Ho Kin Wai Patrick 及另一人 對 何啓良及另二人

DCMP 989/2015

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2015年第989號

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判案書

1.這是一宗親屬間的物業糾紛，牽涉的物業為香港丹拿道61號港運城三座9樓D室(該單位)，案件核心爭議在該單位的實益權益誰屬。

2.該單位的登記業主是第一原告人何健偉先生（偉）與第二原告人何少芸女士（芸），他們是夫妻，也是該單位的聯權共有人。

3.2003年7月28日，偉與芸簽署合約備忘，以$1,550,000買入該單位。同年8月27日，他們簽署轉讓契，成爲該單位的登記業主，且沒有申請任何按揭貸款。

4.第一稱被告人何啓良先生（良）與第二稱被告人秦慧芬女士(芬）也是夫妻。良是芸的最小弟弟，芸是良的大家姊，芸與良的已故父母爲何琼培先生（父）和許杏芳女士（母）。

5.良與芬抗辯指[1]，他們才是該單位的實益擁有人，原告方僅爲其受托人，該單位實由他們出資，來由父母的饋贈及偉的借款。母曾叫芸將母存於芸戶口的「佰幾萬」，用作首期為他倆購入該單位婚後居住，偉又向二人借貸$500,000購買該單位，父另拿出$200,000給芸作同樣用途。自兩人約2003年尾搬進該單位後，二人便就偉的借款每月還款$3,500給芸。但因原告們一直不轉回該單位的業權給他倆，2008年尾他倆按父母指示停止還款。

6.原告方則回應[2]，該單位的購買完全用自己的金錢支付，他們只是應良要求給予許可[3]他和芬暫居。母絕無能力存有「佰幾萬」，也從沒存任何款項在芸戶口，或叫芸協助他倆買入該單位，父也沒給芸$200,000，偉更沒借款二人。兩人每月給芸的$3,500，是良與芬使用該單位的費用。

7.原告方要求良與芬交還該單位的空置管有權，和支付非法佔用該單位的中間收益和利息。

8.良與芬則在反申索書中，要求法庭頒令宣佈他們是該單位的實益受益人，而原告們是以受託人身份代他們持有該單位，並命令原告們將該單位的業權轉讓他們。

不爭事實

9.考慮狀書、雙方證人證供，以及文件證據等，下列事實，本席認定，沒有及／或不能爭議，經已獲得證實。

10.父母育有五名兒女，大女芸（1954年出生），二子何啟霖（霖）（1956年出生），三女何少薇（薇），四女何少娟（娟）（1961年出生），和五子良（1964年出生）。

11.1964年，父成爲禮信街一物業(禮信街物業)的業主。

12.1983年，偉（1953年出生）與芸結婚。

13.1986年4月，父母簽約購入東寶大廈一單位（東寶大廈單位），作價$524,100。同年5月，父母獲批按揭貸款$420,000。同年8月，父母登記成爲業主，以聯權共有方式持有。

14.1987年3月，父以$188,000賣出禮信街物業。

15.1990年，薇移民。

16.1995年，霖結婚。

17.1999年2月，父母贖回東寶大廈單位的按揭。

18.2000年9月，原告們簽約購入逸濤灣一物業（逸濤灣物業），作價$3,883,950。

19.2002年4月，原告們登記成爲逸濤灣物業的業主，以聯權共有方式持有，并申請按揭貸款。

20.2003年7月28日星期一下午，環亞物業拍賣有限公司，承銀主命，將包括該單位[4]在内的多項物業公開拍賣（該拍賣），芸和芬有出席該拍賣，偉後來也到場。同日，原告們簽署合約備忘，以$1,550,000買入該單位[5]。

21.2003年8月1日，該單位樓價10%按金，金額$155,000[6]，從原告們滙豐銀行聯名戶口[7]（原告們聯名戶口）的往來戶口提走[8]。

22.2003年8月6日，該單位的印花稅和合約登記費，金額$11,835[9]，以轉賬形式，從原告們聯名戶口的儲蓄戶口提走[10]。

23.2003年8月21日，金額$450,000，從原告們聯名戶口的儲蓄戶口提走，同日轉入原告們聯名戶口的往來戶口中[11]。

24.2003年8月21日，金額$1,000,000，從芸在滙豐銀行的個人戶口[12]（芸個人戶口）的儲蓄戶口提走[13]，同日轉入原告們聯名戶口的往來戶口中[14]。

25.2003年8月25日，該單位的律師費和樓價餘款[15]，金額共$1,400,135[16]，從原告們聯名戶口的往來戶口提走[17]。

26.2003年8月27日，永隆銀行以銀主[18]身分簽署轉讓契，轉讓該單位給原告們以聯權共有人持有[19]。

27.約2003年12月，良與芬搬入該單位居住。

28.2004年1月3日，良與芬（1968年出生）結婚[20]。

29.2004年1月26日，良與芬開始每月（以支票或現金）存款$3,500到芸的戶口[21]。

30.2004年，霖舉家搬入獲配居屋。

31.2006年，良與芬有個別月份沒有付芸$3,500。

32.2008年12月29日，良與芬最後一次存款$3,500到芸的戶口[22]，自2004年來二人共付芸$196,000[23]。

33.2011年4月，父過世，沒有立遺囑，東寶大廈單位歸入母名下。

34.2012年9月，原告們贖回逸濤灣物業的按揭。

35.2013年11月，母過世，沒有立遺囑。

36.2014年7月，芸獲發母遺產管理書[24]。同年9月，芸獲發父遺產管理書[25]。

37.2015年2月13日，芸分別向良與芬發出書面通知，要求7日内收回該單位的使用權[26]。

38.2015年3月17日，原告律師分別去信良與芬（和該單位的佔用人）要求收回該單位的管有權[27]。

39.2015年4月14日，原告律師發出原訟傳票，申請收回該單位的管有權，後該申請藉令狀開展的訴訟程序繼續進行。

40.至今，良與芬沒有遷出該單位。

41.由開始居住至最少2016年初，良與芬一直支付該單位的差餉、水、電、煤氣和管理費[28]。

證人

42.審訊中，良與芬無律師代表，親自行事。良首先選擇作供，芬接著也選擇作供。

43.原告們則由伍樂恒大律師（伍大律師）代表出庭，原告方依次傳召芸、偉、霖和娟出庭作供。

分析

44.本席已全面和詳細地考慮了本審訊中所有呈堂的證據、陳詞和案例[29]。

適用法律

45.法定業權與實益權益是緊密相連的，物業的註冊業主應被視為該物業的法定和實益擁有人，任何一方擬將法定業權與實益權益分拆，他必須負上舉證責任：Lee Tso Fong訴 Kwok Wai Sun [2008] 4 HKLRD 270，282及 盧合訴林真妹案，未經彙報，原訟法庭民事訴訟2009年第214號，2012年2月24日，第31段。

46.不爭的是，該單位的註冊業主，為第一及第二原告人。因此，本席認為，被告方須負上舉證責任，以證明良與芬擁有該單位的實益權益。

47.至於適用的信託法原則，是法律構定信託，及／或歸復信託，伍大律師結案時作了詳細的陳詞，並力陳兩者對被告來說也是法律上行不通。但正如伍大律師正確指出，本席同意，無論適用哪種信託法原則，良與芬都必須先證實他們狀書所指稱的事實基礎，即該單位由他們出資，否則，不管適用的信託法原則為何，他們二人都不能成功。

48.因此，本席下文會集中處理相關出資的核心事實爭議[30]。

爭議點

49.審訊前，雙方已書面同意以下各爭議點[31]，本席下文採納並處理如下：

1)關鍵時刻，原告們私人是否擁有現金$1,550,000支付該單位加佣金、律師費厘印等費用？

50.本席認為，本席前證據所指向的答案，毫無疑問是「有」的。

51.良作供，偉與芸於2002年4月登記為逸濤灣物業的業主，樓價$3,883,950，須按揭物業支付樓價，至2012年才清還，想他倆2003年應無佰多萬另買一物業。

52.但是，文件證據（本席給予它們足額比重）清楚顯示，原告們聯名戶口的結餘，2003年3至7月都持續在$1,600,000以上[32]，而芸個人戶口的結餘，2003年4至7月都持續在$4,000,000以上[33]，該單位8月份成交後，二者戶口結餘，分別都有$1,100,000多和$3,000,000多。

53.按偉作供，本席接納，逸濤灣物業的按揭金額，只為樓價（$3,883,950）的70%。若需要的話，上述兩戶口在該單位成交後的總結餘，便能足夠完全清還該按揭。

54.文件再顯示，偉關鍵時間收入豐厚，足以解釋他為何能累積上述儲蓄，和容許他夫妻對逸濤灣物業的按揭供款。

55.2001年3月偉離職某大會計師行tax manager時，其2000-2001年度收入高達$1,300,000多[34]。同月他入職另一大會計師行為director of tax department時，年薪連租金補貼達1,400,000[35]。

56.稅務文件則顯示，偉2001-2002年度申報的個人入息，高達$1,500,000多[36]，而他2002-2003年度申報的個人入息，也高達$1,600,000多[37]。

57.當然，偉夫妻均作供，被告沒爭議，本席接納，他夫妻倆沒子女或不良嗜好，日常開支不多，也促成他們有（本席接納）足夠的儲蓄全數支付購買該單位的所有費用。

2)關鍵時刻，母是否有「佰幾萬」在芸的戶口裡？

3)若有，母是否有將該款項送了給良與芬用作購買該單位？

58.本席認為合適將這兩爭議點同時處理。

59.被告方在這裡的指稱，本席首先留意，除下述被告方嘗試依賴的一個匯豐銀行戶口[38]（爭議戶口）外，沒有任何文件支持。在本席前，沒文件顯示，在關鍵的2003年，或不久之前，母單獨或與他人聯名擁有「佰幾萬」在任何財務機構。就算是爭議戶口，關鍵的2003年度(或不久之前)的月結單也沒有呈堂，顯示當時爭議戶口的結餘是多少。

60.當然，被告方指稱（和盤問芸指出）原告方故意隱藏包括關鍵年份爭議戶口的月結單。應被告方陳詞，本席有檢閱原告方的文件清單及內容[39]，雙方就披露的書信來往[40]，以及芸證人陳述書[41]和補充證人陳述書[42]的內容，留意爭議戶口的披露過程及芸對此解釋的出現時間。本席看來，原告方因應被告方要求，從銀行獲得過去7年爭議戶口月結單後，在補充文件清單披露，並由芸在補充證人陳述書解釋月結單內容，並無不妥或可疑之處。

61.如原告律師書信解釋[43]，芸盤問下同樣解釋，銀行只能提供過去7年月結單紀錄[44]，本席看來，這解釋無可厚非。又原告們保存了時間更久的個別月結單，本席認為，絕不代表他們必定保存了時間更近的完整時段月結單。

62.芸作供解釋，爭議戶口內的錢，由始至終都是她的，1992年，良搬離東寶大廈單位，不再與父母同住，1994-5年，她因擔心若自己突然身故母便沒有金錢，於是便將母的名字加到爭議戶口，至2011年9月她認為再沒這安排需要，便取消爭議戶口，和將餘款轉至另一個人匯豐銀行戶口[45]。

63.對於被告方指，更佳的為母安排方式（若芸真的擔心自己突然身故的話），是訂立遺囑，本席不同意。本席看來，方法是多樣的，訂立遺囑固然其一（芸在盤問下回答當時沒想過，本席接納），購買保險也可[46]，加另一方名字到自己戶口建立聯名戶口也可，各有利弊，難說任何一種更優勝或更合理。

64.芸的證供，包括爭議戶口的解釋，經被告方詳細盤問後，並未動搖，又不見任何內在不合理的地方，本席經考慮後，接納芸是誠實可靠的證人，並接納她的證供為事實。

65.相比之下，芬的證供，本席經考慮她盤問下的回答後，不認為她是可信或可靠的證人。除她承認原告案情的招認外，本席一概不接納她的證供。

66.盤問下，芬聲稱母滿65歲後將錢轉到芸戶口，因她怕被查出資產，拿不到「生果金」，但這重點指稱或解釋，卻從來沒透露過，還是庭上第一趟提出來，委實令人懷疑。

67.又盤問下，芬被追問知否母聲稱的「佰幾萬」下落（實際上，芬的證人陳述書從沒說母提及「佰幾萬」，只說「她的錢」而已[47]），她說不知，說直到後來收到原告們披露的月結單，才知悉到了爭議戶口，但本席看來，這明顯是猜測（芬庭上選擇的用字是「推斷」）。

68.呈堂爭議戶口的月結單，只顯示某時段，芸與母持有聯名戶口，結餘超過一百萬[48]，並沒顯示母將自己的「佰幾萬」「轉」到和芸的聯名或芸的個人戶口。反之，爭議戶口「開戶」當初是芸的一個「個人」戶口[49]，後期才「加上了母的名字」，成為芸和母的「聯名」戶口，這更符合芸的解釋是她給母錢，而非被告方指稱的母給她錢。

69.至於良的證供，本席留意，有多處不合常理或前後矛盾的地方，他更不斷更改其案情，其可信性與可靠性均成疑。除他承認原告案情的招認外，本席也一概不接納他的證供。

70.良一方面同意母的「佰幾萬」對他來說很重要，但他卻道不出其詳情，也從不查問其詳情。例如，他在證人陳述書稱自己欠銀行錢，不能作按揭[50]，卻不能說出（及從不查問母）該「佰幾萬」實際是一百多少萬，想這必然影響在該拍賣時的他的叫價，及他如何籌得不足之數（若出現的話）。

71.又他在證人陳述書[51]稱母於「約2001年」手術前交積蓄給芸開聯名戶口託管，他第一天庭上作供下，卻改稱「1995年」母便已這樣做，說證人陳述書的記載「可能有錯」。

72.第二天審訊遭盤問時，良再表示，他不清楚母何時交該「佰幾萬」給芸，形式為何，從哪戶口提走，到哪聯名戶口去。但在再被追問證人陳述書所記載的2001年事件時，他堅稱仍是對的，並改稱母1995年已和芸開了聯名戶口，分多次（數量不知）付錢給芸，至2001年母手術前才全數「佰幾萬」交託給芸。

73.但這聲稱關鍵的「1995年」，良承認，他從沒在抗辯書提及，也沒在他的誓章提及，更沒在他的證人陳述書提及過。本席恐怕，良在庭上更改他的案情。

74.而當伍大律師引領良細看爭議戶口的記載，嘗試指出從沒「佰幾萬」從該戶口提出來時，良承認他不清楚芸有否動用母的金錢，說芸用自己第二個戶口的錢買下該單位，不等於不是用母的錢來買樓。

75.當伍大律師指出被告2017年3月16日書面開案陳詞第3段，被告方指「原告人不可違反母送錢給被告人置業的意願，吞了聯名戶口的錢，然後說物業是由自己錢買的」，良同意這說法是第一次提出，實指原告們侵吞了母的錢後，用第二筆自己（非侵吞）的錢去買該單位，便等同使用了母的錢買該單位，不能在違反信託中得益。但本席恐怕，這也絕非被告方狀書的案情，良又更改他的案情了。

76.又良盤問下同意自己2003年約39歲[52]，有私人銀行戶口。若母真的有「佰幾萬」在芸的戶口，及願意動用為良置業，本席認為，良與母均可提議芸將該「佰幾萬」存入良戶口，由良自行處理相關競投和買賣事宜，這來得簡單直接，也合情合理。但是，按被告方稱，良與母均沒有這樣做。

77.還有，良在證人陳述書[53]稱芸辦理父母遺產承辦文件後，「沒有通知弟妹任何消息」，但庭上卻同意芸在2014年8月發電郵給他在内的弟妹，查問「如何處理」東寳大廈單位[54]，良自己更以電郵建議以「有限公司出租，平均股份，每人20%」[55]，但他卻仍否認自己在證人陳述書撒謊。

78.至於霖和娟的證供，本席留意，二人遭被告方盤問下，對於父及／或母有否照顧娟的三名女兒，及娟有否付父母「湊女費」，出現分歧。但本席不會因此質疑兩人的誠信。本席看來，娟大女生於1986年，距今30年之遠，記憶流逝可解釋二者分歧；又霖作供承認，他「不多問」這方面，他「估」而已，實情他不知；付錢給親屬，各人用詞也可不盡相同，本席就留意，娟稱她有給父「零用錢」和給母「家用」，「湊女費」是被告方盤問先用的詞，霖則說娟給父錢「買零食」。

79.除上述分歧以外，霖和娟的證供之間，沒其他重大分歧。他們的證供，也和偉和芸的證供，和本席前文件證據，沒有重大分歧。經被告方盤問後，他們的主體證供，也沒有動搖。經詳細考慮後，本席相信兩人已盡力憑記憶道出所知事實，本席相信兩人是誠實的證人。在達至這結論前，本席已考慮了娟的丈夫曾在1986年獲原告們借款買樓，但該等借款到2017年已全數清還。

80.霖和娟都作供，母沒可能有「佰幾萬」積蓄交托給芸協助良買樓。在考慮是否接納此重點證供時，本席有留意，雙方案情均指母所從事的工作僅為工廠外發加工、酒樓洗碗等相對低薪工作。她自約1986年不再工作而照顧孫兒，至2003年有約17年時間再沒有工作。而何家一家7口，家境清貧，霖自小學畢業[56]便要踏足社會工作，減輕家庭負擔。

81.在上述一段背景下，就算母如被告方稱自1986年後從兒女方面獲得金錢，同時考慮她日常生活必需開支，及年老所需費用，在缺乏其他證據[57]支持下，本席不認為被告在相對可能性下證實母能在2003年儲蓄到「佰幾萬」，本席更接納芸、霖和娟在這點上的共同證供，即母當時沒有這筆錢，及東寶大廈單位是由兒女協助父母買入和清還按揭貸款的。

82.最後，對於被告方指原告們選擇在父母去世後控告二人，指他們因此缺乏了有力證人，有所謂「死無對證」，本席不認同。該說法假設父母的證言對被告方有利，但這在本席前絕無任何事實基礎。倘若父母的證言真的對被告方有利，被告方也大可在二人或一人在生時，依賴其證言對原告們起訴討回業權，但被告方也沒有選擇這樣做。

83.經考慮上述各點，本席結論，被告方未能證明在關鍵時段母有「佰幾萬」在芸的戶口裡，更不能證明母有將等聲稱款項送給良與芬用作購買該單位。本席相信，母當時沒有這筆錢，更沒交託芸保管，也沒叫芸用於協助良購買該單位婚後置業。為免誤會起見，芸當然也沒有侵吞母「佰幾萬」。

4)關鍵時刻，偉是否有將$500,000借給良與芬？

5)良與芬給原告人的每月$3,500，是雙方協議二人使用該單位的付款，還是二人所借$500,000的還款？

84.上述被告方聲稱達成的借貸協議，及該等借款的交付，本席留意，從沒有任何文件記載或呈堂。

85.當然，被告方有幾乎固定地每月支付芸$3,500，由2004年1月至2008年12月，共付$196,000（非$500,000）,并保留相關銀行存款單[58]。但是，同樣地，沒文件記錄該些付款或收款的性質。

86.被告方盤問偉和芸時，指他們在呈堂誓章[59]內，從沒提及每月$3,500的款項一事，實想隱瞞「還款」一事。在此，本席接納伍大律師陳詞，和偉和芸庭上的解釋，誓章當時是準備支持原告們依區域法院規則第113命令的申請，濟助只限於收回該單位管有權，不涉及中間收益。故當時申請重點，在於證實良與芬管有該單位的許可已經被取消，其二人佔用該單位變得非法，故不需在誓章內提及該每月$3,500款項，不存在被告方聲稱偉與芸故意隱瞞每月還款一事。

87.總的來說，在這兩點爭議點上，本席經詳細考慮相關證據後，接納偉與芸的證供，不接納良與芬的相反證供，理由包括如下。

88.良在證人陳述書稱[60]，他庭上也確認，聲稱$500,000借款「未還妥前」，該單位業主名仍是原告們[61]，但另一方面，他卻在證人陳述書投訴[62]，因原告們沒有轉回該單位的業權給他和芬，他倆按父母指示2008年尾停止每月還款，並強調兩種說法並沒有衝突。本席卻認為，兩種說法，實屬自相矛盾。

89.而芬的證供與上述良的證供，明顯不同，她在證人陳述書稱原告們待她和良「安定後」才轉名給他們。庭上，芬辯稱自己引述的早於良的，原告們先說「安定後」才轉名，過了一段時間後改說「未還錢，不轉名」。本席不接納芬的說法，若真的如此，不見得良和芬不在陳述書上指責原告們「改口」，而良的口供，時間上也清楚不過在引述聲稱當初借款時，與芬所辯不符。

90.對於偉稱購入該單位作「投資」用途，被告方指說法不合理，指二人居住該單位十多年，初期每月只付$3,500而已，原告們的「投資」回報絕不划算。本席不同意，如偉解釋（本席接納），2003年「沙士」爆發，樓市氣氛淡靜，該單位（約500平方呎面積）在該拍賣的開價（以尺價計算）偏低，假以時日，絕對有潛力大幅反彈，購入該單位不失為「長線投資」良機，尤其按他夫妻稱，他們有足夠儲蓄，不用支付任何按揭利息。

91.無疑偉與芸收取良與芬每月＄3,500，比市場的合理租值低（盤問下，偉同意該單位2004年初的年應課差餉租值爲$105,960[63]，可以以月租$8,830租出），但按他們稱，良與芬不是「租客」。基於「關愛」親弟與未來弟婦，芸與偉才許可該單位給他們暫住，偉與芸因此收取二人較市值租金低的「使用費」，本席不感驚奇，這實屬人之常情。

92.誠然，芸與偉同意，二人讓良與芬暫住該單位十多年，2009年後後者更沒有支付前者每月$3,500費用，但本席看來，這更顯前者對後者的關愛。如芸解釋，因她獲知芬失業，及良收入偏低等原因，故她夫妻決定不追討二人每月款項欠款。考慮雙方的親屬關係，本席看來，這也是可以理解的。

93.倘若如被告方稱，該每月$3,500是用於「還款」$500,000的話，當他倆2008年尾停止還款，而仍欠原告們共$304,000之多，本席認為，不見得原告們不追討他們每月欠款之餘，更願意支付2010年8月該單位的維修工程費用[64]（良及芬庭上均同意，涉及的$3,400費用由原告們支付[65]）。

94.按上述理由，本席結論，被告方未能證實聲稱的$500,000借款和還款。餘下的爭議點部分，本席會留待和最後一點爭議點下文一併裁斷。

6)關鍵時刻，芸是否有取了父$200,000用作替良與芬購買該單位？

95.同樣地，本席前沒任何文件，顯示在關鍵時段（即購買該單位前後），父擁有被告方聲稱的$200,000，或曾給予$200,000款項給芸作購買該單位用途。

96.良與芬的相關證言，本席經詳細考慮後，不能接納，原因包括如下：

97.首先，良在證人陳述書，全沒提及父饋贈這方面的證供。盤問下，他也不能提供該聲稱$200,000的細節，例如如何得來，何處保管，何時交芸，交付方式等。他確認父從沒和他說起此事，他沒親身認知，靠的是芬的傳聞。

98.有見及此，本席不給予良這方面證言任何比重，尤其他更稱父2011年過世前，他從無追問父這事，但按他稱， 2008年尾，父已因原告們不將該單位轉名給他夫妻，指示他倆停止還款。本席認為，良的證供，毫不可信。

99.若父真的有給芸$200,000購買該單位，如伍大律師盤問指出，計算父母饋贈及偉借款的總和，芸大有可能買入該單位後有「餘款」，但本席留意，奇怪的是，在芬聲稱告知他父的$200,000後，良卻沒向原告們追問或追討，想任何餘款都可減少偉的借款額（及他倆的還款額）。

100.同樣地，盤問下，芬聲稱購入該單位2-3年後，在知悉父的$200,000饋贈後，也從沒向原告們查問或投訴，並繼續同額每月還款，本席同樣覺得不合常理。

101.至於芸、霖和娟關於父財政狀況的證供，考慮雙方共同案情下，何家一家7口清貧，父自約1986年便遭解僱退休，原因是視力問題[66]，至2003年(及其後)沒有工作，在缺乏其他證據[67]，本席不認為被告方在相對可能性下證實父在2003年前後有$200,000給芸購買該單位，本席更接納芸、霖和娟的共同證供，即父當時並沒有這筆錢作這用途，而東寶大廈單位是由兒女協助父母購入和清還按揭貸款的。

102.本席因此結論，被告方未能證明關鍵時刻芸取了父$200,000用作替良與芬購買該單位。本席相信，父關鍵時候沒有這筆錢，也沒有付錢給芸購買該單位。

7)總括來說，該單位是否屬於良與芬所有？原告們是否以受託人身分持有該單位？受益人是否良與芬？

103.考慮這最後一點爭議點時，本席有全面重新檢視所有證據，包括上述討論過的。

104.本席當然謹記，最初是良向芸提及該單位，這點原告方沒爭議，本席接納。但同時要考慮的是，良沒有出席該拍賣，沒自己競投，沒簽署買賣備忘。良在證人陳述書[68]稱他欠銀行錢，不能做按揭，競投該單位的款項就交由芸去處哩，因他絕對信任芸。本席看來，不論良辦理按揭與否，他都順理成章應自行處理競投，及後續簽約和財務事宜。

105.若良真的要依賴芸去「協助」競投，而芬是代表他出席該拍賣的話，本席看來，沒理由買賣備忘不由芬及／或良簽署。就算良不能抽空出席該拍賣，競投成功後他也應到場簽署，若真的不能親身簽署，芬也名正言順要求以她或她與良名字簽約。2003年，芬年約35歲，職業為船務文員[69]，她辯稱甚麼也不懂，只信賴原告們，本席認為毫不合理。

106.又盤問下，芬同意自己代表良（及良依賴她）參與該拍賣，聲稱她當時一心一意專注該單位而非其他，但明顯的是，她卻在該拍賣的物業名單[70]上，就其他單位手寫上各樣資料，與她所稱毫不相符，其證供並不可信。

107.相比之下，本席相信（並接納）芸與娟就該拍賣的相關證供。

108.本席裁定，娟在芸要求下陪同出席該拍賣（因偉要工作，未能抽空前往），而芬則說要見識一下如何拍賣，故一同前往。競投過程中，全程由芸個人決定競投價。競投成功後，她致電偉到場簽約並支付按金。

109.還有，本席認為，被告們不能合理地解釋，為何芸和娟有該單位的住戶證及鑰匙，以及霖的女兒何婉儀也有住戶證。盤問下，芬才第一次透露認識何婉儀是霖的女兒[71]，她一面稱原告們暪著她與良弄住戶證給她們，另一面稱給予鑰匙芸與娟是代她與良接收家具。本席想，若該單位是她與良「購入」的話，沒理由他們會容許住戶證他發，鑰匙用後也須收回或交回「業主」，芬的解釋，毫不合理，本席不接受。

110.最後，2010年8月涉及$3,400的維修工程[72]，良及芬均同意，由原告們用支票支付[73]，芬並同意這涉及該單位的「結構」；而良再承認，被告方所付費的項目，除被告方文件清單項目3外[74]，大部分均非維修。本席看來，原告們支付前者維修，也一定程度地支持原告們是該單位的實益擁有人。

111.經進一步考慮本分段各點，再重新檢視上文本席就其他爭議點的結論和理由，本席認為，良與芬並不能證實他們是該單位的受益人，及偉與芸是他們的受託人。

112.本席結論並裁定，該單位由原告們用自己儲蓄出資購入，作投資用途，他們是該單位的實益擁有人。該單位成交後，因沒有即時用途，基於親屬關愛，他們許可良與芬婚後暫住。該每月$3,500款項，是雙方協議二人暫居該單位所要支付的費用。

濟助

113.不爭的是，2015年2月13日，芸已書面通知良與芬取消許可，要求二人7日内交回該單位，但良與芬收到通知後沒有照辦，居於該單位至今。

114.因此，本席再裁定，良與芬自2015年2月20日，再沒許可留在該單位，須交出其空置管有權給原告們，而二人的繼續逗留，構成對原告們物業的非法佔用或侵占，須支付中間收益給原告們，以補償他們喪失該單位管有權的損失。

115.跟從嚴近訴曾小星案，未經彙報，高院雜項案件1998年第1804號，2000年8月21日，和高院民事上訴2000年第461號，2001年1月30日，本席採納本席前該單位的應課差餉租值為評估中間收益的基準。

116.該單位2015-2016年度和2016-2017年度的應課差餉租值，分別爲$163,320[75]和$171,600[76]。原告們在申索陳述書所要求的中間收益，自2015年2月20日起，至收回該單位空置管有權為止，每月金額為$13,610[77]，在沒有相反或其他租值證據下，本席經考慮後，願意採納該評估。

命令

117.因此，本席頒令，原告們申索成立，第一與第二稱被告人須立即交出該單位的空置管有權給原告們，另第一與第二稱被告人須立即共同與各別支付原告們該單位每月$13,610的中間收益，自2015年2月20日起，至收回該單位空置管有權為止。

118.另第一與第二稱被告人須立即就上述中間收益共同與各別支付原告們利息，息率為判定利率，自2015年2月20日起計算，直至全數支付所有中間收益為止。

119.本席另頒令撤銷第一與第二稱被告人的反申索。

訟費

120.本席頒下暫准訟費命令，第一與第二稱被告人須立即共同與各別支付原告們申索與反申索的訟費（附審前覆核和本審訊的大律師證書），包括所有保留訟費（如有的話），若雙方未能就金額達成協議，由法庭評定。

121.若沒有任何一方在本判案書14天內以傳票申請更改，上述暫准命令將變成絕對命令並即時生效。

122.最後，本席多謝伍大律師的協助。

第一及第二原告人：由李楚正律師事務所轉聘伍樂恒大律師代表。

第一稱及第二稱被告人：無律師代表，親自行事。