Lau Wai Man Jophy 訴 Lam Tai 及另一人
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3. 兩名被告人（以下統稱為「被告人」）是樓上單位（即10樓23室）的業主。
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DCCJ 2717/2015 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2015年第2717號 ----------------------------
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------------------ 判案書 ------------------ A. 前言 1.這是一宗漏水案件。 2.原告人是中英樓9樓23室的業主。 3.兩名被告人（以下統稱為「被告人」）是樓上單位（即10樓23室）的業主。 4.原告人聲稱有水從被告人單位滲漏落她的單位，造成損毀。 5.被告人否認他們的單位是滲漏的源頭，拒絕負責。 6.原告人提出本案，申請禁制令強制被告人作出維修，並且要求賠償。 7.本案的主要爭議在於：(1) 原告人單位的滲漏的原因或源頭是甚麼？(2) 被告人是否須為原告人單位的滲漏負上法律責任？(3) 如被告人須要負責，原告人可獲得甚麼濟助？ B. 原告人的案情 8.綜合原告人的證供及呈堂文件，她大約在2010年10月左右發現大廳天花中間靠近東面方向位置，以及睡房天花東北方向的角落出現浮水印，逐漸有灰剝落，然後出現裂痕，範圍更逐漸擴大，剝落的灰泥也越來越多。 9.原告人向中英樓的管理處投訴，但管理處表示無權處理。她於是向屋宇署及食物環境衛生署聯合辦事處（以下簡稱為「聯合辦」）投訴。 10.聯合辦聘用黃文康測量師有限公司（以下簡稱為「黃文康」）進行調查。2011年9月8日及10月12日，黃文康派員到場進行測試。經測試後，黃文康肯定有水從被告人單位流落原告人單位，建議聯合辦發信勸喻被告人減除滋擾及進行維修，並且根據香港法例第132章《公眾衞生及市政條例》第127條作出跟進。 11.2011年12月7日，聯合辦向被告人發出《妨擾事故通知》，要求進行相關的維修工程。[1] 12.其後，聯合辦轉聘萬邦測量師行有限公司（以下簡稱為「萬邦」）進行跟進調查。2012年6月1日，萬邦發現原告人單位的滲水情況持續，並於同日在被告人的浴室進行色水測試。萬邦於6月22日及7月20日再到原告人單位覆核，發現滲水情況仍然持續，但未有發現測試時所用的色水於滲漏位置出現。 13.2012年10月19日，聯合辦向原告人發信，表示懷疑有其他滲漏源頭，須再作調查。[2] 14.與此同時，滲漏情況越來越差。2012年6月，有石屎從原告人大廳和睡房的天花脫落，在大廳脫落的一塊大概有1.5平方米大小。原告人為了家人安全，找來裝修師傅檢查。裝修師傅表示天花剝落並隨時有下榻危險，建議原告人先剷除剝落部份，尤其是大廳中間的天花，師傅亦建議要先塗上防漏膠水，然後才補上英泥沙及油漆等。 15.原告人先後於2012年6月及8月聘請華記裝修的陳師傅修補大廳及睡房的天花及髹油。原告人解釋分兩次裝修的原因，是因為6月裝修時未察覺睡房天花的石屎也脫離，到8月初才發覺，故找陳師傅再作修補。 16.維修天花後，原告人單位約有半年時間沒有滲漏跡象，原告人因而沒有積極作出追究。 17.大約在2013年下半年，原告人單位大廳的天花漸漸出現水印及滲水跡象，水印從修補過的天花慢慢地延至東面窗口邊。 18.原告人多次與被告人交涉，但不得要領。 19.2014年6月30日，原告人入稟小額錢債審裁處，要求被告人賠償損失。其後，原告人獲悉審裁處沒有法定權力命令被告人作出維修，於是中止在審裁處的申索。 20.2014年10月8日，聯合辦致函原告人表示：「本處委派由政府聘用的合約顧問公司 … 曾到上址及上層有關單位進行調查和非破壞性測試，範圍包括各有關排水渠管、供水渠管、浴室和廚房地台及外牆。本處仍未能有效確認滲水源頭；由於沒有充分證據證明滲水問題違反有關法例規定，本處不能採取進一步執法行動，因此本處只有暫時停止繼續調查。然而，鑒於上址的滲水狀況及位處上層單位的浴室下面，上層單位業主有責任修葺妥善及維持該部份狀況良好，本處已致函勸喻該業主自行安排專業人士檢測及進行所需的維修，解決滲水滋擾問題。」 21.原告人曾直接寫信給被告人，亦曾建議進行調解，希望處理好滲漏問題，但得不到被告人回應。 22.最後，原告人於2015年6月16日提出本案，向被告人提出申索。 C. 被告人的案情 23.被告人方面由第一被告人出庭作供。他質疑黃文康的測試，並依賴萬邦的測試結果，否認被告人單位是漏水源頭。 D. 專家證據 24.就着滲漏的原因或源頭，以及滲漏造成的損害賠償金額，訴訟雙方都援引專家證據。 25.原告人的專家是香港公正行有限公司的劉珊娜（「劉女士」），被告人的專家是安普測驗顧問有限公司的李海達（「李先生」）。兩名專家的專業資格及資歷詳列在各自的專家報告。沒有人提出反對，本席批准他們在本案提供專家意見。 26.兩名專家同意大廈外牆、公共排污喉管，以及食水喉管都不是漏水源頭。[3] 27.劉女士認為原告人單位的滲漏，是由被告人浴室地台的防水層（包括浴缸底及周邊牆身）及相關的排污喉管失效導致的。李先生並不同意，認為證據並不充分。 28.兩名專家到場測試後，都建議原告人立即進行補救。原告人於是委託細強裝修工程作出維修，支付了4,500元工程費。 E. 證據分析 E1. 原告人單位滲漏的原因或源頭是甚麼？ 29.發生在多層大廈的滲漏屢見不鮮。法庭在處理該等滲漏案件時，不會貿然假設樓下單位的滲漏源自於樓上單位。主張滲漏源自於樓上單位的原告人（就如其他民事訴訟的原告人一樣）負有舉證責任，須證明滲漏源自於樓上被告人的單位；反之，被告人無需證明自己清白，亦沒有責任找出漏水源頭。參考上訴法庭在Hui Ling Ling v Sky Field Development Limited的判決。[4] 30.話雖如此，民事訴訟一般的舉證標準只是相對可能性的衡量，無須達致毫無合理疑點。換言之，倘若原告人提出的證據，顯示滲漏源頭來自被告人單位的可能性高於不可能性，便算舉證成功。 31.綜觀本案證據，本席認為滲漏的源頭來自被告人單位的可能性較高。 32.從來沒有人質疑原告人單位有滲漏，呈堂相片清楚顯示滲漏的情況：
33.先後有四名專家在不同時間進行過五次測試：
34.根據黃文康的報告：
35.根據萬邦2012的報告，原告人大廳的天花有明顯滲水問題，懷疑有水從樓上單位漏落樓下。專家留意到被告人的浴缸與牆壁之間的密封膠並不防水，但蓄水測試及灑水測試（並使用螢光劑）未能確認漏水源頭。[6] 36.根據萬邦2014的報告，原告人大廳的天花及牆身有嚴重滲水問題，懷疑有水從樓上單位漏落樓下。專家留意到被告人的浴缸與牆壁之間的密封膠並不防水，但蓄水測試及灑水測試（有使用螢光劑）未能確認漏水源頭。[7] 37.如前述，劉女士的意見是，被告人浴室地台的防水層（包括浴缸底及周邊牆身）及相關的排污喉管失效，導致有水從被告人單位滲漏落原告人單位，但李先生並不同意。 38.本席原則上接納劉女士的意見。 39.劉女士和李先生排除大廈外牆、公共排污喉管，以及食水喉管是漏水源頭，李先生亦確認被告人單位的地板沒有隱藏喉管，但原告人單位又確實存在滲漏，那麼，水從何來？ 40.根據第一被告人的證供，他於三十多年前曾經裝修單位，擴大了原有的浴室，加厚了浴室地台的防水層。根據黃文康的報告，並經劉女士和李先生證實，被告人經改動的浴室正正在原告人單位大廳和房間1發現滲漏的位置之上。 41.黃文康利用螢光色水測試，證實水從被告人單位的浴缸與牆壁之間及浴缸下的地板流落原告人單位。 42.雖然劉女士未能藉螢光色水測試找出漏水源頭，但她進行了其他測試：
43.基於以上證據，劉女士認為有足夠證據證明原告人大廳的天花及牆身的滲漏，是因為被告人浴室地台的防水層（包括浴缸底及周邊牆身）及相關的排污喉管失效導致的。（文件夾第143頁） 44.劉女士亦表示，紅外線掃描發現房間1天花於螢光色水測試前後均有異常低溫帶，證實該位置有滲水，經微波濕度掃描測試證實，大廳天花的水分有向房間1擴散的跡象。她認為有足夠證據證明房間1天花出現裂痕，是由大廳天花的滲水擴散導致的。（文件夾第144頁） 45.李先生之所以持相反意見，主要因為：
46.本席可從劉女士提供的相片（文件夾第278-11頁），清楚看到被告人單位浴室周邊的木地板輕微隆起。第一被告人承認曾經在地板打蠟，本席認為這可解釋為何李先生在較後時間視察時未能察覺地板的缺陷（文件夾第278-12頁）。 47.兩名專家都確認，由香港測量師學會編寫的Professional Guide to Water Seepage [8]是行內公認的權威刊物，有指導作用。該刊物指出有多項測試可協助尋找滲漏的源頭，當中包括色水測試。但是，色水測試未必一定可找出漏水源頭。測試的陽性結果可視為確認漏水源頭的確實證據，但測試得出陰性結果，並不能排除測試位置是漏水源頭的可能。[9] 48.因此，萬邦和李先生的色水測試得出陰性結果，並不能排除被告人單位是漏水源頭。 49.該刊物亦指出，未能透過螢光色水測試成功找出漏水源頭的原因，包括沖水不足（chance of inadequate flushing water），或者是顏料被吸收或過濾而未能到位（absorption or filtration of dye solutions along the cracks can result in the dye being unable to reach the damp zone）。[10] 50.本席留意到，李先生做蓄水測試時用水有限（文件夾第252頁及第255至257頁的相片），而他做灑水測試亦只做了10分鐘，遠低於黃文康所做的1.5小時（文件夾第57頁），可能影響他的測試結果。[11] 51.李先生之所以認為導電感應測試可排除被告人單位是滲水源頭，是因為原告人天花的濕度，在被告人單位進行灑水測試後沒有明顯上升。[12]本席不同意他的結論。 52.首先，李先生並非在同一位置量度灑水前後的濕度，所以不可把灑水前（文件夾第234頁）和灑水後的數據作點對點比較（文件夾第235頁）。第二，李先生只是說灑水後的濕度沒有「明顯」上升。但本席留意到在灑水前，原告人大廳天花沒有滲漏的位置的濕度是大約16.9%（作為比較基準），有滲漏的Location A位置的濕度由9.7%至68.4%。換言之，Location A有部分位置的濕度低過比較基準（註：Location A面對冷氣機出風口，但證人忘記當天有否開冷氣）。灑水後，Location A位置的濕度由20.5%至42.1%，普遍超過比較基準。本席認為，測試結果顯示Location A的濕度，在灑水後有所上升。 53.基於以上原因，本席接納劉女士的意見，裁定被告人浴室地台的防水層（包括浴缸底及周邊牆身）及相關排污喉管失效，導致水可從被告人的浴室滲漏落原告人的單位，造成原告人大廳的天花及牆身滲水損毀，大廳天花的滲水更擴散至房間1，造成房間1天花的裂痕。 54.但是，本席不接納劉女士指房間2天花出現的裂痕，亦是由大廳天花滲水擴散導致，因為導電感應測試顯示，房間2天花的濕度正常，並沒有隨螢光色水測試而變化。（文件夾第137頁） E2. 被告人是否須要為原告人單位滲漏負上法律責任？ 55.原告人在《申索陳述書》提出四項訴因：疏忽、滋擾、違反中英樓的公契第8(c)及8(d)段，以及違反《建築物管理條例》第34H條。 56.一般而言，「疏忽」是指被告人負有法律認可的謹慎責任（duty of care）並有所失責（breach），而原告人所受到的損害又與被告人的失責存在着因果關係（causation）及是可合理預見的（reasonably foreseeable）。[13] 57.被告人的單位正正在原告人的單位之上，倘若被告人浴室地台的防水層及相關的排污喉管失效，被告人使用浴室時所用的水（例如淋浴），便有機會滲漏到原告人單位造成損害，被告人因而在法律上負上謹慎責任。 58.被告人30多年前裝修及改動浴室間隔後，沒有做甚麼去保養浴室地台的防水層及相關的排污喉管，亦沒有確保浴缸與旁邊牆壁的密封膠防水，這是被告人的失責。 59.被告人的失責行為導致有水從被告人的浴室滲漏落樓下原告人單位，造成原告人大廳的天花及牆身損毀，並且擴散至房間1造成天花損毀。上述損毀與被告人的失責存在着因果關係，亦是可合理預見的。 60.因此，被告人的失責行為在法律上構成疏忽。 61.另一方面，所謂「滋擾」，是指被告人的行為不合理地干擾他人使用或享受土地的權利。[14] 62.被告人享用自己的物業（例如在浴室淋浴）無可厚非，但不可不合理地干擾到毗鄰享用其物業的權利。被告人透過黃文康的測試報告及《妨擾事故通知》獲悉原告人單位的滲漏源頭是他們的單位後，錯誤地依賴萬邦的測試報告拒絕作出維修，不合理地干擾到原告人享用其物業的權利，在法律上構成滋擾。 63.審訊時，原告人把中英樓的公契呈堂（文件夾第280至299頁），被告人不爭議該公契對他們有約束力。該公契第8(c)段規定各業主在使用其物業時不可對鄰居或其他佔用人造成滋擾、不便，或者損害。[15]第8(d)段則規定各業主在使用大廈的公用部分（common area）時，不可對其他佔用人造成滋擾或損害。 64.被告人上述的疏忽及滋擾行為發生在被告人的單位（並非公用部分），明顯違反公契第8(c)段的規定。 65.最後，《建築物管理條例》第34H條規定：
66.中英樓的公契第6段已規定各業主須自費維持其單位內部修葺妥善及狀況良好，[16]故第34H條並不適用。（註：原告人沒有援引公契第6段作為訴因。） 67.本席裁定，被告人須為原告人單位的滲漏負上法律責任。 68.結案時，被告人才第一次提出：(1) 分隔被告人單位和原告人單位的樓板，既是被告人的地板亦是原告人的天花板，原告人理應負責部分維修費。(2) 分隔被告人單位和原告人單位的樓板可能是中英樓的公用部分，其他業主都要負責。 69.終審法院在Kwok Chin Wing v 21 Holdings Ltd 表明法庭不應審理未有在狀書提出的爭議。[17]被告人從沒有在狀書提出上述的抗辯理由（答辯書在文件夾第36及37頁），本席無須理會。 E3. 如被告人須要負責，原告人可獲得甚麼濟助？ 70.原告人的申索分兩部分：強制令及金錢賠償。 71.原告人在《申索陳述書》提到，她曾於2015年3月17日向被告人發律師信要求他們作出維修，但不得要領（第14段）。除非法庭強制被告人作出維修，否則被告人單位將繼續漏水落原告人單位（第19段）。 72.本席接納原告人的陳述，針對被告人頒發強制令，被告人或其代理人須從速進行一切必須的維修及/或補救工程，並採取一切必須的步驟，以確保不再有水從他們的浴室滲漏落原告人單位。 73.至於金錢賠償方面，劉女士評估維修費為35,960.91元，明細詳列在文件夾第138至141頁，當中包括房間2的維修費5,190元。既然沒有足夠證據證明房間2的損毀與被告人有關，相關的維修費應當扣除，餘額30,770.91元。 74.李先生只就維修原告人大廳天花Location A部分及牆身的損毀作出評估，維修費為15,588.56元。但本席已在上文裁定，被告人須負責的範圍並不局限Location A及牆身的損毀，超出李先生的評估。 75.除此之外，原告人在《更新的索償明細表》亦申索74,528.91元（文件夾第37-58至37-59頁）。 76.審訊時，本席向原告人解釋：(1) 她的申索包括小額錢債審裁處的訟費，但審裁處已於2014年10月28日頒令相關的訟費不作命令（文件夾第83頁）。(2) 她的申索亦包括本案訟費（例如：原告人前律師的費用、專家費、文件的影印及送達費用、曬相費，以及她自己的訟費），但被告人是否須支付本案訟費有待本席裁決，現階段不作考慮。原告人可於其後的訟費評定程序追討相關損失。 77.原告人餘下的申索是：
原告人把相關的收據呈堂（文件夾第37-60頁及第37-65頁）。 78.原告人解釋，當時原告人單位的損毀嚴重，有石屎灰泥掉下，對家人造成危險，但被告人拒絕維修，故她找來裝修師傅作出緊急補救。 79.呈堂相片證實原告人單位的損毀嚴重，為免做成人身傷害，必須立即補救。本席批准原告人的申索。 80.本席裁定被告人須賠償原告人總共61,270.91元。 F. 結論 81.被告人沒有保養好浴室地台的防水層及相關的排污喉管，以及浴缸與旁邊牆壁的防水密封膠，導致有水滲漏落樓下原告人的單位，做成原告人大廳天花和牆身及房間1天花損毀。 82.本席針對被告人頒布禁制令（上文第72段），並且命令他們須賠償原告人合共61,270.91元，連同利息如下：
83.本席亦作出暫准訟費命令，被告人須支付原告人本案訟費；除非訴訟各方達成協議，否則交由法庭評定。除非有人提出反對，暫准命令將於判決後14天成為永久命令。
原告人： 無律師代表，親自應訊 第一被告人： 無律師代表，親自應訊 第二被告人： 無律師代表，親自應訊 [1] 文件夾第304頁。 [2] 文件夾第304頁。 [3] 文件夾第97至99頁。 [4] 上訴法庭在Hui Ling Ling v Sky Field Development Limited，無彙編案例，CACV 122/2012，2013年3月22日判案書第42段指出：“… it is well established there is no presumption that water leakage was necessarily caused by the flat above, and the doctrine of res ipsa loquitur does not apply in the present case. It is not for the defendant to identify the source of leakage or to prove it did not come from the defendant’s flat. The onus is on the plaintiff to establish that the leakage originated from the defendant’s flat.” [5] 黃文康的報告E部份第1段（文件夾第278-29頁）: Source of water seepage: Source established. Seepage caused by the following was certain: The seepage floor ceiling of the bedroom and living room (i) Infiltration from the enclosing walls of bathtub including the slab underneath bathtub in the bathroom at the suspected premises. [6] 萬邦2012的報告E部份第1段（文件夾第278-54頁）: Source of water seepage: uncertain. The confirmatory test result was negative. [7] 萬邦2014的報告E部份第1段（文件夾第278-78頁）: Source of water seepage: uncertain. Fail case. [8] Building Surveying Division, Hong Kong Institute of Surveyors, Professional Guide to Water Seepage, 2014 Edition. [9] Professional Guide to Water Seepage，第23頁： However, the dye test is not always successful. A failure to record its presence in the damp zone cannot be taken as definitive evidence against the suspected source. However, a positive test confirmed by the laboratory is firm proof of the source. [10] Professional Guide to Water Seepage，第24頁。 [11] 呈堂證據沒有顯示萬邦進行測試的詳細情況。 [12] 根據李先生的報告（文件夾第240頁）：... no significant increase in moisture level was observed in comparison of the reading measured before and after 10-minutes water spraying. [13] 參考Clerk & Lindsell on Torts，第21版（2014），第8-04段。 [14] 參考Clerk & Lindsell on Torts，第20-01段。 [15] 該公契第8(c)段：Each party hereto covenants with the other of them as follows:- (c) Not to use his flat or shop or any part thereof for any illegal unlawful or immoral purpose or do permit anything therein or thereupon which may create unnecessary noise or may be or become a nuisance annoyance damage or inconvenience to the other parties or the other occupiers of the said building or adjoining premises. [16] 該公契第6段：The expenses of keeping in good and tenantable repair and condition the interior of any shop or flat and all the fixtures and fittings therein or appertaining thereto and all the windows and doors thereto shall be borne by the owner of that particular shop or flat. [17] Kwok Chin Wing v 21 Holdings Ltd (2016) 16 HKCFAR 663，第21段：It should by now really be quite unnecessary to issue yet another reminder on the rationale behind pleadings. The basis objective is fairly and precisely to inform the other party or parties in the litigation of the stance of the pleading party (in other words, that party’s case) so that proper preparation is made possible, and to ensure that time and effort are not expended unnecessarily on other issues: Wing Hang Bank Limited v Crystal Jet International Limited. It is the pleadings that will define the issues in a trial and dictate the course of proceedings both before and at trial. Where witnesses are involved, it will be the pleaded issues that define the scope of the evidence, and not the other way round. In other words, it will not be acceptable for unpleaded issues to be raised out of the evidence which is to be or has been adduced. |
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