Ng Choy Leung 對 信和物業管理有限公司

LDBM 93/2022

[2024] HKLdT 58

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2022年第93宗

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覆 核 判 決 書

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背景

1.本席於2024年1月19日頒下本案的判案書。申請人不服本席的判決，於2024年2月5日提出覆核申請。

2.本席於2024年2月16日決定覆核2024年1月19日的決定，並頒令覆核申請以書面形式進行。

3.本席現就申請人的覆核申請作出以下的裁決。

覆核理據

4.在覆核申請中，申請人認為本席在判案書中只是沿用答辯人的結案陳詞，未有考慮申請人以下五點論點：-

(1)  申請人認為在So John & Another v Lau Hon Man & Others [1993] 2 HKC 356一案中，已裁定水管專用受益的單位須負責維修該水管使其不致漏水而對他人構成滋擾，而不需考量水管是否公用部分。因此，申請人認為同樣的判案邏輯適用於本案。申請人又認為本席需要裁定的是「單位業主是否須承擔其專用樓層走廊食水喉的維修責任及費用」，而並非「走廊食水喉是否公用部分」。（「論點一」）

(2)  申請人認為答辯人引用The Incorporated Owners of Summit Court v Full Surplus Investment Limited & Another [2007] 3 HKLRD 351一案只涉及相關單位被他人截斷受水權，而不涉及食水管漏水而對他人構成滋擾的問題，事件本質與本案不同。因此，申請人認為該案的判決邏輯並不適用於本案。申請人認為Summit Court一案雖然有對So John一案中的食水喉是否公用部分作出了某些旁論，但無損So John一案判決的原本理據和結果。再者，申請人認為Summit Court（特別是該判詞中第40段）是認同So John的判決理據，即與食水管是否公用部分並無關係。（「論點二」）

(3)  申請人認為《建築物管理條例》（「該條例」）附表1第2段就公用部分的定義並未包括食水喉；而本案大廈的公契（「該公契」）有關「建築物設施」的釋義，雖然包括食水管，但不包括該等只供任何個別業主使用的設施，而該公契的條文未有列明個別業主對「建築物設施」的擁有專有權需要在該公契中被指明或指定才能排除在物管公司受管之外。申請人認為該條例中的「common parts」及該公契中的「common areas」雖然同譯為「公用部分」，但不應將食水喉專用的事實被指定或指明的額外條款強加於「建築物設施」排除為非公用部分的要求之一。（「論點三」）

(4)  Summit Court一案中的屋苑在落成入伙時，只有天台一個總水錶，然後經由一公用喉管輸水達各樓層。申請人認為該喉管當然屬性「公用」，而其後雖然每層分設獨立專用水喉，卻沒有就改裝系統相應改註該公契指定或指明其為專用，而上訴庭也只「視」改裝後的專用喉仍為「公用部分」。申請人認為本案的食水喉則沒有前、後不同系統問題，一直也是個別單位專擁專用。（「論點四」）

(5)  申請人認為答辯人在維修權力問題上，是把罕有特殊情況下該公契容許的權力作為立意在一般情況下蠻橫行使的駁辭，實是違契之舉。至於維修相關食水喉多支的費用，申請人認為原本來自以單位所佔不可分割業權份額計算而徵收的管理費，以同樣方式計算回償給過去因誤支而身受其害的那批業主是最合理的方法。申請人又認為由於多支費用已轉移至答辯人的帳目，回償所需費用並不涉及挪用屋苑任何帳目。（「論點五」）

論點一

5.首先，「單位業主是否須承擔其專用樓層走廊食水喉的維修責任及費用」與「走廊食水喉是否公用部分」是同一議題。很明顯，如果走廊食水喉是公用部分，負責維修責任及費用的一方便是答辯人，而不是個別樓層的單位業主。相反，如果走廊食水喉不是公用部分，負責維修責任及費用的一方便是個別樓層的單位業主。因此，答辯人並沒有錯謬預設前提或轉移斷案焦點。

6.申請人引用的So John一案，其實已由上訴庭於Summit Court一案中作出詳細分析。在Summit Court判詞中第39段便已清楚說出So John一案並非一個決定性的案例。當中的判詞如下：

“ 39. We do not believe So John & Another v Lau Hon Man & Others [1993] 2 HKC 356 has any direct bearing on the present case. It is not an authority that water pipes serving a flat exclusively could not be part of the common parts. It is common sense that even without separate water meters, pipes would branch out into individual flats and that such branch pipes would serve each individual flat exclusively. We see no reason in such circumstances why such branch pipes, which is part of the common water system, should not be regarded as common parts…”

7.再者，Summit Court一案中第40段的判詞如下：-

“ 40. In So John & Another v Lau Hon Man & Others [1993] 2 HKC 356, it happened that the burst water pipe was embedded in a concrete slab. The replacement pipe installed by the respondents ran within the respondents’ flat. In that case, it was obvious that the new pipe was physically in the respondents’ part of the building. The burst pipe was embedded in the floor/roof. Even so, having regard to the fact that the pipe served the respondents’ flat exclusively, the construction placed on cl.10(c) of the DMC was, with respect, correct. But we do not regard So John & Another v Lau Hon Man & Others as deciding that the installation of separate water meters was determinative. Indeed, the reference to separate meter at p.361A was part of the narration of facts and did not form part of the ratio.”

8.申請人對於上述的判詞很明顯有所誤解。So John一案只是就其本身的案情作出裁決，雖然上訴庭同意其裁決，但已清楚說明So John一案不是決定性地指出水錶的裝設是決定因素。

9.上訴庭已清楚說明決定的因素應是有關水喉是否公共供水系統（common water system）的一部分，而水喉所處的位置是考慮因素之一。在So John一案中的水喉是位於涉案單位地板之內，而本案的水喉是位於屬於公用部分的電梯大堂，兩者截然不同。上訴庭認為單位之內的地板／天花石屎層是位於該案答辯人的單位內，加上水喉只供水給該單位，所以裁定該單位業主須要負責維修正確。不過，在Summit Court一案中有關的水喉並不是在某個單位之內，上訴庭便以這些水喉是否屬於公共供水系統作考慮。本席認為這點與本案相同。由於走廊食水喉並不是在某個單位內，這些水喉應看作為公共供水系統一部分，與Summit Court一案無異。

10.因此，So John一案並不適用於本案。本席不接受So John一案的判案邏輯適用於本案。

論點二

11.申請人認為Summit Court一案涉及的是相關單位被他人截斷受水權，不涉及食水管漏水而對他人構成滋擾的問題，事件本質與本案不同，所以其判決邏輯不適用於本案。這也很明顯是申請人對Summit Court一案的誤解。

12.正如上述一樣，Summit Court已清楚說明水錶的裝設並不重要，而是要看有關水喉是否屬於公共供水系統一部分。這點直接與本案相關。相反，截斷受水權及對他人有否構成滋擾並非重點。

13.正如在上述討論論點一中所述，本案的重點正是有關水喉是否公用部分，而決定了是否公用部分，才可決定誰要負責維修及相關費用。

14.因此，本席認為Summit Court一案的判決邏輯才適用於本案。

論點三

15.申請人認為該條例中的「common parts」及該公契中的「common areas」有所不同，而每樓層由水錶房經樓層走廊引水至單位應被指明或指定作單位專用。再者，根據地役權的慣例，專用水管通過非單位所屬地方的三維空間，更可連同管道被視為單位的實體一部分。

16.本席完全不同意申請人的見解。正如判案書所述，該條例第2條已有「公用部分」的定義，即是說：(1) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用，佔用或享用的部分；及 (2) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外。

17.「土地註冊處註冊的文書」在本案中適用的是指該公契（見Donora Company Limited v The Incorporated Owners of Tsuen Kam Centre (FACV6/2023)。即是說，若果該公契沒有說明走廊食水喉是指明或指定專供其一業主使用、佔用或享用，這些走廊食水喉便是公用部分。該條例附表1可能沒有明確列出食水喉是公用部分，但仍然可根據該條例第2條去理解食水喉是否公用部分。

18.該公契有關「建築物設施」也有類似的定義，即是說「建築物設施」包括「水管」，但不包括該等由任何個別業主擁有專有權及特權持有、使用、佔用及享用設施及該等只供任何個別業主使用的設施。

19.不過，該公契並沒有指明走廊食水喉屬於個別業主擁有專有權及特權持有、使用、佔用及享用。

20.至於走廊食水喉是否屬於個別業主使用的設施，則要根據Summit Court一案的判決去詮釋。正如上述一樣，Summit Court已裁定有關水喉是否屬於公用，要看這是否公共供水系統的一部分，而並非水錶的位置。再者，水喉的位置是考慮的重點，本席認為由於走廊水喉是位於屬於公用部分的走廊，這不可能是個別業主所擁有，否則便會影響其他使用走廊者的權利。

21.由於本席認為走廊水喉是公共供水系統的一部分，所以這些水喉不會是只供個別業主使用的設施。

22.申請人引用所謂「地役權的慣例」指專用水管通過非單位所屬地方的三維空間，便被視為單位的實體一部分。本席不認同這樣的慣例。地役權（easement）是要由擁有土地一方授予的，但沒有任何證據顯示這些個別業主已獲得這方面的授權。因此，地役權並不適用於本案。

論點四

23.申請人認為Summit Court與本案不同，原因是因為在Summit Court一案中的屋苑在落成入伙時，只有天台一個總水錶，然後經由一公用喉管輸水達各樓層，其後每層分設獨立專用水喉；而本案的食水喉則沒有前、後不同系統問題，一直是個別單位專擁專用。

24.不過，正如判案書所述，Summit Court一案的判決並非建基於供水系統有沒有改動，而是有關水喉是否屬於公共供水系統一部分。上訴庭將改裝後的專用喉「視」為「公用部分」也是因為這些水喉屬於公共供水系統一部分（見上訴庭判詞第39段）。

25.因此，申請人以本案的走廊水喉未有改動而認為Summit Court不適用的論點不能成立。

論點五

26.申請人要求答辯人回償有關食水喉維修多支的費用，根本完全不能成立。正如判案書所述，即使走廊食水喉不是公用部分，這也不代表答辯人無權處置走廊食水喉漏水問題。在該公契第35.8、35.17、35.30、35.43及37段的規定下，答辯人也有責任去維修走廊食水喉。

27.再者，根據Gallium Development Ltd and Others v Winning Properties Management Ltd and Another (CACV186/2003)一案的判決，申請人根本完全無權要求答辯人退回任何費用，包括申請人所指的「多收」費用。

28.上述判決理由已在判案書詳盡，本席不再在此重複。

29.不過，申請人認為答辯人未有預先要求有關業主維修而自行維修，及沒有向有關業主討回有關維修費用，這並不符合該公契。本席認為答辯人提出這個論點只是說明他們有權去維修食水喉，即使有關食水喉不是公用部分。正如上述一樣，本席認為有關食水喉是公用部分，所以他們有沒有要求有關業主維修或向有關業主討回維修費用並不是本案的重點。

30.因此，申請人的論點五也不能成立。

本席是否有中立公正獨立斷案

31.申請人認為本席只是引用答辯人的結案陳詞，未有處理申請人提出的理據及駁論。本席不同意申請人的看法。

32.首先，本席是完全同意答辯人的論點，所以才接納及採用其論點。在判案書中第29段，本席已說明「本席同意答辯人的立場」。但在採用這些論點時，本席已作出了理解及分析，認為答辯人的論點是正確所以才採用。

33.由判案書可見，本席有將本案的案情撮要，並指出本案有兩項爭議點，即：(1) 走廊食水喉是否公用部分；及 (2) 即使走廊食水喉不是公用部分，申請人是否可要求答辯人償還有關維修走廊食水喉的支出。

34.本席也有提出走廊食水喉身處的位置是一個重要的考慮因素，並認為供水系統有否改動並不重要。在考慮該屋苑的實際情況後，本席認為走廊食水喉是該屋苑公共供水設施的一部分。

35.上述的裁決均是本席的裁決，而非沿用答辯人的陳詞。因此，本席是有中立公正獨立斷案。

36.其實，本案的爭議點很簡單，只是有關的走廊食水喉是否公用部分須由答辯人維修，還是屬於個別業主，須由個別業主維修。重點便是走廊食水喉是否公用部分，而在這問題上，本席完全同意答辯人的立場，但這不等同於本席沒有經過獨立的思考。

37.本席也不是沒有處理申請人的論點。申請人的論點主要是引用So John一案，認為水錶後的食水喉便需由個別業主負責維修。本席在討論Summit Court一案時，已指出So John一案已由上訴庭討論，而結論是So John一案並非決定性的案例，可指獨供水給某個單位的水喉一定不是公用部分 (“It is not an authority that water pipes serving a flat exclusively could not be part of the common parts”)，而是要看這水喉是否屬於公共供水系統的一部分。

38.申請人雖然嘗試指出Summit Court與本案不同，原因是在Summit Court中的水喉是有改動，但本席也有在判案書中指出這些改動並不影響公用部分的詮釋。

39.上述兩點是申請人的主要論點，本席已經在判案書中有所處理。

40.再者，本席並不需要處理申請人提出的每一項爭論點。本席只需處理一些重要的論點。在Song Lian Zhong and Others v Chan Sze Wan and Others (CACV135/2017)一案中，上訴庭已裁定 “It is well established that there is no duty on a judge, in giving reasons in the judgment, to deal with every argument presented by counsel. The judge is only required to identify issues the resolution of which is vital to his conclusion and explain the manner in which those issues are resolved.”。

41.再者，在Ng Shek Wai v Hong Kong Institute of Certified Public Accountants (CACV41/2021)一案中，上訴庭也指出 “there is likewise no duty on a judge to deal with every single argument raised by a party in his judgment, particularly where the argument is irrational or unintelligible… A judge’s duty is to deal only with such arguments as are pertinent and necessary for a proper resolution of the case before him.”。

42.因此，即使本席未有處理一些申請人的論點，這並不等同本席未有獨立思考作出判決。正如上述一樣，本席已處理了本案的重點，作出合適的裁決，申請人若有其他論點也不重要。

43.不論如何，申請人在是次覆核申請中，已經將其認為本席需要處理的五個論點詳述，這些論點與本席在判案書中處理的問題並無不同。因此，本席不認為本席有遺漏任何重點未有處理。

44.在申請人提交有關是次覆核申請的陳詞及回應陳詞中，申請人的理據也沒有任何新意，基本上也是有關公用部分，及So John和Summit Court的詮釋。

45.不過，正如上述一樣，本席已就這些論點再作考慮，但本席不同意本席需要更改上次的裁決。如果上次裁決的理據有所不足，在是次覆核申請中本席提出的理據也可成為裁決的理據。

46.因此，本席裁定申請人是次覆核申請不能成立。

總結

47.本席現頒令如下：-

(1)  撤銷申請人的覆核申請；

(2)  臨時訟費命令：申請人須支付答辯人覆核申請的訟費，包括大律師證書，如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；及

(3)  若雙方不在本判決後14天內提出訟費申請，則上述的臨時訟費命令作實。

申請人的書面陳詞由申請人親自提交。

答辯人的書面陳詞由胡關李羅律師行轉聘劉健大律師代表提交。