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LDPD 398/2017

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2017年第398宗

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判 案 書

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背景

1.申請人於2017年4月25日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交收樓申請通知書（表格22）, 指根據一份於2011年11月10日與答辯人簽訂的租約(「涉案租約」)， 當中的首5年租約期為梗約， 已於2016年11月14日屆滿， 並已於2017年2月21日向答辯人發出終止租約通知書， 要求收回九龍尖沙咀海防道53-55號海防大廈8字樓03室 「涉案處所」。

2.答辯人於2017年5月2日向審裁處提交反對通知書， 指涉案租約為期8年， 前5年每月租金為$35,000 （包括政府差餉、地租及管理費）， 後3年每月租金為$38,500。租客可給予業主不少於兩個月的書面通知或兩個月租金作為代通知金，提早解除租約， 唯書面通知不得早於租約開始起計60個月內發出。申請人則無權行使該退租權。

申請人的陳述

3.申請人的董事管穎鴻女士（「管女士」）於2017年7月10日提交了證人陳述書，內容如下：

「3． 上述租約是本人為申請人處理， 在此之前， 本人為家庭主婦， 沒有處理任何租約的經驗（包括但不只該物業）， 一切租約事宜（包括但不只該物業）由先夫尹國卿負責。

4． 先夫尹國卿為申請人已離任之董事，……， 於2012年5月（即上述租期開始後大約6個月）離世。

5． 於2011年中， 為把該物業放售或放租， 本人代表申請人委託香港置業經紀張綺華作為業主代理。

6． 於2011年11月10日， 本人在張綺華安排下首次與答辯人公司代表周偉光先生見面， 當日本人以為是與答辯人初步商討租約條款， 本人曾向周偉光表示， 本人希望租期為3 年「梗約」（雙方無退租權）， 但由於答辯人欲租用該物業作經營賓館之用， 張綺華及周偉光二人同時以裝修費及申請賓館牌照等理由， 遊說本人接受「5年梗約加3年生約（雙方有退租權）」。 最終， 本人同意「5年梗約加3年生約（雙方有退租權）」， 於是張綺華即場列印正式租約範本， 本人和周偉光即場填寫及簽署了正式租約（下稱「租約」， 租約一式兩份。

7． 於2011年11月10日簽署租約的過程中, 張綺華指導本人和周偉光在租約中修改或新增的條款附近加簽， 本人以本人姓氏「管」字作加簽。

8． 按照2011年11月10日當日雙方約定， 租期2011年11月15日 至2019年11月14日是「5年梗約加3年生約（雙方有退租權）」， 雙方在梗約屆滿後可給予另一方2個月前書面通知或2個月租金（代通知金）解除租約，……，當日周偉光向本人表示， 梗約屆滿後租金即時上調， 是因為答辯人希望申請人考慮到新租金的利益， 不會梗約屆滿後第一時間（即2017年2月14日， 接近農曆新年的時間）解除租約。

9． 於2011年11月10日， 本人沒有取得租約正本， 也沒有取得租約任何副本， 本人當時不察覺任何問題， 是由於當日簽署租約後本人需急往醫院照顧先夫， 而且張綺華向本人表示她會跟進租約的印花稅及註冊事宜， 本人以為不久後會取得租約正本一份。

10． 2011年12月至2012年1月期間， 本人多次催促張綺華提供租約正本一份， 張綺華未有提供， 反而告知本人， 她遺失了業主（即申請人）的租約正本， 她向本人提供了由她簽署發出的聲明信， ……，聲明信原文照錄如下：

本人…… 張綺華， 遺失業主持有之…… 正式租約，現向租客借用閣下之正本租約由本人付律師樓覆印一份及登記， 本公司及本人在此證明及担保以上事實， 別無其它意思及懇請閣下借出， 謝謝！

如有作假，本人願負上一切責任

特此聲明

11． 於2012年3月3日，張綺華終於向本人交出了租約的副本， 該副本顯示已付印花稅及已在土地註冊處登記 …… 註冊日期為2012年1月12日。……

……

13． 於2014年間， 因該物事宜（關乎到申請人公司報稅）， 本人前往該物業接觸周偉光， 此時周偉光態度截然不同， 變得惡劣無禮 ……。

14． 於2014年間， 本人首次聽到周偉光聲稱該物業的租約是8年死約， 為此， 本人翻查該租約註冊版本， 那一刻才發現該租約註冊版本第4條「退租權」的標準條款被修改過， 「業主」及「租客」被刪去， 該等修改是本人於2011年11月10日簽署時沒有的， 修改後的條款亦只得周偉光單方面加簽， 該租約註冊版本第4條附近沒有本人以本人姓氏「管」字的加簽。

15． 由於張綺華遺失業主（即申請人）租約正本， 以致要借用租客（答辯人）的租約註冊， 本人更懷疑有人將自行修改後的租約加蓋印花稅及註冊， 於是申請人於2014年4月向地產代理監管局提出針對（張綺華的投訴。

16． 於2016年5月17日， 地產代理監管局向申請人發出信件， 確認張綺華遺失了業主（即申請人）租約正本，對張綺華作紀律處分。

……

……

19． 於2017年2月21日，本人代表申請人再次書面通知答辯人， 要求解除租約， 租約解除及收樓日期為2017年4月21日。……

20． 答辯人於2017年4月21日沒有搬出及向申請人交回該物業， 本人代表申請人再次提出收樓申請 ……

……

22． 本人同意該租約註冊版本第5條「其他」與本人於2011年11月10日簽署的租約完全相同， 第5條第（一）段清楚寫明「此合約頭五年為梗約」。

23． 本人認為該租約註冊版本第4條與本人於2011年11月10日簽署的租約不符。 按照本人當日的真實意願， 及本人和周偉光於2011年11月10日達成的共識， 第4條不應該出現以上第14段所提及的修改。

24． 本人更認為， 即使按照該租約註冊版本第4條「租客/任何一方可給予業主/另一方不少於2月的書面通知或2個租金作代通知金提早解除此租約， 唯該書面通知不得早於由租期起計之60月內發出。」， 本人仍有權於租期起計60月後（即2016年11月14日後）發出2個月前書面通知， 以解除租約。」

答辯的陳述

4.答辯人的董事周偉光先生（「周先生」）亦於2017年7月10日提交了證人陳述書，主要稱在臨時租賃合約中， 業主已同意梗約滿後， 租客如要退租， 須以2個月書面通知業主。

5.周先生在開案時解釋， 租賃涉案處所是作賓館用途， 所費不菲， 所以一般會要求較長年期的租約， 所以涉案租約的租期長達8年， 即由2011年11月15日至2019年11月14日， 合約中的退租權只在以防投資環境變得惡劣時的保障。周先生在其陳述書內亦夾附了他於尖沙咀區其他地方（包括同一大廈的單位）的兩份租約， 租期分別是10年及20年，但王文傑先生（「王先生」）代表申請人在開案時則稱， 答辯人或周先生的其他租賃於本案沒有關係。

涉案租約的退租權爭議

6.已於土地註冊處註冊的涉案租約附表二第4條的全文如下：

「儘管與前文不符， 業主/租客/任何一方可給予業主/租客/另一方不少於2月的書面通知或2個月租金作代通知金提早解除此租約； 唯該書面通知不得早於由租期起計之[60]月內發出。 」

但有關「業主」或「租客」的刪改只有周先生在旁的簽名， 卻沒有管女士的簽名， 這確是令人懷疑。

7.正如上文第4段所說， 周先生提供了一份日期同為2011年11月10日的「物業臨時租賃合約」， 此為香港置業採用的物業臨時租賃合約式樣， 合約編號為 No HKP/TA 2058770， 其中第2頁有手寫加入的備註：

「梗約滿後， 租客如要退租約2個月書面通業主， 業主退回按金給租客。」

此有管女士及周先生在旁簽名。

8.管女士作供稱， 於2011年11月10日的晚上， 地產代理張綺華（「張女士」）是先安排她與周先生簽署涉案租約， 租約完成後張女士離開房間去取「物業臨時租賃合約」， 並安排雙方補簽「物業臨時租賃合約」。 更甚的是， 張女士當時沒有給她涉案租約或「物業臨時租賃合約」的正本或副本， 而上文的備註， 是約4個月後， 即2012年3月3日到香港置業取回正式合約時應張女士要求才加上的， 而簽名是以「管穎鴻」全名， 而不是其他加簽部份的「管」字[1]。

9.本案的關鍵證人張女士， 在接受王先生的盤問時， 並不同意管女士的說法， 因為作為專業地產代理多年， 她是必然會安排雙方簽訂「物業臨時租賃合約」， 然後才根據「物業臨時租賃合約」內容擬備正式租約的。而「物業臨時租賃合約」一式三份， 她會保留正本上呈公司總行， 而藍色及黃色底本， 會即時分給合約雙方， 固不存在後來的任何增減。至於加簽部份， 她是不會在意客人以全名或單字完成。張女士承認上文第7段的備註， 是在完成備註（一）、（二）及（三）後才加上，但因為備註（一）、（二）及（三）已佔去留給備註的整個空白位置， 所以上文第7段的備註要另找位置加上。[2]

10.張女士承認當時誤以為需持有涉案租約正本加蓋印花， 所以沒有即時把正本交給申請人或答辯人任何一方， 而當加蓋印花完成後[3]， 她一方面把一份租約正本還給答辯人, 另鑑於涉案租約長達8年， 遂建議管女士將租約到土地註冊處註冊， 可是當她安排律師後， 她遺失了申請人一方的租約正本， 只好要求周先生交出他所持的正本前往註冊。為此她已被地產代理監管局要求修讀6個學分。

11.張女士又承認她當時沒有察覺管女士沒有在涉案租約的退租權刪減部份加簽。張女士堅稱她必定會為租約每一條款解說， 並要求雙方在增刪部份加簽， 但根據她的記憶， 當時有人電話響起需要離開房間傾談， 可能因此管女士沒有在涉案租約的退租權刪減部份加簽[4]。

12.另本席察覺夾附在申請人表格22內有另一涉案租約副本， 在退租權的刪減部份有管女士的加簽， 管女士的解釋是於2012年1月6日查詢正式合約時，張女士告之遺失租約， 一方面會向答辯人借出正本租約， 再由她到律師樓覆印一份及登記， 但另一方面要求管女士簽署一份新的租約， 到後來又因為涉案租約經已註冊所以又用不著了， 張女士說已把這新簽的租約撕毀， 但當管女士於2014年2月18日到香港置業索取釐印或土地註冊收據時， 當時張女士不在場，張女士的同事交給她一個公文袋[5]， 內竟有此租約副本， 管女士才駭然發覺張女士竟然違諾保存下來， 她先後到灣仔警署報案及到地產代理監管局作出投訴。

討論

13.當民事訴訟涉及偽造或欺詐這些嚴重的指稱時，適用的舉證準則仍是相對可能性衡量的民事準則。指稱愈嚴重，證據必須愈強力，但那不代表舉證準則較高，因相對可能性衡量的準則足以彈性處理所需證據的分量。在Solicitor (24/07) v Law Society of Hong Kong [2008] 2 HKLRD 576 第602頁第65段，終審法院採納英國上議院案件Re H & Ors (Minor) (Sexual Abuse: Standard of Proof) [1996] AC 563, 586Ｄ-G 李啟新勳爵(Lord Nicholls of Birkenhead)的判詞：

“The balance of probability standard means that a court is satisfied an event occurred if the court considers that, on the evidence, the occurrence of the event was more likely than not. When assessing the probabilities the court will have in mind as a factor, to whatever extent is appropriate in the particular case, that the more serious the allegation the less likely it is that the event occurred and, hence, the stronger should be the evidence before the court concludes that the allegation is established on the balance of probability. Fraud is usually less likely than negligence......”[6]

這可翻譯為：

「相對可能性衡量的準則是指當法庭在證據上認為事情較有可能發生，則法庭接納事情已發生。當評估各可能性時，法庭會留意一點，愈嚴重的指稱就愈少可能發生，而法庭在相對可能性的衡量下斷定指稱成立的證據就需要愈強，適當的程度則因個別案情而定。」

14.本席接納張女士是一位可靠的證人。張女士在作供時表現專業， 在接受王先生多番盤問時， 理據清晰， 毫不動搖。相反， 根據申請人的案情， 差不多每一件事情皆是在不合程序的情況下發生，這實在匪夷所思：

（1）一個正常的地產代理， 不用說根據張女士的證供， 她已從事這行業超過20年， 她絕無理由會先安排客人簽署正式合約， 而隨後才簽訂臨時合約。

（2）本席又同意張女士的證供說， 在客人簽訂臨時合約後， 她需要把臨時合約正本呈上總公司作紀錄。因為根據「物業臨時租賃合約」， 代理有權向業主收取$17,500 並向租方收取$17,500作為佣, 而該等佣金不得遲於2011年11月15日繳付。

（3）基於上文（2）， 張女士不可能在4個月後要求管女士再在「物業臨時租賃合約」內加入新的備註， 她亦犯不著這樣做， 因為涉案租約經已於2012年1月12日註冊。張女士不可能預計到管女士在多年後（2014年）才會察覺已註冊的涉案租約有不妥之處， 而需依賴此「物業臨時租賃合約」為佐證。 [7]

（4）同樣， 因為張女士已表明遺失了申請人一方的正本租約， 而準備把答辯人所持的涉案租約註冊， 她無需再要求管女士簽署一份新的租約。所以本席接納夾附在申請人表格22內的另一涉案租約副本， 是張女士已遺失租約的影印本。

15.管女士在表格22中曾批評此副本曾經修改如下：

「儘管與前文不符， 業主/租客/任何一方可給予業主/ /另一方不少於602月的書面通知或2個月租金作代通知金提早解除此租約； 唯該書面通知不得早於由租期起計之[60]月內發出。 」

16.管女士一方面稱當日簽到退租權那項時還十分乾淨整潔， 絕無任何修改或錯字， 但又稱見到「602月的書面通知或2個月 ……」， 好肯定張女士解釋說因她不小心寫錯了「60」月，要更正為「2」月， 所以要求她在旁加簽[8]。即是管女士承認她確有在這退租權一項加簽， 她只是不承認「業主」曾被刪去或修改， 隨後的「業主/租客/另一方」的「租客」被塗去。 如管女士所言屬實， 張女士或答辯人理應以此版本在土地註冊處註冊， 而不是以沒有管女士在旁加簽的版本註冊。

17.另終審庭在Fully Profit (Asia) Ltd v The Secretary for Justice (2013) 16 HKCFAR 351判辭的第15段指出， 要解釋一份合約的意圖， 亦需考慮合約訂合約時的背景。

18.周先生說， 涉案租約是訂明租期為8年， 由2011年11月15日至2019年11月14日， 並以此租期繳付印花稅， 但這不能確實租期必為8年， 因為退租權那項已示明「儘管與前文不符 ……」

19.王先生在開案時說， 答辯人或周先生的其他租賃於本案沒有關係， 但本席認為這可引證周先生會在可行的情況下要求租約年期不能太短。租期前5年每月租金為$35,000， 後3年每月租金為$38,500（即只加租10%），於答辯人或周先生而言， 確是一種保障。

20.管女士認為5年梗約過後， 雙方也應有權行使退租權， 即有關「業主」或「租客」的刪改並不是她的意願。管女士更稱， 「60」月約滿是在2016年11月14日， 周先生及張女士均游說她說， 若行使退租權時， 即第61個月及62個月， 剛好是聖誕和新年， 應是經營賓館最興旺的兩個月， 所以不方便遷出， 因此周先生主動提議加10%租金， 她認為反正只是兩個月， 所以也沒有問題。可是本席認為這說法不合常理， 因為只要把5年梗約加兩個月便可以達到同一目的， 反正5年也過去了， 亦無需為此兩個月調整租金。

21.無論如何，本席也沒有找到證據以支持有關「業主」或「租客」的刪改是事後捏改的。案例顯示法庭不輕易因合約一方在訂立合時就合約主題的品質存有合理的誤會而裁定合約無效[9]。

裁決

22.綜觀以上所述, 本席在衡量所有證據及證人的可信納程度後， 認為申請人指稱答辯人或張女士涉嫌捏改涉案租約的行為極少可能發生， 因此裁定根據涉案租約， 只有答辯人能在5年梗約過後行使退租權，申請人則無權行使。本席撤銷申請人於2017年4月25日提出的收樓申請。

訟費

23.最後，關於本案的訟費，本席認為，適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。

申請人：無律師代表，由王文傑先生代表應訊。

答辯人：無律師代表，由周偉光先生代表應訊。