林慧瑜 對 Lee Yue Hay

HCSA 18/2020

[2020] HKCFI 2702

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

小額錢債審裁處上訴案件2020年第18號

(原小額錢債審裁處申索2019年第21048號)

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判決書

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1.因樓宇漏水問題，申索人向樓上單位業主索償。案件在小額錢債審裁處聆訊後，暫委審裁官判申索人部份勝訴。申索人不服，向暫委審裁官提出覆核。經覆核後,暫委審裁官基本上維持原判（除就賠償數額數學計算方面作出細微修改）。申索人不服，現申請上訴許可，希望就暫委審裁官的裁斷提出上訴。

背景

2.涉案樓宇是長沙灣道42號雙喜大廈。被告人是11樓業主，申索人是10樓的承租人。申索人承租的單位分間成四間劏房，受漏水影響的是10樓D室（「D室」）。

3.申索人案情指D室天花自2018年12月漏水，導致D室原分租客搬出，D室需要維修，亦不能租出，申索人向被告人索償（但放棄超過HK$75,000的金額）：

(1)  D室維修費HK$45,000；

(2)  全部損壞電器、電線HK$8,668；

(3)  2019年1月至5月租金損失HK$35,500；

(4)  補償原租客搬走費用HK$12,600；及

(5)  訟費。

審訊及裁決

4.案件在2020年1月20日、5月26日及27日在暫委審裁官席前審理。申索人傳召4名證人，即申索人自己，食環署李芷橋女士，銀晉顧問及公正行梁嘉駿先生及明輝工程裝修師傅周國輝先生。被告人並無作供，亦無傳召證人。

5.經考慮證據及證人證言後，暫委審裁官裁定D室漏水的源頭為11樓主人厠所，導致D室客廳及厠所天花滲漏，但暫委審裁官同時裁定並無足夠證據證明11樓滲漏影響到D室其他地方。

6.就D室的維修費用，暫委審裁官最終裁定：

(a)  申索人就明輝工程公司報價單（「報價單」）上所列第1項（「全屋剷底批灰油防潮漆掃乳膠」）及第3項（「修補天花因滲水爆裂位和鋼根生銹」）勝訴；

(b)  申索人就報價單其他項目因證據不足敗訴。

7.就租金損失，基於她在判決理書中下列（即第42-45段）的理由，暫委審裁官裁定申索人敗訴：

「 42. 而申索人就住本案嘅其他索償，可以喺申索人嘅申索書第三及第四項見到，包括租金損失及補償給租客搬走的費用。申索人聲稱，由於漏水關係，10樓分間房D室分租客人在2019年1月初搬離單位，睇番申索人文件夾，申索人喺C29陳述，相關的分租客早於2014年已開始租分間房D室。申索人亦呈交兩份租約（C26、C27），兩份租約的租期分別為2016年至2018年、2018年至2020年，最近期的租約，租期理應在2020年10月14日到期。

43. 睇番兩份租約（D26, D27）[1]，第八條文，『租[賃]期內，該單位內若有任何設施損壞，例如：塞渠、水箱或龍頭漏水、窗門鬆脫、電力中斷等的室內維修，既由承租人自行負責維修，而外牆或公共設施的維修則由出租人負責修理』。兩份租約嘅第八條文係一樣嘅。

44. 申索人喺C29聲稱，喺分租客嘅要求底下，佢容許分租客喺租約未到期時提前終止租約，甚至乎賠償分租客人去‘息事寧人’（可以喺C28睇到呢一個陳述），但係呢一個只不過係申索人一廂情願嘅做法，喺租約條文入面，沒有給予分租客人法律權利去終止租約、搬離或/及要求賠償。第八條文睇到，室內維修乃由承租人負責，當然，佢負責完之後向誰人追討，呢一個係後話。

45. 因此，本席不認為被告人需要就著申索書第三及第四項嘅申索負責，本席不批准申索書上三及四的索償。」

通用法律

8.根據《小額錢債審裁處條例》(第338章)  第28條，申索人只能就法律論點與審裁處的司法管轄權範圍提出上訴。該條例第28(1)條訂明如下：

「 (1)  如任何一方對審裁處的決定感到受屈，而理由 —

(a)  只涉及法律問題；或

(b)  是因為該申索超越審裁處的司法管轄權範圍，

則可向原訟法庭申請上訴許可，而原訟法庭如認為適當，可予批准。」 

申索人擬提出的上訴理由

9.申索人擬提出的上訴理由可歸納如下：

(a)  暫委審裁官基於申索人與D室原租客的租約條文，裁定分租客無權終止租約及獲得賠償，法律上有誤；

(b)  暫委審裁官判定銀晉報告只證明D室客廳及浴室受影響，並判申索人就報價單第2、及4至6項敗訴與整體證據不符；

(c)  暫委審裁官拒絕接納銀晉後補報告，並多次打斷申索人發言，有損聆訊公正性。

討論

原分租客是否有權終止租約及獲得賠償

10.暫委審裁官在理由書第43段中提出租約的第8段。

11.如聆訊時本席向申索人指出，租約中更重要的條款是第11段，條文如下：

「 租賃期內，如該單位經政府收地，重建或清拆，火警、危樓以及一切非人力所為的天災人禍導致承租人不能在該單位居住，本租約即自動終止作廢，承租人需無條件搬出，出租人除將按金無息退回給承租人外，無需任何賠償與承租人。」

12.本席認為租約第11段文意相當清晣，即使D室變得不能居住，申索人仍無需須對分租客作出任何賠償。故申索人並無合約責任向原分租客作出補償，原分租客亦無合約權利作出如此要求。

13.如本席在聆訊時向申索人說，她同意向原租客作出補償，值得表彰，但根據租約，她無責任這樣做，故在法律上無理據向被告人追討。

14.然而，前租客是否有權終止租約與是否有權獲得賠償是兩個不同的問題。

15.申索人覆核理據的第一點是暫委審裁官並無就申索人租金損失HK$35,500作出裁決。

16.就該覆核理據，暫委審裁官在其覆核理由書中重複她在判決理由書第42-45段的理據，並在第4段中說：

「 …租客根本沒有法律權利基於漏水而終止租約，所以申索人在法律上根本不用基於漏水而讓租客終止租約，所以被告人不會需要負責這方面的賠償。」

17.然而，暫委審裁官並無考慮：

(1)  租約第11條是否適用；

(2)  若該條適用，前租客是否因漏水問題不能在該單位居住；

(3)  租約是否因而自動終止作廢，前租客須無條件搬出；

(4)  若然如此，雖然前租客無合約權利從申索人得到賠償，D室是否在前租客搬出後因漏水問題不能租出；

(5)  被告人是否因而須就相關租金損失負責。

18.基於上述原因，本席認為暫委審裁官裁定申索人就租金損失的索償敗訴是否在法律上有誤，是一可合理爭辯的法律問題。

漏水是否影響D室客廳及浴室外的其他地方

19.就這議題，暫委審裁官已詳細考慮過相關證據。本席亦有考慮銀晉報告的內容，如暫委審裁官在覆核判決理由書第44段所說，該報告只顯示D室的客廳及浴室有受滲水影響（見報告第14、17、19及20頁）。

20.本席認為這裁決是基於證據考量，不涉法律觀點。

聆訊不公

21.本席認為暫委審裁官的相關決定是案件管理的問題，亦同意無令申索人不利。

22.本席看不到申索人稱聆訊不公涉及任何可作合理爭辯的法律觀點。

總結

23.基於以上討論及原因（特別見第14及15段），本席就以下的法律觀點（亦只就以下法律觀點）批出上訴許可：

「 暫委審裁官裁定申索人就租金損失的申索敗訴是否在法律上有誤。」

24.訟費保留。

申索人：無律師代表，親自出庭應訊