香港特別行政區 訴 龍少泉
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1. 本案牽涉欺詐指控。控方指被告人，一名高級警務人員（案發時 [1] 為總督察，退休時 [2] 晉升為警司)，在向政府申請「購屋貸款計劃」時，未有向政府及銀行如實反映所購置的是屬於連租約單位，而在相關的申請書上更訛稱為交吉樓宇，誤導對方分別對他批出貸款 [3] 及按揭 [4] 。
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DCCC 410/2021 [2021] HKDC 1420 香港特別行政區 區域法院 刑事案件2021年第410號 ________________________
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________________________ 判決理由書 ________________________ 前言 1.本案牽涉欺詐指控。控方指被告人，一名高級警務人員（案發時[1]為總督察，退休時[2]晉升為警司)，在向政府申請「購屋貸款計劃」時，未有向政府及銀行如實反映所購置的是屬於連租約單位，而在相關的申請書上更訛稱為交吉樓宇，誤導對方分別對他批出貸款[3]及按揭[4]。 2.被告人與原租客簽定續租協議，並向差餉物業估價署填報CR109表格[5]，存檔有關租約及繳付印花費用。政府人員在一次抽樣調查這類申請時，卻發現事有蹺蹊，於是通知廉署調查，最終被告人被檢控兩項欺詐罪[6]。 罪行詳情
龍少泉於2016年9月29日至2016年11月30日期間在香港，藉作欺騙，即：
證據 3.控方一共傳召了三名證人出庭作供，彭小姐(Rita)是促成被告人兩夫婦購得案中單位的地產經紀；而顏小姐和朱小姐是替他們兩夫婦處理其按揭申請的兩名匯豐銀行職員。 4.至於被告人被捕後與廉署人員進行的會面之證供，其自願性並不爭議；被告人選擇作供但沒有傳召任何辯方證人。 案中爭議點 5.簡單而言，辯方指被告人向政府在作出相關申請時並不知道單位有「不能出租」的限制，其後縱使資料有變，由於被告人不認為會影響其申請資格，因此沒有向有關機構呈報。總的來說，被告人沒有意圖欺詐任何人。 6.首先，被告人是合資格申請這項貸款的人(獲得的貸款政府會從其退休時的大糧 (Lump Sum) 中扣除)，該貸款計劃亦容許一旦被告人成功獲取貸款購置物業後，也不用遷出當時正在居住的政府宿舍，但不能出租，只可讓其直系親屬例如父母居住，因此該計劃當中有一個要求被告人必須獲得有關單位的空置管有權(vacant possession交吉)，被告人表示對於「交吉」一詞自己一直的理解是「交樓」而已，而自己亦不知道其所購買的單位「不能出租」。 7.至於申請按揭事宜，一切由其太太代勞。就申請書上所填報的資料而言，他一概不清楚；他只曾經在一張空白的申請書上簽了名罷了。 分析 8.就欺詐罪而言，控方需要證明的是被告人進行了一項欺騙行為(例如呈遞含虛假資料的申請書)，此行為可以蓄意或魯莽所致。不過，控方在本案的立場是被告人蓄意進行這項欺騙行為(即是他明知含有虛假資料的申請書)，並意圖欺騙，誘使（政府或銀行）批出貸款，導致自己獲益 — 他這樣做是不誠實的。 9.其實，絕大部份的控方案情並沒有爭議，這構成了本案的客觀事實，從前述的爭議點來看，只是被告人對於客觀事實中出現一些至少表面上看來矛盾的情況作出解釋，能否自圓其說，有待分析。 10.所謂「矛盾」，本席可在此舉例說明之。例如在有關的申請書上，該單位在交易完成時表明是交吉的，但另一客觀情況卻顯示被告人在交易完成之前已與原租客簽定續租的協議。換句話說，原租客不用在交易完成後遷出單位而是可以繼續居住下去；事實上，在往後的日子，原租客與被告人一共續簽了三次租約，居住兩年多後才於2019年3月底提早搬離單位，之後再由另一位租客租住。 11.被告人選擇出庭作供，這是他的權利。本席得悉被告人是一名資深警務人員，服務警隊超過30年，沒有刑事紀錄，本席會就其説話之可信性與及犯事的傾向性給予他最有利的考慮。 12.在未開始分析之前，本席扼要地把關於兩項控罪的客觀事實以列表形式闡述出來。 事情發生的時序
13.在此，值得重新一提的是，兩項控罪所訂明的時段均是2016年9月29日至11月30日，亦即是說當他遞交貸款正式申請書和按揭申請表直至涉案單位交易完成當日。重點當然在於他呈遞有關申請時當刻的想法。控方的立場是被告人蓄意作出欺騙行為並意圖欺騙對方從而獲得有關款項，而辯方的說法是由於被告人對本案所涉及的事情一知半解，因而出現了這場誤會，他無意欺騙別人。 14.一點屬於控辯雙方共通點的就是不論是申請貸款還是按揭所呈交或填寫的文件，均沒有給予他人這單位是「連租約」的印象。本席會從這共通點開始分析。 控罪(一)向政府申請貸款 15.在被告人所填寫的貸款正式申請書上，關於第二項居住物業資料的e款「轉讓手續Assignment」分中英文兩部份(見281頁)，他選擇填寫的英文部份如下:
交吉 16.被告人表示自己對「交吉」一詞的理解為等同「交樓」，對於有否租約的單位他會以「不連租約」和「連租約」來表述。換句話說，人家稱不連租約的單位為交吉時，他會稱之為不連租約單位。 17.鍾大律師指出被告人、太太和地產經紀彭小姐之間的一個WhatsApp群組，彭小姐已清楚說明vacant possession的意思( 見740頁):
18.被告人是這個WhatsApp群組一員，他亦有發出訊息，毫無疑問在內所討論的事情，被告人是清楚了解的。 19.在這個群組裏面談及交吉，從上下文去理解定必表示單位不連租約，若被告人的理解只是交樓，與此並不吻合。本席相信被告人至少在這階段(不論私下或是公開)會向對方了解「交吉」所指何事，當了解後，他便知道交吉是指沒有連租約的單位。值得一提的是，在本席前的證據，被告人從沒有以「不連租約單位」來表達「交吉」這情況(因為被告人作供表示他會以不連租約單位來表達沒有租約的單位)。 20.本席完全沒有困難推斷被告人至少到簽署臨時買賣合約的時候(2016年9月28日)已經清楚了解交吉是指不連租約的單位。 21.代表被告人的林大律師向法庭表示，本席需要考慮的關鍵時刻是當被告人呈遞這份申請書時，對於現租客的去留知多少。客觀證據顯示現租客與原業主的租約將於交易完成當日（11月30日）終結，雖然被告人與現租客於11月27日簽下續租協議，但亦有證據顯示現租客在這段期間(在未簽續租之前)表現飄忽，對於是否繼續租住涉案單位拿不定主意；因此，被告人在呈遞申請書的時候沒可能知道現租客一定會留下。林大律師續說縱然法庭不接納被告人對交吉一詞的理解，也不存在欺騙成份。 22.林大律師強調租客在被告人呈遞申請書的時候對於去留表現仍是飄忽，但本席認為從以上列出的WhatsApp對話的整體內容來看，在呈遞申請書的時候有關的情況已經相當明朗化。 23.在9月16日，彭小姐表示「涉案單位的租客確定租住至11月30日，交吉賣，問他們是否有興趣」，被告人太太回覆表示他們兩夫婦對此單位有興趣的。 24.10天後在9月26日，被告人基本上已經敲定購買涉案單位，彭小姐WhatsApp的訊息要求被告人確定正式簽署合約日期及交易完成日之外，還表示可與現租客以同樣租金$24K續簽為期六個月的租約。 25.無論被告人之前對於現租客去留表現飄忽有什麼想法，不論當時曾經對「交吉賣」表示有興趣等等，但到9月26日，一切已經明確；他是相信現租客會繼續留下來居住。兩天後9月28日他簽署臨時買賣合約以660萬購買該單位，而翌日(9月29日）他便呈遞有關的申請書向政府和銀行申請貸款。本席沒有困難推斷被告人當時的心態是相信現租客會繼續租下去，他亦會與現租客簽署續租協議(而事實上，這事情亦於11月27日付諸實行)。 補充協議（ P20 ） 26.在這裏不得不提的一件客觀事實就是，被告人在簽臨時買賣合約(P19)時，其實同時還簽署另一份補充協議(P20 -見376頁)而這份補充協議卻沒有在申請貸款或按揭時連同臨時買賣合約一併呈交給政府或銀行。 27.首先讓我們了解一下這份補充協議的重點內容:
28.代表控方的鍾大律師指出，以上第2段說明此為買賣雙方協議的一部份，而第3段則提及該物業可能並不會以交吉形式完成交易。若被告人並非蓄意誤導署長，他理應於遞交正式申請書時把補充協議連同臨時買賣合約一併呈交，他不呈交補充協議是蓄意隱瞞他會把該物業出租的事實。 29.林大律師首先批評鍾大律師此做法，原因是鍾大律師在盤問被告人時，從沒有向被告人質詢這份補充協議，現留待結案陳詞階段才提出，對被告人不公。 30.本席看不到對辯方有任何不公之處，這兩份文件（臨時買賣合約和補充協議）都是控辯雙方透過「承認事實」同意呈堂的文件。兩份文件從內容上來看有所矛盾，臨時買賣合約表示交吉，即交易完成當日沒有租客在單位內；而補充協議內容則顯示可能有相反情況出現。 31.本席不知這是否鍾大律師的策略性部署，不讓被告人解釋表面的矛盾，但一點可以肯定的是，這證供並非突然間被發現而是大家一直知道它的存在。事實上，林大律師在引導被告人作供時也沒有就這一點讓被告人作出解釋，現卻批評控方沒有這樣做對他一方造成不公，似乎有點牽強。無論如何，這些都是在法庭前的證據，本席可自行作出分析。 32.林大律師認為兩份文件沒有存在矛盾成份，該份補充協議其實的意思是，如單位的現租客拒絕在2016年11月30日遷出單位，為保障賣家利益，買家不能以此取消買賣，所以該段根本不是在暗示現租客和買家之間可能有什麼潛在租賃協議而導致不能交吉。辯方認為控方以此作為推論被告人意圖的基礎的做法完全斷章取義，肆意曲解證據。 33.本席確實也花上較多時間與林大律師討論相關問題了解他以上所述的意思；不過，事後經過反覆思量之後，本席未能同意林大律師的說法。 34.有項不能否定的事實就是被告人簽訂臨時買賣合約的時候，該單位是有租客租住的。按照他所說，他是懂得分辨「連租約單位」和「不連租約單位」，他亦會以此名稱分辨兩者。 35.林大律師說這補充協議純粹保障賣家，免得買家到時以此作為不交易的理由，但細心想一想，事情並非這般簡單。如果新買家要求單位交吉，「單位有租客」這個問題理應是賣家需要解決的事情，但為何卻又可這般輕易把責任交予新買家。 36.放回本案的情況來看，假設被告人只想購買一間不連租約的單位，遇到本案的情況(有租客居住)，正常也會想到租客屆時會否搬出的問題，很自然便會去了解現行租約何時終止，當知道是11月30日時，從買家的角度來看，沒有必要把交易完成日定於租約最後一天，這只會給自己帶來麻煩，因為理論上租客可以留在該單位直至當日結束為止。換句話說，買家收樓的時候，租客仍可在單位內。 37.買家只要把這日子推遲一天甚至更後的日子已經可以避免惹上這樣的麻煩。從被告人在9月29日9:35時所發出的Whatsapp內容來看(見第17段)，改動「完成交易的日期」並非不可行的事情。 38.再從另一角度來看，把單位交給新買家時並沒有租客在內居住，這是賣方需要履行的責任。若要達到這「交吉」效果，即使簽署有關補充協議也無補於事，本席相信被告人也清楚明白這點 — 假如租客在完成交易當日未有遷出，被告人也需要完成交易但問題卻留給他本人去解決。 39.被告人身為一位高級警務人員，也有相當豐富的人生歷練，在本案他購置單位的行為表現顯出他事事關心，本席相信他不會愚蠢地簽下這樣對自己不利的協議，明顯被告人當時的心態並非是希望購買一間不連租約的單位。 40.以上結論與較早前第25段所得出的心態是一致的。 沒有把補充協議(P20)呈交給政府或銀行 41.再從被告人別的行為表現來看他的心態。被告人是同一天簽署臨時買賣合約和補充協議(9月28日)，兩份文件加起來才是一份完整的合約(補充協議指明是構成臨時買賣合約一部份的協議)，但他只把臨時買賣合約交給政府或銀行作為其申請的支持文件。 42.臨時買賣合約內容指明是交吉，而補充協議則顯示交易完成當日現租客仍可留在單位內。按照被告人的說法，他至少理解臨時買賣合約沒有給予他人一種印象 — 這單位是連租約的；對比補充協議，本席相信他至少知道兩者給人的印象並不完全相同。 43.現在被告人只把臨時買賣合約交予政府或銀行，有關的政府人員或銀行職員會認為這單位並不連租約的 — 至少在收樓當日並不預期仍有租客在單位居住，但若被告人連同補充協議一併交出，這只會引起有關人員向被告人對該租客的情況作出查詢，這樣的查詢遲早觸及單位在交易完成當日應否仍有租客，繼而引申到單位是否連租約這個問題上，而明顯地被告人是不希望別人觸及這個問題，原因很簡單「連租約」這個問題，被告人明白會影響他的申請。 44.不要忘記，本席較早前的段落所得的結論，當被告人呈遞這些申請書的時候，他的心態是預計會跟現租客簽署續租單位的協議。 交易完成日之前與現租客簽署續租協議 45.從以上的分析，本席認為被告人在這次申請過程中是刻意營造一個「單位不連租約」的印象給別人，而他明知這是虛假的。客觀的證據亦支持這個結論。 46.不爭的事實他於交易完成日之前的三天（11月27日）與現租客簽署續租協議為期六個月(往後再有兩次續簽延續多兩年)，承接舊租約完成日之翌日起租，現租客的租約可說是延續下去而沒有間斷。 47.若林大律師所言有任何真實性，被告人在呈遞申請的時候對現租客的去留仍未清楚，但到11月27日，他一定清楚現租客會繼續留在單位內居住，至少一段時間。 48.被告人作供表示同意他所呈遞的文件給別人的印象是該單位並不連租約，他亦同時表示自己無意欺騙他人。若被告人所言屬實(他真的不想欺騙人)，本席預期他會通知有關政府人員或銀行職員單位是連租約這一事實，但客觀情況顯示他沒有這樣做。很明顯，被告人表示「不想欺騙他人」 — 這證詞並不值得相信的。 49.其實，被告人曾在申請書上作出有關聲明，例如「申請書內資料有任何變動而會影響其領取公務員房屋福利的資格，他需於30天內向庫務署署長呈報」(見288頁)。 為何不呈報 50.分析到此，本席唯一的結論是被告人是刻意這樣做 — 在申請的時候所呈交的文件給人印象是單位不連租約，但心中知道這並非是事實，單位是連租約的，他更於11月27日與現租客簽署續租協議。 51.單位是否連租約並非一些無關痛癢的事情，從「被告人打算購置物業，到最終購得本案單位」所涉及的證據不斷強調兩者的分別(例如選擇表示交吉，並把連租約部份劃去)。 52.本席相信被告人也清楚明白兩者差別之重要性，是直接影響其申請貸款的資格，因此當他正式與現租客簽署續租協議之後，一直都沒有把這改變的重要資料通知有關當局。他所簽署的聲明表明「因資料有任何變動」會於三十天內通知署長 — 他是有責任通知的，但他沒有這樣做，唯一結論是他蓄意隱瞞單位連租約這一事實。 WhatsApp證據
53.從以上的WhatsApp對話，很明顯他們兩夫婦在未申請貸款或按揭之前的心態是希望透過物業出租來支付每月的按揭支出。這種心態在被告人呈遞有關申請(9月29日)之前已經存在，其後發生的事情是把這心態付諸實行（他連租約購買涉案單位)。 被告人是否知道貸款限制包括「不能把物業出租」 54.在該計劃的正式申請書上(287-288頁)，被告人與太太均作出包括以下的聲明:
55.鍾大律師指出第809(7)(B)條正正指出單位不可出租的規限，鍾大律師續說任何有意申請該計劃的人都必然想清楚知道這些規例的內容，規例808條列出違反規管的可能後果，規例809(7)條列出「入住規定」細節，只要有查閱規例809(7)條，就必然看到809(7) (B)條的「不可出租」的規定。 56.辯方的說法是被告人根本不知道「不准出租」的規定，因為他本人當其時沒有查閱有關規例特別是第809條。林大律師指出被告人是真誠地誤以為他已透過閱讀申請文件而理解了規例及相關通告對該計劃申請人所設下的規定，而這些規定並不包括不准出租的限制；換言之，根據被告人當時的理解，把涉案單位出租不會影響他領取該計劃所提供的房屋福利的資格。 57.本席同意純粹閱讀有關文件(例如正式申請書/批核書)當中提及相關的規例並不足以令人了解到有「不准出租」的規定，但問題是被告人不去閱讀有關規例的說法是否可信？ 58.鍾大律師指出被告人作供表示他只是從一名督察級同事口中聽到該計劃及他會符合享用該計劃的資格，之後曾致電相關部門取得申請表後，就只倚賴申請表內列出的資料進行申請，而從沒有查閱相關規例及通告，鍾大律師認為此說法實難以令人信服。 59.本席認為控方的批評有理。被告人不知道「不准出租」的規定，但同樣地，他亦不知道當局是否批准他把單位出租，不論是道聽途說還是擺在他面前或他曾接觸的文件均沒有給他這樣一個印象，他又憑什麼認為「出租」沒有問題呢？ 60.這並非是一件輕微瑣碎小事(所指的是把單位出租)，因為證據顯示他知道向人表述的(單位不連租約)並不與事實相符(單位是連租約的)。這點出入對被告人而言可說是一種疑慮(被告人有必要把它弄清楚)，若會影響他申請貸款的資格的話，後果更可大可小，不可能簡單地輕信他人的說話又或者依賴文件上所寫的資料，而不去花少少時間查閱相關的規例以弄清事情真相，查閱對被告人只有百利而無一害。 61.再者，查閱相關規例看不到是一件甚麼艱巨的事情，無論被告人基於何種理由不去查閱，他至少可以詢問有關政府人員關於單位可否出租一事以釋疑慮（證據顯示被告人曾因申請上別的事宜與庫務署職員有電話通話（相關對話已被錄音），被告人絕對可藉此機會向對方查詢一下。）。被告人有百般理由要查閱卻沒有半點理由不查閱，因此，被告人不查閱相關規例的說法不可信。 62.不要忘記，被告人在申請書上作出了一項嚴肅聲明 — 他已閱讀及明白相關規例包括CRS809與及違反所帶來的後果。被告人是一名資深的執法人員，不可能不明白本案的聲明之重要性，不可能視作一件信口開河的事情。他現在表示自己其實沒有查看相關規例，不論他是否間接承認自己作出虛假聲明，但無論如何，本席認為不可信。 63.簡單而言，擺在法庭前的證供，本席完全沒有困難推斷被告人在有關時刻清楚了解單位不能出租的規定，他刻意隱瞞單位連租約的事實，在貸款申請書上說謊，指單位不連租約（交吉），以欺騙有關政府人員批出貸款給他。 第二控罪 — 向匯豐銀行申請按揭 64.本席較早前對被告人在關鍵時刻的心態(即第25段所述的)作出的分析及所得出的結論，同樣適用於他向銀行申請按揭的事宜上，其實就是同一個人同一種心態。 65.這申請其實與被告人向政府申請貸款屬同一日作出(9月29日)，附上關於樓宇買賣的合約同様只得臨時買賣合約而欠缺補充協議；但與貸款申請書不同之處在於被告人在申請書是親自填寫及簽名，但按揭申請表，證據顯示他只在一張空白的申請表上簽署，然後交予太太到銀行辦理。就算其後有職員聯絡並接見被告人開立戶口作按揭還款之用，亦沒有向被告人就申請表上所提供的資料跟他確認。 66.辯方結案陳詞時談及申請表上的「不正確陳述」所指的是：
67.這點當然與被告把物業出租的事實不符，但無論如何，辯方認為法庭不能排除該些不正確陳述是由銀行職員在沒有徵詢過被告人或其妻子的情況下自行填寫。 68.至於控方的立場，鍾大律師則認為就算是太太處理，從本案證供可見，他與太太就銀行按揭申請事宜緊密合作及溝通，共同處理，他不可能不知道補充協議(P20)並沒有呈交匯豐及申請表內以自用為基礎提出申請。他不呈交P20及報稱該物業會由父母自用是蓄意隱瞞他會把該物業出租的事實。 69.本席同意證供顯示按揭申請表上的資料很大可能由銀行職員所填寫，但問題是她們憑什麼填寫這些資料。鍾大律師表示按揭申請表報稱該物業會自用由他父母居住，此等資料不可能是銀行職員自把自為填上，而必然是由申請人提供的。銀行職員不會知道申請人家庭狀況及該物業用途，亦沒有任何誘因作出此可能是刑事欺詐行為。 70.本席同意鍾大律師的說法，從銀行職員的角度來看(銀行職員清楚明白貸款成數與單位用途掛鈎的)，她們肯定會向客戶了解其申請按揭成數(亦即是客戶想向銀行借多少)，這樣的查詢定必觸及客戶會如何使用相關物業，客戶亦沒有理由不回答這些問題，所以根本不存在職員會自把自為在客戶不知情的情況下代其填上一些辯方所指的不正確資料。 71.或許辯方會說這極其量只能證明這是來自太太，與被告人無關。鑒於被告人與太太就銀行按揭申請事宜緊密合作及溝通，共同處理，鍾大律師認為被告人不知情的說法是不可能的。本席同意鍾大律師的說法。 72.證據（例如他倆夫妻之間的Whatsapp（見第52段），不難找到被告人就這些事情作出建議:「晚上再談」"Let's discuss tonight"）顯示被告人與太太在購置物業的過程中都是有商有量，明顯希望透過租金收入來繳付按揭款項，而按揭成數也是他們兩夫婦所關心的事情，單位的用途(給予父母居住或投資)會影響按揭成數，本席相信他們事前定必對此有所商量，而申請表上出現「給父母居住」的選擇毫無疑問是來自被告人與太太商量後的結果。 73.現考慮被告人是否明知以虛假的資料刻意欺騙銀行從而獲得按揭貸款。 74.不爭的事實呈遞這份按揭申請表時，附上的文件包括他的身分證副本，最近三個月的薪金表與及一份臨時買賣合約。被告人對此不可能不知情。 75.臨時買賣合約（見333頁）當中有一欄名為「交吉 Vacant Possession」，其中英文內容如下:
值得留意的是，在「/」之後的條款不論是中英文部份均被劃去。明顯所表達的意思是，在交易完成時，單位並不連租約的。 76.其實，在按揭申請表上還有一欄名為「For New Property Purchase Only 只適用於新購買物業」，當中「Vacant Possession Upon Completion 物業成交時交吉」有「Yes 是」或「No 否」供選擇，有人在「Yes 是」的空格畫上鈎號。 77.毫無疑問 ，被告人是清楚了解該份臨時買賣合約給予別人的印象是單位並不連租約，但事實上當他向銀行申請按揭時，他心知這是虛假的(本席較早前已作出相關的分析，不贅)。以上的結論是來自他所呈遞文件的行為 — 只呈交臨時買賣合約而沒有補充協議。 78.至於在按揭申請表上表示交易完成時會取得該物業的空置管有權(交吉)，這點與以上所描述被告人的行為是一致的 — 都是給別人印象單位不連租約。本席較早前已說過，在投資物業方面(以租金支付按揭)，他們兩夫婦是有商有量的，本席毫無困難作出唯一合理的推斷 — 以上申請表上關於物業交吉的資料都是來自他們兩夫婦事前商討的結果。 79.不爭的事實被告人所獲得的按揭貸款是樓價的六成，擺在法庭前的證據，本席達致唯一結論就是他以上述的欺騙手法獲取這筆款項，至於是否需要證明他知道單位不連租約才可獲得這樣成數的貸款，這點本席認為並不重要。但客觀證據顯示他至少知道單位連租約或不連租約可向銀行借得的成數會有所分別，後者較高。現看一看其他支持的證據。 80.例如他與太太之間的WhatsApp，在2015年2月27日，太太給他以下的訊息(1221頁):
81.客觀證據顯示被告人對以上訊息沒有作出回應，而被告人作供則表示自己不為意有這樣訊息。不過，被告人在2016年8月5日WhatsApp太太傳送了以下的訊息(1361頁)：
82.根據出庭作證的銀行證人所述，在2016年8月相關時段，金管局就樓宇按揭貸款上限的指引，自用物業六成而投資用則為五成。 83.根據被告人所述他曾於早上到訪不同銀行了解樓宇按揭情況，本席相信他獲得的資訊會與金管局所定的上限指引不會有太大的差異，至少包括投資物業比自用物業所獲貸款成數較低。 84.本席認為被告人之所以要把連租約的物業向銀行表述為交吉(沒有連租約)，因為他知道這樣表述才可獲得更大成數的貸款。 資料更改沒有通知銀行 85.毫無疑問，以上一段所述關於被告人的行為是蓄意幹的，因此不可能預期他會通知銀行 — 單位並非父母居住而是租給別人居住。 86.鍾大律師陳詞時指出:
87.根據本席之前的分析，本席完全沒有困難推斷被告人清楚明白「單位是否連租約與獲得按揭成數」兩者有直接關係。單位給人交吉的印象，實際是連租約，申請表上列明資料有所更改須通知銀行，他卻沒有通知，更簽署有關聲明。 88.被告人在按揭申請表上簽名作出的聲明(表格第15段) 有關內容如下(中英文)：
雖然以上的中英文聲明並非完全一致，但本席相信被告人懂英文，並認為他沒有困難正確理解英語聲明的內容。 89.本席相信他當時是清楚知道這要求，只不過他是蓄意隱瞞出租的事實，從而獲得較高的按揭成數，而選擇不通知銀行而已。 被告人這樣做是否不誠實 90.他向政府或銀行呈交的申請訛稱連租約單位為不連租約，目的是希望獲得對方批出貸款(政府)或更高成數的貸款(銀行)，一般明事理而又誠實的人(reasonable and honest people)都會認為這樣做屬於不誠實；本席亦認為被告人也知道一般明事理而又誠實的人也會認為他這樣做屬於不誠實的。 CR109表格 91.被告人在單位交易完成日之翌日（2016年12月1日），隨即向差餉物業估價署填報一份CR109的表格以保障其業主的利益。簡單而言，一旦租客欠租，除非業主已填妥CR109的表格，否則不能透過法庭向租客追討欠租。林大律師強調這顯示被告人在申請政府貸款時，確實不知道有不能出租的限制。言下之意，若他知道不能出租的限制，他便不會留下文件證據讓人揭露自己的「罪行」。 92.首先，被告人在本案申請貸款或按揭的過程中並不牽涉CR109的表格，兩者屬於獨立於大家的申請程序，處理的政府部門也並不相同。因此，沒有證據指出被告人填寫了CR109的表格後，處理其貸款申請的政府部門又或者匯豐銀行必然知道他把單位租出的這一事實。 93.庫務署會計主任許女士在其65B的證人陳述書(P84)中指出，本案東窗事發是由於一次抽樣調查而被揭發的；換言之，事情敗露並非是填報了CR109表格後的必然結果。 94.本席相信被告人之所以填寫CR109表格，目的是保障自己作為業主的權利，一旦租客欠租，他可遁法律途徑追討欠租而已，當時並沒有把事情想得這般通透。 95.如果被告人確實有點像其代表律師所言不知有「出租限制」的話，本席預期他至少會通知有關政府部門或銀行 — 「他與現租客續簽租約一事」，但奇怪客觀情況顯示他沒有這樣做。 96.從以上的分析可見，被告人的說法 — 他不知道單位不能出租的限制、他無意欺騙政府或銀行等等 — 是完全不可信。 結論 97.基於以上所述，本席認為控方已經個別地把兩項控罪證明至毫無合理疑點，因此裁定被告人兩罪罪名成立。
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