Lee Lam Hoi 對 京寶大廈業主立案法團
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1. 是次審訊是要處理訴訟雙方就申請人需要支付的維修工程攤分費和管理費的數額爭議。
Cites 5 cases
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LDBM 83/2022 [2024] HKLdT 47 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2022年第83宗 _________________
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_______________ 判案書 _______________ 前言 1.是次審訊是要處理訴訟雙方就申請人需要支付的維修工程攤分費和管理費的數額爭議。 2.在審訊過程中，經雙方大律師的詳細分析和協助下，訴訟雙方最終就管理費的爭議達成共識，本席也在聆訊中接納雙方的共同申請，頒下同意命令，因此，本判案書只處理雙方針對維修工程攤分費的爭議。 背景事實 3.本案涉及位於新界葵芳葵盛街19號的京寶大廈(下稱「該大廈」)，該大廈的佔用許可證(又稱「入伙紙」 )於1976年10月21日發出。該大廈的大廈公契(下稱「該公契」)於1976年12月1日訂立，並已經在土地註冊處註冊。答辯人是該大廈的業主立案法團。 4.申請人自1977年起成為該大廈一樓D室(下稱「該物業」)的其中一位註冊業主，其後在2005年成為唯一業主。該大廈地舖及一樓至四樓樓層曾被分拆（將會在下文作進一步闡述），該物業是一樓樓層其中一個分拆出來的D室。 5.在2021年4月22日，建築事務監督向答辯人發出了強制驗樓通知和強制驗窗通知。 6.於2021年8月20日，答辯人舉行了業主大會，議決通過了就強制驗樓驗窗大維修集資，聘請一間建築工程公司進行相關工程(下稱「該維修工程」)，工程金額為港幣$6,469,620，另加20%工程備用金，該維修工程的集資總額合共港幣$7,763,544 (下稱「該維修工程總額」)。 7.在2021年10月25日，答辯人透過其代表律師發出「強制驗樓驗窗大維修工程分擔通告」，當中列明該維修工程總額和每户的攤分費，申請人按該通告就該物業支付了攤分費港幣$80,037。 8.於2022年9月8日，管理委員會在會議中通過了修訂該維修工程攤分費計算方法的議決，把該維修工程總額改以110個單位作為計算基礎，平均攤分，要求每單位（包括該物業）須支付攤分費港幣$70,578 (下稱「該議決」)。 9.於2022年10月14日，答辯人透過律師發出「強制驗樓驗窗大維修工程分擔通告之修訂」文函，通知各業主該議決和相關安排。 爭議議題 10.訴訟雙方同意該維修工程總額涉及公共設施及公用部分的維修﹑翻新及更換，屬於該公契第4(f)段條文適用的範圍，所有業主（包括申請人）必須按該條文規定，支付該維修工程總額的攤分費，雙方的爭議不在於支付責任，而是數額計算。 11.雙方均同意攤分費數額的計算需要依循第4(f)段條文的下述部份（下稱「該爭議條文」）釐訂：-
12.雙方的爭議集中於該爭議條文的詮釋，大家都同意該維修工程總額，須由該大廈當其時的「業主」（原文為「owners」），按照其各自擁有的「units」的比例支付，問題是「units」所指為何，又應以何時的「units」作準。 13.由於爭論焦點在於該公契的詮釋，因此申請人和答辯人只分別安排了申請人的女兒李安妮和答辯人的法團主席黃德祿出庭作供，交代案件始末，雙方對於該等事情並無重大爭議。 申請人的立場 14.申請人的立場是該爭議條文中的「units」，已在該公契附表一（原文為「The First Schedule」）（下稱「該附表一」）中列明，合共76個「units」(下稱「該附表數目」)，因此，該維修工程總額應以該76「units」作為計算基礎，平均攤分，從而得出一樓樓層的攤分費為港幣$102,152。 15.就着這港幣$102,152而言，因為一樓樓層現在已被分拆成7個獨立小室，也便需要按該7個小室各自的業權份數比例，來計算它們各自應付的攤分費。基於該物業佔一樓樓層的業權的18份之2，因此，申請人就該物業只需要負責港幣$11,350 (港幣$7,763,544/ 76 x2/ 18)，既非已付的港幣$80,037，也不是該議決所要求的港幣$70,578。據此，申請人要求審裁處宣告該議決無效，答辯人需要退回申請人多付的攤分費。 答辯人的立場 16.答辯人反對申請人的計算方法，它認為該維修工程總額若只以76「units」作為攤分基礎，不能反映該大廈的實際狀況，它指出該大廈的發展商Hing Wah Enterprises Limited（「該發展商」），在未簽署該公契之前，已有將該大廈的一樓至四樓分拆之意，並列擧該大廈在1976年10月7日獲批准的圖則（「該圖則」）為證。 17.依據該圖則，答辯人主張該發展商在當時已有把該大廈的一樓至四樓分拆的意圖，甚或已經按下列方式分拆，所以認為該大廈早在該公契簽訂之前，應該已存在合共94個單位：
18.答辯人也依據該發展商在該公契訂立後，出售該大廈的物業時所簽訂的轉讓契約，來支持上述推斷，並提出該大廈的三樓及四樓在該公契簽訂後，更被該發展商進一步分拆出更多的獨立單位如下：
19.答辯人提出該大廈的地下A舖位在不遲於1977年10月26日已分拆為10個獨立的舖位，當中的A6舖於1978年6月1日再被分拆成A6a及A6b兩個獨立舖位(並非由該發展商分拆)，即地下A舖一共被分拆成11個獨立舖位；另外，地下B舖在不遲於1977年10月31日已被分拆成3個獨立舖位，當中的B1舖於2002年5月15日被分拆成B1a及B1b兩個獨立舖位(並非由發展商分拆)，即地下B舖一共被分拆成4個獨立舖位，並一直維持至今。 20.答辯人因此提出該發展商出售了合共108個單位（即是不包括A6舖及B1舖的業主從該發展商購入A6舖及B1舖後再作分拆)，而該大廈現在總共有110個單位。以此為據，答辯人提出該維修工程總額的攤分，應以以下基礎計算：-
公契詮釋 21.在審訊過程中，答辯人放棄了以該發展商銷售數目計算的主張，因此雙方的爭議可歸納為：-
法律原則 22.公契詮釋的法律原則是詮釋者須從該文件中查明訂立文件各方的真正意向，該意向是該文件所傳達給一名知悉所有訂立該文件時的背景事實的合理讀者的意向[1]。 23.詮釋文件並非文字遊戲，文中所用詞彙的意思，是訂立文件各方在當時事實背景下使用這些詞彙，而可被合理地理解的意思。在一般情況下，訂立文件者應被理解為不會在行文用字時犯錯，尤其是所訂立的是嚴肅的商業合約或法律文件，因此，文件中的詞彙一般應當以它們固有及普通的意思來理解，並結合訂立該文件時的背景事實，再從文件的整體來考慮。 分析 該公契 24.該公契是在該大廈於1976年10月21日獲發佔用許可證後，該發展商與第一位買家於1976年12月1日訂立。它的前言訂明了該大廈合共分為378份不可分割的業權份數，明列於該附表一中，也清楚說明該公契是要界定各方在該大廈的權利和權益。
25.該附表一分為兩部份，即是A部份和B部份，A部份包括兩直欄，第一直欄標示為該等指明處所（原文為「premises」）的業主的名稱、地址和描述，其下便列有該發展商和第一位買家的相關資料。第二直欄標示為「The part or unit of the said Building to be exclusively used occupied and enjoyed by the owner whose name appears in the First Column directly opposite to the reference to such part or unit in this Column」。 26.第二直欄下分別列出了兩部份，該兩部份與第一直欄互相比對，第二直欄下的第二部份是該第一位買家購買的第十一樓D室（原文為「Flat D on the ELEVENTH FLOOR」）；第二直欄下的第一部份歸納在該發展商之下，詳細列出了該大廈的其餘部份，可歸納為三大類，第一類是地下A舖和B舖（原文為「Shops A and B on the GROUND FLOOR」）；第二類是第一、第二、第三和第四樓層（原文為「The FIRST, SECOND, THIRD and FOURTH FLOOR」）；第三類是第五樓層至第二十三樓層，其中第五樓層至第二十樓層各層均有A、B、C、D室（但剔除了第一買家的第十一樓D室）（原文為「FLATS A, B, C and D on the [樓層層數] FLOOR」, [後加釋義」）；第二十一樓層至第二十三樓層各層均有A、B室，其中在第五樓層和第二十一樓層則列明各室包括平台部份。
27.該附表一的B部份則是該列表，其標題為「The List above referred to」，其下是把A部份第二直欄的內容，以圖表形式，由地下至第二十三樓，每一樓層分別展示出來，直欄是23樓層，橫層則是每層把上述的「Shops」「Floors」「Flats」鋪或室（除了第一至第四樓層沒有分拆外）表列出來，以方格展示，合共76個方格，再在每一方格配置不一樣的不可分割的業權份數。 28.在詮釋該爭議條文時，本席考慮了其所用字詞的字義，並結合該公契的整體性、其背景事實和其想要達到的目的一併考慮，該附表一的內容和編列形式顯然並非單單為了訂明該大廈的業權份數，而是要透過圖文並茂把該大廈的業權份數和「unit」數目的分配和兩者的相連關係準確地表列出來，明顯地，是要配合該公契內文，來奠定往後釐定各業主權利行使和義務分擔的兩大衡量標準。 29.本席不認為該附表一的目的只是編列業權份數，這說法漠視了該附表一的A部份就着「unit」一字的應用，如單純只是為了說明業權份數，它根本毋須在A部份引入「unit」一字。在該附表一中，於A部份闡述立約雙方擁有的「premises」時，採用了「unit」一字作為前題下，把整座大廈由地下至23樓分別以「shops」「floors」「flats」逐一說明，再在B部份，用圖表把每層樓的的狀況排列出來，再以方格把所有「shops」「floors」「flats」一一列明，並逐格配上業權分數。 30.明顯地，該公契是要把業權份數與「unit」數目和分佈同時界定清楚。就着A部份中「part」的描述，明顯是指第五樓層和第二十一樓層的「Portion of the Flat Roofs」和「Flat Roof」。 31.「unit 」 一詞先因為該引言，把該附表一的內容引入，而隨之而把附表一所展示的76個「unit 」帶入公契內文中，也即是該附表一先後透過文字和圖表，把地下兩間舖（原文「shop」）該2單位、第一至四樓四層樓的4個單位，五樓至二十三樓層共70個室（原文「flat」）那70個單位，合共76個「unit 」說明。 32.在該引言之下，除了該爭議條文外，該公契還有多條條文均採用「unit 」這字詞作為釐定業主責任的標準，卻沒有另外專項加入說明「unit 」定義的條文，明顯是因為該附表一已圖文並茂地作出了清楚界定之故。 33.在用字上，該爭議條文所用的 「for the time being」，是緊隨在「the owners」 之後，明顯是用來形容「owners」，而不是形容 「units」，意思是「在當時的業主」，而不是指「在當時存在的單位」，那不但是因為英文文法使然，也是該公契整體性的解讀，而「units」 一詞必然是附表一所表列的76個「unit」，因為該公契根本沒有其他條文就該「units」作出定義。 34.代表申請人的盧大律師援引了暫委法官黃一鳴（當時官階）在毓華樓業主立案法團訴蔡六乘、蔡起乘及其他人（LDBM40/2001，未經編彙，2001年10月30日）和The Incorporated Owners of Sunwise Building v Ho Wai Yuk Chun （LDBM 406/2004，未經編彙，2005年11月14日）兩案的判決以支持其論點。 35.在毓華樓一案中，爭議的大廈公契條文第4(f)條為：
36.從該案的判詞可見，黃法官裁決上述條文規定維修費是要根據業主擁有的「unit or units」 去計算，並認為雖然相關的公契上並沒有說明什麼是 「unit or units」，亦沒有說明是根據何時的「unit or units」去計算，但是「unit or units」明顯是指在制定公契時已經存在的單位，而不包括事後劃分出來的細單位。原因是如果這些單位數目可以隨時不斷改變的話，將會引來很多不明確的因素，也會為大廈經理人帶來沉重負擔，導致每次收取費用時均要查明該大廈當時的單位數目，然後用新的單位總數來計算每次的攤分費，不切實際，亦不合常理。 37.黃法官釋述在英文文法中 「for the time being」 是用來形容 「owned」 一字，而不是形容「unit or units」，即是說 「for the time being」 是指「業主在當時擁有的單位」。而不是「當時存在的單位」。如果原文的意思是要指「當時存在的單位」，英文寫法應該是 「for the time being in existence」。 38.黃法官也不贊同「unit or units」的解釋是業主當時享有獨有管有權的處所，理由是這詮釋的結果會造成在公契訂立的時候，該大廈只有兩個業主——發展商和第一位買家，也即是維修費需要由這兩位業權比例懸殊的業主平均分擔；又或是如果日後有一個業主買了該大廈大部份業權，把它們打通變成一個單位而造成只需要支付一份維修費，這些不合情理的結果，不可能是制訂公契的意圖。 39.在其後的 Sunwise Building 一案中，訴訟各方爭議的公契條文第4（f）條與毓華樓一案的上述條文，除了「the said premises」變成「the building」外，完全相同，在該判決中，黃法官重申他在毓華樓一案中上述判決理念。 40.上述兩案件的理念，適用於本案，所不同者是本案中該公契進一步在附表一中列明了「unit」的數目及分佈，應以該附表一為準。如果該大廈的經理人在每次收費時，都要把所有單位重新查證數算，才能釐定分擔比例，必然加重該大廈經理人負擔，也增加各業主支付責任的不確定性，不合情理，不可能是立約方的原意。 41.雖然代表答辯人的陳大律師提出，由於土地註冊處已推出了網上服務，現時查冊並不困難，但是，不容忽視的是在數十年後才產生的查冊簡易服務，並不是該公契訂立時的背景事實，無助於該公契的詮釋。 42.再者，誠如黃法官的考慮，單位日後的合併，將會改變攤分比例，甚至有機會是極端懸殊的比例，這不可能是該公契的原意。實況是倘若「unit」數目是以每次收費當天來釐定，則會導致所有業主永遠承受一個不可預知，也不受他們控制的變數，只要有單位分拆或合併，都會改變分擔責任，變化差額可以很大，這明顯與該公契要清楚界定各業主的權利和責任的目的不一致。從這角度考慮，除非該公契清楚地把這不尋常的意願在該公契中說明，否則，它不可能是立約者的原意。 43.綜觀整份公契的內容，除了該附表一以外，並沒有其他條文就「unit」一字解說或標明它的釐訂時間，這凸顯了該附表一的用意，無疑是要確立「unit」數目的明確性，硬性規定往後的計算基礎，不會受將來該大廈的分拆或合併影響，免除不確定性，明晰而肯定。該公契是故意訂明了該爭議條文範疇內的開支，須按該附表一的「unit」數目作為分攤基準。 44.縱使答辯人努力爭辯，按該附表一76個「unit」作為分攤基準，會出現第一至第四樓層業主相對地少付分攤費，導致各業主支付責任失衡，造成不公。可是，公契的訂立全繫於締結各方的共同意願，只要在不違法違規的情況下，他們享有共同訂定他們認為合適和願意接受的條款的自由，審裁處不能在沒有法理的支持下，強行加入或改寫他們雙方同意的條款，尤其是該爭議條文根本沒有提及答辯人所主張的「公平」分擔原則，它也沒有理由，不如其他收費條文一樣，把相關考慮加以說明[2]。況且，從該大廈的佔用許可證可知，該大廈一樓至四樓樓層是用作非住宅用途，與第五樓層至二十三樓樓層用作住宅用途截然不同，不能排除立約各方對於住宅與非住宅的費用分擔的考慮不同。 45.另外，答辯人也嘗試循「flat」一字在《建築物管理條例》（第344章）的釋義來提出該條例並沒有要求「flat」必須是「self-contained」的，以此來爭辯若然只是單純把單位打通，而非正式入則將單位合併或分拆，並不會影響該公契下「unit」數目的計算，只是，從該公契內文和該附表一的內容用詞可見，「unit」一字的定義明顯與「flat」、「shop」、「floor」不同，該法例的定義並不適用。無論如何，這說法始終不能解決因為單位合併或分拆而衍生上述的問題。 46.凡此種種，都說明了該爭議條文的攤分準則，必然是以該附表單位數目計算，正好與緊隨其後第4（ g ）條的管理費的攤分一樣，在訂立該公契時，清楚地把各業主的攤分責任和計算方法訂明，好讓當時的業主和未來的業主都在購買該大廈的物業時，清楚知道他們的分擔責任和計算方法，明確而肯定，這與該公契訂立的目的相符。 47.至於陳大律師嘗試援引 Add-Field Investment Ltd & Ors v The Incorporated Owners of Mei Sun Building Tai Po [3] 一案以支持其論點，然而，該案的大廈公契的條文和多個附表中的詞句、內容和編列方式都與該公契大不相同，背景事實也殊異，該案明顯是針對其獨有的公契內容和背景而判斷，實在與本案的情況大相逕庭，難以支持答辯人的論點。 該公契簽訂日聲稱單位數目 48.基於以上分析，答辯人的兩項主張皆不成立。另一方面，即使該公契的正確詮釋是以該公契簽訂日的實際單位數目作準，本席也不相信當時的單位數目是94，反而該附表數目76才是當其時該大廈的實際單位數目。 49.儘管答辯人主張從1976年10月7日獲批該圖則可見，該發展商已有把該大廈的一樓至四樓分拆的意圖，而該大廈的佔用許可證也在1976年10月21日批出，連同該發展商在該公契訂立後，於1977年10月及以後先後簽訂的轉讓契約，從而推論在該公契簽訂日，該大廈的一樓至四樓樓層應該已經被分拆，而「unit」總數應為94個，可是，這推論欠缺說服力。 50.在仔細審閱下，該圖則極其量只顯示了該大廈的一至四樓樓層中，有部份地方被分隔開，該等分隔繪圖粗疏概括，明顯與其他部份的精細繪圖殊異，有些分隔綫條並非直線，也不相連，有些甚至是開放式的分隔，該等繪圖近似草擬本，卻無論如何都不能被視為真正分拆成為一個個的單位。要把地方分隔，視為單位分拆，這主張流於牽強。在審訊中，答辯人一方也不得不同意該圖則只顯示了該大廈第一至第四樓層出現地方分隔的意向，卻不足以證明那些是單位分拆。 51.就着該大廈第一至第四樓層分拆出售的物業而言，最早的一份轉讓契約是在1977年10月19日簽訂，與該公契簽訂相隔多月，不足以印證第一至第四樓層在簽訂該公契時已被分拆的說法。 52.還有，如分拆單位已在簽訂公契前完成（本席不相信這是事實），又或是締結該公契者屬意以94個單位作準，甚或是以該大廈日後的拆分，作為該爭議條文的攤分計算準則，該公契沒有理由不把94個單位列明在該附表一上，更不可能不把業權份數按94個單位清楚列明，尤其是答辯人主張該附表一純粹是為了列明每個單位的業權份數，該公契沒有把這意願隱藏的理由，反而在該附表一中，只把業權份數分配在76個單位中。明顯地，當時其實只有76個單位，明顯地，立約者是故意以76個單位作為該爭議條文所包含的開支的分攤計算標準。 53.答辯人未能提供其他實質證據來進一步證明它的說法，因此，答辯人該公契簽訂日聲稱單位數目的說法並不成立，它以94個單位來計算攤分費的要求也不可取。相反，即使該公契的正確詮釋是應該以該公契簽訂時的實際單位數目作為分攤標準，本席也相信該附表一的76 「unit」是準確記錄了當時的單位數目。 54.基於以上分析，該維修工程總額的攤分，應以港幣$7,763,544按該附表單位數目76個「unit」攤分，每「unit」的業主須支付港幣$102,152。訴訟雙方不爭議基於該物業佔一樓業權的18分之2，因此，申請人就該物業只需要支付港幣$11,350 (港幣$7,763,544/ 76 x2/18)。 55.答辯人在審訊時確認如申請人的申請得直，它同意退回多收的攤分費予申請人，即是港幣$68,687（港幣$80,037 - 港幣$11,350）。 命令 56.本席在考慮了雙方提供的所有證據和陳詞後，現頒佈命令如下：
57.本席感謝三位大律師的協助。
申請人：由杜亮邦律師事務所轉聘盧栢康大律師代表應訊。 答辯人：由梁鄧蔡律師事務所轉聘陳濟洲大律師及陳正霆大律師代表應訊。 [1] Jumbo King Ltd v Faithful Properties Ltd. & Others (1999) 2 HKCFAR 279; Investor’s Compensation Scheme Ltd. v West Bromwich Building Society [1998] 1 WLR 897 [2] 該公契第4(g) 條列明了各業主支付管理費的具體金額，和該金額不足時所需多加的金額。 該公契第4(h) 條明文規定地舖業主不用就大廈升降機及樓梯照明等設施的清潔及維護費用付款。 [3] Add-Field Investment Ltd & Ors v The Incorporated Owners of Mei Sun Building Tai Po, （ HCA 507/2011 未經編彙，2013年12月12日） | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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