陳玉容 對 Ng Ming Yin

DCCJ 374/2019

[2019] HKDC 314

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2019年第374號

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判決書

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引言

1.原告人是上水新財街大江樓7至9號4樓A室（“4A單位”）的業主，被告人是同一幢樓宇5樓A室（“5A單位”）的業主，5A單位就在4A單位上面。

2.原告人於2019年1月23日發出傳訊令狀 ， 指稱被告人容讓5A單位的漏水問題影響4A單位，致使原告人無法把4A單位出租，要求被告人支付損害賠償。

3.原告人於2019年1月29日發出傳票（“該傳票”），申請非正審禁制令。原告人藉該傳票尋求的命令如下：—

“要求法院對香港新界上水新財街7至9號大江樓5樓A室發出禁止令，禁止該單位漏水影响樓下单位（大江樓4樓A室）大廳天花頂漏水。”

4.法庭在2019年2月1日指示各方就著該傳票的申請提交支持和反對的證據，各方已按法庭指示提交了有關的證據。

原告人的案情

5.原告人表示，她於2017年12月收到4A單位的租客通知 ， 4A單位的大廳天花有漏水的情況，原告人隨即通知被告人和食物環境衛生署（“食環署”）。

6.據原告人說，她多次跟被告人協商，希望解決漏水問題，但被告人推卸責任。漏水問題使原告人未能繼續出租4A單位，損失了租金收入。

7.原告人表示，因為食環署遲遲未能提供書面報告，她委託了公證行進行檢查。原告人出示了一份由香港公正行有限公司發出，並由該行的高級工程師王青雲先生和總工程師劉珊娜女士（“檢驗人員”）簽署的檢驗報告（“該報告”），該報告的日期是2018年11月7 日。

8.在該報告中，檢驗人員表示他們在2018年9月10日和10月4日到4A單位和5A單位進行檢測，經過分析檢驗結果後，結論如下：—

(1)  有證據及跡象顯示，4A單位的廚房的天花正受滲水影響是由於5A單位廚房地台連企身牆身的防水層滲水所導致。

(2)  有證據及跡象顯示 ， 4A單位的房間2及浴室的天花正受滲水影響是由於5A單位的浴室地台（包括企身牆身，浴缸地台連周邊牆身）的防水層及地台相關排污喉管滲水所導致。

(3)  有證據及跡象顯示，4A單位的房間1的天花正受滲水影響是同時由於 (a) 5A單位的廚房地台連企身牆身的防水層滲水及 (b) 5A單位的浴室地台（包括企身牆身，浴缸地台連周邊牆身）的防水層及地台相關排污喉管滲水所導致。

(4)  有證據及跡象顯示，4A單位的客廳的天花 正受滲水影響是由於5A單位的浴室地台（包括企身牆身，浴缸地台連周邊牆身）的防水層及地台相關排污喉管滲水所導致，但亦不排除與大廈外牆滲水有關。

被告人的案情

9.被告人表示，於2015年12月1日至2018年11月30日期間，5A單位是出租了給租客。被告人於2018年4月份收到原告人的投訴，表示5A單位有漏水問題，影響4A單位。被告人因為要照顧在內地養病的父親，故此授權租客處理原告人的投訴。

10.被告人表示，食環署的檢測，沒有發現有液體從5A單位滲入或流向4A單位。被告人不同意在未有確實證據之前，要他為原告人聲稱的漏水問題負責。

法律原則

11.原告人藉該傳票申請的，實際上是一項非正審強制令，命令被告人立即採取維修行動，解決漏水問題。

12.要成功取得非正審強制令，一般而言，申請人必須以證據展示他相當可能（high degree of assurance）將會在審訊中勝訴。倘若申請人未能展示他相當可能將會在審訊中勝訴，申請人須說服法庭在平衡各方的權益和所有因素後，頒發非正審強制令較拒絶申請更能有效地秉行公正。參見Music Advance Ltd v Incorporated Owners of Argyle Centre Phase 1 [2010] 2 HKLRD 1041, [12]。

分析

13.原告人藉該傳票提出的申請，是針對4A單位的 “大廳天花頂”，不是針對4A單位的其他部分，本席需據此考慮是否批准原告人的申請。

14.根據該報告，檢驗人員認為4A單位客廳的天花漏水情況， 不排除與大廈外牆滲水有關。本席認為，就著4A單位客廳天花的漏水問題，原告人並未能展示她相當可能將會在審訊中勝訴。

15.本席同時認為，沒有理由因為秉行公正而需要批准原告人的申請，給予原告人非正審強制令。

(1)  本席需要根據原告人在她的傳訊令狀所作的申述，考慮原告人的案情。原告人在傳訊令狀中尋求的濟助，是要求被告人賠償租金方面的損失、支付維修4A單位的費用、以及支付有關該報告的費用，這些是損害賠償和訟費可以彌補的。在這情況下，沒有必要頒發非正審強制令。參見Hong Kong Civil Procedure 2019, Volume 1, §29/1/11。

(2)  原告人聘請專業人士檢查4A單位的漏水問題，檢驗人員花了接近2個月的時間進行檢查和準備該報告。該報告在2018年11月7日已經備妥，但原告人在2019年1月23日才開展本案，於2019年1月29日才發出該傳票，並且是於2019年2月1日才藉著誓章向被告人全面披露該報告。本席認為 ， 沒有足夠的緊急性支持原告人藉該傳票提出的申請。

結論

16.基於上述理由 ， 本席拒絶原告人的申請，頒令撤銷該傳票。

17.原告人申請失敗，須支付該傳票的訟費(包括保留待決的訟費)予被告人，金額經簡易評定為HK$2,000。

18.本席寄語各方，各方應以合情合理的態度處理這宗糾紛，盡量以協商的方式解決，有需要時可尋求調解員協助調解。倘若最後各方只能透過訴訟解決事件，各方必須了解訴訟規則，仔細考慮己方和對方的案情，用心預備案件，避免耗費了大量的法庭時間後，案件仍然沒有最後結果。

原告人： 沒有律師代表，並親自應訊

被告人： 沒有律師代表，並親自應訊