德利小型工程有限公司 對 李健雄
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1. 本合併案件是一宗租務糾紛，申請人(出租人)是以(i)第一及第二答辯人(租客)由2020年6月28日起拖欠租金；和(ii)租期已於2023年4月28日完結為由，申請收回涉案處所(兩個位於長沙灣億利工業中心地下之單位，4D及4D1)，並追收租金、中間收益、訟費及欠款2%之行政費等。而第一及第二答辯人則以租客已於2021年3月31日退租，並於當天交還涉案處所，及其後也已清還所有款項為其主要抗辯理由。另外，第二答辯人亦否認他是涉案處所的租客。
Cites 1 case
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LDPE 644 & 645 / 2023 [2024] HKLdT 33 香港特別行政區 土地審裁處 申請編號 LDPE 2023 年第 644 宗 ____________________
____________________ 申請編號 LDPE 2023 年第 645 宗 ____________________
____________________ [根據土地審裁處成員吳紹林於2023年9月4日所頒的命令合併]
判案書 背景 1.本合併案件是一宗租務糾紛，申請人(出租人)是以(i)第一及第二答辯人(租客)由2020年6月28日起拖欠租金；和(ii)租期已於2023年4月28日完結為由，申請收回涉案處所(兩個位於長沙灣億利工業中心地下之單位，4D及4D1)，並追收租金、中間收益、訟費及欠款2%之行政費等。而第一及第二答辯人則以租客已於2021年3月31日退租，並於當天交還涉案處所，及其後也已清還所有款項為其主要抗辯理由。另外，第二答辯人亦否認他是涉案處所的租客。 2.在本案於2023年6月20日之第一次聆訊，第一及第二答辯人已不反對申請人可即時收回涉案處所之空置管有權，而申請人在其後之聆訊亦確認已取回涉案處所，並只追討欠租/中間收益等至2023年6月20日。另外，在第一答辯人已從公司登記冊剔除及解散下，各方於2023年9月4日之第二次聆訊中均同意申請人撤回對第一答辯人之申請，這撤回申請亦獲得審裁處批准。同時，兩宗案件亦於同日由審裁處頒令合併處理。 3.由申請人於2023年5月29日提出本申請至審訊，申請人一直由曾亮明(曾先生)代表，而第二答辯人李健雄(李先生)曾經轉換律師，亦曾親自應訊，最後於審訊時由姜必俊大律師(姜先生)代表。雙方於審訊時，各自只有曾先生和李先生提交證人陳述書和作證。 雙方於審訊前同意的爭議事項 4.在審訊前的最後一次聆訊(2023年12月1日)，申請人及第二答辯人確認有以下的爭議事項: -
申請人於審訊期間所作的申索及第二答辯人之回應 5.誠然，申請人所作的申索比較混亂，既不斷重複部分陳詞，其提交的部分單據又未能與曾先生的呈述吻合。即使曾先生同意申請人不追討他於2023年3月1日及5月1日單據內遺漏的322元電費，本席在審訊後發現，申請人在2020年2月1日至2021年4月1日單據內所描述的租金/管理費起始/截止日也有錯誤，本席需要耗用頗長時間查證有關證據。另外，申請人也追討其未曾於申請通知書內申索，及未曾於其證人陳述書內提及之欠款利息。 6.無論如何，申請人在結案時呈述的主要申索可細分如下: -
7.另外，申請人有以下除訟費外的其他申索: -
8.申請人總共申索1,116,179元(不包括訟費)。申請人亦呈述，答辯人早已經放棄112,000元租約按金，用作補償申請人收回涉案處所後復原物業的損失。 9.第二答辯人原先爭議，答辯人已於2021年3月31日退租，並於當天交還涉案處所，但經審訊後，姜先生呈述，如第二答辯人被裁定為涉案處所之租客，第二答辯人只須負責支付申請人直至2021年5月8日(申請人可實際收回涉案處所的日期)之欠款，亦即申請人計算直至2021年3月27日的欠款166,929.40元，和由2021年3月28日起至2021年5月8日的租金39,838.33元。由於答辯人已於2021年4月29日交付54,929.40元，再加上租約按金112,000元，即共166,929.40元，答辯人的欠款現只有39,838.33元。 10.姜先生亦呈述，答辯人也不須負責支付申請人的其他申索，包括曾先生聲稱他遺漏計算之租金13,800元和16,905元、欠款2%之行政費及欠款2%之利息。 討論 第二答辯人是否涉案處所之租客 11.雙方分別為涉案處所的兩個單位共呈交6份租約副本，這些租約全部都是以申請人為出租人。最早的租約訂立日期分別為2010年3月17日及2010年5月31日，租期由2010年5月28日至2013年5月24日，而租客是本案之第一答辯人「道緣素食有限公司」，租客之簽名處亦有第一答辯人之蓋章。其後，申請人和第一答辯人於2014年1月8日簽訂續租協議，租期由2013年12月28日至2016年12月24日，而租客之簽名處除了有第一答辯人之蓋章外，亦有其商業登記號碼。另外，由於第一答辯人之股東在2015年有變動，並改由只有第二答辯人營運，2013年的租約上有後加之附註 “一人簽名取代兩人簽名”。 12.再其後於2018年9月8日，有關方曾簽訂續租協議，但租客顯示為「道緣素食有限公司(李建雄先生)」，租客之簽名處沒有第一答辯人之蓋章和商業登記號碼，而只有第二答辯人之身份證號碼。另外，雖然雙方同意有關方在2016年也曾簽訂2年期的續租協議，雙方均未能提供此租約副本。曾先生聲稱2016年租約之租客已包括第一及第二答辯人，而李先生聲稱當時只有第一答辯人是租客，並由第二答辯人代表。 13.申請人爭議，2018年租約清楚顯示第一及第二答辯人均為涉案處所之租客，而申請人和第一及第二答辯人之租務關係一直伸延至書面租約之租期完結後的租賃，並受限於2018年租約的加租條款。第二答辯人不同意第二答辯人是租客，姜先生呈述，第二答辯人從2016年起只是第一答辯人之代理人。 14.雖然本席同意姜先生呈述的法律原則，即“代理人是否有個人責任，取決於從該合約的性質、條款及背景，包括任何慣例，所推斷出各方的意圖”[1]和“當代理人以個人名義簽約，但條款不是只吻合他作為唯一主事人(即可以吻合他作為主事人，也可以吻合他作為代理人)時，則外在證據可獲呈堂，以證明真正的主事人身份”[2]，本席認為在相對可能性的標準下，第一及第二答辯人均為涉案處所的租客，並在第一答辯人已解散下，第二答辯人仍須承擔所有租約責任。 15.從2018年租約之租客「道緣素食有限公司(李建雄先生)」的字面上看，和李先生在租約沒有第一答辯人之蓋章下只寫上其身份證號碼(明顯地不同於2010及2013年租約)，本席認為第二答辯人是主事人的機會多於其為代理人。由於主事人和代理人有不同責任，香港的租約一般不會顯示代理人的姓名在租客一欄，即使有顯示也會明確標示其為代理人。再者，鑑於第一答辯人作為有限公司有其有限責任，及沒有證據顯示第一答辯人在租約商討上有較佳議價能力，和第一答辯人從2016年起只由第二答辯人單獨經營，租約加入獨資經營人(第二答辯人)為租客合乎常理及香港物業市場一般運作。 16.縱使本席進一步考慮姜先生呈述的外在證據，即第三方發出的文件均以第一答辯人為收件人，租客支付租金等均是出自第一答辯人的銀行戶口，和第一答辯人於2010年支付的租約按金已被用作2018年租約按金等，這些外在證據不能改變本席在以上段落的分折和結論。誠然，在第二答辯人從第一答辯人之股權變動後已獨自經營第一答辯人，第二答辯人沿用第一答辯人的名稱對外聯絡，和運用第一答辯人的資金不足為奇。本席認為本案之核心問題不是第二答辯人是否願意成為租客，而是申請人是否曾加入第二答辯人為租客，和第二答辯人是否曾接納並成為租客。 申請人是否可追討遺漏計算之租金 17.曾先生陳述，根據2018年租約，4D單位由2018年8月28日起至2020年8月27日止的每月租金是25,300元。另外，2018年租約亦訂明，「若租約到期還未簽新租約，雙方同意緊接舊租約內容，租金每月增加5%，以月租形式暫時租用」，即其後每月租金應加至26,565元。曾先生亦陳述，雙方只曾同意由2018年8月28日至2019年8月27日每月減租1,150元，即期間每月租金24,150元。但是，由於租約已被封存，他忘記由2019年8月28日起調整租金，直至他準備收回物業時才發現遺漏，所以他於2021年3月27日發出更正通知書，並追討有關欠租。 18.曾先生呈述，由2019年8月28日起至2020年8月27日，他遺漏計算租金13,800元(1,150元 x 12)，而由2020年8月28日起至2021年3月27日，他遺漏計算租金16,905元((26,565元 - 24,150元 ) x 7)。雖然曾先生同意，他由2019年9月1日起至2021年3月1日發出的繳費通知書，只標明收取4D單位每月租金24,150元，他解釋這只是遺漏，而申請人仍有權利根據2018年租約收取應得之租金。況且，繳費通知書亦有標明，「如有錯漏歡迎通知本司更正... 事後多除小補」，期間部分繳費通知書(固定租期內: 2020年4月1日，5月1日，6月1日及8月1日；月租租期內：2020年9月1日，10月1日，11月1日，12月1日及2021年1月1日)也標明，如租客沒有依據租約時限付清所有款項，將取消減租，而申請人正是行使更正及追收欠租的權利。 19.姜先生則呈述，申請人未能在相對可能性的標準下證明申請人曾就4D單位與租客達成協議，如有欠租便停止減租。誠然，除雙方各自表述是否有此協議外，申請人只能提供部分繳費通知書，證明申請人曾經有取消減租的意圖。直至申請人於2021年3月27日發出追租及更正租約租金通知書，申請人在租客有欠租的情況下，不但沒有取消減租，反而按月繼續要求租客支付減租後之金額，而申請人於2021年初草擬的轉讓退租協議通知書，只提及過往如有欠租將如何處理，但卻沒有提及停止減租的事宜。 20.姜先生亦呈述，本案可引用高等法院在陳永訴周利華 [2004] 1 HKLRD 1051一案定下的原則。在此案之裁決，法庭拒絕接納業主的證供，理由包括假如有業主所聲稱的取消減租協議，業主不可能會長期接受租客只支付減少了的租金，既不提出任何抗議，也不聯絡租客查明情況。雖然業主有在租單上寫上尚欠租金的字句，這不足以解釋為何業主一直沒有積極追討。另外，法庭亦接納租客的證供，若非有減租承諾，租客應已退租。最後，法庭引用不容反悔承諾 (promissory estoppel)原則，裁定業主敗訴。 21.本席同意姜先生的呈述，本席亦認為本案之證供未能證明有取消減租之協議，反之租客依賴減租承諾一直繼續支付租金，沒有在固定租期內退租，因此申請人不容反悔其承諾。 22.本席亦不接納申請人以租約封存為解釋。申請人早於2020年4月1日的繳費通知書已標明，如租客仍有欠租，業主將取消減租，但申請人直至2021年3月27日才發出追租及更正租約租金通知書。 23.至於從2020年8月28日起(月租租期內)的租金，本席認為以上討論的不容反悔承諾 (promissory estoppel) 原則也可以被引用，此段時間內的案情跟固定租期內的案情類同，申請人一直沒有積極追討申請人聲稱的租金差額。再者，本席認為在相對可能性的標準下，從2020年8月28日起的租金不是依據2018年租約內的加租條款，而是雙方曾經重新確立租金金額。即使4D1單位的2018年租約內也有4D單位之加租條款，申請人不曾追討4D1單位的租金差額。 申請人是否可追討欠款之行政費 24.申請人是依據2018年租約內的行政費條款追收欠款的2%行政費。行政費條款訂定「租戶如不依時支付與本租約有關之款項，和不履行租約而產生之一切費用，所有費用超過首拾天需額外增加2%行政費，之後每10天再額外增加2%行政費並累積計算，一切承諾/款項以書面確認/收妥為準。」。但是，申請人於本案只是追收欠款的2%行政費，沒有計算每10天再額外增加並累積之行政費。 25.本席接納姜先生的呈述，2018年租約內的行政費條款明顯地是懲罰條款，累積的實際年利率可超過66%，所以行政費條款在法律上不可被執行。另外，由於行政費條款標明是以累積計算，沒有容許出租人在有欠款超過20天後只單獨收取首次2%行政費，本席認為申請人不可以只行使行政費條款的部分內容，以避免觸及其懲罰性質。申請人於本案只是以行政費條款追討行政費，所以當行政費條款不可被執行，申請人不能以行政費條款索償。 申請人是否可追討欠款之利息 26.申請人沒有在申請通知書內追討欠款之利息或相關損失，在曾先生的證人陳述書內又沒有提及欠款利息，在審訊的開案陳詞只有利息的欄目，但沒有利息之金額及計算方法，而最後在結案陳詞才加上欠款之利息以2%計算。 27.本席接納姜先生的呈述，審裁處不可以處理申請人原先沒有提出、沒有證據支持、和沒有經審訊的申索。 欠款應計算至何日 28.由於第二答辯人於結案時不再爭議租客已於2021年3月31日退租，並於當天交還涉案處所，審裁處現正只需裁決欠款應計算至申請人所追討的2023年6月20日，即第一次聆訊日期(答辯人確認答辯人不反對申請人於當天收回涉案處所)，還是答辯人聲稱申請人可實際收回涉案處所的日期(2021年5月8日)。 29.雙方不爭議出租人和租客曾於2021年初商討轉讓及退租事宜，申請人亦為此曾草擬兩份轉讓退租協議通知書，申請人也曾草擬一份日期為2021年3月22日的退租協議通知書，但當時雙方未能達成共識並簽訂書面協議。 30.曾先生陳述，他直至2021年4月7日才收到李先生的電話通知正式提出退租，於2021年4月20日才收到李先生的書面退租通知書，但此通知書的日期，和李先生聲稱的結業日期及退還鎖匙日期皆為2021年3月31日。他其後於2021年4月29日也曾收到租客要求對數的單張，單張日期為2021年4月25日。 31.曾先生亦陳述，他於2021年4月8日曾收到李先生的電話留言，李先生聲稱已將涉案處所之鎖匙放入申請人的信箱，而他於2021年4月9日留言回覆並表示信箱什麼都沒有。他其後於2021年4月29日再收到李先生電話留言“鎖匙已經入落去哪，煤氣已經cut哪”。 32.經審訊後，申請人在結案陳詞確認，曾先生於2021年5月7日曾收到管理處通知，消防工程人員需要進入涉案處所維修消防警鐘，他因而囑咐管理處直接聯繫租客李先生。曾先生再於2021年5月8日收到管理處之視頻，並被告知管理處已向李先生查問，而李先生回覆管理處涉案處所甚麼都沒有，已經空置，鎖匙也已經放入申請人的信箱。其後於當天，申請人之地產代理鄭先生，聯同管理處及消防工程公司之代表一同開啟申請人的信箱尋找涉案處所之鎖匙，隨後兩名消防工程人員運用在信箱內找到的鎖匙開啟涉案處所並進入，但鄭先生當時只在門外等待，事後鎖匙也被放回申請人的信箱。直至2023年6月20日第一次聆訊前，申請人一方從沒有進入涉案處所。 33.另外，曾先生在審訊中陳述，他從2019年7月已離開香港住在加拿大，直至疫情緩和後他才在2023年初回港，而他回港後已即時向租客發出終止租約通知書，其後也即時入稟土地審裁處追討欠租和申請收回涉案處所。他不在香港期間，他仍有親自處理租務事宜，亦曾有找鄭先生幫忙部分事項。雖然曾先生從2021年3月起已有控告租客的想法，在2021年3月27日發出更正通知書時已準備收回物業，和李先生分別在2021年5月4日和7日也曾叫申請人提告，他仍與李先生繼續商討解決方案，直至2021年5月後他才沒有再和李先生直接聯絡，但申請人每月仍有發出繳費通知書給租客。 34.申請人呈述，在上述情況下，申請人並沒有同意答辯人退租，亦沒有收回涉案處所，而租客當時從來沒有發出有效的終止租約通知書，申請人期間也已盡力減少損失，但奈何申請人的追收行動受當時疫情所影響及限制。另外，申請人呈述，從2021年5月起的電費單已能顯示租客仍然使用涉案處所。申請人在2023年6月20日收回涉案處所時亦發現，租客仍有大量物品及設備存放在涉案處所，這也可證明租客仍有使用涉案處所。 35.李先生的證供和曾先生的證供在部分細節上有差異。但是，即使審裁處接納曾先生的事實陳述，本席不同意申請人對其所聲稱之事實的理解和分析。從申請人提供之照片所見，本席認為申請人聲稱租客儲存之物品皆已棄置，從2021年5月起的電費單亦顯示用電量大幅下降。本席認為申請人從2021年5月8日起已可實際管控涉案處所，不然申請人的地產代理不能和不會協助第三者進入涉案處所。申請人代表不曾進入涉案處所，不代表申請人從2021年5月8日起不可實際管控涉案處所。涉案處所之鎖匙是從申請人的信箱取得，這顯示租客已交還鎖匙予申請人。再加上雙方先前的討論，租客在交還鎖匙後，明顯地已放棄管有涉案處所，並確認交還涉案處所予申請人。 36.本席同意租客從未有效終止雙方的月租租賃。這對申請人而言，在未經正式手續下收回涉案處所有一定風險。但是，申請人其後沒有再聯絡租客和確認租客是否已交還涉案處所，又沒有採取其他合理行動減少損失。申請人其後只是不作為，直至約2年後才發出終止租約通知書和入稟土地審裁處。 37.本席不同意申請人已合理地減少損失，亦不接納申請人的減少損失行動受當時疫情所推遲的解說。誠然，審裁處在2021年疫情下繼續接受申請和審理案件，雖然期間有較多限制，但並沒有中斷。即使曾先生不願在疫情期間回港親自處理收樓事宜，申請人作為有限公司亦可委託其他代表或律師跟進。就算欠款多少之爭議需要曾先生親身出庭作證，申請人也可先取得法庭許可正式收回涉案處所並減少損失。本席同意姜先生的呈述，申請人的長時間不作為，很大機會是由於曾先生意識到，申請人在疫情期間很難找到新租客。 38.申請人於本案沒有提出爭議，申請人在2021年5月8日後需要一段合理時間才可辦理正式手續收回涉案處所，申請人亦沒有提供這方面的證供。因此，在申請人從2021年5月8日起已可實際管控涉案處所，及其後又沒有合理地減少損失下，本席裁決申請人只可追討欠款至2021年5月8日。 答辯人是否已經放棄租約按金用作補償申請人 39.曾先生在其證人陳述書內，曾以租約按金抵銷租客部分欠款，但當申請人提交審訊的開案陳詞時，申請人呈述租客已經放棄租約按金。申請人在結案陳詞進一步呈述，由於答辯人沒有妥善地清空涉案處所並交還空置管有權，答辯人早已經放棄所有按金，並用作補償申請人收回物業後復原的損失。 40.誠然，本案從沒有證據顯示答辯人已經放棄租約按金，答辯人於2021年4月29日交款時已清楚表示以112,000元租約按金抵銷部分欠款。本席認為，申請人呈述答辯人已經放棄租約按金只是曾先生一廂情願的主觀看法。另外，在申請人沒有呈述申請人有權利沒收租約按金下，本席同意答辯人的計算，答辯人於本案可以租約按金抵銷部分欠款。 結論及命令 41.雖然本席同意姜先生的呈述，第二答辯人只須交付計算至2021年5月8日的欠款，租約按金可抵銷部分欠款，和第二答辯人在已交付54,929.40元及計及租約按金後已繳清直至2021年3月27日的欠款，本席認為由2021年3月28日至2021年5月8日的欠款也應包括除租金外的其他什費，包括期間繳款通知書內要求，亦是申請人於本案曾要求的管理費、電費、水費、地租和豁免費。 42.根據申請人提供的繳款通知書，和按佔用期比例計算，第二答辯人仍須支付申請人欠款如下: -
43.雖然申請人在2021年6月1日的繳款通知書曾追討租客先前欠交的電費4,158元，申請人並沒有提供有關單據證明欠款時段，所以此申索於本案不被處理及計算。另外，申請人提供的地租單據已標示收費時段為2021年4月1日至2021年6月30日，而豁免費單據標示之收費時段為2021年1月9日至2021年7月8日。 44.基於以上的討論及裁決，本席命令第二答辯人須支付申請人直至2021年5月8日的欠款，共50,025.1元。 訟費 45.申請人於本案只是局部勝訴。雖然本席裁定第二答辯人是租客，和直至2021年5月8日第二答辯人仍有欠款，本席裁定的欠款金額遠低於申請人的申索。因此，本席認為合適的訟費命令為不頒訟費命令。 46.除審裁處先前已頒佈的訟費命令外，本席頒令本合併案件不頒訟費命令。此為暫准訟費命令，除非任何一方於14天內以傳票申請更改，此暫准命令將成為絕對命令。
申請人：無律師代表，由曾亮明先生代表應訊。 第二答辯人：由鮑皓華律師行轉聘姜必俊大律師代表應訊。 |
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