Cheng Chi Kin 對 Yu Cecilia Wing Shan

LDBM 223/2021

([2022] HKLdT 54)

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2021年第223宗

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判 案 書

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背景

1.第一及第二申請人是香港新界屯門屯門新村111號（「該屋村」）E座1樓（「申請人單位」）的共同業主。

2.答辯人是該屋村E座地下（「答辯人單位」）的業主。

3.申請人在是次申請中提告答辯人改建該屋村E座北面屬於公用部份的外牆牆身，開鑿為供答辯人單位私人出入的門口，並加建大型簷篷，違反該屋村公契（「該公契」）第13條A及D段及《建築物管理條例》第344章（「該條例」）第34I (1) 條的規定。不過，在審訊時，申請人同意不再引用該公契的條文，而只是引用該條例第34I (1) 的條文作出是次申請。

4.由於申請人認為答辯人將北面外牆改作自用，所以要求土地審裁處頒令強制答辯人執行還原該屋村E座北面屬於公用部份的外牆牆身及拆除安裝於外牆的大型簷篷。

5.答辯人的答辯理由是她於2013年成為答辯人單位的業主後，並沒有開鑿申請人所指的門口，也沒有作出任何結構性改動。申請人所指的門口及簷篷已經存在。因此，她並沒有違反該公契或該條例的規定。

6.再者，根據屯門地政處於1998年12月30日發出的一封信件，該屋村E座北面已獲批准建立側門，而屯門地政處也於2002年2月19日發出滿意紙（Certificate of Compliance）證明該屋村E座已獲檢查（inspected）並確認為滿意（satisfaction）。屯門地政處也沒有再發出其他指示。申請人引用的圖則只是隨附於該公契作為指示性（indicative）的圖則（「該圖則」），不可作準。因此，答辯人不同意申請人的申請。

7.此外，答辯人在反對通知書中向申請人提出反申索，認為申請人違反該公契第5及6段，要求申請人支付港幣412.41元。不過答辯人已於審訊時撤回反申索。因此，本席不需繼續處理答辯人的反申索。

8.兩名申請人在審訊時均有出庭作證。答辯人除了她本人出庭作證外，還傳召了兩名證人，即李自奮先生及李鎵聿女士作證。不過這兩名證人的證供，除了確認他們和答辯人搬入答辯人單位的時候，有關的側門和簷篷已存在外，其他的證供與本案並不相關。

9.雙方沒有律師代表，所提供的證據並不全面，有些文件還只有第一頁，並不完整。不過，由於申請人擁有舉證責任，若果有任何證據不足的情況下，申請人便不能證實其指控。答辯人並沒有責任就申請人提出的指控作出證明。答辯人只需就其提出的答辯理由作出證明。

10.本席是基於雙方在審訊時提出的證據作出是次的裁決。

該屋村的資料

11.申請人指稱該屋村一共有7座樓宇，而E座只是其中一座。申請人又指稱該公契是該屋村全部7座的共同公契。

12.不過，該公契並沒有提及該屋村有7座樓宇，而只是提及在有關的地段，即SECTION E OF LOT NO 613 IN DEMARCATION DISTRICT NO 130上的樓宇有3個不可分割業權份數（undivided shares）如下：-

Unit		Undivided Share
Ground Floor		1 share
1st Floor (including the Balcony appurtenant thereto)		1 share
2nd Floor (including the Balcony appurtenant thereto and the Roof of the Building)		1 share
		--------------
		3 shares ======

13.很明顯，該公契只適用於建築在這地段上的一座樓宇，而這座樓宇只有上述的三個單位，即地下（答辯人單位），1字樓連陽台（申請人單位）及2字樓連陽台及天台。

14.申請人並沒有提供其他證據證明該屋村有7座樓宇及該公契適用於全部7座樓宇。因此，本席認為該屋村的E座應是一座獨立樓宇及該公契只適用於E座這一座樓宇。

15.申請人又指稱由於該屋村E座是村屋，因此在屋宇署內並沒有E座的建築圖則。他們找到的有關圖則只有該圖則。他們認為根據該圖則，E座北面的外牆並沒有側門，而只有窗口，因此他們認為有關的側門是僭建的。

16.不過，該圖則已明確註明只是作為指示性的圖則（For Identification Purpose），而不是建築圖則。本席同意答辯人的說法，即該圖則不能證明有關的側門是僭建的。

該公契的條文

17.申請人原先引用該公契第13條A及D段，其條文如下：-

“13. Each party hereto hereby covenants with the others as follow：-

(A) Not to make any structural alterations to the walls or structure or facade of the Building and in his unit of the Building which may cause damage to the other parts thereof or cause any inconvenience to the other occupiers or will interfere with or affect the rights of other Owners.

….

(D) Not to cut or injure the cement concrete flooring columns beams or girders of his unit or to do anything whereby the structural strength thereof may be affected."（底線加上）

18.申請人若要引用上述的條文指答辯人違反該公契，申請人須要證明答辯人在北面外牆作出結構性改動（structural alterations）或改變了結構強度（structural strength），而有關的結構性改動須有可能導致樓宇其他部分受損，其他佔用人不便或影響其他業主的權利。

19.不過，申請人在審訊時已確認他們未能就這方面提出確實證據。因此，他們決定不再引用該公契上述的條文。

該條例第34I (1) 條

20.申請人現時只引用該條例第34I (1) 條作出是次申請。第34I (1) 條的條文如下：-

「34I. 公用部分

(1) 任何人不可 ——

(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會（如有的話）藉決議批准者；

(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致 ——

(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或

(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。」

21.不過，第34I (1) (a) 條已說明改作自用並非絕對不可，而例外情況是「除非該項改變乃由業主委員會（如有的話）籍決議批准者」。該屋村E座並沒有業主立案法團，也沒有業主委員會。很明顯，該條例的原意是指如果所有業主同意的話，公用部分是可以改作自用。

22.至於第34I (1) (b) 條，申請人則要證明答辯人在使用北面外牆時，會不合理地干擾其他業主或佔用人對有關外牆的使用或享用，或對其他人造成滋擾或危險。

本席的裁決

23.首先，雙方對於E座北面外牆是公用部分並沒有爭議，而該公契也清楚說明E座樓宇的外牆是公用部分。

24.不過，申請人的證供並不能清楚說明有關的側門及簷篷是何時興建，更沒有證據顯示是由答辯人興建的。在沒有確實的證供下，本席接受答辯人這方面的證供，即是說，有關的側門和簷篷在答辯人購買答辯人單位的時候，早已存在。

25.申請人若要證明興建這側門及簷篷是違反該條例第34I (1) 條，他們必須要證明在興建這側門及簷篷的時候，答辯人單位當時的業主並沒有得到其他業主的同意而興建。申請人並沒有這方面的證據。申請人只能說出他們現時並沒有同意答辯人興建這側門及簷篷和2字樓現時的業主也沒有作出這方面的同意。

26.由答辯人提供的證據顯示，答辯人單位之前是有數次轉讓，即是說，曾有不同的業主擁有答辯人單位。雙方並沒有就申請人單位及2字樓單位有多少前任業主提供證據，但本席相信這些單位也應該有不同的前任業主。

27.最重要的是根據答辯人提交的兩封屯門地政處的信件，即1998年12月30日及2002年2月19日的信件所顯示，一名「Mr. WU Yuen-fat」的人士曾經申請在E座北面興建窗口或其他開口（side windows / openings），而這申請已獲批准。

28.在1998年12月30日的信件中，更有以下的一段：-

“Pursuant to Condition No. 7 of Building Licence No. 1897 under which the above lot is held, approval is hereby given for you to open windows / openings on the Northern side of the building erected or to be erected on the above lot on condition that all side windows, side doors and openings etc. shall be closed up at your own cost if and when required by the District Lands Officer at his absolute discretion in the event of any development of any adjoining or neighbouring lots."

29.從信中的內容可見，側門（side doors）是其中一項獲批准的開口。

30.因此，本席不能排除有關的側門早在Mr. WU Yuen-fat作為業主的時候已獲得批准興建的可能性。雖然申請人引用該圖則作為證明有關的側門在該公契訂立時並不存在，但正如上述一樣，該圖則並不能作準。

31.再者，申請人未能證明有關的側門及簷篷沒有獲得之前的其他業主同意，也沒有證據顯示有關的側門和簷篷如何不合理地干擾其他業主或佔用人使用或享用有關的外牆或對任何人造成滋擾或危險。

32.因此，本席認為申請人並未能證明答辯人有違反該條例第34I (1) 條的規定。

總結

33.基於上述理由，本席裁定申請人的申請不能成立。

34.本席現頒令如下：-

(1)  撤銷申請人於本案的所有申請；

(2)  臨時訟費命令：申請人須支付答辯人本案有關申請人申請的訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；及

(3)  如果雙方不在本命令發出後14天內作出訟費申請，則上述的臨時訟費命令作實。

第一及第二申請人﹕無律師代表，親自應訊。

答辯人﹕無律師代表，親自應訊。