楊麗祥對蔡美華作為2022年6月16日土地審裁處命令就針對對上述的訴訟而被委任為已故陳汝生的遺產代表人

Case No.LDPD 1573/2021

Court

Lands Tribunal

Date17 Jan 2024

Judge—

Case Document

100%Judiciary

LDPD 1573/2021

[2024]HKLdT 3

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2021年第1573宗

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	楊麗祥	申請人
	及
	蔡美華作為2022年6月16日土地審裁處命令就針對對上述的訴訟而被委任為已故陳汝生的遺產代表人	答辯人

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主審法官：

土地審裁處法官黃若鋒

聆訊日期：	2023年4月24日至4月26日及8月4日
判決書日期：	2024年1 月17日

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判決書

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1.引言

1.1申請人為香港鰂魚涌濱海街5號中興大廈9樓 (8/F) 14號室 (“涉案物業”) 的業主。申請人於2020年 10月份以港幣 $3,900,000 連租約 (“該租約”) 購入涉案物業。當時涉案物業的註冊業主為陳汝鏗的遺產管理人周淑英 (“周女士”) 。陳汝鏗為周女士的先夫[1]。

1.2本案的答辯人為陳汝生。答辯人於2020年11月22日逝世。於2022年6月16日，余敏奇法官委派蔡美華 (“蔡女士”) 代表已去世的答辯人。蔡女士為答辯人的第二任妻子。

1.3該租約於2019年11月15日由周女士和答辯人簽訂。根據文件顯示，答辯人以每月港幣$2,000的租金租用涉案物業，租期為 2019年11月1日至2021年10月31日。

1.4申請人於 2021年11月8日展開本訴訟，申請收回涉案物業的管有權及追討租金/中間受益及訟費。由於答辯人沒有提交反對通知書，於2021年11月22日，黃一鳴法官根據《土地審裁處規則》第15條登錄申請人勝訴及答辯人敗訴的判決。

1.5於2022年5月20日，蔡女士向審裁處作出非正審申請。於2022年6月16日，余敏奇法官委派蔡女士代表已去世的答辯人，並撤銷黃法官於2021年11月22日作出的判決。

1.6答辯人的案情建基於實益權益或居住權益。蔡女士聲稱答辯人和陳汝鏗於1975年曾經達成口頭協議 (“聲稱口頭協議”)，答辯人用北角馬寶道77號康樂大廈8樓的業權/居住權換取了涉案物業的實益權益及居住權。

1.7申請人傳召三名證人作供，分別是周女士，陳潤華及施凉凉 (“施女士”)。陳潤華為周女士和陳汝鏗的兒子。施女士為申請人的女兒。

1.8答辯人依賴蔡女士與陳明慧 (“陳女士”) 二人的證供。陳女士是蔡女士在涉案物業的鄰居。

2.爭議事項

2.1由於答辯人並沒有律師代表，本席理解蔡女士可能對其主張的法律基礎並沒有充分了解。

2.2由於涉案物業註冊登記業主為陳汝鏗，證明實益權益的舉證責任於答辯人身上。如果只是居住權，此權利理應在答辯人逝世時結束。本席亦留意到答辯人於1994年[2]才認識蔡女士，並於2003年才結為夫婦。本席同意申請人大律師的陳述，即答辯人根據聲稱口頭協議[3]而獲得的居住權 (即使存在) 不能延伸至蔡女士。

2.3基於以上原因，在本案中，本席需要處理以下關鍵議題：

(1) 陳汝生是否就涉案物業擁有實益權益？

(2) 如有，申請人於購買涉案物業時，對此權益是否有任何知悉？

3.申請人一方的證人陳述書

周女士

3.1周女士在2023年已經86歲。周女士解釋由於在2022年初曾確診新冠肺炎，她對多年前發生的事情的細節記憶模糊，但對以下事項非常肯定。

3.2答辯人為周女士先夫陳汝鏗同父異母的二哥。答辯人還有一個同父同母的胞兄陳汝金。陳少明為他們三兄弟的父親。

3.3周女士用她父親給予的港幣$8,000本金，和先夫創辦潤記 (“潤記”)[4]。由始至終，潤記是周女士和陳汝鏗及其兒子們的生意。家翁陳少明和答辯人並沒有潤記的股份。答辯人只是潤記的一名員工。

3.4周女士和先夫購入的所有物業 (包括涉案物業) 全是她兩夫婦的資產。她兩夫婦及兒子都是出於親情，多年照顧答辯人，因此才一直借出物業給答辯人居住。

3.5後來，在答辯人和蔡女士結婚後，為保障前夫遺產的權益，周女士開始與答辯人簽訂租約。所有租約都是由周女士和答辯人簽訂，當中有一次由陳潤華陪同。因為答辯人簽訂租約都是為了保障周女士先夫遺產的權益，所以租金都是名義上的金額，周女士更沒有向答辯人追收租金。

陳潤華

3.6陳潤華於1959年出生。周女士和其先夫共有四名子女，包括大子陳潤榮、三妹及幼子陳潤庭。他父親於1985年逝世。

3.7據陳潤華所知，於1957至1958年左右，他的外公給予周女士港幣$8,000，用於創辦潤記。於1990年，周女士將大子陳潤榮及其本人登記為潤記的擁有人，和母親共同成為潤記的合夥人。周女士和大子陳潤榮分別於2002年和1999年退出潤記，之後他成為潤記的獨資經營人。潤記已於2020年結業。

3.8陳潤華一直以來都有幫忙打理他雙親的物業及生意。因此，他就本案相關事項有第一身的知悉和從雙親而得知的了解。

3.9由始至終，答辯人只是潤記的一名員工。

3.10由於潤記的生意成功，他雙親先後以獨名或聯名的方式購入物業作自住及投資用途，包括：

(1) 於1964年，他父親購入香港馬寶道77A號康樂大廈6樓 (5/F) G 室 (“康樂5G”)；

(2) 於1965年，他父親購入涉案物業；

(3) 於1968年，他雙親聯名購入香港馬寶道77號康樂大廈8樓 (7/F) A 室 (“康樂7A”)；

(4) 於1977年，他雙親聯名購入香港堅尼地道39號鳳凰閣3座2樓C室 (“鳳凰閣單位”)。

3.11在購入涉案物業時，陳潤華一家住康樂5G 居住。

3.12他父親購入涉案物業不久便將其出租。後來該租客退租，他父親便讓答辯人居住在涉案物業。

3.13在購入康樂7A 後，陳潤華雙親和其舅父和一位沒有血緣的姑媽一起搬到康樂7A 居住。陳潤華四兄弟姊妹及嫲嫲則住在康樂5G。

3.14陳潤華雙親購入鳳凰台單位後，便和舅父及姑媽搬離康樂7A，改住鳳凰閣單位。於1979至1980年左右，當時答辯人第一任妻子的親戚打算租樓，他父親便將涉案物業出租給他們。他父親安排答辯人搬離涉案物業，並安排答辯人和第一任妻子改居於康樂7A。由於康樂7A 面積較大，他弟弟陳潤庭和答辯人同住在康樂7A 一段時間，直至弟弟到加拿大升學為止。

3.15其後陳潤華父親於1985年逝世。周女士於1987年由高等法院以遺產管理書的方式被委任為其先夫的遺產管理人。周女士於1987年年底決定出售康樂7A。當時，周女士要求答辯人搬出康樂7A。另外，剛好涉案物業的租客退租，答辯人和第一任妻子便請求周女士讓他們搬回涉案物業居住。答辯人亦提出希望裝修涉案物業。周女士出於對先夫的尊重及顧念答辯人和先夫的兄弟情份，最後同意讓答辯人搬回涉案物業居住，並通過潤記向答辯人提供幾萬元作為裝修之用。

3.16由始至終：

(1) 答辯人從來沒有為涉案物業或康樂7A 供樓；

(2) 涉案物業的差餉、管理費和樓宇維修等的所有支出是由他雙親負責。

3.17答辯人與蔡女士於2003年結婚時，已屆69歲。不論他父親在世時，或是逝世後，周女士與答辯人亦保持良好關係。但當答辯人註冊結婚時，並沒有通知周女士一家。

3.18在得知此事之後，周女士一家非常驚訝，因蔡女士的聲譽並不好。周女士一家對蔡女士有防備之心。為保障先夫遺產的權益，周女士最終於2012年決定與答辯人簽訂租約。所有租約皆有到稅務局的印花稅署加蓋印花，但周女士並沒有把蓋印花後的租約副本給予答辯人，因為答辯人自己不想留有副本，擔心蔡女士知道有租約一事。

3.19陳潤華將2012、2014及2019年簽訂的租約呈堂。在2012 及2014年簽訂的租約中，雙方同意每月租金為港幣$100。其後，在2019年，周女士將租金調升至港幣$2,000。但無論如何，出於周女士對其先夫的尊重，周女士並不在意答辯人會否每月交租。

3.20有一次答辯人因病入院，他和周女士到醫院探望答辯人。當時，周女士發現答辯人申報的居住地址不是涉案物業便覺得奇怪。周女士從社工口中得知答辯人及蔡女士已申請公屋。當時，答辯人哀求周女士希望能讓他繼續住在涉案物業，因為他比較熟悉涉案物業附近的地方。由於周女士心地善良，便同意答辯人的要求。該公屋的地址為油塘油麗邨1517室 (“該公屋”)，並給了蔡女士的兒子居住。

3.21周女士於2020年10月與申請人簽訂涉案物業的買賣合約，出售涉案物業給申請人。

施女士

3.22由於施女士母親 (即申請人) 年事已高，其母親委任她本人作為購入涉案物業及收樓的代理人，所以她對本案相關事情有第一身認知。

3.23於2020年9月30日，她透過地產經紀得知涉案物業的前業主打算連租約放售。經考慮後，她母親決定購入涉案物業。於2020年10月15日，她母親與周女士簽訂有關的買賣合約，並隨後於2020年11月30日簽訂有關的物業轉讓契。

3.24該租約由周女士與答辯人簽訂，於2021年10月31日約滿到期。

3.25在購入涉案物業的過程中，沒有任何人透過任何途徑告知她本人或申請人的代表律師有關涉案物業，除了賣家之外的第三者權益。由於經紀說涉案物業有租客不方便睇樓，她和母親在購買涉案物業的過程中沒有到涉案物業睇樓。她和她母親只知道租客是賣家的親戚。

3.26該租約的租金為每月港幣$2,000。雖然比起市值租金偏低，她對此並不覺得奇怪，因為涉案物業樓齡已高，而且根據地產經紀的資料，涉案物業已改成一房間隔，也沒有裝潢。再者，租客是賣家的親戚，她認為賣家才會以較便宜的租金租給對方。

3.27另外，在買賣合約中有一條款指出賣家須替租客支付餘下租期的租金。她對此並不覺得奇怪。由於租金偏低，她認為租客很有可能已預先繳付整個租約的租金。

3.28於2020年12月1日，其代表律師出信通知答辯人涉案物業已經轉售。當時，他們不知道答辯人已經離世。

3.29於2020年12月8日，她本人和地產經紀在管理員的陪同見證下，到涉案物業通知答辯人涉案物業已經轉手並傳達需要驗窗驗樓的要求。當時，蔡女士得悉她們來意後，不斷叫罵，也不配合驗窗驗樓的要求。

3.30於2021年9月3日和10月6日，她母親曾去信答辯人通知答辯人租約到期後不再續約，但從來沒有任何人就此事主動和她母親聯繫。

3.31於2021年10月27日，地產經紀和她本人到涉案物業打算和租客商量該租約期滿後交樓一事，但蔡女士不配合並不斷咒罵周女士。蔡女士聲稱涉案物業是答辯人父親的遺產。

3.32正如上文提及，於2021年11月8日，申請人展開本訴訟，申請收回涉案物業的管理權及追討租金/中間受益及訟費。於2021年11月22日，黃一鳴法官根據《土地審裁處規則》第15條登錄申請人勝訴及答辯人敗訴的判決。

3.332021年12月1日，土地審裁處發出收樓令狀。其後：

(1) 於2021年12月17日，她和執達主任上門通知租客關於土地審裁處的判決。蔡女士當時情緒激動，並找來一位女士幫忙 (即陳女士)。期間，蔡女士不斷強調涉案物業是答辯人父親的遺產，所以周女士沒有權不經她同意就出售涉案物業。

(2) 於2022年1月19日，她和地產經紀、鎖匠和執達主任上門收樓。期間蔡女士情緒激動，拒絕搬出並報警處理，更一度拿刀威脅。陳女士一直在場，並向執達主任及她求情，希望能給蔡女士多些時間找地方搬。出於善心，她提出給蔡女士港幣$20,000到酒店租用房間作為過渡。陳女士提出能不能以月租港幣$2,000出租涉案物業六個月給蔡女士。施女士說可接受月租港幣$8,000，但蔡女士認為租金太高，所以沒有接受建議。最後經過執達主任的協調，並在蔡女士簽署承諾書答應在2022年3月28日前歸還涉案物業的前提下 (“該承諾書”)，她同意讓蔡女士在涉案物業多住一段時間，以便另找居所。她這樣做完全是出於善心，沒想到反而為申請人惹了一堆麻煩並造成很大的精神困擾。

(3) 於2022年3月 23日，執達主任通知她由於蔡女士申請法律援助，所以需要暫緩收樓42天。

(4) 於2022年5月20日，她收到執達主任和土地審裁處的通知，需到土地審裁處出席聆訊，因蔡女士遞交了非正審申請書。如上文所述，於2022年6月16日，余敏奇法官委派蔡女士代表已去世的答辯人，並撤銷黃法官於2021年11月22日作出的判決。

3.34蔡女士由2021年10月31日至今霸佔涉案物業，並沒有繳交任何租金給申請人。她要求審裁處採用涉案物業的應課差餉租值計算相關的中間收益。

4.答辯人一方的證人陳述書

蔡女士

4.1蔡女士指稱在本案中呈堂的所有租約為周女士偽造。她列出以下事項：

(1) 她認為呈堂的所有租約上的答辯人簽名應該是由他人冒簽。再者，答辯人在2019年已因身體虛弱，多次出入醫院，因此不可能在沒有她的陪伴下簽署該租約。

(2) 申請人的代表律師於2020年12月1日發出信件 (見上文第3.28段) 提及2020年12月1日至2021年10月30日之租金合共港幣$22,000已於成交當日由周女士轉交給予申請人。她認為不合常理。她亦解釋，由於當時答辯人剛逝世不久，所以忽略了此信件。

(3) 答辯人1975年已經住在涉案物業，一直沒有簽署租約及不必交租。

4.2答辯人為陳少明與原配妻子林甜所生，而陳汝鏗為陳少明與另一妻子周惠寶所生。

4.3在1955年陳少明購買了康樂7A 給一家人居住，而康樂7A 的業權登記在周惠寶名下。其後，陳少明購買了涉案物業，而涉案物業登記在陳汝鏗名下。答辯人由年幼就開始在父親所開的潤記工作，而母親周惠寶則管理潤記的財務。全家人的共識是潤記是家族生意，所以該二層樓由大家共同擁有，登記在那一個人的名下也沒有問題。答辯人也有為這二層樓繳交分期還款。答辯人與前妻結婚後就住在康樂7A，而陳汝鏗和周女士在同一年結婚後，也住在康樂7A。

4.4陳少明於1968年逝世。

4.5因為陳汝鏗和周女士生育了四名子女，康樂7A 變得相當擠迫。陳汝鏗在1975年與答辯人商量，由答辯人與前妻把康樂7A 的居住權交換了涉案物業的居住權，但沒有正式更改業權。大家同意此口頭協議後，答辯人及前妻就在1975年搬至涉案物業居住，沒有租約，也不必交租。

4.6在陳汝鏗及周惠寶相繼去世後，周女士在答辯人不知情之下申請成為遺產受益人，取得該二層樓的業權。由於周女士沒有向答辯人通知此事，答辯人因而沒有反對該次轉名。

4.7其後答辯人的前妻逝世。答辯人和她在2003年結婚，婚後她和答辯人仍住在涉案物業，沒有租約，也不必交租。

4.8涉案物業在1987年裝修的費用總數港幣$64,000是由答辯人支付。如果答辯人只是租客，沒有理由要負擔如此昂貴的裝修費用。她亦有保存當時的裝修收費單據，證明裝修費是由答辯人支付。

4.9答辯人在2020年希望那一份平安紙，把涉案物業的實際情況交代清楚，以保障她的合法居住權。答辯人並且找到當時鰂魚涌區的區議員丁江浩，要求代為草擬一份平安紙。可惜答辯人而在2022年11月22日逝世。她將答辯人平安紙的原稿呈堂。

4.10她不同意涉案物業的差餉、管理費和樓宇大維修的所有支出是由陳汝鏗和周女士支付。她持有答辯人 1997至1999年支付差餉的收據，以及1999年，2000年，2003年和2004年支付差餉或地稅的收據。周女士在2006年開始自動轉賬支付差餉及地租的原因是答辯人在患病後未能繼續在潤記工作，但在離職後潤記一直沒有向他支付長期服務金。由於周女士表示潤記財力不可以負擔這筆長期服務金，所以要求答辯人放棄追討，而作為交換條件周女士會代答辯人支付牽涉案件物業的差餉及地租等支出。

陳女士

4.11陳女士是 2000年後一直居住於中興大廈，是答辯人的鄰居。由於常常見面，她與答辯人有深厚的鄰里感情。她對本案的認知是由她和答辯人及蔡女士日常座談得知。她在作供時亦坦白承認就本案的主要爭議，即涉案物業業權爭議，她並沒有親自引證答辯人及蔡女士說法的真偽。本席同意申請人大律師的陳詞，即陳女士的證供證據價值有限。

5.討論

5.1在本案中，申請人與答辯人的案情截然相反。證人的可信度至關重要。在評估證人的可信度時，本席參考 Lee Fu Wing v Yan Po Ting [2009] 5 HKLRD 513 一案中法庭採納的四個因素 (Lee Fu Wing 第53段)：

(1) 訴訟一方的案情本身是否合理；

(2) 訴訟一方的案情是否與沒有爭議或無可爭議的其他證據存在重大矛盾;

(3) 如通過上述測試，證人在所提供的證據中有一項或多項事項上的可信度已被懷疑，這關係到他的整體可信度的評估；

(4) 證人作供時的神情舉止。

5.2由於答辯人不曾是涉案物業的註冊業主，要證明實益權益有別於註冊業權，舉證責任在答辯人身上 (見 Wong Ka Yan Patrick v Cheung Ka Yu Nicole [2023] HKCA 1310 第16段)。

5.3答辯人的案情是建基於聲稱口頭協議的存在。

5.4基於以下原因，本席認為答辯人方不能證明聲稱口頭協議確實存在。

5.5首先，答辯人的案情為，由於潤記是陳少明的家族生意，所以康樂7A和涉案物業由 “大家” 共同擁有，登記在那一個人的名下也沒有問題。但答辯人以上的說法不能成立：

(1) 潤記的商業登記資料顯示於1961年周女士以獨資經營人身份創辦潤記，1990年潤記的另外兩名股東分別是陳潤榮及陳潤華。其後，陳潤榮和周女士分別於1999年和2002年退出潤記，陳潤華成爲獨資經營人。陳少明或答辯人從來都不是潤記的合夥人。商業登記冊張貼於店鋪內顯眼的位置，答辯人曾經於潤記工作，不可能不知道自己並不是潤記的合夥人。多年來，他亦不曾就合夥人一事提出任何異議。

(2) 以上的文件證據吻合周女士和陳潤華的證供。潤記是陳少明的家族生意的指稱完全沒有文件證據佐證而是蔡女士的空言 (bare assertion)。

(3) 答辯人聲稱陳少明在1955年購買了康樂7A 給一家人居住的指稱和土地註冊處物業資料不符。根據土地註冊處的資料：

(a) 康樂7A由陳汝鏗和周女士於1968年購入。

(b) 蔡女士提及的周惠寶[5]根本不是陳少明的妻子和陳汝鏗的生母，而是康樂大廈的發展商。關於涉案物業的業權登記在周惠寳名下是蔡女士 (而蔡女士亦接受) 利用文件上顯示的姓名杜撰出的証供。

(4) 答辯人聲稱有為康樂7A和涉案物業供樓。根據文件證據，蔡女士曾向法律援助署指稱涉案物業的首期是由陳汝鏗提供，但按揭則由答辯人支付 (見法律援助署於2022年6月7日向周女士發出的信件)。但正如申請人大律師指出，康樂7A 和涉案物業在購入時均沒有按揭。

5.6第二，本席留意到周女士和先夫名下的物業，除了康樂7A 和涉案物業之外，亦包括康樂5G 和鳳凰閣單位。在本案中，答辯人的案情並沒有針對康樂5G 和鳳凰閣單位。本席認為以上事項明顯引證申請人方的說法，即陳汝鏗一家的經濟條件優於答辯人。陳女士和陳潤華的證供亦顯示答辯人的耳朵一向有殘疾。本席接納申請人一方的證供，即陳汝鏗一家是出於親情，多年照顧答辯人，因此才一直借出物業給答辯人居住。

5.7第三，本席不接納蔡女士就申請人呈堂的租約為偽造文件的指稱。當民事訴訟涉及偽造或欺詐這些嚴重的指稱時，適用的舉證準則仍是相對可能性衡量的民事準則。指稱愈嚴重，證據必須愈強力，但那不代表舉證準則較高，因相對可能性衡量的準則足以彈性處理所需證據的分量。在Solicitor (24/07) v Law Society of Hong Kong [2008] 2 HKLRD 576 第602頁第65段，終審法院採納英國上議院案件Re H & Ors (Minor) (Sexual Abuse: Standard of Proof) [1996] AC 563, 586Ｄ-G 李啟新勳爵 (Lord Nicholls of Birkenhead) 的判詞：

“The balance of probability standard means that a court is satisfied an event occurred if the court considers that, on the evidence, the occurrence of the event was more likely than not. When assessing the probabilities the court will have in mind as a factor, to whatever extent is appropriate in the particular case, that the more serious the allegation the less likely it is that the event occurred and, hence, the stronger should be the evidence before the court concludes that the allegation is established on the balance of probability. Fraud is usually less likely than negligence……”

這可翻譯為：

「相對可能性衡量的準則是指當法庭在證據上認為事情較有可能發生，則法庭接納事情已發生。當評估各可能性時，法庭會留意一點，愈嚴重的指稱就愈少可能發生，而法庭在相對可能性的衡量下斷定指稱成立的證據就需要愈強，適當的程度則因個別案情而定。」

(見All Victory Asia Limited 對 Koo Dick Young Gudy, LDPD 2152/2016, 201年3月13日第15段)

5.8在本案中：

(1) 呈堂的租約都是蓋過印花稅的正規文件。蔡女士亦沒有提供證據證明她曾經報警投訴周女士行駛虛假文書。

(2) 2012年和2014年簽訂的租約訂明每月租金只是港幣$100。雖然2019年簽訂的租金向上調整至每月港幣$2,000，這也是低於市價。以上完全吻合申請一方的證供，即簽署租約的目的是為了保障業權，並不是收取租金報酬。本席亦接納周女士在盤問下的解釋，即她不能出示2016年與2019年之間所簽的租約是因為她並沒有好好保存。

5.9第四，蔡女士對本案相關事項大部份的認知是從答辯人口中得悉。在本案中最明顯的例子是上文第4.9段提及的平安紙草稿。該草稿是答辯人口述而蔡女士筆錄的文件。該草稿內提及涉案件物業的首期 (港幣$3,000) 由陳汝鏗支付，餘款是由答辯人和繼母搞定。該草稿的內容明顯與文件證據不符。正如上文所述，涉案件物業是沒有按揭情況下購買的。在本案中，亦沒有任何文件支持答辯人有支付任何按揭付款。該草稿亦沒有提及答辯人和陳汝鏗曾經在1975年曾經達成聲稱口頭協議。反而，該草稿的說法是答辯人居住於涉案物業是由其父母和陳汝鏗安排。本席留意到，陳少明 (答辯人父親) 於1968年逝世，亦即康樂7A 購入的年份。該草稿的內容明與聲稱口頭協議有明顯衝突。

5.10第五，蔡女士在盤問階段承認她和答辯人於2005年申請該公屋，亦沒有申報答辯人聲稱擁有涉案物業的權益。本席接納申請人大律師的陳述，即 (1) 涉案物業的權益無可避免會影響申請公屋的資格和 (2) 申請公屋行為證明答辯人和蔡女士不認為他們對涉案物業擁有任何權益。蔡女士在結案陳詞才第一次指出不申報涉案物業的權益是周女士的提議。本席不接納蔡女士的主張。

5.11第六，本席接納申請人一方的證供，即涉案物業的裝修費、差餉、管理費和樓宇維修等的所有支出是由周女士一方負責。本席認為蔡女士有保存相關單據不足以證明該些單據是有答辯人支付的。舉例，1987年的裝修費的大部份支付方法為上海商業銀行支票。蔡女士並沒有提供任何證據證明答辯人在相關時段是上海商業上海商業的客戶。

5.12本席認為蔡女士並不是一名可靠的證人。這並不代表本席批評蔡女士不誠實。該草稿內容明顯顯示答辯人非常感恩蔡女士對他照顧，亦希望盡量保障蔡女士。該草稿內容亦顯示答辯人本人認為周女士對他不公，亦看不起蔡女士。本席絕對理解答辯人與蔡女士相依為命，答辯人對某些事項的理解絕對會影響蔡女士。

5.13但基於以上討論，本席認為答辯人一方不能證明聲稱口頭協議確實存在。本席裁定 (1) 答辯人就涉案物業並沒擁有實益權益及 (2) 該租約真實及有效，並對答辯人有約束力。

5.14雖然本席已裁定答辯人就涉案物業並沒擁有實益權益，為完整性起見，本席繼而處理申請人是否受法律保障，即申請人是否一名付出有值代價的真誠並對該衡平法的權益未獲通知的購買者 (bona fide purchaser for value without notice)。

5.15本席認為申請人不應受以上提及的法律保障。在本案中不爭的事實為申請人在購入涉案物業前並沒有作出視察。施女士在盤問階段亦坦言她認為賣家沒有作出全盤的披露。在Lo Man Yau v. Chiu Sung Fai and Another, DCCJ 2516/2013, 2017年2月14日一案的判案書指出，物業買方是負有到涉案處所現場實地查究的責任：

“[51] In my judgment, for the following reasons, Mr Lo is fixed with constructive notice of Sung Fai’s beneficial interest in the Property:-

(a) Firstly, it is not in dispute that before entering into the 06.11.2012 PSPA, Mr Lo had not inspected the Property. In failing to inspect the Property before entering into the 06.11.2012 PSPA, Mr Lo has failed to make all the usual and proper inquiries.

(b) Secondly, Mr Lo’s failure to inspect the Property is compounded by the fact that, even on his case, he knew that at least Daniel Ng’s brother-in-law (ie Sung Fai) and mother-in-law (ie Madam Lam) were occupying the Property…

[52] In his closing, Mr Shum sought to distinguish Wong Chim Ying on the basis that in that case the purchaser had actual notice of the husband’s occupation but ignored to ascertain his interest. With respect, I do not agree that Wong Chim Ying can be distinguished on this basis, because in the present case Mr Lo also had notice of Sung Fai and Madam Lam’s occupation of the Property but he failed to make the usual and proper inquiries.

[53] Mr Shum also sought to argue that in the present case, South Sea as a limited company could not occupy a residential unit which must be occupied by individuals, that occupation by occupiers is not inconsistent with the interest of South Sea and that inspection of the Property is superfluous and would not reveal any conflicting interest over the Property. With respect, I do not agree. In my judgment, the fact that the Property was owned by a limited company does not relieve the obligation of a purchaser to make all usual and proper inquiries. There is nothing in Wong Yim Ying or Mo Ying suggesting that a purchaser would be relieved of his obligation to make the usual and proper inquires if the property is owned by a company. Furthermore, I think I can take judicial notice of the fact that there are many Hong Kong residential properties which are owned by a company. There is no reason why the law should be different in a case when a residential property is owned by a company.

[54] Mr Shum also submitted that Mr Lo’s inspection of the Property was denied and that Mr Lo was deceived by Daniel Ng. Mr Shum’s submission must be based on Mr Lo’s evidence that before entering into the 06.11.2012 PSPA, he had attempted to inspect the Property with Daniel Ng but Daniel Ng told him that he had forgotten to bring the key to the front door of the Property and therefore Mr Lo could not inspect the Property and that Sung Fai and Madam Lam occupied the Property as mere licensees. I do not find Mr Lo’s evidence convincing. It is unconvincing that a purchaser would solely rely on the representation of a person who to his knowledge was not occupying the Property, but would not take any steps to ascertain the facts from the occupants themselves. In my opinion, this is a lame excuse and does not justify Mr Lo’s failure to make all usual and proper inquiries including inspection of the Property. Furthermore, with the greatest respect, Counsel’s argument is also unsound in law because as the Court of Appeal pointed out in Wong Chim Ying (at 273I per Clough JA):-

“The purchasers’ inquiry must ultimately be addressed to the person in occupation and, as Russell, L.J. observed in Hodgson v Marks at p.931 (cited above). Reliance upon the untrue ipse dixit of the vendor will not suffice.”

[55] To conclude, I find that in the present case, no inquiry of Sung Fai and Madam Lam was made at all. Mr Lo should have made such inquiry and because he did not, he took the Property subject to Sung Fai’s beneficial interest in the Property.”