Chow Cheuk Leung 對 Occupier of Lot No 561 in Dd 92, also known as Tin Kwong Po Village, Sheung Shui

DCMP 1879/2017

[2018] HKDC 939

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2017年第1879號

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判案書

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1.本案涉及一幅位於上水天光埔DD 92 Lot No 561的土地（後稱「該土地」）。原告人於2017年6月29日根據《區域法院規則》第113號命令發出《就土地的管有而進行的簡易法律程序》的原訴傳票，成功獲法庭頒發收回該土地的管有令狀。

2.惟一名聲稱租用該土地部份範圍的人士，即劉照華先生（後稱「申請人」），於2018年4月30日發出傳票，向法庭提出申請加入成為被告人，要求暫緩執行管有令狀。

背景

3.原告人指稱自2007年起成為該土地租約牌照的接讓人，自2015年起正式跟該土地業主簡炳泰祖的代表簡壽祥先生（後稱「簡先生」）簽訂租約，以每年HK$12,000租用該土地，獲續租至2021年。原告人又指，於2014年底跟業主商討租約時，已發現有不知名人士侵佔該土地部份範圍（後稱「該侵佔土地」），向業主投訴。原告人聲稱當時業主回覆指，沒有授權或同意其他人佔用該土地，原告人身為租客可自行採取法律行動處理。

4.原告人於2016年8月15日成功取得法律援助，於2017年6月29日根據《區域法院規則》第113號命令發出《就土地的管有而進行的簡易法律程序》的原訴傳票，要求法庭頒令，容許他收回該土地的管有權。由於沒有被告人提出抗辯，原告人於2017年8月2日獲法庭頒令，可以向不知名佔用人收回該土地的管有權。原告人於2017年9月11日，再獲法庭頒發收回該土地的管有令狀，原定於2018年1月29日執行管有令狀。

5.申請人於2018年1月25日申請法律援助要求參與此訴訟。法庭於2018年1月29日頒令暫緩法律程序至2018年3月9日。申請人的法律援助申請被拒，於2018年4月30日親自行事發出傳票，向法庭提出申請加入成為被告人，要求暫緩執行管有令狀。

相關法律原則

6.根據《區域法院規則》（第336H章）第113號命令第1條規則，原告人提出收回土地管有申請的基礎，是指佔用人在未得到原告人或之前的業權持有人的特許或同意下進入或佔用土地。有關命令並不適用於以前租客身份佔用土地的人士：Hong Kong Civil Procedure 2018, Vol 1，第113/8/2段。

7.若然被告人即該土地的佔用人，提出的抗辯在某程度上是可信，又或能提出應以正式審訊進一步調查的爭議，法庭不應以此簡易程序了結訴訟：Hong Kong Civil Procedure 2018, Vol 1，第113/8/10段。

申請人的案情

8.申請人指稱自1977年起成為該土地部份範圍上一間搭建屋（後稱「該寮屋」）的接讓人，跟業主達成口頭租約。於1987年初簽訂書面租約續租三年。自1990年起至今，每年均向業主的司理繳付租金，是該寮屋的合法租客。

9.申請人約於2017年8月接獲遷出和出庭的通知書，遂向業主代表簡先生查問。簡先生聯同原告人到他家中清楚表明收地範圍不包括他佔用的土地範圍，說文件與他無關，請他不用擔心，因此申請人沒有出庭提出抗辯。及後發現原告人作出誤導，在申請人缺席抗辯下取得該土地管有權，迫使申請人遷出該寮屋。

10.申請人在2018年5月15日存檔的誓詞中，提交的証據包括1977年的接讓協議，以及簡先生於2018年2月24日簽署的「承認書」。簡先生在「承認書」中自稱因疏忽大意，跟原告人簽訂租約時沒有清楚訂明租給原告人的土地範圍，並不包括現租客即申請人所租用的土地範圍及上蓋建築。又聲明申請人每年交租，是該寮屋的合法租客。

11.申請人在2018年7月18日存檔的另一誓詞中，再提交簡先生於2018年7月4日簽署的「聲明書」。簡先生在「聲明書」中重申跟原告人簽訂租約時，曾向原告人清楚交代他只是租用該土地A和B部份，另一租客即申請人則租用該土地C部份。簡先生又指稱2017年8月曾找原告人查問事件，原告人表明收地不包括申請人租用的C部份，而是中間被侵佔的B部份。原告人更聯同簡先生到訪申請人家中，請申請人不用擔心，說在收地人員上門時將清楚指出C部份不是收地範圍。

原告人的案情

12.原告人在回應誓章作出反駁，不承認申請人為該土地部份範圍的合法租客，指稱在2018年之前，從來未有在該土地見過申請人，否認曾聯同簡先生跟他會面。原告人又指，申請人提供的1977年接讓協議上沒有顯示土地的地段號碼，寫上的土地業主名為「簡木泰祖」而非「簡炳泰祖」，質疑協議是否與該土地有關。

13.原告人並提交誓章証據，顯示申請人前代表律師於2018年3月12日發出的信件，當中附上法律援助署（後稱「法援署」）於2018年3月7日拒絕申請人法律援助申請的信件，指稱申請人並非本案涉及土地的佔用人，無需亦沒有身份對本案進行抗辯。

14.原告人代表大律師在陳述論點時，指即使簡先生在「承認書」和「聲明書」中的說法屬實，根據原告人和簡先生簽訂的租約，原告人才是該土地完整部份的合法租客，簡先生疏忽沒有在租約中寫明原告人租用的土地範圍並不包括申請人所租用的土地範圍，並不能影響原告人對該土地完整部份的合法管有權。況且，無論簡先生和申請人之間有什麼協議，該協議已在原告人租約生效時，即2015年1月1日終止。

裁決

15.申請人解釋早前沒有提出抗辯的原因，是由於2017年8月曾跟原告人和業主代表簡先生會面，獲確認收地與他租用的範圍無關，跟簡先生在「聲明書」中的説法脗合。依本席判斷，申請人的指稱並非完全沒有可能或完全不可信，本席故此接納他當時缺席抗辯的解釋。

16.本席認為基於簡先生就該土地租賃所擔任的角色，其簽署的「承認書」和「聲明書」是可供法庭信納的証據。簡先生在當中指稱跟原告人簽訂租約時，曾向原告人清楚交代他只是租用該土地A和B部份，另一租客即申請人則租用該土地C部份。有關的口頭協議或共識，可構成詮釋原告人租約條文，包括其租用土地範圍的重要背景因素，此乃其中一項事實的爭議。

17.至於法援署於2018年3月7日拒絕申請人的法律援助申請，指稱申請人並非本案涉及土地的佔用人，本席無法確定法援署是根據那些文件作出如此定論。惟法援署的説法，相較業主代表簡先生在其「承認書」和「聲明書」中的指稱，就申請人是否該土地佔用人的問題上，亦構成另一項事實的爭議。

18.此外，根據雙方在本案中提供的誓章內容和証據，亦帶出了其他疑問：如果申請人是該土地的佔用人，他是否如簡先生所指是每年交租的合法租客?原告人是否如申請人和簡先生所言，曾經於2017年8月跟二人會面，向申請人作出承諾不會收回他的用地?上述的疑問都牽涉原告人有否法理依據向申請人收回該土地管有權的問題。

19.究竟誰是誰非，誰的說法是真話，不能單憑閱讀誓章或推敲箇中情況而作出判斷。這類事實爭議及糾紛，必須經過正式審訊程序，法庭才能作出公允和正確的裁決。

總結

20.因此，申請人有足夠理據加入成為本案的被告人，案件亦不應以第113號命令的方式了結。本席認為雙方之糾紛，應按正常訴訟途徑，經狀書程序，最後交由法庭正式審訊，予以裁斷。

21.基於上述理由，本席作出以下命令：

(1) 2017年8月2日的管有命令和2017年9月11日的管有令狀，予以撤銷；

(2) 本訴訟法律程序將繼續進行，猶如是藉傳訊令狀開展一樣；

(3) 申請人改列爲第一被告人，原有被告人則列爲第二被告人；

(4) 原告人須在2018年8月24日或之前，將申索陳述書送交法庭登記處存檔和送達各被告人；

(5) 各被告人須在2018年9月21日或以前，將抗辯書及反申索書（如有反申索的話）送交法庭登記處存檔和送達原告人； 

(6) 原告人須在2018年10月19日或之前，將回覆書 （如需就抗辯書内容作回覆的話）及反申索抗辯書（如被告人有反申索的話）送交法庭登記處存檔和送達各被告人；

(7) 原告人須在其後42天內將妥爲填寫的設定時間表問卷送交法庭存檔和送達各被告人，同時發出案件管理傳票，以便向法庭申請進一步案件管理指示；

(8) 本案傳票（包括是次聆訊）的訟費歸於訟案中；

(9) 原告人本身的訟費須按照《法律援助規則》評估；

(10) 以後所有存檔的文件須以中文作出，包括本命令須以中文草擬。

原告人：由法律援助署委派李國強彭書幗律師行，延聘王振強大 律師代表

被告人：無律師代表，並缺席聆訊

申請人：劉照華，無律師代表，並親自應訊