曾德森 訴 陳麗紅

CACV000264/1998

CACV 264/98

香港特別行政區

高等法院

上訴法庭

高院民事上訴1998年第264號

（原本案件編號：區域法院民事訴訟1998年第749號）

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聆訊日期：一九九九年三月十二日

宣判日期：一九九九年三月十二日

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判 案 書

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上訴法庭法官梁紹中宣讀上訴法庭判案書:

1. 上訴人陳麗紅是官塘康寧道145 - 149號康濤閣B座2407室的租客，答辯人曾德森是該單位的業主。兩人於一九九六年五月八日簽立租約，為期兩年至一九九八年五月止。每月租金$8,800元，包單位內的家具和冰箱、洗衣機等電器用具可供使用。租約還規定陳女士須付兩月租金作為按金。一九九七年五月十九日，曾先生以陳女士拖欠租金多月為理由，向土地審裁處申請收回該單位的租賃。經數次聆訊後，曾先生獲審裁處批准收回該單位。但其後陳女士輾轉多次向法庭申請，最終獲得批准暫緩執行收樓命令至一九九八年一月九日。

2. 一九九八年一月九日雙方在該單位會面，目的是陳女士將空置單位交還曾先生。當時陳女士和她的丈夫及曾先生一起巡視單位內裝修和家具狀況。據曾先生所說，他發現單位內裝修嚴重損壞，屋內有臭味，地上有積水，牆紙被塗污而且剝落，家具和電器用具也被破壞，部份已不存在；同時浴室和廚房的洗滌槽堵塞。曾先生其後聘請的裝修公司，估計損失達$97,990元之多。

3. 曾先生於一九九八年一月十三日在區域法院起訴陳女士，索償該損失金額。而陳女士則提出反索償要求償還給$5,718元。陳女士指該款項是曾先生收樓時發給她一張退還按金餘額支票的數目。但支票後來不能兌現。陳女士否認單位內家具等物有如曾先生指稱的損壞，她說即使有損壞，亦不過是正常使用下的損耗。

4. 曾先生的索償及陳女士的反索償於一九九八年九月一日在區域法院由陳素嫻女法官審理。結果，陳法官裁定曾先生勝訴，陳女士須付給曾先生$27,335元作賠償並附加利息，還須付訟費$1,332元。而陳女士亦在她的反索償勝訴。曾先生因此須付給陳女士$5,718元另加利息。陳女士對曾先生的勝訴不滿，現提出上訴，要求推翻陳法官的判決。陳女士聲稱曾先生偽造文件，而要求本庭考慮曾先生的不法行為。

5. 曾先生於審訊時作証陳述當日他在單位內所見的損壞情況，他同時向法庭提供一份公証行調查單位內損壞情況後作出的報告，並附上他自己在一九九八年一月九日和一月十日拍攝有關屋內情況的照片。這份報告詳細列出單位內損壞的地方和家具及電器的狀況。審訊時，陳女士沒有反對這份報告作為原告的証據。對於報告內容也沒有爭議。陳女士和她的丈夫亦有作証。反駁曾先生指稱的損壞程度，及向法庭描述在她搬入單位時室內各物的狀況，目的是要証明該等物件如有損壞都是正常使用的損耗而已，而不是因為使用不當或是蓄意破壞引致的。陳女士指出曾先生在收回單位時，簽署了一份文件，表示她已清付一切水電管理費及收取了曾先生退回$5,718元按金餘額的支票。雙方更在一張租約上註明陳女士已取回按金。陳女士說如果單位內各物有損壞，曾先生當然不會讓她把按金餘額取回。陳女士在上訴通知書中特別提出這理由。另一方面，曾先生卻說，租約上註明的，不單是退回按金。而且還註明退回按金的條件是他可以追討裝修和清潔及另覓居所的費用。不過，陳法官不同意曾先生所說。她認為曾先生所指他可以追討裝修費用的字句是在陳女士簽署該條文後曾先生才加上去的。陳法官覺得曾先生有偽造文件的嫌疑。因此她不相信曾先生証供所說有關單位損壞的情況。由此可見，陳女士指曾先生偽造文件的投訴，陳法官已加以考慮。

6. 陳女士在本庭稱：她在審訊時，沒有同意洗衣機的損壞程度是和照片所顯示的一樣，她說她只曾承認洗衣機上有少許花痕。陳女士又指沒有証據証明曾先生呈堂的照片是何時拍攝的。她又說抽油煙機仍然運作正常，沒有損壞。因此陳女士認為她不應就更換抽油煙機的費用作出賠償。她還向本庭陳述，收樓時曾先生已檢驗室內一切電器家具等物，認為妥當才交回按金。而且她已把所有家具搬清，沒有留下甚麼舊家具。陳女士又說曾先生已從按金中扣除$1,000元作為更換房門費用，所以陳法官不應判她另付費用。陳女士又指室內的破壞是曾先生自己造成而嫁禍於她的。

7. 曾先生在本庭則指陳女士多次欠租。曾先生又指陳女士的証供不可靠。他承認公証行報告的日期是收樓後七十多天的日期。他解釋原因是當時法官指示他應該保留單位內情況，聘請公証行調查作出損壞報告証明損壞程度，以致公証行的報告是在收樓多月後才作出。在此期間，陳女士本人也可以另行聘請公証行作獨立的勘察，但陳女士一直沒有這樣做。

8. 曾先生說收樓時單位內的確有不少舊家具，管理處沒有陳女士搬出家具的記錄，所以單位內的舊家具必然是陳女士棄置的。曾先生在本庭再三否認他曾自行破壞屋內設備，他指出他沒有理由這樣做而且這是完全不合符常理的。

9. 陳法官不信納曾先生的全部証供。不過，除了陳女士承認的事實，陳法官也不相信陳女士和她的丈夫所說的一切。陳法官最終的判斷不是根據雙方的証供。她依據公証行報告裁定就某些曾先生索償的項目，陳女士應該賠償給曾先生。這些是在法律上歸租客保養的項目，而損壞是失修和破壞引致，不是在正常使用下的損耗。而且身為租客的陳女士亦須在交還單位時將單位恢復出租時的狀況。這些項目包括因受塗污而需要更換的牆紙，清除屋內棄置舊家具和雜物、及清潔廚房浴室的費用，非正常損耗而損壞，需要更換的冰箱、洗衣機和抽油煙機，重新安裝陳女士拆除的房門費用。不過，陳法官在計算這項費用時已將曾先生從按金扣除的$1,000元計算在內。陳法官更裁定由於以上工程需時進行，曾先生在此期間，因為不能享用該單位或將該單位出租而蒙受的損失，陳女士亦須要負責。陳法官的裁決，是根據陳女士所承認的事實，法庭認為是中立的公証行調查報告和收樓時拍攝得的實物照片。

10. 陳女士在上訴理由中，指報告書的日期是一九九八年五月二十三日，是她交回單位多月後才作出。曾先生就延遲聘請公証行作勘察已作出解釋，對於曾先生的解釋陳女士沒有駁斥。雖然這份報告書不是在收樓當日作出，但是報告書是根據調查結果作出，而且內容又是被法庭信納。陳法官裁定的各項賠償金額是根據曾先生提供的裝修公司估價單上所列出之費用。陳女士在本庭所提出的一切，是根據她在審訊時所作的証供，這些陳法官已作出詳細的考慮。裁決是有充份証據和法理支持的。陳女士未能指出陳法官的裁決何處有問題，本庭亦未能找出裁決上有錯誤。至於反索償，曾先生沒有提出上訴。所以反索償之裁決仍然生效。基於上述理由，本庭駁回陳女士要求擱置陳法官裁決之上訴。

11. 有關本上訴的訟費，本庭不作出任何命令。

被告人（上訴人）：陳麗紅，無律師代表

原告人（答辯人）：曾德森，無律師代表