林明秋 訴 吳霧峰

CACV000073/1998

民事上訴案件編號：73/98

香港特別行政區

高等法院

上訴法庭

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主審法官: 上訴法庭法官廖子明、梁紹中及原訟法庭法官袁家寧

聆訊日期: 一九九八年七月九日

宣判日期: 一九九八年七月九日

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判 案 書

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上訴法庭法官梁紹中（宣讀上訴法庭判案書）:

1. 上訴人林明秋是荃灣沙咀道222號六樓的二房東，答辯人吳霧峰是上訴人的三房客。雙方在一九九五年二月十五日簽立租約。答辯人以月租港幣$650租用上訴人處所的一間房間，為期一年。一九九六年二月十四日租約期滿後，雙方沒有再簽訂新租約。但雙方同意租金由每月港幣$650增加至每月港幣$750。其他租約條款不變，與舊租約上的一樣，包括如答辯人過期繳納租金上訴人可以終止租賃。

2. 在法律上，從那時起，答辯人是以週期性租約，月租形式繼續租用該房間。因此租約是受《香港法例第七章業主與租客（綜合）條例》第四部份管制。要終止租賃，就應遵照該規定進行。

3. 一九九七年五月二十九日，上訴人在土地審裁處以答辯人不繳納租金為理由，申請收回答辯人房間的“管有”（申請編號LT1679/97）。

4. 申請在一九九七年七月三十一日由容耀榮法官審理。容法“官有”以答辯人確欠上訴人租金，遂按照申請，頒令上訴人可以收回該房間的“管有”及答辯人須繳付由一九九七年四月十六日起至交還房間“管有”日的租金和訴訟費港幣$500。但答辯人可獲得《最高法院條例》第廿十一條F給予答辯人因欠交租金而遭受沒收賃權的濟助，即如果答辯人在四星期內繳付欠租和訴訟費，則無需交還房間的“管有”。

5. 一九九七年八月一日，即在四星期時限還未屆滿時，上訴人以答辯人經常性不付租金，由一九九七年三月起沒有付租金和自住為理由（申請編號LT298/97）再申請收回答辯人房間的“管有”。此申請安排在一九九七年九月八日聆訊。

6. 一九九七年八月二十六日答辯人依照他獲得的濟助，在時限屆滿前，把從一九九七年四月十六日至一九九七年九月十五日的租金，交到土地審裁處。因此，上訴人不能就他在一九九七年五月二十九日提出的申請，取回答辯人房間的“管有”。

7. 一九九七年九月二日，土地審裁處下令將答辯人所交來的所有欠租發放予上訴人，並通知上訴人到收。但上訴人沒有這樣做。

8. 一九九七年九月五日，當上訴人八月一日的申請（編號LT298/97）還在等候聆訊的階段，上訴人第三次申請收回答辯人房間的“管有”。這次申請的理由大部份是與編號LT298/97申請的理由相同：即欠租和自住。

9. 一九九七年九月八日，申請（編號LT298/98）聆訊時，答辯人缺席。容法官按照申請頒令答辯人交回房間的“管有”和繳付欠租及訴訟費。同時亦給予答辯人法例規定之濟助。即給予答辯人四星期時限繳付欠租。上訴人在一九九七年十月七日，時限屆滿後，跟進容法官一九九七年九月八日的命令，申請執行令收回答辯人房間的“管有”。

10. 一九九七年十月二十二日，答辯人申請將容法官一九九七年九月八日的命令作廢，理由是命令在他缺席下頒發。而且他實在沒有欠租。容法官接納申請，在一九九七年十一月七日將該命令作廢。

11. 一九九七年十月二十八日，土地審裁處聆訊上訴人第三次申請（編號LT626/97）。答辯人又缺席。李宗鍔法官在此情況下作出了決定，頒令上訴人可收回答辯人房間的“管有”和答辯人須繳付所有欠租金。但答辯人亦獲得法律上的濟助。

12. 一九九七年十一月七日，即容法官將一九九七年九月八日的命令作廢當日，上訴人作第四次的申請（編號LT1276/97）收回答辯人房間的“管有”。這次申請的理由是答辯人經常性不繳納租金，上訴人需要房間給兒子居住和租約期限已屆滿。

13. 一九九七年十一月二十四日，答辯人申請將李法官一九九七年十月二十八日的命令作廢。理由又是命令是在他缺席下作出的。一九九七年十二月十日，李法官接納申請，將他所作出的命令作廢。但他下令該申請由容法官審理。

14. 一九九七年十二月十一日，容法官在上訴人和答辯人同意下，因為申請（編號LT626/97）和原定在一九九七年十二月十九日聆訊的申請（編號LT1276/97）的性質和申請理由都沒有分別，把兩申請合併審理。並押後至一九九八年二月二日聆訊。上訴人和答辯人當日又同意至該日為止，答辯人欠上訴人的租金水電和雜費一共是港幣$2,688。答辯人當庭表示可以即時把這筆款項交由法庭保管，以便轉付給上訴人。同時他亦承諾他會在押後期間，按照繳納租金日期把租金水電和雜費交到法庭。到一九九八年二月二日該兩申請聆訊時，答辯人已付清到該日為止的所有根據租約應繳納的款項。因此，容法官裁定上訴人不能以欠租為理由收回房間。而以租約期滿收回房間的理由，容法官亦裁定不成立。原因是上訴人向答辯人發出的終止租賃通知書（即表格CR101）沒有按照法例規定，給予答辯人六個月的通知。同樣，收回房間給予兒子居住的理由， 亦不能成立。容法官當日的裁決是上訴人的兩次申請都敗訴，上訴人亦不應得到訴訟費。

15. 上訴人不服裁決，現上訴本庭。上訴人在上訴通知書和他的「狀書」中提出多項理由。但有部份理由是重覆的。其他部份則是他不滿聆訊過程的申訴。

16. 綜合起來，主要的上訴理由是容法官不應把兩申請（編號LT626/97）和（編號LT1276/97）合併審理。而在審結兩申請時，應作出命令給予上訴人訴訟費。至於答辯人是否欠租的問題，上訴人指答辯人有欠租是事實，因為答辯人在庭上已承認這一點。上訴人認為容法官不應容許答辯人把租金交入法庭，而強迫上訴人收取那些租金。當上訴人拒絕收取，就判上訴人敗訴。上訴人認為容法官有意偏袒租客。上訴人在他的「狀書」中投訴容法官撤銷他在一九九七年九月八日獲得的收樓令，又投訴李法官撤銷他在一九九七年十月二十八日獲得的收樓令。他認為兩位法官助長租客志氣。他更投訴容法官在審理他第的二次申請時（即申請編號LT298/97）給予答辯人寬限期是不當的做法。

17. 上訴人在本庭的書面補充陳述，與他在「狀書」的陳述差不多。主要是指責容法官不裁定答辯人欠租反而裁定他拒收租金。他指責答辯人破壞租約的條款。他認為他可以因此收回房間的“管有”。而且，按照他在土地審裁處獲得的《收樓令須注意事項》上的第六點，他也可以收回答辯人房間的“管有”。第六點主要是說明，如果租客繳清欠租而得以繼續租用，而後來又拖欠租金，出租人可以租客經常性拖欠租金，申請即時收樓。所以他認為兩位法官不容許他收回該房間的“管有”是不當。

18. 答辯人在本庭的陳述是：他實在沒有欠租。他指上訴人蓄意拒絕收租。因為該樓宇有重建的機會。所以上訴人企圖把他的房間收回，以便日後他可獲得多一點的賠償。

19. 本庭要指出本上訴是關於（編號LT626/97）和（編號LT1276/97）兩申請的裁決。上訴人沒有就容法官在一九九七年九月八日給予答辯人的寬限期的裁決及其後廢除收樓令的裁決提出上訴。這些裁決不在本上訴的審理範圍之內。因此本庭是不會考慮上訴人在這方面的投訴。不過，為要使上訴人明瞭，法官為何在一九九七年九月八日給予答辯人寬限期，本庭認為有需要就此一點作簡短的說明。

20. 《最高法院條例》第21F 條規定，因欠租遭受沒收租賃權的租客可獲法庭給予濟助，即給予租客由命令日計起不少於四星期的寬限期，交回欠租予出租人。如果租客不在限期內遵照命令繳付欠租，他將會失去繼續租用該處的權利。

21. 本庭曾在布論訴譚綺莉 （譯音）（[1988] 香港判例第二冊第207頁）一案指出。這是一項強制性的規定。法官在這方面是沒有酌情權。所以容法官的決定給予答辯人濟助，因而給予他時限繳付欠租是遵照法例作出的決定。

22. 容法官在二月二日合併審理兩申請沒有甚麼不當之處。兩申請都牽涉同一住所，同一雙方當事人和証據，同樣申請理由。而且申請的目的也是一樣。這是雙重的申請。況且容法官在合併前曾詢問雙方當事人有無反對，雙方亦同意合併審理。所以，以這點為上訴理由是不成立的。

23. 容法官在判案書指出早在一九九七年十月二十八日審理申請（編號LT626/97）時，曾建議上訴人提供銀行戶口號碼，以便答辯人可將租金存入以繳納給予上訴人，避免日後雙方以拒絕付租或拒絕收租為理由互相指責。但上訴人不接納。在容法官面前上訴人亦拒絕收取答辯人在寬限期內交到法庭的所有欠租及其他費用。明顯的是上訴人堅決不收取租金，所以答辯人沒有欠租的裁決是正確的。本庭不會干預。

24. 容法官對終止租賃通知書的裁決也是正確的。《香港法例第七章業主與租客（綜合）條例》第119條規定，業主終止租賃須以通知書通知租客。除第119N條另有規定外，業主可用指定格式述明租賃終止日期通知租客終止租賃（參考CR101表格）。「而在符合第三款的規定下根據本條發出的通知書，除非不早於租賃終止前七個月亦不遲於租賃終止前六個月發出，否則不具效力」。換句話說，通知書須給予租客六個月通知。

25. 上訴人所發出之通知書明顯沒有根據第119條的規定進行。要終止租賃，依照程序發出通知書是重要的一環，而通知書必須符合法例規定。否則，業主是不能終止租賃。

26. 上訴人的爭論點，着重於雙方所簽署的租約，他認為雙方既然簽署租約就必須尊重所簽署的文件而租約是約朿雙方的。所以如答辯人一方破壞租約，上訴人可以收回房間。

27. 上訴人認為簽署是十分重要。在法律上簽署文件當然是重要。但是以本上訴有關的申請而言，正如本庭以上所說上訴人的租約是受《業主與住客（綜合）條例》第四部份管制。而要進行終止租賃收回答辯人房間的“管有”上訴人就必須依照規定進行。不過，可以說的是如果上訴人依照第119條向答辯人重新發出通知書進行收樓程序，上訴人亦可以重新申請收回答辯人房間的“管有”。

28. 因此，本庭認為容法官在兩申請即編號LT626/97、編號LT1276/97的裁決都沒有不妥善或不正確之處。而容法官下令不應給予上訴人訴訟費，亦是正確的。因為上訴人在該兩申請皆敗訴。上訴因此駁回。

申請人（答辯人）： 林明秋自辯

答辯人（上訴人）：吳霧峰自辯