孫育勤 對 劉志華

LDRT 62/2024

[2024] HKLdT 28

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDRT 2024年第62宗

_______________

______________

_______________

判 案 書

_______________

1.涉及本申請的物業是九龍旺角彌敦道746號有成大廈（該大廈）10樓B座（該單位）B房（該房間）。

收樓理由

2.申請人於2024年1月31日存檔《申請通知書》，提出申請收回該房間，理由有兩點：

(1)  經多次通知及兩年半長時間，答辯人都不願意和她簽署新租約（還删除了和她的WhatsApp聯繫方式），只繳交每月租金5,700元，屬不合時宜的5年前租金水平，而現時合適租金水平為每月6,200元（第一理由）；及

(2)  答辯人未有向她繳付由2023年11月4日起的租金（第二理由）。

3.答辯人於2024年2月9日存檔《反對通知書》，反對申請。除了同意他刪除了和申請人的WhatsApp聯繫方式和不簽新租約外，他指《申請通知書》内的其他内容都是失實的。他其後在2月23日存檔的《反對通知書》詳情中，指他有交付申請人租金，並出示由地產代理代申請人發出的三張（日期為2023年11月1日、12月1日，及2024年1月1日）租金收據，還指出5年前的租金水平是5,500元。

證人證供

4.審訊當天，申請人向本席表示撤回第二理由，只依賴第一理由收回該房間，答辯人不反對該選擇，本席也同意。申請人及答辯人之後各自選擇作供，兩人都沒有傳召其他證人作證。在雙方各自完成結案陳詞後，案件同日審結。

5.證供上，申請人及答辯人對不少背景事實，都沒有爭議，本席下文均接納為事實。盤問下，雙方都同意一些對方的案情，本席都會接納，並給予足額比重。

6.雙方較大爭議的包括：答辯人不簽署新租約的原因、答辯人是否因沒簽新租約而非法霸佔該房間、現時的租金水平是否合理、答辯人有否拒收申請人來電、申請人有否找男地產代理致電答辯人要求續租、申請人向答辯人提議續租的次數、申請人個別聲稱收樓手法、過去的一些維修爭議，及地產代理何時告知答辯人不再代申請人收取租金等議題。有見申請人主動放棄第二理由，及答辯人已向差餉物業估價署投訴申請人（當局正調查中），本席下文不用（也不宜）全數處理上述每點爭議，便可裁定第一理由是否成立。

事實裁定

7.經檢查申請人出示的已蓋釐印的書面租約正本，及經考慮雙方共同證供，本席信納，雙方曾在2019年7月4日簽署書面租約（該租約），由申請人向答辯人出租該房間作答辯人住宅用途，租期兩年，由2019年7月4日起至2021年7月3日止，每月租金為5,700元，每月上期繳交。

8.又不爭議的是（本席接納），自該租約到期至今（該兩年半期間），雙方並沒有就該房間簽署新的書面租約，而答辯人在該兩年半期間繼續佔用該房間作他的住所。

9.還有，按照雙方證供，本席裁定，在該租約到期後至2023年10月，答辯人有繼續每月支付租金5,700元給申請人，申請人也有接收（並沒有退回）。初期答辯人直接轉賬到申請人的銀行戶口，後期他交到一許姓女地產代理（該代理），由該代理轉交申請人。該代理會從租金中扣取200元作手續費，餘款轉交申請人，並代她簽發租金收據給答辯人。

10.針對2023年11月、2023年12月，及2024年1月的租金，本席相信，答辯人有交付該代理並獲發《反對通知書》詳情附上的三張租金收據。另外，考慮答辯人出示的自動櫃員機存款單及申請人在證人台對此的回答，本席相信，答辯人曾在2024年1月24日存入申請人戶口5,700元作為2024年2月份的租金。

11.同時，本席相信，申請人於2024年2月28日左右，已知悉該代理曾代她收取答辯人2023年12月及2024年1月的兩個月租金並轉到她戶口，曾簽發金額為11,400元（答辯人為收款人及日期為2024年2月21日）的個人支票（該支票），連同一封關於水電費用的信件，放在該房間門口鐵閘，嘗試退回該兩個月租金給答辯人。但是，答辯人約在2月29日發現該支票及該信後，至今沒有將該支票存入他的戶口兌現。

12.本席相信，申請人最遲曾於2024年1月要求該代理不要再代表她從答辯人收取該房間的租金。申請人稱早於2023年11月已要求該代理這樣做的證供，本席不認為可靠，難於接納。但是，按照答辯人的證供，該代理無疑曾這樣告知他。雙方對該代理何時首次如此告知答辯人有分歧，但按照答辯人的證供，本席相信，答辯人最遲於2024年1月20日已從該代理獲知該訊息（也從那天起，他多次發現有單張張貼在該房間門口鐵閘等地方，指稱他非法佔用該房間，要求他搬離）。

13.再按照答辯人的證供，本席相信，他曾於2023年1月23日左右，封鎖和申請人的WhatsApp聯繫方式。自此，申請人再難以利用WhatsApp和答辯人聯絡。

14.本席相信，在該兩年半期間，按答辯人的證供，申請人至少有幾次向答辯人表達就該房間簽署新租約的意願，包括至少兩次透過WhatsApp（即在答辯人封鎖前）向答辯人提出，及至少一次由該代理代表申請人向答辯人提出。但是，本席相信，答辯人從來沒有正面回應，或答應簽署新租約。

15.還有，本席相信，申請人曾聘請律師，於2023年12月27日左右到該房間留下信件，指答辯人拒絕和申請人續簽租約，要求答辯人在2024年2月3日前交回該房間（該律師信），而答辯人約在2024年1月初在該房間門口鐵閘發現該律師信。

16.按申請人的證供，本席相信，申請人於2023年11月後，開始出現要求答辯人搬離該房間的念頭，並付諸嘗試，源於答辯人遲遲不續簽新租約，及申請人認為每月5,700元的租金已過時（她的想法是每月6,200元租金才算合理）。

17.事實上，該租約不是雙方就該房間的唯一書面租約。雙方都同意，早於2009年申請人便以書面租約出租該房間兩年給答辯人居住，當時每月租金約為3,000元，之後雙方連續續租6次（每次兩年期）至該租約的簽訂（期間答辯人不停地佔用該房間）。

18.關於該租約的不續簽，答辯人首先辯稱這是新冠病毒疫情的緣故（他稱自己從未注射疫苗）。如申請人盤問帶出，這不可能解釋整段該兩年半期間的不作為，答辯人也得承認疫情在2023年不再影響香港。答辯人再稱申請人不維修（或不按時維修）該房間的電器（申請人否認，指她早期有妥善處理，後因答辯人不續約而怠慢），他不滿意而為之。但是，答辯人卻又稱電器維修問題，造成他後期延遲透過該代理交租。申請人陳詞，這些都是藉口，實則答辯人不同意加租。

19.本席傾向相信，答辯人不同意加租，是很大機會導致他不簽新租約的主要原因。當申請人盤問他這樣指出時，他也説：【看加多少】，並作供憶述申請人曾相約他到快餐店見面，沒預告下突然提出加租，他即揮袖而去。再當申請人指出現時租金要達每月6,200元才合理，答辯人稱不知，卻激動地指出申請人租金叫價不只是6,200元，而是每月6,300元（畢竟，按他作供，本席接納，該房間的租金從2009年起，一直都是向上調整，從未下降）。

20.最後，關於該單位，按照申請人的證供，原本圖則是【三房兩廳】，實用面積達700多平方尺之大。因為沒有大家庭承租整個該單位居住，她按地產代理的建議，將該單位改成4個【套房】（分稱為A房、B房、C房及D房），並成功全部租出。每個【套房】的面積雖有別（該房間的面積，按答辯人估計，約多於100平方尺，他可安放一張單人【上下格】床，還可放下一個櫃），但各自的配備都一樣，有安放睡床的地方、有獨立的廁所（内有坐廁及企身淋浴設施、熱水爐及抽氣扇），及開放式的廚房，更安裝了一部冷氣機（該房間更具備兩個窗戶），設有各自獨立的木門及鐵閘。按答辯人證供，租客經該房間、C房及D房的各自木門及鐵閘外出後，還要經過一道共用的木門及鐵閘才可外出。

討論

普通法

21.本席看來，申請人看來認為答辯人沒有簽署新的書面租約，便非法佔用該房間，她有權獲頒令收回該房間。

22.本席不同意。

23.正如申請人的律師在該律師信中正確指出，該租約【早於2021年7月3日終止，之後以按月付租方式續租，但閣下至今仍拒絕與孫女士續簽租約】（粗體及底線後加作強調）。

24.按照普通法，雖然雙方的固定租期租約[1]（即該租約）已兩年租期屆滿而終止，但由於答辯人繼續以月付方式支付該租約的每月租金給申請人，申請人也選擇收取該等相同租金水平，讓答辯人繼續佔用該房間，普通法視雙方達成定期租約[2]，租金水平一如該租約的，但每個周期均只有一個月（即月租形式），但可以不斷重覆延長下去，直至一方單方或雙方共同依法終止（或一方違反租約被沒收租約）為止。雖然雙方沒有簽署書面租約，這定期租約在法律上是成立並有效的，不存在答辯人非法佔用該房間的説法。

25.基於上述原因，本席裁定，第一理由不成立（及申請人也沒有理由投訴現時的租金水平）。

成文法

26.假如本席上文第【21】段誤解申請人，如《申請通知書》上所記載（及申請人在其上所填寫），申請人是指稱她和答辯人之間存在著受《業主與租客(綜合)條例》[3]（該條例）[4]第IVA部（該部）規管的租賃（規管租賃）[5]，並據此以第一理由收回該房間的話，本席認為，基於下文原因，第一理由也不能成立。

27.該部的生效日期是2022年1月22日（該條例稱之為【關鍵日期】），立法機關為規管俗稱劏房而引入該部新法例。

28.根據第120AAB(1) 條，該部適用於符合以下說明的租賃 —

(a) 在關鍵日期當日或之後開始；

(b) 屬住宅租賃；

(c) 其標的處所屬【分間單位】；

(d) 其租客是自然人；及

(e) 其目的是作為租客本身的住宅。

29.本席同意，上述(b)、(d)及(e)點，都已在本案中由呈堂證據證實了。

30.暫不談【分間單位】一點，該租約無疑在關鍵日期前開始及終止。

31.但是，第120AAB(3) 條有規定，就第(1)(a) 款而言，提述在關鍵日期當日或之後開始，包括提述第120AAQ (5)(a) 條所指的視為開始的日期。

32.根據第120AAQ(4) 及 (5) 條，如果定期租賃是於關鍵日期前開始且在該日期存在，當定期租賃的某個周期跨越關鍵日期，在上文第【28】段其他條件滿足下，該定期租賃須視為規管租賃下的【首期租賃】，受該部的新法例規管，而其起始日須為緊接該段跨越關鍵日期的周期屆滿後的日期。

33.換句話説，若上文第【24】段按普通法成立的定期租約滿足第【28】段所有條件的話，該定期租約會成為該條例下的【首期租賃】，租期為兩年，而起始日為2022年2月4日（即2022年1月4日至2月3日周期屆滿後的日期），雙方從此都受到新法例的監管。

34.重要的是，雙方是否就【分間單位】達成定期租約？

35.根據第120AA條，【分間單位】[6]，指組成建築物【單位】一部分的處所，而【單位】[7]，就建築物而言，指該建築物符合以下兩項或其中一項描述的處所 — (a) 在該建築物的建築圖則中，劃定為或顯示為一個獨立單位（不論如何描述的處所）；(b) 在該建築物的公契中，提述為一個單位（不論如何描述）的處所，而該處所的擁有人，相對於該建築物其他部分的擁有人或佔用人而言，乃有權享有該處所的獨有管有權者。

36.在本案中，雙方都沒有出示該大廈的建築圖則或公契證明該單位是該部定義下的【單位】。

37.因此，本席認為，申請人未能證實她與答辯人之間存在著該部的規管租賃[8]。

38.假如本席上一段的結論是錯的，雙方從2022年2月4日存在著規管租賃下的兩年【首期租賃】，本席留意，該部沒有規定業主一方有權要求租客簽署反映雙方口頭租約的書面租約，否則業主有權終止有關租賃的條文[9]。

39.另外，規管租賃的租金在租期内須維持不變及不得更改，任何更改均屬作廢及無效（但業主可下調租客應付的租金）[10]。雖然【首期租賃】屆滿後，業主及租客可就【次租期】（也是兩年）協議調高租金，但增幅最高百分比是受到規管的[11]。可是，業主必須在【首期租賃】屆滿前的【要約期】，以法定表格AR1向租客作出要約[12]。若業主沒有在【要約期】這樣做，將被視為已向租客作出要約，租客也須視為接受要約，及在【首期租賃】屆滿時獲授予【次期租賃】，其租金將和【首期租賃】一樣[13]。

40.根據第120AA條，【要約期】，就次租期要約而言，指緊接擬達成的次期租賃開始的公曆月前的第二個公曆月的期間。

41.假如本案雙方從2022年2月4日起存在著規管租賃下的兩年【首期租賃】，本席認為，【次租期】的【要約期】指2023年的整個12月。

42.鑒於沒有證據顯示申請人於2023年整個12月内，以法定表格AR1向答辯人作出次租期的要約，答辯人須被視為在【首期租賃】屆滿時（即2024年2月4日）獲授予另外兩年的【次期租賃】，其租金將和【首期租賃】一樣。

43.因此，就算申請人證實她與答辯人之間存在著該部的【規管租賃】，本席認為，她也無權要求答辯人簽署書面租約，也已喪失藉著【次期租賃】和租客協議調高租金的權利，更無權以前者的不履行收回該房間。

結論

44.故此，本席結論，無論從普通法或成文法看，申請人的第一理由都不成立。

頒令

45.基於上述理由，本席頒令撤銷申請人的本申請。

訟費

46.依訴訟常規，審訊後訟費隨結果而定，一般由敗訴方賠償勝訴方。按本席頒令，申請人是敗訴方；但是，答辯人結案陳詞時表明，若他勝訴，他不要求申請人支付他的訟費。

47.又若該部適用於本案的話，根據第120AAZZB條，在根據該部進行的法律程序中，法院不得就訟費針對某一方作出命令，但如該一方以瑣屑無聊或無理取鬧的方式進行訴訟，則屬例外。本席看來，雙方（包括申請人）都對於新法例的該部沒有認識，本案不存在上述的例外情況。

48.因此，本席就本申請不作任何訟費命令，意思是雙方均不用支付對方所花的訟費。

49.最後，本判案書的判決須由本席書記草擬、存檔及送達訴訟雙方。

申請人﹕無律師代表，親自應訊。

答辯人﹕無律師代表，親自應訊。