永倫財務有限公司 對 英達財務有限公司
Read the full judgment text of FACV 5/2021 on BabelCite. This Court of Final Appeal judgment was delivered on 11 February 2022 before 張舉能 CJ, 李義 J, 包致金 NPJ, 陳兆愷 NPJ, 麥嘉琳 NPJ.
Property law – priority of claims – equitable assignment of future sale proceeds – charging order over the property – whether earlier equitable assignee of future sale proceeds ranks in priority over later judgment creditor with charging order – Land Registration Ordinance (Cap 128) ss.2(1), 3(1), 3(2) – High Court Ordinance (Cap 4) ss.20A, 20B – Conveyancing and Property Ordinance (Cap 219) ss.2, 54 – material facts: Mr Tang was the registered owner of a government-subsidised property subject to a 'no-alienation' covenant and a statutory charge in favour of the Incorporated Owners of the Financial Secretary; being unable to mortgage the property, he borrowed from Wing Lung and Yingda and assigned to each his future surplus sale proceeds under their respective loan agreements, both of which were registered at the Land Registry – Mr Tang defaulted and Yingda obtained judgment, a charging order over the property, and a court order for sale, with the property eventually sold for HK$10,080,000 – main legal issue: whether the earlier assignment of future sale proceeds to Wing Lung ranked in priority over Yingda's later charging order in respect of the sale proceeds – held: the assignment of future sale proceeds, although effective in equity upon valuable consideration being given, did not create any interest in the land and was not an instrument affecting land within the meaning of s.2(1) of the Land Registration Ordinance, and was therefore not registrable; the charging order under s.20B(3) of the High Court Ordinance, by contrast, had the same effect as an equitable charge created by the debtor in writing and was a charge over the property itself that affected the land and was registrable – the subject matters of the two interests differed, so the equitable 'first in time prevails' rule did not apply and the 'tier' or 'class' exception invoked by the appellant was rejected – the assignee of future sale proceeds took only the assignor's residual right to any surplus after the charging order and all prior encumbrances on the property were satisfied – appeal dismissed with costs to the respondent.
Legal issues: Priority between earlier equitable assignment of future sale proceeds and later charging order over the property
Outcome: Appeal dismissed.
Cited by 1 case · Cites 4 cases
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[Chinese Translation — 中譯本] FACV 5/2021 [2022] HKCFA 3 香港特別行政區 終審法院 終院民事上訴2021年第5號 （原上訴法庭民事上訴2019年第186號） _____________________________
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_____________________ 判案理由書 _____________________ 終審法院首席法官張舉能： 1.本上訴帶出簡短的問題，該問題涉及對物業的銷售收益作出申索的優先次序。在聆訊結束後，本庭決定駁回上訴，理由如下。 案情 2.Tang Shung Ching Sabin[1] 是九龍廣播道二十九號龍翔苑第二座地下1F室連同一個在該住宅發展項目的停車位的物業[2]的註冊業主。該發展項目是根據政府公務員住屋計劃所建造。鄧先生於2004年購買該物業，並成為其註冊業主。根據他購買該物業的法定轉讓契，該物業在轉讓予他後會受制於某些「禁止讓與」契諾。該契諾禁止他在未獲得財政司司長法團[3]事先書面同意的情況下轉讓、按揭、押記或以其他方式放棄管有該物業或任何在該物業內的權益，或訂立任何協議以轉讓、按揭、押記或以其他方式放棄管有該物業或任何在該物業內的權益。上述的同意書一般只會在向財政司司長法團補足地價後才會獲批。 3.為確保禁止讓與契諾的履行，鄧先生透過法定押記將該物業押記予財政司司長法團。該法定押記如同上述內含禁止讓與契諾的轉讓契已在土地註冊處註冊。 4.這些年來，鄧先生曾向不少於五間財務公司借貸，當中包括永倫財務有限公司[4]及英達財務有限公司[5]，即本上訴案件中的上訴人和答辯人。 5.毫無疑問，由於禁止讓與契諾所產生的限制，這些貸款均無法藉任何按揭或加諸於該物業的押記而獲得抵押。上訴人和答辯人為了獲得針對貸款的某種形式的抵押採取了一些措施。他們均在土地註冊處將貸款協議註冊。 6.在永倫方面，他們謀求抵押的方式是透過把該物業的所有未來銷售收益中其可收取的餘額由鄧先生轉讓給永倫，作為償還貸款的抵押。根據2014年7月23日的貸款協議[6]，港幣2,200,000元的貸款獲放款，當中第9條訂明：
7.按照第9.7條條款，各方於2014年9月17日在土地註冊處註冊了他們的貸款協議。 8.與此相關的是，在2014年11月27日，鄧先生又向英達借款港幣1,000,000元。根據貸款協議，鄧先生同意，在全數還清貸款之前，不出售該物業或設立或訂立任何有關該物業的任何押記、留置權或其他產權負擔，或以其他方式處置該物業。他還委任英達為其受權人以「收取」完成銷售該物業後應付的「購買價的餘額款項」。2014年12月8日，雙方也成功在土地註冊處將貸款協議註冊。 9.鄧先生沒有償還欠英達的貸款。2015年6月8日，英達獲得針對鄧先生的判決，連同利息及訟費，鄧先生須向英達支付港幣1,130,684.93元[7]。 10.2015年6月29日，英達獲得針對該物業的暫准押記令以執行判定債項。2015年8月4日，英達獲得絕對押記令。針對該物業的暫准押記令和絕對押記令均被英達在土地註冊處註冊。 11.2016年6月23日，英達展開銷售該物業的程序[8]以執行押記令。2017年3月13日，法庭作出命令，除非鄧先生在28日內繳付未償還的判定債項連同利息及訟費以贖回該物業，否則該物業須以不少於港幣8,000,000元的價格出售——而鄧先生並沒有贖回該物業。該命令指示銷售收益須按以下順序分發：
12.2017年3月29日，該售賣令在土地註冊處註冊。 13.2017年8月31日，該物業以港幣10,080,000元售予一名買家。 14.2017年9月4日，永倫獲告知該物業擬按法庭命令進行銷售。永倫（鄧先生欠其的貸款尚未清還）堅持港幣10,080,000元的價格是低於該物業的市值。無論如何，永倫也主張它對於此銷售的淨收益有高於英達的優先次序。 原訟法庭的判決 15.這最終引致永倫和英達之間展開兩宗訴訟[9]，並且提出了一些爭議點。高等法院暫委法官資深大律師楊家雄先生（當時稱銜）在他於2019年3月21日的裁決中已經處理這些爭議點[10]。在本上訴中，這些爭議點中只有一個仍存在爭議，即關於該物業銷售的淨收益（扣除為撤銷以財政司司長法團作受惠人而登記的產權負擔的價格後）的優先次序的問題。但值得注意的是，該暫委法官裁決的另一爭議點，即根據永倫貸款協議中的第9條條款而進行的銷售收益轉讓並沒有產生任何該物業的權益，也沒有對該物業造成任何影響，因此，該銷售收益轉讓並不可按《土地註冊條例》在土地註冊處註冊[11]。暫委法官因而命令撤銷該註冊[12]。沒有人就這項決定上訴。 16.就有關優先次序的問題，暫委法官亦作出對英達有利的裁決。他裁定英達獲得的押記令是一項針對鄧先生在該物業本身的實益權益的押記。這並不是一項簡單地針對該物業的銷售收益的押記。他裁定在英達獲得的押記令下，英達的權益是先於永倫根據永倫貸款協議而獲得的對於該物業任何未來銷售收益的任何不可註冊權益[13]。 上訴法庭的判決 17.在上訴時[14]，上訴法庭同意暫委法官的判決[15]。高等法院上訴法庭法官袁家寧在發表法庭的主要判決時，提及到永倫代表的陳詞，即有關永倫在次序上優先的說法是「基於[英達]根據其押記令的權益產生在[永倫]根據其轉讓所得的權益之後……（緊記該押記令所產生的權益為衡平法權益）」[16]，並解釋道：
上訴許可 18.2021年5月24日，永倫向法庭存檔一份動議通知書，就一個具有重大廣泛的或關乎公眾的重要性的法律問題尋求上訴許可，其問題為：
19.上訴法庭作出一項2021年8月9日為日期的命令批出上訴許可，因此有了這個上訴。 大律師的辯據 20.代表永倫的資深大律師余若薇[17]的陳詞主要為，只要受讓人有付出價值，於轉讓後，未來財產的轉讓在衡平法上立即生效；而根據《高等法院條例》[18]第20B(3)條，押記令具有與「債務人簽署書面設定的衡平法押記」相同的作用及可以相同方式強制執行。與按揭不同的是，按揭把一項財產的權益給予承按人，但押記令僅是一項把財產撥作繳付判定債項的法定抵押，而這抵押是透過出售物業及使用當中收益以繳清法庭售賣令下的判定債項來實現的。本質上，押記令具有與衡平法押記一樣的效力；押記令僅具有給予判定債權人銷售收益的權益的作用。由於根據永倫貸款協議第9條條款的銷售收益的衡平法轉讓發生於英達所獲得的押記令之前，適用的優先次序規則應為規管一些衡平法權益之間的優先次序規則，即時間上居先者佔先[19]。 21.同一主題下的另一種說法為鄧先生不能夠給予英達他所沒有的東西(nemo dat quod non habet[20])。換言之，英達不能藉由它的押記令獲得多於鄧先生可以誠實地給予它的。鄧先生持有該物業時所受制於的每一個債務，也同樣限制英達根據押記令所得的在該物業的權益。英達不是其後的付出有值代價的真誠承按人或真誠購買人，因為它在獲取押記令時沒有提供新的代價[21]。因此，英達不能夠援用「不能給付自己沒有的東西」原則的一項稱為「衡平法的寵兒」的例外規定。 22.余資深大律師辯稱上訴法庭犯錯的地方在於它基本上裁定了在法律上存在一個「不能給付自己沒有的東西」原則或「時間上居先者佔先」原則的例外規定，即「級別」的例外規定[22]。她提出在本案中關於優先次序的糾紛只與收益有關，而不是與該物業有關，因此，本案並沒有涉及任何不同級別權益的問題。 23.英達大致上複述了下述它提出的辯據並且支持下級法庭的理據。 討論 24.在本上訴中毫無爭議的是，未來財產轉讓，包括（正如在本案般中）未來的銷售物業收益（如果被出售），並非只是一個轉讓未來收益的合約，而卻是在受讓人有付出價值的前提下，於轉讓後便會立即在衡平法上生效的。當標的物出現，實益權益便會立即歸屬受讓人。衡平法視理應完成之事為已經完成之事。將衡平法應用在該財產上，該轉讓合約便在衡平法上成為一個已完成的轉讓。在不涉及任何先歸屬實益權益與轉讓人的操作的情況下，財產的實益擁有權自動轉移至受讓人。一旦未來財產出現並且為轉讓人所得，受讓人的權利便被視爲「追溯」至轉讓的日期[23]。 25.因此，在本上訴中毫無爭議的是，鄧先生以永倫作受惠人所作的該物業的銷售收益的餘額（如果被售出）的轉讓是一個衡平法上的未來收益轉讓，並且在作出該轉讓的時候便會立即在衡平法上生效。 26.然而，在原訟法庭作出決定後，同時亦變得毫無爭議的是，未來收益的轉讓沒有產生任何該物業的權益或對該物業造成任何影響，以致於撤銷永倫貸款協議對於該物業在土地註冊處的註冊是正確的[24]。這是因為根據《土地註冊條例》第2(1)條[25]，只有會影響土地的書面形式的文書才可在土地註冊處註冊。簡而言之，不影響土地的文書是不可註冊的。規管優先次序的第3(1)及(2)條[26]中的條文只適用於《土地註冊條例》下可註冊的文書——當所有文書皆如此註冊時，由第3(1)條決定優先次序；當一份居先的文書是可註冊的而又沒有註冊，第3(2)條便適用，令致該文書對於「就同一[土地]付出有值代價的任何其後真誠買方或承按人」「在所有用意和目的上均絕對無效」。但是，凡一份文書不影響土地並因此是不可註冊的，則這些條文均完全不適用[27]。 27.以上所述對本上訴的重要性在於未來銷售收益的轉讓，根本不會產生該物業的權益或對該物業造成任何影響。永倫根據它的貸款協議的第9條條款所得的只是一個針對未來收益的衡平法據法權產，但重要的是，永倫沒有獲得該物業本身的任何權益——那正是貸款協議是不可註冊的原因。 28.這是重要的，因為這代表凡關乎到鄧先生對該物業的實益權益的，以永倫為受惠人的未來收益轉讓不會成為其產權負擔。只要與該物業有關，在作出押記令前，唯一與本案有關的該物業的產權負擔是以財政司司長法團為受惠人的法定押記。 29.另一方面，押記令是成文法規下的產物，而且押記令是影響土地的。《高等法院條例》第20A(1)及(2)條規定「可對」債務人實質持有的土地權益「藉押記令施加押記」。第20B(3)條則規定「由押記令施加的押記所具有的效力，與債務人簽署書面設定的衡平法押記所具有的效力相同，並可在相同法院以相同方式強制執行」。 30.第20B(2)及(5)條分別就作出押記令及解除押記令時，在土地註冊處將押記令註冊和將押記令註冊撤銷作出具體規定。 31.無可爭議的是，押記令是影響土地的，並因此是可在土地註冊處註冊[28]。押記令具有與衡平法押記相同的效力，並且可藉着法庭命令出售土地以清繳尚未清還的判定債項而強制執行[29]。與余資深大律師在訟辯時似乎在某階段作出的陳詞相反，押記令並非僅影響涉案的土地的銷售收益，而卻也同時影響土地本身。在Yasaki International Co Ltd [30]，Godfrey法官（當時稱銜）拒絕接納一個類似的論據：
32.固然在普通法中，「按揭會涉及轉讓法定擁有權或衡平法擁有權予債權人，然而，衡平法押記卻不會」[31]，並且衡平法承押記人「只擁有一個藉由法庭命令獲取的對於抵押品[即：已予押記的物業]的權利」，但「並沒有取得對物業的任何絕對或特別的法律權利，也沒有取得任何管有權的法定權利」[32]。同時，衡平法押記只會給予承押記人「一個向法庭申請作銷售或委任接管人[並因此撥付該土地的租金和利潤]的命令的權益，但不會給予承押記人止贖權（而藉此取得該財產）或獲取管有權的權利」[33]。但即使如此，可以獲得衡平法補償，其產生的「作用就是藉着已予押記的物業作為抵押，給予承押記人所有權權益」[34]；然而，「儘管該權益是可針對押記人註冊的，但直至法庭頒發命令為止，該權益是不完整及無效的」[35]。 33.雖然直至法庭頒發命令出售物業之前，衡平法承押記人（並因此成為押記令下判定債權人）對於已予押記的物業的所有權權益為「不完整及無效」，但此事實並不會引致在優先次序問題上衡平法押記或押記令只像一個僅僅的銷售收益押記般，或只好一點點。在法庭還未頒令時該權益為「不完整及無效」是一回事，但要指稱對於該物業的所有權權益完全不存在卻完全是另一回事。我們也不可把押記／抵押的標的物與其執行方式混淆。在出售物業之前，衡平法押記或押記令仍屬對於物業的所有權權益，並且是對其物業的產權負擔。 34.對此，其中一個結果是即使承押記人沒有申請售賣物業的法庭命令以執行抵押，當押記人／業主不論任何原因打算出售物業，該物業只能在衡平法押記或押記令此等依附在物業的產權負擔被解除的一刻或之後才能被出售，並使其妥善的業權轉移予買家。此情況好比任何其他依附在物業的產權負擔。此外，當來自買家的銷售收益是付清這些產權負擔的唯一金錢來源時，這些收益必須先用作付清這些產權負擔。意思是，在押記人／業主或其受讓人支取銷售收益結餘之前，收益結餘必須先用以付清對承押記人的債務。 35.余資深大律師試圖把押記令降級為對於銷售收益的衡平法抵押，好讓她能夠應用「時間上居先者佔先」的優先次序原則。但按前述的方法分析，她的說法不能被接受。 36.在本案中，英達所獲得的針對鄧先生的押記令是針對鄧先生在該物業的實益權益。正如前述的解釋，當法院作出押記令時，由於有關該物業時間上較早的未來銷售收益轉讓並非一種會產生業權或影響該物業本身的轉讓，所以鄧先生在該物業的權益只是受制於以財政司司長法團為受惠人的法定押記，除此之外，並不附其他產權負擔。因此，作為一個針對鄧先生在該物業的實益權益的押記，由該押記令所產生的押記是一個針對該物業的押記，並只受制於位於先前的以財政司司長法團為受惠人的法定押記，而沒有其他。此押記並不受制於時間上居先的未來銷售收益轉讓。 37.在此暫且打着，應注意的是，至現在為止，不論是拉丁文法諺「不能給付自己沒有的東西」或衡平法原則「時間上居先者佔先」，均與上述的法律分析無關。未來銷售收益的轉讓沒有以任何方式使鄧先生在該物業的實益權益負有產權負擔，亦沒有致使他不能按押記令轉移不負有產權負擔的所有權權益（只受法定押記所規限）予英達。同樣地，在先的未來銷售收益轉讓的標的物及其後的針對該物業的押記令的標的物也是不同，故此，「時間上居先者佔先」這項衡平法原則在此案並不適用。 38.現討論下一題目，當已予押記的物業依據售賣令被出售，其物業當然折成銷售收益。售賣令往往會就銷售收益的分發作出指示，這正是本案所發生的情況。一般而言，法庭命令應先訂定以銷售收益清償所有影響其物業及應繳的租金、稅項、差餉及其他開支，然後用於解除所有針對其物業並且佔先的產權負擔，也就是相對押記令在優先次序上佔先的產權負擔以及銷售的費用和開支。剩餘的收益將用作償付尚未清還的判定債項及押記令所涵蓋的其他款項。如有任何盈餘金錢，那將用作償還任何其他排在後面的有抵押債權人（即其針對物業的抵押的優先次序排在押記令之後）的債務。如還有任何金錢剩下，那便會付給押記人／判定債務人或他的收益受讓人[36]。事實上，本案的售賣令就銷售收益的分發發出了類似的指示。 39.正如以上解釋，根據永倫貸款協議作出的銷售收益的衡平法轉讓，沒有給予永倫任何比英達針對該物業的押記令更優先的次序。其實它沒有給予永倫任何對於該物業本身的所有權權益，亦沒有構成針對該物業的產權負擔。永倫針對銷售收益的享有權源自判定債務人／押記人（鄧先生）對於收益盈餘（如有任何）的享有權。因此，永倫針對銷售收益的享有權必然排在最後。 40.在這方面，應該特別提到的是由一位業主（如鄧先生）所作的未來銷售收益的轉讓，只具有轉讓該業主未來對銷售收益的享有權予受讓人的作用。轉讓人不能以銷售物業後獲得銷售收益的方式來向受讓人轉讓他無權接收的權益。這就是運用了法諺「不能給付自己沒有的東西」。事實上，在本案中的永倫貸款協議的第9條條款只謀求鄧先生「……以業主、賣方……的身份……」轉讓予永倫「權利和權益……而該等權利及權益為獲得銷售本協議所詳述的該物業所得的代價或購買款項的餘額……」，並且沒有作其他安排的意思。 41.這一切意味着在本案中，相應地，在任何盈餘可被發放至鄧先生的銷售收益受讓人（即永倫）之前，來自購買人的銷售收益必須先用作清償尚未清還的判定債項及押記令所涵蓋的其他款項。按此方式分析，就對「收益」的優先次序而言，英達必定優於永倫。 判決 42.基於上述理由，本上訴須予駁回，兼判訟費。 終審法院常任法官李義： 43.本席同意本院首席法官的判決理由。 終審法院非常任法官包致金： 44.本席謹此同意本院首席法官的判詞，並只補充本席認可資深大律師余若薇代表衡平法受讓人訟辯的才能。但是，訟辯才能也不能克服下列的困難：(i) 在衡平法上被轉讓的收益乃是來自擬進行的土地財產銷售，而該土地財產不負有產權負擔，和(ii) 另一方獲得的押記令是可註冊而又是已註冊的，而它所施加的押記已成為產權負擔，在處理收益時必須先把產權負擔移除，然後才處理衡平法受讓人能夠追索的任何收益。 終審法院非常任法官陳兆愷： 45.本席同意本院首席法官的判決理由。 終審法院非常任法官麥嘉琳： 46.本席同意本院首席法官的判決理由。
資深大律師余若薇女士、大律師殷志明先生和大律師陳志剛先生（由何君雄何翠蓮何君全律師事務所延聘）代表原告人（上訴人） 大律師高華理先生、大律師張立群先生和大律師梁樂雯女士（由梁浩然律師事務所有限法律責任合夥延聘）代表被告人（答辯人） [本譯文由法庭語文組安排翻譯，並經由鍾雪貞律師核定。] [1] 「鄧先生」。 [2] 「該物業」。 [3] 「財政司司長法團」。 [4] 「永倫」。 [5] 「英達」。 [6] 「永倫貸款協議」。 [7] 高等法院民事訴訟2015年第465號。 [8] 高等法院雜項案件2016年第1608號。 [9] 高等法院雜項案件2017年第1980號及高等法院雜項案件2017年第2671號。 [10] [2019] HKCFI 771 （「該原訟法庭判決」）。 [11] 第128章。 [12] 該原訟法庭判決，[38]至[55]，[71]。 [13] 該原訟法庭判決，[67]。 [14] 上訴法庭民事上訴2019年第186號。 [15] [2021] HKCA 576，上訴法庭副庭長林文瀚，上訴法庭法官袁家寧及上訴法庭法官朱芬齡，2021年4月27日 （「該上訴法庭判案書」）。 [16] 該上訴法庭判案書，[27.1]。 [17] 與大律師殷志明和大律師陳志剛。 [18] 第4章。 [19] Snell’s Equity (34th ed), §4-002。 [20] 拉丁文法彥，意思是：不能給付自己沒有的東西。參閲 Snell’s Equity，同上。 [21] Si Tou Choi Kam v Wealth Credit Ltd [2018] HKCA 250，[17]；Financial and Investment Services for Asia Ltd v Baik Wha International Trading Co Ltd [1985] HKLR 103，第110頁J至 第111頁G。 [22] 參照該上訴法庭判案書，[28.1]。 [23] Secretary for Justice v Global Merchant Funding Ltd (2016) 19 HKCFAR 192，[37]至[39]； Tailby v Official Receiver (1888) 13 App Cas 523，第533頁； Hadlee v Commissioner of Inland Revenue [1991] 3 NZLR 517，第527至528頁； In re Lind [1915] 2 Ch 345，第357，363至366頁。 [24] Re Yasaki International Co Ltd [1993] 1 HKC 349。 [25] Si Tou Choi Kam, [13]。 [26] 第3條如下：
[27] 這與下述的一類情況非常不同（不是本案的情況），即：該土地的權益或對該土地造成任何影響的權益並非產生自任何書面文書或以書面文書證明，但藉法律的施行所產生。在該情況下，根據《土地註冊條例》，沒有任何文書須被註冊。其權益本身常被形容為「不可被註冊的」。優先次序會根據普通法的一般規則決定。Financial and Investment Services for Asia Ltd （非書面的衡平法權益產生自其後的承按人解除居先的按揭）及Si Tou Choi Kam（歸復信託）皆是此類情況的例子。 [28] Re Yasaki International Co Ltd，第351H至I頁。 [29] 第50號命令，第9A條規則；第88號命令，第5A條規則，《高等法院規則》（第4A章）。一般參閱 Cousins on the Law of Mortgages (4th ed), §§19-01 至 19-11。 [30] 第351H至I頁。 [31] In re Cosslett (Contractors) Ltd [1998] Ch 495，第508頁。 [32] National Provincial and Union Bank of England v Charnley [1924] 1 KB 431，第450頁。 [33] Carreras Rothmans Ltd v Freeman Mathews Treasure Ltd [1985] Ch 207，第227頁。 [34] In re Charge Card Services Ltd [1987] Ch 150，第176頁。 [35] Bland v Ingrams Estates Ltd [2001] Ch 767，[19]。 [36] 《物業轉易及財產條例》（第219章）第54條規定在售賣按揭土地後，銷售收益須按照下述優先次序運用：
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