Dunkun and Shella Accounting Services Ltd 對 Li on Yee 及另一人
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1. 本案是一宗租務糾紛，申請人 (出租人) 是以答辯人 (租客) 欠交租金為理由申請收樓。雖然答辯人同意沒有交付由2017 年11 月 20日起的租金，答辯人爭論雙方的租約，早於申請人提出本申請前，已被答辯人曾發出的終止租約通知書終止，及答辯人也已把涉案處所的空置管有權交還申請人。
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LDPD 2463/2017 [2018] HKLdT 84 香港特別行政區 土地審裁處 申請編號：LDPD 2017 年第2463宗 ________________________________
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判 決 書 背景 1.本案是一宗租務糾紛，申請人 (出租人) 是以答辯人 (租客) 欠交租金為理由申請收樓。雖然答辯人同意沒有交付由2017 年11 月 20日起的租金，答辯人爭論雙方的租約，早於申請人提出本申請前，已被答辯人曾發出的終止租約通知書終止，及答辯人也已把涉案處所的空置管有權交還申請人。 2.雙方不爭議雙方曾簽訂一份租約，租期由2016 年8 月 20 日至2018 年8 月19 日，每月租金15,200 元 (“書面租約”) 。書面租約包含一項退租權條款：「儘管與前文不符，業主／租客／任何一方可給予業主／租客／另一方不少於壹個月的書面通知或壹個月租金作代通知金提早解除此租約；唯該書面通知書不得早於租期起計之13個月內發出。」。雙方也不爭議，答辯人只曾交付租金至2017 年11 月19 日。 3.雙方主要爭議答辯人是否曾有效行使退租權，發出有效的終止租約通知書終止租約，答辯人於何時才算是把涉案處所的空置管有權交還申請人，和欠租／中間收益應計算至那天。 申請人的案情 4.申請人於2017 年12 月19 日提出本申請。在2018 年1 月12 日過堂聆訊後，申請人於2018 年2 月9 日提交申請的更好及進一步詳情，並提出申索2017 年11 月20 日當天的租金，及1 個月租金的代通知金。其後，申請人代表 (“許先生”) 在其於2018 年5月28日提交的證人陳述書表示，申請人要求申索由2017 年11 月20 日至審裁處判令申請人可收回涉案處所的空置管有權為止的租金／中間收益。 5.雖然許先生陳述，申請人於2018 年1 月12 日過堂聆訊後之翌日，亦即2018 年1 月13 日，已進入涉案處所視察及安排維修，申請人爭論欠租／中間收益應計算至申請人可收回涉案處所的空置管有權，或審裁處命令答辯人把涉案處所的空置管有權交還申請人為止。申請人也爭論，由於答辯人的物品在2018 年1 月13 日後仍然佔用涉案處所，和申請人沒有收到答辯人有關處理答辯人物品之通知，答辯人可以根據《業主與租客(綜合)條例》第119V 條，隨時向申請人要求取回鎖匙返回涉案處所。況且，如申請人在此情況下貿然出租涉案處所即屬犯罪，所以申請人在審裁處還未頒下命令前，實質上還未能取回涉案處所的空置管有權。無論如何，雙方於2018 年7 月16 日的再聆訊，確認在不影響雙方各自的權益及申索下，申請人可於當天收回涉案處所的空置管有權。 6.申請人呈述，答辯人確有欠交租金，而答辯人多次發出的退租通知均無效，而申請人從來沒有接納答辯人的退租，及直至審裁處於2018 年7 月16 日頒下命令前，申請人還未收回涉案處所的空置管有權。 答辯人的案情 7.兩位答辯人各自於2017 年12 月28 日提交反對通知書，兩份反對通知書的內容大致相同。雖然第二答辯人 (“阮女士”) 於聆訊期間親自應訊，阮女士在審訊前委聘律師，於審訊時由黎匡晉大律師 (“黎先生”) 代表應訊。第一答辯人在聆訊及審訊期間，一直由李鎮華先生 (“李先生”) 代表應訊，而李先生一直採納第二答辯人的立場，並由阮女士及黎先生主導發言、提問及回答。 8.答辯人在聆訊期間，原先爭議阮女士於2017 年11 月2 日發出的終止租約通知書，已有效終止租約於2017 年12 月1 日，及答辯人於2017 年11 月20 日已把涉案處所的空置管有權交還申請人，所以只需支付申請人由2017 年11 月20 日至2017 年12 月1 日的租金。但是，黎先生於審訊剛開始時確認，第二答辯人不再爭議2017 年11 月2 日的終止租約通知書是否有效，審裁處也不需要對此點作出裁決，而第二答辯人於審訊只依據其於2017 年11 月20 日發出的書面通知。黎先生呈述，答辯人已於2017 年11 月20 日發出書面通知予申請人要求退租，而答辯人於同日也已把涉案處所的空置管有權交還申請人，所以根據書面租約，申請人極其量只能要求1 個月租金的代通知金作為補償。 爭議 (1): 2017 年11月20日的書面通知是否有效終止租約？ 9.雙方不爭議答辯人於2017 年11 月20 日，曾以速遞及其後由阮女士親自派送，一封信件連同涉案處所的鎖匙至申請人的註冊地址，阮女士於當天晚上再以電郵通知許先生相同事項。相關信件及電郵的內容節錄如下。
10.申請人爭議，答辯人於2017 年11 月20 日未能有效派送相關信件及鎖匙予申請人。許先生聲稱，他於2017 年12 月19 日返回香港及到達他的辦公室時，只見到答辯人派送的信件及鎖匙放置於辦公室門外，不是有效送達申請人的地址。再者，答辯人沒有跟隨辦公室門外的書面指示，把給予申請人的信件及物件轉交大廈管理處代收。另外，申請人爭議申請人從來沒有接納答辯人退租或提早終止租約，而答辯人曾發出的通知也不曾有效終止租約。有關於答辯人於2017 年11 月20 日發出的信件及電郵，申請人認為答辯人當時只是通知申請人答辯人交還鎖匙及離開涉案處所，不能構成有效終止租約。答辯人於2017 年11 月20 日發出的通知，不曾註明通知期或提出給予申請人一個月租金之代通知金終止租約，答辯人反而要求申請人須於七天內全數退還按金。 11.黎先生呈述，答辯人發出的通知書不須要得到申請人接納才有效，而答辯人派送的信件及鎖匙是否放置於辦公室門外，或是否須要轉交大廈管理處代收，不會影響本案之裁決，因為從雙方於2017 年11 月20及21 日的通訊記錄，申請人當時已知悉答辯人的通知及曾派送信件和鎖匙。所以，就算通知書不是以送達接收方的地址時開始生效，也應當在接收方已閱讀或有合理機會閱讀到的時候開始生效。至於申請人是否安排實際收取信件和鎖匙，是申請人的選擇，與答辯人的通知及行為是否有效無關。本席同意黎先生這方面的分析及呈述，本案的重點是答辯人的終止租約通知是否有效，不是申請人怎樣應對答辯人的通知，申請人怎樣應對不影響答辯人的通知是否有效。 12.黎先生亦呈述，書面租約內的退租權條文沒有對退租通知書的格式有任何的限制，如通知書要如何送交，或是何時生效，而在沒有特別訂明的要求下，合約一方只需要遵守合約條文的內容。黎先生爭論，書面租約內的退租權條文說明「或一個月租金作代通知金」，這個「或」字已經說明「一個月租金作代通知金」是可以用作退租的條款。因此，在出租人仍保留等同三個月租金的按金下，出租人在收到退租的要求時，出租人最多只能以「一個月租金作代通知金」作為提早完結租約的補償。 13.本席不同意答辯人於2017 年11 月20 日發出的退租通知有效。本席認為書面租約内的退租權條款不是全無訂明要求，這條款正要求任何一方「給予」另一方不少於壹個月的書面通知或壹個月租金作代通知金才可提早解除租約，而答辯人於2017 年11 月20 日發出的通知只表明交還鎖匙及遷離涉案處所，從沒有表達行使退租權及申請人可從按金扣除代通知金，所以不是行使退租權的有效通知。即使答辯人交還鎖匙及遷離涉案處所，這並不必然等同答辯人行使退租權，因為答辯人或有可能是單方面放棄租約，也有可能是拒絕執行租約等。即使本席根據雙方的事實陳述推論，在相對可能性的衡量下，本席也認為答辯人於2017 年11 月20 日發出的通知只是交還鎖匙及遷離涉案處所的通知，不是行使退租權的通知。答辯人當時只認定答辯人先前曾發出的退租通知有效，而這正是雙方當時爭拗的事項。 14.本席裁斷答辯人於2017 年11 月20 日發出的通知，沒有有效終止書面租約的租期。至於答辯人先前發出的終止租約通知書是否有效，這不是答辯人的抗辯理由，審訊沒有處理此事項，本席不對此事項作出裁決。 爭議(2): 欠租／中間收益應計算至那天？ 15.申請人爭議，即使答辯人於2017 年11 月20 日已交還鎖匙，及申請人於2018 年1 月13 日已進入涉案處所視察及安排維修，答辯人當時還未曾把涉案處所的空置管有權交還申請人，所以欠租／中間收益須計算至審裁處於2018 年7 月16 日命令申請人可於當天收回涉案處所的空置管有權為止。許先生陳述，當他於2018 年1 月13 日進入涉案處所視察時，發現有答辯人留下的裝修粘貼及污漬，其後也發現有答辯人的毛髮、碎紙、鞋、微波爐、食物、杯及保鮮紙。申請人呈述，由於答辯人沒有將涉案處所在良好的維修狀態下交回，而且也沒有搬走答辯人的所有物品，答辯人不算是已把涉案處所的空置管有權交還申請人。再者，申請人沒有收到答辯人有關處理答辯人物品之通知，及答辯人可以根據《業主與租客(綜合)條例》第 119V 條隨時向申請人要求取回鎖匙返回涉案處所，所以申請人在此情況下不算是已取回涉案處所的空置管有權。申請人亦呈述，申請人只是在答辯人允許下，及依據《業主與租客(綜合)條例》第 24 條，於2018 年1 月13 日進入涉案處所作出必須的修葺，所以當時書面租約仍然有效，答辯人須支付欠租／中間收益直至審裁處於2018 年7 月16 日頒下命令為止。 16.黎先生呈述，答辯人於2017 年11 月20 日之後已沒有以任何方式佔用涉案處所。答辯人曾有效通知申請人交還鎖匙，也已實際交還鎖匙，而答辯人於2017 年11 月20 日之後也沒有留下任何物品是足以在但大程度上仍佔用了很大部分涉案處所。 17.本席同意黎先生這方面的呈述，答辯人於2017 年11 月20 日已把涉案處所的空置管有權交還申請人。但是，由於答辯人沒有有效行使退租權終止租約，欠租／中間收益應計算至申請人於2018 年1 月13 日進入及可實際收回涉案處所為止。本席對申請人引用《業主與租客(綜合)條例》第 24 條，一條只適用於戰前樓宇的租賃之條例，和《業主與租客(綜合)條例》第 119V 條，一條關於任何人不可以非法剝奪租客或分租客對處所的佔用之條例，不明所以。無論如何，申請人提及的物業狀況及答辯人留下的物品，不足以否定申請人已可於2018 年1 月13 日收回涉案處所的空置管有權。 18.如交還物業時的狀況違反書面租約，申請人或可要求損壞賠償(如有者)，但不能以狀況不理想否定涉案處所於2018 年1 月13 日已空置。本席認為許先生描述答辯人留下的物品包括毛髮等，實屬瑣碎，部分陳述更是無聊，不足以構成基本上阻止或影響涉案處所的佔用，一個合理及謹慎的第三者也不會以答辯人留下的物品看成是答辯人當時仍佔用或有意圖佔用涉案處所。再者，即使答辯人違反租約，申請人也有減少損失的責任，但申請人於2018 年1 月13 日進入涉案處所後，既沒有申請處置答辯人留下的物品，也沒有在視察後交還鎖匙予答辯人，而只是於多個月後，即2018 年5 月28 日，在許先生提交的証人陳述書內才明確提出申請人還未收回涉案處所，然後再等待2018 年7 月16 日的再聆訊。本案認為申請人未能確立申請人可申索欠租／中間收益至2018 年7 月16 日。 19.由於本席裁斷答辯人沒有有效終止書面租約的租期，所以即使答辯人於2017 年11 月20 日已把涉案處所的鎖匙交還申請人，在申請人沒有隨後接納答辯人放棄租約下，書面租約在當時仍然有效，直至申請人於2017 年12 月19 日以欠租為理由提出收樓申請為止，而由於申請人於2018 年1 月13 日已進入及可實際收回涉案處所，欠租／中間收益應計算至2018 年1 月13 日。 訟費 20.雖然雙方在本案的兩個主要爭議點各有勝負，本案是由於答辯人欠租，及沒有有效終止書面租約的租期而引起。本席在考慮本案的裁決和雙方於多次聆訊及審訊的行為後，認為答辯人須支付申請人百分之五十的訟費。 命令 21.本席作出以下頒令: -
申請人：無律師代表，由許國常先生代表應訊 第一答辯人：無律師代表，由李鎮華先生代表應訊 第二答辯人：由劉豹律師行轉聘黎匡晉大律師代表應訊 |