Toads Company Ltd v. Ma, Lai Shan Connie 及另一人

DCCJ4572/2016

[2018] HKDC 877

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2016年第4572號

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損害賠償評估書

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1.2016年9月14日，原告公司入稟本法院，指兩名被告人違反第一被告人和原告就灣仔新世紀廣場一樓112號舖（該舖）簽訂的租約，追討租金損失、資產減值[1]、利息及訟費。

2.2016年12月1日，因兩名被告人沒有提交擬抗辯通知書，法庭判令二人敗訴，須支付原告有待評估的損害賠償和訟費。該損害賠償評估，現由本席審理。

3.在本評估聆訊中，原告無法律代表，由董事蕭家琪女士（蕭女士）代表出庭。

4.第一及第二被告人也沒有法律代表，均缺席聆訊。

5.經考慮蕭女士的陳述和檢視法庭檔案後，法庭信納兩名被告人已獲通知本聆訊日期，應蕭女士申請，法庭決定在兩名被告人缺席下進行本聆訊。

6.聆訊開始，蕭女士作簡單開案陳詞，道出原告方申索項目及數額。接著，原告方傳召其唯一事實證人，即原告董事田家豪先生（田先生）。田先生採納其2017年8月14日的證人陳述書爲其主問證供，後接受本席查問。原告方案情完結後，蕭女士為原告方作出結案陳詞。

7.本席有詳細全面考慮本聆訊中所有證據和陳詞。

證據分析

8.雖然被告們沒呈交任何證據，反駁原告方的證據或案情，但本席得指出，原告方仍負有舉證責任，須證實它的案情，而標準為相對可能性。

9.法庭考慮席前原告方證據時，有考慮包括證據的性質，其內在可信性，和其他證據與原告案情或指稱是否一致，以及留意原告方沒有呈交的證據。

10.按上考慮後，本席願意接納損害賠償評估聆訊文件冊内文件的下述内容為事實，并給予足額比重。

11.就田先生的證供，本席經考慮後，不接納其中一方面的證供。又本席恐怕，他的證供，或原告方本席前的整體證據，不足證實該舖的市場買賣價格，在關鍵時段有所減損或減低。

12.本席留意，田先生比較該舖2015年10月1日[2]和2016年10月1日[3]的應科差餉租值，得出該舖同期應科差餉租值下降5%的結論，即$166,800降至$158,400。

13.田先生引述載於原告2016年度財務報表[4] 該舖2016年3月31日的淨值 [5]$3,985,461，推算和評估該舖的淨值保守下降5%至$3,786,188 ，即$3,985,461 x 95%。

14.田先生聲稱，按香港會計師公會中小企業會計準則規定[6]，該舖減值虧損（impairment loss）應確認為$199,273，即$3,985,461 - $3,786,188。

15.以上方面的田先生證供，及相關原告方證據，本席認為，對本損害賠償評估，沒有幫助，或幫助不大。

16.首先，法庭認為，在本評估中，應考慮的是該舖的客觀市場買賣價格下降與否，而非原告公司內部的會計安排，後者是原告内部事宜，更不一定反映前者。

17.原告方理應提交的證據，本席認為，是該舖的買入賣出價格證據[7]、該舖關鍵時段市場價格的專家評估意見，或接近面積的同類舖位關鍵時段的成交紀錄，但這些證據均沒有呈堂。

18.田先生雖聲稱由於被告違約退租，導致租金收入大幅下降，致原告至今未能成功轉手賣出該舖。但法庭留意，若如是的話，他並未道出他的售賣努力詳情，及所採用的叫價等細節，法庭難以斷定他所言屬實與否，和給予多少比重。

19.誠然，租金收入可以影響一個收租物業的市場買賣價格，而應科差餉租值的變動，可一定程度反映租金收入的變動，但不見得租金收入的變動，與物業的市場買賣價格的變動，有必然關係和正比例的關係。常識告知我們，市場上有其他變數，影響一個收租物業的市場買賣價格。就算租金收入或回報率有下降，物業的市場買賣價格也不一定下跌或同比例下跌。

20.假如會計準則、原告內部的會計安排，或會計上的減值虧損，對本評估是有幫助（或應考慮）的話，本席留意，田先生所引述的中小企業會計準則規定也清楚顯示，租金收入只是眾多評估減值虧損的其中一點，其他各點原告方則有所忽略。

21.無論如何，田先生只是事實證人，不是專家證人[8]，不具專家資格給予法庭專家意見。不論是會計安排，或是物業市場價格，他的推算或評估，法庭都難以給予任何比重。而原告方也沒有提交原告其他年度的財務報表，或指出按原告的財務報表，關鍵時段該舖按會計師評估應給予多少減值虧損（若要的話）。

22.除了上述方面的證供，田先生其他方面的事實證供，本席經考慮後，願意採納下面所述的為事實。

事實裁定

23.基於上文本席對原告方證據的評核，本席裁斷關鍵事實經過如下：

24.2013年，原告公司購入該舖作投資用途。當時，該舖前業主已租出該舖與第一被告人經營衣服生意，其商號名稱為”KC Collection”。

25.2014年12月4日，田先生代表原告與第一被告人達成書面租約（該租約），將該舖租予第一被告人作商業用途，租金每月$16,800。

26.該租約規定，固定租期兩年，由2015年2月1日至2017年1月31日，期內租客不得退租，否則業主可收取餘下租期的租金。又租客須繳交相當於２個月的租金（即$33,600）作為按金。

27.但事實上，原告只從第一被告人處收到$30,000作為該租約的按金。　

28.該租約達成後，第一被告人繼續在該舖經營”KC Collection”。

29.原告在收到該租約首11個月的租金後（即至2015年12月），第一被告便再沒有繳交租金。田先生雖多次和第二被告人洽商，仍未能代原告討回該租約餘下的13個月租期的租金，共$218,400，即$16,800　x 13。商討期間，第二被告更謊稱生意困難，無力經營下去，希望獲准提早退租。

30.2016年1月30日，第一被告人未經原告同意，單方退租。數日後，兩被告人被發現，將”KC Collection”搬至同一商場同一樓層的155號舖，繼續經營下去。

31.2016年2月起，田先生透過多間地產代理，將該舖招租。幾經減低租金叫價（從每月$16,800一直向下調低），至2016年5月2日，田先生最終成功為原告覓得新租客，他並代表原告與新租客簽訂租約（新租約），租出該舖予新租客作商業用途，租金每月只有$11,000。新租約租期由2016年6月1日至2017年5月31日，期內租客不得退租。

32.新租約規定，該約所需之政府釐印費，由業主及租客平均負責。新租約所需釐印費為$725，原告分擔支付了$362.5。

33.又原告為新租約的達成，支付地產代理佣金$6,000。

34.應新租客要求，原告再花了$850清洗該舖的冷氣系統，才成功租出該舖。

35.至該租約租期原本到期日（即2017年1月31日），減去上述三段的費用，原告從新租客處共收得$80,787.5，即$11,000 x 8 - $362.5 - $6,000 - $850。

申索項目

租金損失

36.蕭女士就這項目索償$107,612.5，即$218,400-$30,000 -  $80,787.5。本席經考慮後，全數批准，理由如下：

37.按該租約條款，及合約法原則，被告有法律責任補償原告就該租約餘下租期的租金損失。在計算賠償時，原告方有正確地扣去該租約的按金。

38.而在上述本席認定的事實上，本席認為，原告已採取了合理措施減損被告違約的損失，即透過地產代理招租該舖。又原告所花的釐印費、地產代理佣金，和清洗冷氣費用，本席認為，也是為了減損損失而花的合理費用，理應獲得扣除。

資產減值

39.就這項目，蕭女士申索$199,273。經考慮後，本席認為，申索不能成立，理由如下：

40.第一，如上解釋，原告方沒有證實，該舖在關鍵時段市場價格有下降或減值。原告也沒有證實，該舖市場價格下降或減值（若證實的話），是由被告違約退租所導致。

41.第二，原告內部會計上，原告方所稱要作的減值虧損（若對本評估有幫助及可考慮的話），如上解釋，不見得全面可靠，或具專家意見支持，本席不接納，原告方也因此沒證實被告退租導致該舖承受減值虧損（如有的話）。

42.第三，無論如何，第一被告在該租約中，只承諾在整個兩年租期內每月交租$16,800，從沒承諾以任何價格購入該舖，也沒承諾補償原告該舖的任何資產減值或減值虧損。

43.合約法基本原則，合約無辜一方所得的違約損害賠償，按假設有錯一方遵照合約條款，履行合約承諾來計算。因此，縱使原告證實被告違約退租導致該舖市場價格下降或承受減值虧損，本席認為，被告也沒有法律責任補償原告。

44.舉個例子說明，若被告和原告簽訂買賣合約，承諾以某價格購入該舖但及後退出，被告便有法律責任補償原告該舖的市場差價（若有和若證實的話），但本案並非如此。

總結

45.因此，本席評估原告所得的損害賠償總額爲$107,612.5。

命令

46.本席因此頒令：第一和第二被告人須共同及各別支付原告損害賠償$107,612.5。

利息

47.本席再下令，兩名被告人須就該等損害賠償金額支付原告利息，自傳訊令狀之日（2016年9月14日）至本評估書之日，以滙豐銀行不時的最優惠利率計算，及後以判定利率（現爲年利率8%）計算，直至全數支付爲止。

訟費

48.訟費一般依訴訟結果決定。因此，本席再頒令：第一和第二被告人須共同及各別支付原告損害賠償評估方面（包括本聆訊和所有保留）的訟費。

49.考慮蕭女士呈上的訟費明細，本席評定的賠償總額，原告案情相對簡單，準備功夫相對不多，而原告沒有法律代表，法庭簡易評定上述訟費金額總數為$8,000。

原告： 無法律代表，由董事蕭家琪女士代表出庭

第一被告人： 無法律代表，缺席聆訊

第二被告人： 無法律代表，缺席聆訊