Kam Nai Hay (甘乃晞), The Surviving Executor of the Estate of Kam Yat Pui Alias Kam Tat Chi Alias Kam Yat, Deceased 對 鄭昌償

LDPE 1098/2016

[2020] HKLdT 7

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號 LDPE 2016年第1098宗

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判 決 書

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1.本案的訴訟雙方於2017年5月25日藉著譚利祥區域法院暫委法官的命令達成和解。於2019年6月20日，申請人的繼承人以有利害關係一方的身份向審裁處申請許可執行該命令。本席於2019年10月14日頒令准許有利害關係一方執行該命令。答辯人其後申請覆核該判決。本席現就答辯人的覆核申請頒下書面判詞。

背景

2.涉案土地為香港新界沙嶺丈量約份第89約地段第494號A分段餘段（「該地段」）的若干範圍，即夾附在租約的圖則以紅色標示的範圍（「涉案土地」）[1]。

3.甘達之擁有該地段的六份之二不可分割的業權。甘達之於1969年9月9日離世後，其兒子甘乃晞是其唯一在生的遺囑執行人。

4.於2013年4月14日，甘乃晞的姪兒甘定淋，以代理人的身份代表甘乃晞和答辯人就涉案土地簽訂租約，租期由2011年8月11日至2016年8月10日，為期五年。租約中的第12條表明業主持有涉案土地的六份之二業權。

5.租期完結後答辯人拒絶將涉案土地的空置管有權交還，甘乃晞遂在土地審裁處對答辯人提起此訴訟，要求答辯人交還土地的空置管有權以及支付欠租/中間收益。

6.最後申請人和答辯人達成和解，在雙方同意下，譚利祥區域法院暫委法官於2017年5月25日命令答辯人須在2017年10月25日前交回涉案土地之空置管有權予申請人（「該命令」），該命令附有圖則（見「附件一」），當中以紅色標示涉案土地的範圍。該範圍跟租約附帶的圖則以紅色標示的範圍相同。

有利害關係一方的申請

7.於2017年12月11日，方巧君、羅仲文、羅記海及羅成定（「有利害關係一方」）以18,000,000元的金額向甘乃晞購入該地段的業權，即六份之二不可分割的業權，成為該地段包括涉案土地的擁有人/業主[2]。

8.有利害關係一方於2018年1月15日透過律師事務所發信予答辯人，要求答辯人於2018年1月31日或之前將涉案土地的空置管有權交還。因答辯人仍拒絕交還，申請人遂根據《高等法院規則》第4A章第15號命令第6(2)條申請加入為本案的申請人。另又根據《高等法院規則》第4A章第46號命令第2條申請許可執行該命令。

答辯人的反對理由

9.答辯人提出三個反對理由。第一，有利害關係一方只持有該地段（包括涉案土地）的六份之二的業權，不是唯一的擁有人/業主，故此無權收地。

10.第二，屬於申請人的土地早已經歸還給申請人。然而，答辯人承認已經歸還的土地並非在該命令下答辯人須交還的土地，而是另一幅土地。

11.第三，答辯人認為該命令是申請人之前的代表律師欺騙答辯人達成的同意命令。答辯人在同意該命令時沒有看清楚命令中夾附的圖則著色的範圍。

分析

加入為訴訟一方的申請

12.《高等法院規則》第4A章第46號命令第2條訂明：-

「(1)	如無法庭許可，不得在以下情況發出執行令狀以強制執行判決或命令，即— . . .
	(b)	根據判決或命令有權作出執行或可被人針對其作出執行的各方，不論是因死亡或其他原因，已有任何變化發生；. . .」

13.換句話說，即使有權執行命令的人之身份有變化發生，若得法庭許可，執行令狀也可被發出。

14.《高等法院規則》第4A章第46號命令第1條訂明：-

「在本命令中，除文意另有所指外，執行令狀(writ of execution) 包括扣押債務人財產令狀、管有令狀、交付令狀、暫時扣押令狀及任何為協助任何前述令狀的進一步令狀。」(emphasis added)

15.Hong Kong Civil Procedure 2020，第一冊第46/2/7 段闡述如下：-

“...

An assignee of a judgment debt must apply for leave to issue execution under this rule; he need not obtain an order adding him as a party under Order 15, rule 7 (Re Bagley [1911] 1 K.B. 317, CA). It is submitted that an application to be so added would be improper.”

(中文意思大致為：

判決債項的受讓人必須根據此規則申請許可以展開執行程序；他無須按第15號命令第7條 (Re Bagley [1911] 1 K. B. 317, CA) 取得命令以加入為訴訟一方。申請加入為訴訟一方的做法並不恰當。)

16.在Re Bagley一案，英國上訴法院認為破產受託人無須先申請加入為訴訟的一方，也可向法院申請許可執行命令。根據Rules of the Supreme Court, Order XVII., r.4，除非情況有必要和理想，法庭不會將某人加入為訴訟一方，而當有證據顯示向法庭申請許可執行的一方理應有權執行，則明顯沒有必要純粹技術性地將該方先加入為訴訟一方。

17.考慮過Re Bagley一案，又因此訴訟已經進入執行命令的階段，不存在著尚有任何有爭議的事宜、問題或爭論點須由法院予以裁定及判定[3]，本席認為無須技術性地將有利害關係一方加入為此訴訟的一方以讓其執行該命令。

許可執行的申請

18.本席不接納答辯人的第一個反對理由 — 有利害關係一方現在只持有該地段（包括涉案土地）的六份之二的業權，不是唯一業主，故此無權收地。Malcolm Merry, Hong Kong Tenancy Law (6^th ed) 55 有以下的論述：-

“A tenant may not deny his landlord’s title. This means that if a landlord purports to grant a tenancy and puts the tenant into possession of the property when in fact the landlord had no title to do so, the tenant is prevented (or, to use the legal phrase, ‘estopped’) from saying that his lease was invalid because some third person has a better title than the landlord.

...

In these circumstances, the tenancy is said to be a ‘tenancy be estoppel’. However, tenancy by estoppel is something of a misnomer. It suggests that the tenancy is created by means of the estoppel when actually it is the tenancy which creates the estoppel. The tenancy is created by agreement between the parties. The estoppel arises from their agreement, barring them from denying the relationship of landlord and tenant. Since an estoppel binds only the immediate parties and their successors in title, it does not prevent the true owner or the mortgagee bank or the head landlord from repossessing the land from the landlord and his tenant.” (emphasis added)

19.簡單而言，根據租客不容挑戰出租方業權 (“tenancy by estoppel”) 的法律原則，即使業主不享有某土地/物業的業權，若業主將土地/物業出租予租客，並讓租客取得該土地/物業的管有權，租客將不可以第三方持有土地/物業更好的業權為理由去挑戰租賃的有效性，或挑戰業主的業權。

20.在Butlins Ltd v Hawkin [1989] EG CS 158一案，英國上訴法院在判詞引述Megarry & Wade, The Law of Real Property (5^th ed) 661的論述如下：-

“This estoppel to all types of tenancy, including periodic tenancies, tenancies at will and at sufferance, and statutory tenancies under the Rent Acts, it applies similarly to licensed, and it operates whether the tenancy was created by deed or writing or orally. It is a general rule, being part of the doctrine of possessory titles, as pointed out earlier. Those claiming through the parties are also estopped, so that the estoppel binds the successors in title to both landlord and tenant.

Where the landlord’s title is defective but the parties are bound by the estoppel just described, there is said to be a tenancy by estoppel. Even though the landlord’s want of title is apparent to the parties, both they and their successors in title will be estopped from denying that the grant was effective to create the tenancy that it purported to create. This, in effect, there is brought into being a tenancy under which the parties and their successors in title have (as against one another) most of the rights and liabilities of a legal estate. The tenancy by estoppel will devolve and may be alienated in the same way as any other tenancy, and the landlord may distrain for rent in the ordinary way.” (emphasis added)

21.在租約的第12條業主已經表明他持有涉案土地的六份之二業權[4]。答辯人明知業主的業權情況仍然跟業主簽訂租約達成租賃，明顯地，基於租客不容挑戰出租方業權的法律原則，答辯人不能挑戰申請人的業權並以此挑戰租賃的有效性。同樣地，因該原則亦適用於租賃雙方的繼承人，答辯人亦不應以相同理由反對有利害關係一方執行命令。

22.根據甘定淋日期為2017年2月27日的非宗教式誓詞，甘達之（已故）持有該地段的六份之二的業權，而剩餘六份之四的權益分別由黄榕森、陳雨蕃、陳儉堂及黎慎斋（下稱「其他註冊持有人」）持有。甘達之在購入該地段六份之二的業權後，該地段一直由已故者獨自管理和出租，其他註冊持有人（或他們的後嗣）從來沒有聯絡已故者（或他的後嗣）商討任何有關該地段的事宜。自申請人（以已故者的遺囑執行人身份）開始參與管理該地段以來，他從沒有與其他註冊持有人（或他們的後嗣）有聯絡，也沒有得悉已故者的其他後嗣與其他註冊持有人（或他們的後嗣）有任何形式的聯絡。申請人亦不清楚其他註冊持有人（或他們的後嗣）身在何處。申請人確認其他註冊持有人（或他們的後嗣）從來沒有處理該地段的事情亦沒有就已故者及他的後嗣（包括申請人）就有關該地段的租賃或其他事情提出異議。

23.答辯人沒有聲稱（即使有這個説法，亦沒有提供任何證據）指有任何其他註冊持有人或他們的後嗣曾經向答辯人就涉案土地的租賃或佔用提出任何反對、要求或質疑。明顯地，答辯人仍然受租客不容挑戰出租方業權的法律原則約束，他的第一個反對理由不成立。

24.有關答辯人的第二個反對理由 — 答辯人已經歸還土地，有利害關係一方不承認答辯人有歸還任何土地。答辯人沒有提交任何文件證據顯示他有交還任何土地予申請人。答辯人承認他所歸還的土地並非涉案土地。他沒有指稱申請人曾經承諾收回了答辯人某塊土地後便會放棄執行該命令。故此，即使本席信納答辯人已經歸還了某幅土地給予申請人，這亦無礙於申請人（包括其合法轉讓人或繼承人）執行該命令以收回涉案土地。

25.有關答辯人的第三個反對理由 — 答辯人認為該命令是申請人之前的代表律師騙答辯人達成的和解，而且答辯人在同意命令時沒有看清楚命令中夾附的圖則著色的範圍，本席須指出，譚利祥暫委區域法官是經與訟雙方同意而頒佈該命令的，答辯人至今仍然沒有展開任何法律程序以申請擱置和解協議及該命令。該命令至今沒有被擱置或推翻，仍然是有效的法庭命令。答辯人的第三個理由不能成立。

26.在莊永強的第三份非宗教式誓章中，有利害關係一方提供了從地政總署測繪處購入的D.D. 89 Lot 494 S.A RP 的地界圖核實副本，見「CWK-3」[5]。在該地界圖上以黃色界線標示的是該地段的範圍，以粉紅色標示的是涉案土地的範圍，見「CWK-5」[6]（「附件二」）。本席注意到第一，CWK-5中粉紅色的範圍跟該命令的附圖中的紅色範圍（即答辯人須交出土地空置管有權的範圍）脗合。第二，地界圖中粉紅色的部分處於黄色界線之內，即代表有利害關係一方所購入的土地涵括了涉案土地的範圍。

27.經考慮所有證據及適用的法律原則，本席認為有利害關係一方作為申請人的繼承人及涉案土地的業主和擁有人，應獲得許可執行該命令。

判決

28.基於以上分析，本席於2019年10月14日命令：-

(1)	准許有利害關係的一方執行區域法院暫委法官譚利祥於2017年5月25日所作出的命令；及
(2)	有利害關係的一方須付此申請的訟費給答辮人，簡易評定為港幣800元正[7]。

 覆核申請

29.答辯人其後申請覆核上述命令，認為本席不應准許有利害關係一方執行該命令，理由是：-

(1)	答辯人住的地方一直以來都是由他管有的。答辯人提交電費單和差餉單為證；
(2)	在2017年5月25日區域法院暫委法官譚利祥法官作出命令後，答辯人已經歸還有關土地予申請人，答辯人提交圖則，當中以黑色標示的乃歸還了的土地；及
(3)	答辯人在達成同意命令時，其實是不清楚譚暫委法官的命令中指令他歸還的土地的範圍。

30.有關覆核理由一，差餉及地租通知書所載的物業地址為「新界上水沙嶺新村212號」[8]而電費單所述的註册客戶及供電地址為 “Ms. Cheng Wing Mui NO 23A7 SHA LING NEW VILLAGE LO WU NEW TERRITORIES”[9]。

31.涉案土地在有關租約中被描述為「新界沙嶺第八十九約地段第494號A段之餘段部份地 (PORTION OF LOT. 494, SECTION A. RP IN D.D. 89)」。譚暫委法官的命令中指令答辯人須歸還的土地為「香港新界沙嶺丈量約份第八十九約地段第494號A段之餘段（見本命令附圖以紅色標示之部份）」。

32.答辯人提交的差餉及地租通知書中所述的地址跟涉案土地的地址描述不相同，本席不能確定情況是否真的如答辯人所説，他一直以來也有繳交涉案土地的差餉地租及電費。無論如何，即使本席接納答辯人的説法並且相信有關單據所載的地址實為涉案土地，這亦對答辯人的覆核申請沒有幫助。租約的第六條款訂明「該地所有差餉物業稅地稅及其他一切什費水電費泵費等一概由乙方（即答辯人）支付。」。故此，即使答辯人一直有支付涉案土地的差餉地租和電費，這亦跟租賃的存在以及跟有利害關係一方的業權沒有抵觸。

33.至於覆核理由二，本席在上文第24段已經分析。首先，沒有客觀證據顯示答辯人是否已經將任何土地歸還予申請人。無論如何，即使答辯人確實有歸還土地，他交還的土地的位置是在他日期為2019年12月2日的誓章中以黑色標示的位置[10]（「附件三」）。明顯地，這土地並非譚暫委法官的命令中指令答辯人須歸還的土地，即「香港新界沙嶺丈量約份第八十九約地段第494號A段之餘段（在命令附圖以紅色標示之部份）」。簡而言之，答辯人沒有否認到目前為止他仍未有履行該命令，將涉案土地（命令附圖以紅色標示的部份）的空置管有權交還。

34.在覆核聆訊時，答辯人的兒子鄭月清先生獲答辯人授權代表發言。鄭先生補充説他本人有參與協助答辯人跟申請人達成和解及同意達成2017年5月25日的命令。他們在達成命令之時，沒有留意夾附在命令中的圖則中以紅色標示的位置。

35.譚暫委法官2017年5月25日的命令是「經聆聽代表申請人的律師及答辯人的代表應訊所作的陳述後，在雙方同意下」以中文頒佈的。命令的第二段清晰指令「答辯人須在2017年10月25日前交回涉案土地即「香港新界沙嶺丈量約份第89地段第494號A分段餘段」（見本命令附圖以紅色標示之部份）之空置管有權予申請人」。答辯人及其代表理應知道命令中附有圖則，而當中紅色標示的範圍就是答辯人須交還的土地。

36.該命令是經雙方同意而作出的，若答辯人主觀地認為該命令不反映其意願，他應該即時告訴譚暫委法法官或至少在聆訊後盡快採取行動以糾正。答辯人不應待申請人或其繼承人採取行動執行命令收地之時，才表示不清楚命令中所指的土地位置而企圖在收地程序中推翻法庭至少於兩年前經雙方同意而頒佈的命令。無論如何，這個命令沒有以任何形式被擱置或推翻，至今仍然有效，須予以執行。

37.基於上述理由，本席經覆核後維持2019年10月14日所作的命令。

因答辯人的離世引伸的法律程序

38.訴訟雙方於2020年1月3日已經完成所有有關覆核申請的辯論，唯答辯人須時間考慮有利害關係一方的訟費陳述書，故此聆訊押後至2020年2月4日處理訟費問題及頒佈判決。因疫情關係，聆訊押後至2020年6月1日進行。

39.於2020年6月1日的聆訊，答辯人的兒子鄭再吉先生到庭表示答辯人已經於2020年2月6日離世。他進一步表示答辯人沒有留下遺囑，家人亦沒有為答辯人的遺產辦理承辦。

40.因鄭再吉先生於聆訊中未能決定是否願意代表已故的答辯人的遺產進行此訴訟，本席將聆訊押後讓雙方考慮提出合適的申請或索取獨立的法律意見。

41.於2020年9月1日的聆訊中，鄭再吉先生確認他及其家人沒有為答辯人的遺產申請授予信。他進一步表示他本人與及其家人[11]均不願意代表答辯人的遺產進行此訴訟。本席遂押後聆訊讓申請人提出合適的申請。

42.高等法院規則第4A章第15號命令第7(1)及(2)條訂明：

「7.	因去世等原因而更換各方 (第15號命令第7條規則)
	(1)	凡一宗訴訟的一方去世或破產而訴訟因由仍然存在，該宗訴訟不得因該一方的去世或破產而中止。
	(2)	凡在任何訟案或事宜的法律程序的任何階段，任何一方的權益或法律責任轉讓或傳轉或轉予另一人，法庭如認為為確保在該宗訟案或事宜中的所有有爭議的事宜可有效及完全地予以裁定及判定而有必要，可命令使該另一人成為該宗訟案或事宜的一方，並命令繼續進行有關法律程序，猶如該另一人取代了首述的一方一樣。要求根據本款作出命令的申請，可單方面提出。」(emphasis added)

43.高等法院規則第4A章第15號命令第15(1)條訂明：

「15.	與法律程序有利害關係的死者的代表事宜 (第15號命令第15條規則)
	(1)	凡在任何法律程序中，法庭覺得一名死者與在該等法律程序中的有關事宜有利害關係而該名死者並無遺產代理人，法庭可應該等法律程序的任何一方的申請，在該名死者的遺產無人代表的情況下，繼續進行該等法律程序，或為進行該等法律程序而藉命令委任某人代表該項遺產；而任何該等命令或任何其後在該等法律程序中作出的判決或命令，對該名死者的遺產具有約束力，其範圍與假若該名死者的遺產代理人是該等法律程序的一方該項遺產所本會受的約束相同。」(emphasis added)

44.於2020年9月21日，有利害關係一方提出申請。在其代表律師的支持誓章中表示已經致函答辯人的家人[12]，以書面形式詢問他們是否同意代表答辯人的遺產進行法律程序，但有利害關係一方沒有收到任何回覆，代表律師於2020年9月18日再以電話聯繫鄭再吉，詢問是否有任何其他人士可擔任此角色，並告訴鄭再吉若沒有任何人代表答辯人的遺產，審裁處或會在答辯方缺席的情況下作出決定及頒佈命令。然而，鄭再吉表示答辯人的所有親人及朋友當中也沒有人願意代表答辯人的遺產進行此訴訟。

45.有利害關係一方於2020年9月10日進行了遺產承辦查冊，確定沒有任何人士曾就答辯人的遺產申請授予信或遺囑認證。法定代表律師亦已經於2020年9月18日表明不會代表答辯人的遺產進行法律程序。

46.考慮到本案的情況，本席認為此案的法律程序須在答辯人的遺產無人代表的情況下進行。有利害關係一方已經表示不再要求訟費。本席不認為讓餘下的法律程序在答辯人的遺產無人代表的情況下進行會對答辯人的遺產造成損害。故此，本席於2020年9月24日行使酌情權命令：-

(1)	有利害關係一方針對答辯人的法律程序須改以針對答辯人的遺產的方式繼續進行；
(2)	本案的法律程序須在答辯人的遺產無人代表的情況下進行；及
(3)	上文第1及第2段的命令以及法庭其後頒佈的所有判決或命令包括執行令狀的發出對答辯人的遺產具有約束力。

訟費

47.因有利害關係一方不再要求訟費，本席不作出任何訟費命令。

覆核命令

48.經覆核後，本席維持日期為2019年10月14日的決定（内容見上文第28段）。

申請人：無須出席。

答辯人：無律師代表，鄭昌償先生，親自應訊及由鄭月清先生代表應訊（2020年1月3日），及由鄭再吉先生代表應訊（2020年6月1日及2020年9月1日）。

有利害關係的一方：由中倫律師事務所林妍丹律師代表應訊（2020年1月3日及2020年6月1日），及由中倫律師事務所黃曉岸律師代表應訊（2020年9月1日）。

附件一

譚利祥暫委法官的命令附有的圖則

附件二

地政總署的地界圖上標示了地段的範圍及涉案土地的範圍

附件三

答辯人聲稱已交還予申請人的土地以黑色標示