Master Glory Ltd 對 江潔雯
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1. 原告人以被告人欠租和違反租約，入禀高等法院原訟法庭要求收回案中物業的空置管有、欠租和中間收益。最終原告人獲頒令收回物業的空置管有，而有關欠租和中間收益的申索，以及被告人的反申索，則轉交本法院繼續進行法律程序。
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DCCJ 4603/2016 [2021] HKDC 275 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2016年第4603號 ________________________
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________________________ 判案書 ________________________ 1.原告人以被告人欠租和違反租約，入禀高等法院原訟法庭要求收回案中物業的空置管有、欠租和中間收益。最終原告人獲頒令收回物業的空置管有，而有關欠租和中間收益的申索，以及被告人的反申索，則轉交本法院繼續進行法律程序。 背景 2.原告人（「MGL」）是位於香港皇后大道西328號地下（連後園和閣樓及平台）的商舖（「該舖」）的註冊業主。何慕蘭女士（「饒太太」）是MGL的股東和董事，以透過 MGL 持有該舖。 3.直至2015年3月，該舖由經營售賣蛇羮的租客租用超過10年。由於該租客決定不再續租該舖，所以饒太太聯絡進達物業公司（「進達」）擬將該舖放盤出租。當時代表饒太太處理放租該舖的是進達的地產代理銷售員梁志明先生（「梁先生」）。 4.其後，被告人（「江女士」）透過她聘用的地產代理公司永光地產（「永光」）聯絡梁先生，表示有意租用該舖。當時代表江女士處理租用該舖事宜的是永光的地產代理銷售員何佩如(譯音)小姐（「何小姐」）。 5.經雙方地產代理商談後，最終江女士願意以月租港幣42,800元租用該舖（不包括管理費和差餉）。在相談期間，江女士曾透過何小姐向梁先生要求到該舖作實地視察，唯梁先生提取饒太太的指示後，得知原租客以仍在營業中不方便應承所求，所以未能作出安排。不過，梁先生曾透過傳真給予何小姐一張該舖的平面圖以及MGL的公司查冊記錄作為參考。 6.雙方於2015年3月24日簽署臨時租約（「該臨時租約」）。該臨時租約是由何小姐以永光印製的標準臨時租約草擬，並首先由江女士一方簽署。最後經修改及雙方簽署的該臨時租約，訂明租期由2015年6月23日至2018年6月22日止，為期3年。雙方把交樓日期定於2015年5月8日，而該日起至2015年6月22日的1個半月為免租期。 7.根據該臨時租約，雙方於2015年4月1日簽署正式租約（「該租約」）。該租約是梁先生以進達印製的標準租約草擬，並先後由雙方簽署，而所有經修改和後加部份（包括「備註」的1至4項）也由雙方草簽確認。根據該租約，江女士於2015年5月8日收舖。 8.江女士於收舖後以該舖原租客的現有裝修和僭建物太多需要處理為理由，先後作出不同的要求。最終梁先生根據饒太太的指示，同意把免租期由原定2015年6月22日為止延長至2015年7月12日為止。梁先生再按指示修改了該租約，並於備註一欄加上第5和6項，即：—
根據MGL，上述後加兩項備註先後經雙方草簽作實。江女士就這方面提出的爭議，將於本判案書較後部份討論。 9.2015年7月，江女士開始拒絕根據該租約規定去繳交租金。江女士先後合共緞付了下述款項：—
10.MGL透過律師向江女士方追討不果，最終於2016年1月7日入禀高等法院終止該租約和要求收回該舖的空置管有，並追討欠租和中間收益等（即HCA 360/2016案）。 11.2016年3月15日，MGL提出傳票申請針對江女士的簡易判決。2016年4月18日，聆案官在江女士缺席聆訊的情況下判MGL勝訴。江女士其後逾期上訴以推翻該判決。2016年6月28日，原訟法庭法官在雙方同意下作出命令，批准江女士逾期上訴，並在有條件的情況下撤銷了聆案官的判決。根據該判決，江女士須於2016年7月12日或之前把該舖的空置管有交還MGL；若她遵守該條件，即可無條件對MGL的申索提出抗辯，並轉交本法院審理；MGL在高等法院的申請和江女士的上訴引致的訟費則保留待決。 12.江女士於2016年6月28日把該舖的空置管有交還MGL。 13.訴訟轉交本法院後，MGL修改了其申索陳述書，江女士則提交了其抗辯及反申索書。MGL繼續追討截至2016年1月7日終止租約時江女士所欠租金，及其後截至2016年6月28日為止因她仍佔用該舖而應付的中間收益。江女士除了否認賠償責任外，還向MGL反申索，指MGL違反「口頭承諾」，因該舖的僭建問題導致她無法使用該舖經營，因而產生的損失，合共幣2,283,681元。 14.除特別指出外，上述背景不存在爭議。 雙方爭議 15.根據狀書，雙方的爭議可以歸納為下述議題：—
議題(1)和(2) 16.江女士強調，業主是知道她租用該舖是為了開設餐館的。就此MGL方面從沒否認。不過，相關法律原則早已確立，除非明確表明和議定，類似租約一般並不存在隱含條款，令業主負上責任保證出租物業將適合租客擬租用的用途。事實上，無論是該臨時租約或該租約，都沒有如此條款。 17.根據當時的情況，饒太太也沒有理由作出如此保證或承諾，原因是該舖已超過10年由原租客佔用以經營表面上和江女士擬經營的餐館並非一樣的生意，江女士也不是承接原租客在該鋪的間隔或設置。相反，無論該舖的狀況如何，包括原租客是否在過去超過10年的經營時段內加建了任何僭建物，不爭議的是江女士根本打算清拆原有裝修和設置，再進行裝修以迎合她的餐館的經營需要。至於她擬開設的餐館將如何設置和經營，以及是否會獲有關當局發牌批准營業，這些根本不是業主所知或可以掌握的。江女士一方沒有指稱或證據，指無論她如何裝修，該舖內的狀況，包括所指僭建物的存在，引致她不能獲批經營所擬餐館。 18.不過，江女士強調在簽訂合約之前，她根本沒有機會實地視察該舖的狀況。沒有爭議江女士在簽訂該臨時合約之前，曾經透過永光的何小姐向進達的梁先生，提出實地視察該舖狀況的要求。不過在梁先生提取指示後，得知原租客以仍然營業中所以不方便安排為理由拒絕，而梁先生也把此回覆通知了江女士一方。 19.梁先生指期間他還透過傳真給予何小姐該舖的平面圖作參考。有關該平面圖，江女士提出的爭議是當時收到的是該舖的原平面圖，並非她在簽署該臨時租約後[1]透過她的承辦商從有關當局索取得到的加建和修改平面圖。不過無論這方面爭議誰是誰非，江女士的案情並非是當時業主作出陳述指該舖並不存在任何僭建物，而後來發現這與事實不符，因此以業主失實陳述為理由要求撤銷租約或追討賠償。 20.事實上，雖然江女士未能在簽署該臨時租約前正式安排到該舖進行實地視察，但無論根據她提供的電郵記錄和在庭上證供，都顯示她應該有非正式並在何小姐陪同下進入該舖觀察，所以最少對該鋪狀況並非一無所知。 21.無論如何，倘若有關僭建物方面是視為重要的話，江女士在其地產代理何小姐代表的情況下，理應會提出商議，甚至建議納入該臨時租約條款內。事實上，由何小姐提交的草擬臨時租約，以至其後先後簽訂的該臨時租約或該租約，都顯示沒有如此情況。江女士指是何小姐建議她先簽約再跟進。何小姐並非證人，所以沒有機會對此指稱發表。可是，代表自己的地產代理對江小姐所作的陳述的責任，怎也不能算在業主或其地產代理身上。江女士的底線其實是大可以考慮是否繼續相談租用該舖，當然甚至有權終止相談。不過，江女士仍然願意在這情況下與MGL簽訂該臨時租約，並支付訂金。 22.江女士主要聲稱，業主一方是在2015年4月1日簽訂該租約之前，向她表述要先簽約再安排視察該舖。她又指饒太太／梁先生又承諾若該舖有任何問題，定必會全權負責，而費用會從租金內扣除。江女士指這也是她唯一親身和饒太太會面的一次。江女士以此提出所指業主的「口頭承諾」。 23.饒太太和梁先生同意，饒太太只有一次親身和江女士會面，但這發生在簽訂該臨時租約的時候，而不是簽訂該租約的時候。他們也否認曾作出江女士所指的「口頭承諾」。根據饒太太，她自1992年購入該舖，旨在透過租出該舖以賺取租金作為她的生活費；以這租金金額出租該舖，她不希望需要處理該舖內任何狀況問題。梁先生確認當時饒太太曾表達上述意願。客觀上MGL作為業主，當然仍然受制於租約訂明的責任，當中包括在租賃期內合理地維持物業某些結構方面的狀況[2]。不過，這方面的合約責任與今次訴訟的爭議無關。雙方爭議的只是饒太太或梁先生是否向江女士作出了所指的「口頭承諾」。 24.若所指和饒太太的親身會面，事實上並非發生在簽訂該租約的時候，則江女士所指的便難以存在。不過，本席認為無論饒太太是否親身出席簽署該租約，她作為業主的一方（包括梁先生）也不會作出江女士的所指「口頭承諾」的。 25.先別論所指「口頭承諾」和上述饒太太早已向梁先生表明的立場和指示剛相反，事實上在簽訂該租約之時，業主一方根本沒有需要向江女士作出如此承諾。原因是當時雙方早已經簽訂了具約束力的該臨時租約。根據該臨時租約第3條，租客如果不履行該合約去簽訂正式租約和繳付合約金額，業主有權將江女士所交訂金沒收，並將該舖再行出租。根據第5條，悔約的一方還須支付代理佣金。即使江女士指業主在簽訂該租約之際，也有提及此權利。在這情況下，沒有誘因促使業主方認為需要向江女士作出與業主原來態度全不切合的所指「口頭承諾」。 26.根據江女士的說法，就在雙方簽署該租約之際，饒太太／梁先生作出了上述「口頭承諾」。既然如此，何以雙方沒有根據所指承諾去修改或在備註加入此內容，何況雙方當時在備註中的確加入第2至4項。沒有爭議江女士委任的地產代理何小姐也有出席簽署該租約。對於江女士所指口頭承諾的事宜，何以何小姐沒有建議對該租約內容進行備註。江女士甚至沒有傳召何小姐出庭作供以支持她的說法，和質疑何女士和梁先生這方面的證供。在庭上被問及此，江女士的解釋是何小姐拒絕出庭作供。 27.其實另一點不容忽視的，是江女士為反對MGL在HCA 360/2016案提出的簡易判決申請時存檔了她的誓章和抗辯書。如上所述，案件轉至本法院後，法庭曾給予雙方指示，可以修改原來狀書。你女士存檔了另一抗辯書，但沒有修改原有的抗辯書。無論是在其原有誓章或狀書，江女士其實沒有提出存在上述所指饒太太／梁先生的「口頭承諾」；所指的「口頭承諾」是在她在本法院提交的抗辯書才真正提出的。在她原來的抗辯書中，江女士是指在收樓後因發現該舖有太多僭建物，於是和業主方交涉，並經查詢過後才得知舖位存在僭建物應由業主負責。因為很久仍未得到業主回覆及急於開舖營業，所以她才自行代付清拆僭建費用。她多次要求與業主商討清拆僭建費用事宜，但直至2015年12月也未能相約業主商討。如此指稱在根本上與現在所指在簽訂該租約時業主給予具約束力的「口頭承諾」負責請拆舖內僭建物費用的說法互相違背。 28.最後，一如該臨時租約所訂，該租約訂明業主同意給予江女士由2015年5月8日收舖後總計1個半月的免租期，這事實上切合上述雙方理解江女士將對該舖進行內部清拆裝修等工程，以切合她擬開設的餐館的設計和需要。如下所述，江女士真正的投訴，其實是她發現該舖內須清拆的原有建設超出了原來的預算而已。 29.綜觀所有證據，本席接納MGL一方饒太太和梁先生所作的證供為事實。本席不接納江女士所指業主曾作的「口頭承諾」存在。 議題(3) 30.由於上述江女士發現她須清拆該舖內的工程超出原來預算，因此她向進達的梁先生反映，就此梁先生其實沒有否認，他也將情況通知了饒太太，而饒太太在證供也確認這事。無論雙方其後經過甚麼交涉，但沒有爭議是雙方沒有以業主負責所有相關費用為前題的條件解決分歧，而是MGL同意延長原來的免租期，由原來2015年6月22日延長至2015年7月12日為止。 31.根據梁先生，饒太太維持她既往的立場，但願意延長免租期以配合江女士，並經雙方地產代理同意。為此，梁先生要求在該租約備註協定，並由雙方確認以免日後爭拗。於是在徵詢饒太太相熟的律師後，便出現了上述所提該租約備註的第5和6項。該兩項後加備註由梁先生填寫，並有饒太太和江女士在旁草簽確認。 32.不爭議的事實是該租約於2015年4月1日經雙方簽署，正本一式兩份。梁先生負責安排兩份正本於2015年4月2日蓋厘印後，其中一份再交予江女士保留。因此，為了上述其後修改該租約時，屬於江女士管有的一份該租約正本，必定先由她交出才可予梁先生去進行修改的。事實上，梁先生指自己是收到江女士該租約後，才同時在雙方該租約正本加入備註第5和6項，再交予饒太太草簽。其後，梁先生再把經饒女士草簽加入兩項新傋註的兩份該租約正本，交予江女士去進行她那方面的草簽的。根據梁先生，當時是由江女士的生意伙伴「亞雄」前來進達取去該兩份租約正本的。幾天後，江女士親自到進達交回一份有她草簽後加備註第5和6項的該租約正本的。 33.經上述修改後由饒女士管有的該租約正本在審訊中呈堂成為證物P1，而江女士管有的正本也呈堂成為證物D1。江女士管有的正本只有何女士的草簽，但這並不奇怪，原因是江女士是否草簽了自己管有的一份，根本不是業主一方掌握的事宜。重點是她必定是主動交出自己那一份進行修改，以及業主管有的那一份的確有她草簽確認該此修改。 34.江女士指自己是在梁先生誤導下，在該租約備註附近空白的位置預先草簽，而其後梁先生才加入備註第5和6項，內容都是未經她知道和同意的。這說法無論從相關備註項目、其在文件中的位置，以至草簽的位置這些方面看來，都較難令人信服。江女士指她所以會在未寫上內容位置草簽，是因為她急需收拾行李準備遠行。這說法同樣難以信納。另外，她也確認後加備註第5項，即延長免租期是正確和她同意的；她只是不同意後加備註第6項。可是她在審訊盤問時同意業主先後拒絕接納她要求業主支付清拆費。在這情況下，業主根本不可能如江女士所指，既同意延長免租期，且保留其負擔這些金額未明而沒有上限的清拆費用。後加備註第6項反而貼合業主一貫表明的立場。 35.另一點不容忽視的，是因為今次租賃糾紛，江女士曾向香港地產代理監管局作出投訴。根據該局於2017年7月11日回覆江女士，該局裁定該臨時租約內簽署人代表沒有核實簽署人的姓名，及其相應位置下沒有清楚填上其姓名是處理不當。這針對梁先生的調查結果，與本案雙方簽訂的合約的完整性和約束力並無關係。這也反映了江女士向該局提出的投訴，即使假設包括對上述針對梁先生處理後加備註方面的爭議，也沒有任何確認她這方面指稱的調查結果。 36.本席不相信江女士有關該租約後加備註第5和6項這方面的指稱和證供。綜觀所有證據，本席相信MGL證人所作證供屬實，同時雙方就清拆該舖原有建物方面的協議，乃以業主給予和後來延長的免租期處理。雙方協議的租賃條款，便如該租約中所載，並不同時存在所指的「口頭承諾」。 議題(4) 37.根據梁先生和饒太太，江女士於2015年7月又投訴該舖雙連隔鄰建築物的分隔牆有滲水。根據梁先生的解釋，這發生在颱風之後。不過江女士事實上自此便沒有按照該租約繳付租金。其後MGL透過律師向江女士追討不果，於是在2016年1月7日入禀高等法院。江女士自2015年7月至MGL入禀前後曾繳付MGL的款項和日期如上述背景中所述。 38.江女士以MGL違反她聲稱的「口頭承諾」，及拒絕負責清拆該舖原有建物的理據，如上所述並不成立。至於所指牆壁滲水的指稱，在原則上不能構成拒絕交租或自行抵銷部份租金的理據。有關這方面的法律原則早已確立，任何指稱業主違反租約，若能證實，租客也許有權要求賠償。可是在租客仍事實上佔用所租用物業的同時，租客有法律責任為佔用物業而根據租約繳付租金。至於所指牆壁滲水事件，欠缺客觀證據支持這屬於違反該租約條款第9段所述有關業主維修保養該舖結構的責任。 39.根據該租約第1段，江女士須於每月第23天上期繳付業主所指定的租金。第16段規定按金不能用作交付租金。即使考慮後加備註第5項所記錄的延長免租期，上述江女士的交租紀錄都是違反該租約的。MGL作為業主有權根據該租約第7段透過入禀法庭去終止租約和追討欠租。 議題(5) 40.在江女士沒有反對下，MGL修改了它的申索金額計算如下：—
議題(6) 41.江女士的反申索包括下述項目：—
上述第(1)項 42.這項基本上是要求MGL退還上述已繳交的所有租金按金、上期和部份租金港幣271,066元。無論根據法律原則或上述事實裁斷，江女士都無權要求等同撤銷租約和還原租約前的境況。 上述第(2)項 43.這項包括商業登記費用、該租約印花稅的一半、酒牌牌費和衛生經理課程費用。要求業主賠償江女士支付其商業登記費用全沒道理。至於該租約印花稅，本席重申江女士無權一方面根據雙方租賃關係提出申索，但同時要求撤銷該租約。江女士申索酒牌費用和衛生經理課程開支，其唯一可能的基礎是指該些開支因MGL違反雙方該租約而浪費了。根據上述事實裁斷，根本不存在如此基礎提出申索。 上述第(3)項 44.江女士申索的清拆工程費用和有關工程保險開支，根據上述有清拆責任方面的裁斷，申索同樣缺乏基礎。另外，有關清拆工程單據顯示，工程項目明顯地包括與所指僭建物無關的項目。 上述第(4)(5)(6)(7)(8)(9)項 45.簡言之，江女士差不多把所有因為她今次開設餐館的開設和經營開支，全納入反申索內。如上所述，她唯一可提出理據是生意胎死腹中，引致這些費用全部浪費了。 46.首先，由於有關江女士所指MGL違反租約或她所指的「口頭承諾」方面的裁斷，所不存在事實基礎讓江女士作出如此申索。其次，江女士自己也承認她的餐館曾經營業或「試業」，只是因為各種原因又開又停。因此，事實上不存在所有生意投資形同浪費的情況。最後上述多項開支屬於購置餐館設備用具和物品。江女士不能在申索這些費用是浪費時，完全沒有交待和以證據支持這些設備、用具和物品究竟如何處理。 上述第(10)項 47.根據江女士所提供有關這項目的文件，這項目似乎關於她分別和煤氣和廚具供應商的設備協議，因此性質與上段所述項目相若。 上述第(11)項 48.江女士提供了由會計師確認她的利潤損失，即聲稱以2015年10月起計直至2020年6月之間的56個月，以每個月利潤港幣12,000元計，合共損失港幣672,000元。 49.正如該文件顯示，這完全是江女士單方面提供的估計利潤和損失，所以透過該會計師所謂確認並無實質意義，基本上還是指稱而已。當然，在上述事實裁斷的基礎上，江女士根本不能夠指因MGL違反該租約或所指「口頭承諾」引致她這些指稱估計的利潤損失。另外，江女士又提到她其他例如經營便利店有關的損失，怎也不能與本案租約的糾紛拉上任何法律認可的因果關係。 50.江女士提出的利潤損失方面的申索還存在另一個問題。江女士餐館生意是不會無本生利的。所以她不能夠在申索討回所有投資生意的費用和開支，並聲稱其為浪費，同時去申索必須透過這些成本才可產生的利潤的，否則將構成雙重補償，有違法律原則。 總結和命令 51.經考慮包括上述討論的情況和證據，本席判MGL勝訴：江女士須支付MGL港幤237,010元連利息；利息以匯豐銀行最佳利率加1厘計算，自2016年1月15日[3]起計直至今天；其後的利息以判定利率計算直至清付為止。江女士的反申索予以撤銷。 52.鑑於上述結果，本席作出暫時命令：江女士須支付MGL因本訴訟轉至本法院後引致的訟費（包括保留待決的訟費）。除非雙方協議，否則訟費由法庭評估。除非任何一方於14天內提出申請要求更改，否則訟費命令將自動作實[4]。
原告人：由鄧志聰，李德祥律師行大律師曾嘉麗代表 被告人：沒有律師代表，並親自應訊 |