Wealth Knight Ltd 對 立德大廈業主立案法團
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LDBM 15/2024 [2024] HKLdT 60 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2024年第15宗 _________________
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_______________ 判 案 書 _______________ 前言 1.答辯人是立德大廈（下稱「該大廈」）的業主立案法團，申請人是該大廈的其中一位業主。 2.在是次訴訟中，申請人要求推翻答辯人於2024年1月29日舉行的週年業主大會（下稱「該業主大會」）中通過的所有議決（下稱「該等議決」）。 申請人的申請理由 3.申請人的申請理由是早在2024年1月26日，其職員馮榮耀（「馮先生」）已依循程序，將委任出席該業主大會代表授權書投入答辯人指定收集箱（「該收集箱」）內。然而，在該業主大會舉行當晚，答辯人一方卻以沒有收到申請人的授權書為由，只容許申請人的授權代表梁冠明（「梁先生」）出席該業主大會，卻不可投票，剝削了申請人的投票權，遂要求推翻當晚大會通過的該等議決。 答辯人的反對理由 4.答辯人反對是次申請，理由是他們已依例舉行該業主大會，針對授權書的安排，也按照第344章《建築物管理條例》 附表三第2至第4條規定，先於2024年1月11日發出「立德大廈業主立案法團業主周年大會（通告）」（下稱「該通告」），當中列明授權書的安排和授權書確認收據的簽發，再在大堂放置了該收集箱。直至1月27日晚上8時把收集箱封箱，截止接受授權書後，再於1月28日早上10時，在法團會議室由法團主席趙榮康（「趙先生」）、法團秘書李汝樺（「李先生」）和物業管理公司經理簡炳麟（「簡先生」）共同開箱點算，亦按例同日發出授權書確認收據予已收悉他們的授權書的業主，當時並沒有發現申請人提交的授權書。 5.在該業主大會舉行當晚，已向申請人代表解釋，仍然會讓他出席該業主大會，只是因為沒有收到申請人的授權書，所以不能容許他投票。然而，該代表不滿未能投票，便迅即自行離開該業主大會。因此，申請人沒有理據推翻該等議決。 不爭議事項 6.訴訟雙方均在庭上確認，依據土地註冊處的記錄，申請人是該大廈地下1A、1C、2A、1樓及2樓的業主，佔有該大廈不可分割業權份數115份中的19份。 7.在2024年4月2日的聆訊中，申請人確認不會修改申請通知書，以加入申請人一方打算在該業主大會中，參選管理委員會委員的事情，作為是次申請理據。該立場在是次審訊中獲得再次確認。雙方既確定是次審訊不需要處理這議題，答辯人也因此沒有在這議題上援引任何證人證供和文件證據。 8.在是次申請中，舉證責任在於申請人。本席已向雙方講述審訊程序，申請人由馮先生和梁先生代為作供。答辯人則安排了趙先生、李先生和簡先生出庭作供。 申請人的案情 馮先生的證供 9.馮先生是申請人公司聘用的文員，獲公司委派處理授權代表出席該業主大會的安排，他在閱讀該通告後，親自填寫了三張涉及數間公司的委任代表授權書（「該等授權書」），其中一張便是由是次申請的申請人發出。 10.他在2024年1月26日下午3時12分，親自將該等授權書投入該收集箱內，還因應公司要求，在投入收集箱前，把該等授權書放在透明的收集箱上，並用手提電話拍照作記錄（「該相片」）。 11.除了在1月26日數日前，他曾與管理公司因為其他事情通電話，順帶核實該業主大會將在2024年1月29日舉行以外，之後並沒有與管理公司或答辯人一方有任何接觸。 12.在該業主大會當晚，梁先生致電給他，「說主持大會的人士表示收集箱內沒有本人所提交的授權書，故只能列席會議，但不能投票。」他也便隨即把相片發送給梁先生。除此以外，當晚梁先生沒有再聯絡他。 梁先生的證供 13.梁先生表示他並不受僱於申請人，他是一間獨立的物業管理公司的董事，而申請人是該公司的客戶。 14.在該業主大會中，他是第一次代表申請人出席該大廈的業主大會。在當晚大約8時抵達會場後，準備簽到，卻被當時簽到負責人指稱沒有收到申請人的授權書，他隨即致電馮先生，並在收到馮先生電話傳送過來的該相片後，向答辯人一方展示，但簽到負責人強調，他們三個人一起打開收集箱，卻看不到申請人的授權書，因為欠缺授權書，「所以只可讓我留下列席，但不可投票。我覺得在一個有鎖票箱內竟然有三份文件不翼而飛，阻止我們正式出席及發表意見並參選委員，而且是阻止佔相當大業權分數業主投票，只有無奈離開將事情向公司匯報。」 15.在庭上，梁先生補充他當時認為只讓他列席，卻不可投票，所以出席「都冇用」，他便立即離開了。至翌日早上，他便通知申請人當晚事宜，之後沒有再跟進該事件，直至本案的展開。 16.他在庭上聲稱，針對當晚該業主大會的三大議決，他對揀選核數師一項並沒有意見，不會反對，但希望參選管理委員會委員，並想多了解關於揀選「安全水計劃資助計劃」的議題。 答辯人的案情 三位證人的證供 17.答辯人的三位證人一致表示，在2024年1月28日一起打開該收集箱時，箱內合共有31份授權書，卻並沒有看見該等授權書。他們也隨即即日安排簽發了授權書確認收據予已收悉他們的授權書的業主，並在該業主大會當晚把該等授權書清單張貼在會場內。 18.趙先生作供指稱直至梁先生出席該業主大會，由於沒有收到申請人的授權書，也不認識梁先生，只好向他表示可以讓他出席大會，但不能投票，引起梁先生不滿，並立即自行離開。 19.趙先生和簡先生表示該大廈一向和諧，過往不曾發生失去授權書的事件，對於是次事件事出突然，梁先生也迅即自行離開，是申請人放棄出席權利；而且，由於申請人的業權份數只有19份，無論如何也不足以影響或推翻該等議決。 分析 授權書投入收集箱 20.首先，就申請人在2024年1月26日已把該等授權書放在該收集箱內的聲稱，本席信納馮先生的證供，他的說法獲得他提供的該相片印證，該相片顯示了有三張授權書被放在該收集箱上。雖然該相片中授權書的內容頗為模糊，但是仍然可以隱約看見其中一張是由申請人簽發的授權書。對於馮先生的證供，答辯人未能提出有效反駁。 21.況且，訴訟雙方均表示該大廈一直關係融洽，雙方沒有敵對衝突，答辯人也強調過往不曾出現失去授權書的事件。在這情況下，按常理推論，申請人一方沒有理由需要安排馮先生從自己位於別處的公司，帶同該等授權書遠道到位於灣仔的該大廈，放在該收集箱上拍照，而又不投入該收集箱內，卻還安排梁先生出席該業主大會。 22.此外，馮先生就整件事件的描述清楚直接，不會誇張迴避，合乎邏輯常理，本席相信他這方面的證供。縱觀整件事件的發展經過，本席相信馮先生確實有把該等授權書投入該收集箱內。 授權書的消失 23.同理，基於雙方的良好關係，過往也不曾出現失去授權書的事件，再加上在整個訴訟中，並沒有任何具體指控或證據，顯示答辯人有阻撓申請人參予該業主大會和投票的意圖，在這情況下，沒有實質證據證明答辯人有毁滅該等授權書，又或是偽稱沒有收悉它們的理由。 24.況且，馮先生和梁先生均確認他們和申請人一方，都沒有向答辯人一方透露申請人打算在該業主大會中如何取態或有何行動，因此，不應存在答辯人惡意阻撓申請人出席大會或投票的理由。事實上，在本案件中，並沒有出現針對答辯人是刻意或惡意阻撓申請人出席大會的實質證據。 25.還有，雖然該收集箱只有兩條鎖匙，分別由趙先生和李先生持有，但是，該收集箱的文件投入位置長達25厘米、闊達5厘米，根本不能排除有人可以在不解開收集箱鎖頭，而可透過文件投入位置來取得箱內的授權書的可能。而且，該收集箱是放在大廈大堂，整座大廈只有一位管理員當值，而該管理員還需要兼顧整座大廈的管理和巡邏，根本不可能無間斷地監管該收集箱。 26.在這情況下，沒有實在證據顯示該等授權書是被答辯人一方取走，又或已被收悉卻被偽稱沒有收到，本案根本不能排除是有其他人取去該等授權書。只因資源有限，該大廈只有一位管理員當值，而未能長期監管該收集箱的情況。 27.另一方面，該通告的「備註」中列明了:
28.另外，《建築物管理條例》第334章附表3第4（5）條訂明了業主立案法團簽法授權書確認收據的規定，提供業主可在沒有收到授權書確認收據的情況下，向法團跟進情況。明顯地，該條例中專項設立授權書確認收據的目的，正是針對這情況，讓雙方能有效地監管和核實授權書的交收情況，不會在中途因為各種原因而不能送達到業主立案法團手上，並阻止任何一方虛稱已提交或沒有收悉的情況，目的是提供雙方保障，避免猜疑和爭拗，雙方應該善用這程序。 出席該業主大會 29.綜合梁先生、趙先生和簡先生的證供，梁先生在緊貼該業主大會於八時正開始之前，到達會場，在簽到時即時獲告知答辯人一方三人在開啟該收集箱，點算授權書時並沒有發現申請人的授權書，梁先生隨即在通電話後，向在場人士展示該相片，梁先生理論後離去，整個過程不超過10分鐘。 30.縱使答辯人一方的證人陳述書、該業主大會的會議紀錄的附註中，以及簡先生的證人供詞對於當時是否容許梁先生投票的說法含糊矛盾，可是，在庭上，趙先生坦白承認當晚答辯人一方向梁先生表示只能容許他出席大會，但因為沒有正式收到申請人的授權書，而不能讓他投票，梁先生也因為不能投票而迅即自行離開會場。 31.趙先生承認在該業主大會的會議記錄的附註中，記載了梁先生表示已交授權書，但答辯人在點算收集箱時，沒有發現有關授權書的事件，然而，之後提及答辯人接納申請人代表「已出席並投票，至今相關業主仍未作任何投票決定。」是不準確的記錄。簡先生也解釋該段文字只是在梁先生離去後，應個別在場人士強烈要求下，為了免生事端才作出的不準確記錄。無論如何，不容忽視的還在於如果當晚梁先生獲得出席和投票，他根本沒有憤然離開的理由。 32.凡此種種，本席相信答辯人一方當晚是讓梁先生出席大會，卻不容許他投票，他也因為不滿不能投票，而自行離開會場。 申請人的打算 33.在審訊中，梁先生突然表示針對該通告說明要處理的三大議題，他對於首項選舉管理委員會委員一項，他表示希望參選；對於次項揀選核數師一事，不感興趣，不會反對；對於第三項揀選「安全水計劃資助計劃的承辦商」，則希望獲得相關資訊。 34.針對首項而言，基於雙方確認，不會以申請人希望參選管理委員會委員作為是次申請的理據，雙方均沒有就這事宜提供具體證供和證據，也沒有在審訊過程中處理這議題，因此毋須進一步考慮。 35.另外，申請人指稱希望在大會中獲取資訊，發表意見並參與討論的說法，本席必須考慮的是答辯人在該業主大會中是清楚表明容許梁先生出席該大會，只是不容許他投票，卻從來沒有表示禁止他發言或參予討論。 36.趙先生強調過往答辯人舉行的業主大會中，一直歡迎業主踴躍參與，慣常地容許一些授權書無效的業主代表出席發表意見，只是不讓他們投票，目的是希望廣納意見，讓有權投票的業主在聽取各方意見後，自行決定投票意向。他解釋是次事件也不例外，只是梁先生因為不滿未能投票，自行選擇離開，而放棄出席該業主大會發表意見和討論的機會，是他的個人選擇，並非答辯人阻撓。 37.事實是，梁先生作供也清楚地交代了他是因為不能投票，認為出席也沒有作用，所以即時離開。在這情況下，申請人聲稱被剝奪出席該業主大會、發表意見、參與討論的說法並不成立。 不能影響該等議決 38.至於申請人聲稱當晚有可能因為梁先生出席該業主大會發表意見，而有機會左右該業主大會的投票結果的說法，完全沒有任何實質證據支持，流於臆測，不足以推翻當晚的議決。 39.值得注意的還在於梁先生確認他就揀選會計師一事並無意見；而就着揀選「安全水計劃資助計劃」的承辦商一項，在盤問下，梁先生最終承認他對該計劃的安排，其實所知不多，甚至不知道原來該計劃是由政府資助，業主根本不用分擔相關費用。即使那聲稱打算參選管理委員會的說法，梁先生也不能提出具體證據，來證明他的參與，足以推翻已通過的議決。 40.無論如何，最重要的是申請人所佔的業權份數只有19份， 結合該業主大會中通過的所有議決的投票情況考慮，甚至把申請人的19份業權份數全數加進當晚第二最高票數來考慮，票數的總額還是遠低於當日獲通過的議決的投票票數，根本不足以推翻當天的所有議決[1]。 41.因此，即使當晚梁先生獲准在該業主大會中投票，亦不會影響該晚的投票結果，申請人實在沒有實質基礎可推翻該業主大會的任何一項議決。 42.況且，該業主大會的所有議決現在均已付諸實行，新一屆管理委員會的委員已上任，也已在土地註冊處完成註冊手續；答辯人也已正式通知所揀選的會計師事務所的聘用安排。就着揀選「安全水計劃資助計劃」的承辦商一項，更是已經完成了整個工程。此外，答辯人進一步解釋該大廈牽涉很多不同的業主，有部份在海外，部分更是年紀老邁，要成功召開大會聯絡各方並不容易。因此，不應該在沒有充足理據的情況下，輕率地推翻該等議決，而需要再召開另一次的會員大會，勞民傷財。 總結 43.在仔細考慮了雙方提供的所有證據和陳詞後，本席認為申請人沒有充份理據，足以將該業主大會的任何一項議決推翻。本案不存在任何實質證據顯示是答辯人刻意或惡意阻撓申請人參與該業主大會，或在該業主大會中投票，欠缺具體證據證明答辯人從該收集箱中取走該等授權書，又或是在該業主大會中偽稱沒有收取該等授權書。 44.礙於該大廈資源的運用，未能就該收集箱上鎖以外，提供全天候監察，當然，在這次事件後，答辯人應該積極考慮改善收集箱的設計和保安設施，避免同類事件再發生。申請人也可善用《建築物管理條例》附表三所賦予的保障，確保收到授權書確認收據，以確保該等授權書不會因任何原因而未能到達答辯人手中，也可杜絕答辯人一方有機會推搪沒有收到授權書的可能。 45.無論如何，即使申請人在當晚獲得投票權，按他所持有的業權份數只有19份，也實在不足以影響最後的投票結果。既然不能左右投票結果，該業主大會所通過的所有議決亦不會因此而無效。 46.基於以上原因，本席撤銷申請人是次訴訟的申請。 47.至於訟費方面，基本原則是訟費應以訴訟結果而決定，本席考慮了答辯人的訟費陳述書和雙方的陳詞，循簡易程序評定答辯人的訟費為港幣$1,000。 命令 48.本席作出以下命令：
申請人：無律師代表，由馮榮耀先生代表應訊 答辯人：無律師代表，由趙榮康先生代表應訊 [1] (一) 有關選舉管理委員會委員的事項：
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