事宜如下：
“The purposes specified are:
(1) Dragonview Owners are deeply divided by the re-tile/renovation issue, on it proceeding at all, and furthermore on the controversies of its motive, transparency and the $300K-$400K per unit Tag. This motion is to reverse and/or cancel all previous resolutions regarding the renovation including the consultants appointment, YES means to cancel.
(2) To reconsider the renovation in the following direction;
a. To not consider any renovation at this time.
b. To consider a compromise renovation program that does not deeply divide owners.
c. To proceed under present program at a budget limit of $12 million ($200K per unit average).
d. If 2b or 2c passed, to proceed under a re-elected committee, and a new consultant/architect.
(3) Proxies must specify the yes/no decision or each item.
6.簡單來說，答辯人是要求推翻所有有關龍騰閣樓宇維修的決議，包括委任樓宇維修工程承辦商的決議（“答辯人的議案”）。
7.法團在2015年6月23日發出有關召開業主大會的通知，列明議程如下：
(1) To resolve and pass whether or not to discuss the request of canceling the renovation project from the 5% share of owners.
(2) If item (1) was passed, continue to discuss and resolve the purposes specified from the 5% share of owners:
(2.1) Dragonview Owners are deeply divided by the re-tile/renovation issue, on it proceeding at all, and furthermore on the controversies of its motive, transparency and the $300K-$400K per unit Tag. This motion is to reverse and/or cancel all previous resolutions regarding the renovation including the consultants appointment. YES means to cancel.
(2.2) To reconsider the renovation in the following direction;
a. To not consider any renovation at this time.
b. To consider a compromise renovation program that does not deeply divide owners.
c. To proceed under present program at a budget limit of $12 million ($200K per unit average).
d. If 2b or 2c passed, to proceed under a re-elected committee, and a new consultant / architect.
(3) To resolve and pass to authorize the Chairman of Management Committee to sign the contract of the renovation project of the building.
(4) The resolve and pass the date of receiving the renovation project contribution in three installments as 22/7/2015, 22/8/2015 & 22/9/2015.
8.從上述議程可見，法團在答辯人的議案之前，加上議案(1)，即議決是否討論答辯人的議案，並取消了答辯人的議案(3)，即授權書的規定，及加上議案(3)及(4)，即議決由主席簽署樓宇維修工程合約及議決分三期收取工程集資費用。
9.代表答辯人的羅律師同意有關授權書規定的議案不應列在2015年7月8日大會的議程上，因為該議案不符合條例附表8第14(1)條的樣式。
10.在2015年7月8日，龍騰閣業主大會通過議案(1)，即不同意討論由5%業權份數之業主提出推翻整個樓宇維修工程的議案；並通過議案(3)及(4)，即通過授權管理委員會主席簽署樓宇維修工程合約及通過樓宇維修工程費用分三期集資。
11.答辯人提出爭議的事項如下：
(1) 申請人的管理委員會主席於2015年7月8日召開的業主大會，是否符合條例附表3第1(2)段的規定；
(2) 申請人於2015年7月8日召開的業主大會，有否商議及表決答辯人要求討論的議案及事項；
(3) 於2015年7月8日召開的業主大會，答辯人的代表有否得到合理及足夠機會就其提出的議案及事項，向與會業主作出陳述；
(4) 申請人的管理委員會主席或申請人是否有權就2015年7月8日召開的業主大會提出議案：議決及通過是否討論由5%業權份數之業主所提出的推翻整個樓宇維修工程的要求（“問題議案”）；
(5) 出席業主及授權代表是否可以就問題議案在2015年7月8日召開的業主大會上表決；
(6) 申請人是否有足夠理據進行有關的樓宇維修工程；
(7) 申請人就有關的樓宇維修工程費用是否合理，計算方法是否正確；
(8) T. S. Tam Architects Limited 的Tender Sum HK$68,000 收費過低而可能引致“pre-arranged contractor”的風險是否已在有關的業主大會討論或披露；
(9) 所有有關這次樓宇維修工程包括任命顧問公司的決議是否無效；
(10) 申請人是否有權向答辯人追討其在表格29的申索。
12.本席認為，其實本案的爭議重點，在於申請人是否有權在答辯人所提出的議程上加上問題議案，申請人的做法是否合乎法例規定。
證人證供
13.本案的證據無大爭議，相關的證據亦可從書面文件中展示。
14.申請人傳召管理公司職員霍逸星（“霍先生” ）作供。他的證供並無爭議。本席接納他的證供。
15.答辯人的代表楊達潮（“楊先生”）作供，楊先生作供時表現猶疑，對一些簡單的問題也要一段時間考慮才作答，回答的態度亦吞吞吐吐，本席不接納他的證供。不過如上所說，本案的主要證據都有書面的記錄，文件的真實性並無爭議。
問題議案
16.法例附表3第1(2)條規定如下：
“(2) 在不少於5%的業主要求下，管理委員會主席須在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大會，並在收到要求的45天內舉行該業主大會。”
17.申請人有就指明事宜召開大會，但卻在該議案之上，加上問題議案，即要求議決是否討論答辯人所提的議案。
18.這問題議案，其實是一程序的議題（procedural motion）。如果通過，那餘下的議案就可以不作討論或表決。
加上問題議案是否符合法例要求
19.就一般開會程序來說，並無規章不准提出上述程序議案。
20.按上述條例，主席須就業主所指明的事宜（for the purposes specified by such owners），召開大會。但法例並無規定，必須就該業主所提的議案，逐一進行表決。原因可以理解，如果有業主提出過千個議案，難道法例規定一定要就每一議案表決嗎？這是浪費時間，亦無需要及意義。
21.法例規定，主席須就所指明事宜，召開大會。分析答辯人所提的議案，指明事宜，就是討論是否進行維修工程，工程的範圍及費用等。答辯人所提的議案，已在之前的大會中討論，亦有議決，雖然答辯人現在所提的，有些少分別，但總的來說，是舊事重提。
22.申請人同日亦通過議案(3)及(4)，即通過主席簽署工程合約及集資方式。是間接地表示不同意申請人所提的議案。
23.本席裁定，申請人有就答辯人所指明的事宜召開大會。在該大會的議程中，已包括答辯人的議案，並恰當的議決不討論答辯人的議案。
24.本席並不認為，問題議案剝奪了答辯人就他的議案表達意見的權利。在討論問題議案之時，如會議記錄所記錄，管理公司已清楚的交待了背境，管理委員會亦有就答辯人所提交的三份承辦商的報價考慮，並由工程顧問譚天瑞建築師事務所有限公司的代表講解及分析那些報價，亦有提問及發表意見，按霍先生的證供，楊先生亦在當時表達意見。在被追問下，楊先生亦承認在該次會議中曾經發言，亦有解釋為何提出議案。
25.此外，就該議題，業主已多次討論及表決。楊先生亦多次表達意見。代表答辯人的羅律師也並無舉出一些應被考慮的理由但沒有機會提出來的例子。楊先生所講的祇是舊調重彈，即使在庭上，楊先生亦祇是說有被圍標的風險，並無實質證據。
26.就答辯人提出的爭議事項，本席裁定如下：
(1) 申請人的管理委員會主席於2015年7月8日召開的業主大會，是否符合建築物管理條例附表3第1(2)段的規定
裁定：符合。該會是按答辯人所指明的事宜召開的，議程亦列出了答辯人所提出的議案。
(2) 申請人於2015年7月8日召開的業主大會，有否商議及表決答辯人要求討論的議程及事項
裁定：沒有直接的討論，因就該議案應否提出在議案(1)的討論時，已被否決，所以毋須再作討論及表決。但如上所述，在討論議案(1)時已間接的討論答辯人的議程。
(3) 於2015年7月8日召開的業主大會，答辯人的代表有否得到合理及足夠機會就其提出的議程及事項，向與會業主作出陳述
裁定：如上所述，本席裁定就答辯人所提出的議程及事項，答辯人已有合理及足夠的機會提出其主張及陳述，這包括開會之前的公開信，多次在之前的會議中發言，及以前就其同類似議題的討論。
(4) 申請人的管理委員會主席或申請人是否有權就2015年7月8日召開的業主大會提出議程：議決及通過是否討論由5%業權份數之業主所提出的推翻整個樓宇維修工程的要求
裁定：有權。
(5) 出席業主及授權代表是否可以就問題議案在2015年7月8日召開的業主大會上表決
裁定：可以。該問題議案早已上議程中列明，並無任何原因不可以進行表決。
(6) 申請人是否有足夠理據進行有關的樓宇維修工程
裁定：此事項不應是本案爭議事項，但簡單的答案是申請人已通過有關議案，這議案從來沒有被推翻。
(7) 申請人就有關的樓宇維修工程費用是否合理，計算方法是否正確
裁定：同樣，此事項不應是本案爭議事項，是否合理及計算方法由業主大會議決。
(8) T. S. Tam Architects Limited 的Tender Sum HK$68,000收費過低而可能引致 “pre-arranged contractor” 的風險是否已在有關的業主大會討論或披露
裁定：同樣，此事項不應是本案爭議事項，羅律師在審訊時亦作出承認。
(9) 所有有關這次樓宇維修工程包括任命顧問公司的決議是否無效
裁定：不是。其實即使申請人的程序不當，即應要就答辯人的議案逐一討論及表決，明顯地，不會影響申請人之前議案的有效性及同日所通過的集資議案的有效性。
(10) 申請人是否有權向第一至第三答辯人追討其表格29的申索
裁定：有權。
27.本席對羅律師的協助表示謝意。
申請人：無律師代表，由關文光代表出席應訊
答辯人：由李全德律師事務所羅俊超律師代表應訊
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