永倫財務有限公司 對 英達財務有限公司

[Chinese Translation — 中譯本]

FACV 5/2021

[2022] HKCFA 3

香港特別行政區

終審法院

終院民事上訴2021年第5號

（原上訴法庭民事上訴2019年第186號）

_____________________________

_____________________________

_____________________

判案理由書

_____________________

終審法院首席法官張舉能：

1.本上訴帶出簡短的問題，該問題涉及對物業的銷售收益作出申索的優先次序。在聆訊結束後，本庭決定駁回上訴，理由如下。

案情

2.Tang Shung Ching Sabin[1] 是九龍廣播道二十九號龍翔苑第二座地下1F室連同一個在該住宅發展項目的停車位的物業[2]的註冊業主。該發展項目是根據政府公務員住屋計劃所建造。鄧先生於2004年購買該物業，並成為其註冊業主。根據他購買該物業的法定轉讓契，該物業在轉讓予他後會受制於某些「禁止讓與」契諾。該契諾禁止他在未獲得財政司司長法團[3]事先書面同意的情況下轉讓、按揭、押記或以其他方式放棄管有該物業或任何在該物業內的權益，或訂立任何協議以轉讓、按揭、押記或以其他方式放棄管有該物業或任何在該物業內的權益。上述的同意書一般只會在向財政司司長法團補足地價後才會獲批。

3.為確保禁止讓與契諾的履行，鄧先生透過法定押記將該物業押記予財政司司長法團。該法定押記如同上述內含禁止讓與契諾的轉讓契已在土地註冊處註冊。

4.這些年來，鄧先生曾向不少於五間財務公司借貸，當中包括永倫財務有限公司[4]及英達財務有限公司[5]，即本上訴案件中的上訴人和答辯人。

5.毫無疑問，由於禁止讓與契諾所產生的限制，這些貸款均無法藉任何按揭或加諸於該物業的押記而獲得抵押。上訴人和答辯人為了獲得針對貸款的某種形式的抵押採取了一些措施。他們均在土地註冊處將貸款協議註冊。

6.在永倫方面，他們謀求抵押的方式是透過把該物業的所有未來銷售收益中其可收取的餘額由鄧先生轉讓給永倫，作為償還貸款的抵押。根據2014年7月23日的貸款協議[6]，港幣2,200,000元的貸款獲放款，當中第9條訂明：

「9.1 基於貸款人就本協議提供的融通及作為償還借款人欠貸款人所有債項的抵押，借款人作為實益擁有人茲轉讓及同意轉讓他／她／他們對於該物業的所有權利和權益（「轉讓權利」）予貸款人，而該等權利及權益為獲得銷售本協議所詳述的該物業所得的代價或購買款項的餘額（經扣除及支付任何須向香港特別行政區政府繳付的地價，即在土地註冊處以註冊摘要第 UB9403278 號註冊的轉讓契第4條條款所載為撤銷該物業的轉讓限制而需付的金額，以及任何根據該物業的現有按揭／法定押記應付予承按人／承押記人的贖回款項），及任何借款人以業主、賣方、轉讓人、出讓人或按揭人的身份，從該物業的買方、受讓人、承讓人或承按人或任何其他人士所獲得的應累算或應付予借款人的任何款項，但須受本協議第9.4條條款及第9.3條條款所載的但書的規限……

9.2 在向貸款人全數繳付借款人欠貸款人的所有債務後，貸款人必須在借款人的要求下並在借款人承擔費用的情況下，將轉讓權利重新轉讓予借款人。

9.3 不論基於任何原因，如本協議所載的第9.1條條款所述的轉讓權利的轉讓不具本協議中第9.1條條款所述的效力，則上述第9.1條條款中由借款人所達成的轉讓協議應具有轉讓轉讓權利的效力，並且一旦借款人能夠進行該轉讓，即應將把轉讓權利的轉讓視為有效。借款人現向貸款人保證，借款人將不時應貸款人的要求簽立所有必要的文件和採取所有必要的行動，以使上述轉讓生效。

9.4 借款人現不可撤銷地指定及委任貸款人為借款人的真實和合法受權人，並在本協議持續有效期間的任何時候，以借款人的名義或以貸款人作為借款人的受權人的名義作出、執行及處理以下所有或任何行為、契約、事項和事情，並使之生效：－

(i) 收取銷售該物業的代價或購買款項的餘額（經扣除及支付任何須向香港特別行政區政府繳付的地價，即在土地註冊處以註冊摘要第 UB9403278 號註冊的轉讓契第4條條款所載為撤銷該物業的轉讓限制而需付的金額，以及任何根據該物業的現有按揭／法定押記應付予承按人／承押記人的贖回款項）和任何應累算或應付予借款人的款項……

9.5 借款人現向貸款人保證，除非得到貸款人的書面同意，否則在借款人完全清繳本協議下的所有債務之前，借款人不得出售、押記、按揭、處置或以其他方式處理該物業或其中的任何權益。

……

9.7 為通知公眾貸款人有權收取銷售該物業的代價或購買款項以及上述其他款項，本協議各方須將本協議在相關土地註冊處針對該物業進行註冊。」

7.按照第9.7條條款，各方於2014年9月17日在土地註冊處註冊了他們的貸款協議。

8.與此相關的是，在2014年11月27日，鄧先生又向英達借款港幣1,000,000元。根據貸款協議，鄧先生同意，在全數還清貸款之前，不出售該物業或設立或訂立任何有關該物業的任何押記、留置權或其他產權負擔，或以其他方式處置該物業。他還委任英達為其受權人以「收取」完成銷售該物業後應付的「購買價的餘額款項」。2014年12月8日，雙方也成功在土地註冊處將貸款協議註冊。

9.鄧先生沒有償還欠英達的貸款。2015年6月8日，英達獲得針對鄧先生的判決，連同利息及訟費，鄧先生須向英達支付港幣1,130,684.93元[7]。

10.2015年6月29日，英達獲得針對該物業的暫准押記令以執行判定債項。2015年8月4日，英達獲得絕對押記令。針對該物業的暫准押記令和絕對押記令均被英達在土地註冊處註冊。

11.2016年6月23日，英達展開銷售該物業的程序[8]以執行押記令。2017年3月13日，法庭作出命令，除非鄧先生在28日內繳付未償還的判定債項連同利息及訟費以贖回該物業，否則該物業須以不少於港幣8,000,000元的價格出售——而鄧先生並沒有贖回該物業。該命令指示銷售收益須按以下順序分發：

「(a) 向地政總署繳付地價（如有的話）；

(b) 清償到期並影響該物業的所有地租、稅金、差餉及其他開支；

(c) 向優先次序先於本押記令的產權負擔人付款（如有的話）；

(d) 支付與出售有附帶關係及有關聯的費用及開支，以及支付所有拍賣官酬金及／或地產代理佣金，但不得超過售價的1%；

(e) 支付出售該物業的法律費用，金額不超過港幣12,000元，另加代墊付費用和向原告人償付為評估地價而向地政總署支付的任何償付費用；

(f) 支付根據本命令第1段所述的押記令的到期應付欠款；

(g) 按本命令的第7段所述，支付原告人在本訴訟的訟費；及

(h) 任何盈餘應支付給優先權緊隨押記令之後的其後的產權負擔持有人，如果沒有其後的產權負擔持有人，則應支付給被告人。」

12.2017年3月29日，該售賣令在土地註冊處註冊。

13.2017年8月31日，該物業以港幣10,080,000元售予一名買家。

14.2017年9月4日，永倫獲告知該物業擬按法庭命令進行銷售。永倫（鄧先生欠其的貸款尚未清還）堅持港幣10,080,000元的價格是低於該物業的市值。無論如何，永倫也主張它對於此銷售的淨收益有高於英達的優先次序。

原訟法庭的判決

15.這最終引致永倫和英達之間展開兩宗訴訟[9]，並且提出了一些爭議點。高等法院暫委法官資深大律師楊家雄先生（當時稱銜）在他於2019年3月21日的裁決中已經處理這些爭議點[10]。在本上訴中，這些爭議點中只有一個仍存在爭議，即關於該物業銷售的淨收益（扣除為撤銷以財政司司長法團作受惠人而登記的產權負擔的價格後）的優先次序的問題。但值得注意的是，該暫委法官裁決的另一爭議點，即根據永倫貸款協議中的第9條條款而進行的銷售收益轉讓並沒有產生任何該物業的權益，也沒有對該物業造成任何影響，因此，該銷售收益轉讓並不可按《土地註冊條例》在土地註冊處註冊[11]。暫委法官因而命令撤銷該註冊[12]。沒有人就這項決定上訴。

16.就有關優先次序的問題，暫委法官亦作出對英達有利的裁決。他裁定英達獲得的押記令是一項針對鄧先生在該物業本身的實益權益的押記。這並不是一項簡單地針對該物業的銷售收益的押記。他裁定在英達獲得的押記令下，英達的權益是先於永倫根據永倫貸款協議而獲得的對於該物業任何未來銷售收益的任何不可註冊權益[13]。

上訴法庭的判決

17.在上訴時[14]，上訴法庭同意暫委法官的判決[15]。高等法院上訴法庭法官袁家寧在發表法庭的主要判決時，提及到永倫代表的陳詞，即有關永倫在次序上優先的說法是「基於[英達]根據其押記令的權益產生在[永倫]根據其轉讓所得的權益之後……（緊記該押記令所產生的權益為衡平法權益）」[16]，並解釋道：

「27.2 本席不接受該陳詞，因為它忽略了資產級別的差異。[英達]的權益的級別（法例賦予的物業權益）與[永倫]的（未來收益的權益）並不相同。

27.3 押記令持有人的地位顯然是加強級別的。他能以售賣物業或委任接管人接管租金以執行押記令。並且如果他向法庭申請售賣土地，則債務人只可在完全清繳債務的情況下才可贖回土地。在完全清繳欠該押記令持有人的債務之前，債務人自己不可得到收益的任何份額。

28.1 永倫的代表主張該押記令的性質為衡平法上的。的確如此，但那只關乎該權益的性質，而重要的卻是資產的級別。比較英達在土地的權益與永倫於收益的權益不是作同類的比較，因為他們不屬同一資產級別。換個說法，在英達獲得該押記令後，由於永倫的抵押權益仍只是依附在收益上，故此永倫不能享有任何「同等的衡平法權益」。

28.2 由於鄧先生對其收益的申索必須順從英達，永倫（身為鄧先生的權益的受讓人）不可能享有優於鄧先生的權益，因此，暫委法官裁決永倫（正如鄧先生）只可伸手沾取付清英達的債務後所剩下的資產，他的裁決顯然是正確的。」

上訴許可

18.2021年5月24日，永倫向法庭存檔一份動議通知書，就一個具有重大廣泛的或關乎公眾的重要性的法律問題尋求上訴許可，其問題為：

「在以下兩人之間，對土地財產（「財產」）的銷售收益（「收益」）的優先次序為何：(i) 根據在財產出售前作出的一個針對收益的衡平法轉讓而較早成為受讓人的收益受讓人及(ii) 在較後時間獲得針對財產的押記令的判定債權人。」

19.上訴法庭作出一項2021年8月9日為日期的命令批出上訴許可，因此有了這個上訴。

大律師的辯據

20.代表永倫的資深大律師余若薇[17]的陳詞主要為，只要受讓人有付出價值，於轉讓後，未來財產的轉讓在衡平法上立即生效；而根據《高等法院條例》[18]第20B(3)條，押記令具有與「債務人簽署書面設定的衡平法押記」相同的作用及可以相同方式強制執行。與按揭不同的是，按揭把一項財產的權益給予承按人，但押記令僅是一項把財產撥作繳付判定債項的法定抵押，而這抵押是透過出售物業及使用當中收益以繳清法庭售賣令下的判定債項來實現的。本質上，押記令具有與衡平法押記一樣的效力；押記令僅具有給予判定債權人銷售收益的權益的作用。由於根據永倫貸款協議第9條條款的銷售收益的衡平法轉讓發生於英達所獲得的押記令之前，適用的優先次序規則應為規管一些衡平法權益之間的優先次序規則，即時間上居先者佔先[19]。

21.同一主題下的另一種說法為鄧先生不能夠給予英達他所沒有的東西(nemo dat quod non habet[20])。換言之，英達不能藉由它的押記令獲得多於鄧先生可以誠實地給予它的。鄧先生持有該物業時所受制於的每一個債務，也同樣限制英達根據押記令所得的在該物業的權益。英達不是其後的付出有值代價的真誠承按人或真誠購買人，因為它在獲取押記令時沒有提供新的代價[21]。因此，英達不能夠援用「不能給付自己沒有的東西」原則的一項稱為「衡平法的寵兒」的例外規定。

22.余資深大律師辯稱上訴法庭犯錯的地方在於它基本上裁定了在法律上存在一個「不能給付自己沒有的東西」原則或「時間上居先者佔先」原則的例外規定，即「級別」的例外規定[22]。她提出在本案中關於優先次序的糾紛只與收益有關，而不是與該物業有關，因此，本案並沒有涉及任何不同級別權益的問題。

23.英達大致上複述了下述它提出的辯據並且支持下級法庭的理據。

討論

24.在本上訴中毫無爭議的是，未來財產轉讓，包括（正如在本案般中）未來的銷售物業收益（如果被出售），並非只是一個轉讓未來收益的合約，而卻是在受讓人有付出價值的前提下，於轉讓後便會立即在衡平法上生效的。當標的物出現，實益權益便會立即歸屬受讓人。衡平法視理應完成之事為已經完成之事。將衡平法應用在該財產上，該轉讓合約便在衡平法上成為一個已完成的轉讓。在不涉及任何先歸屬實益權益與轉讓人的操作的情況下，財產的實益擁有權自動轉移至受讓人。一旦未來財產出現並且為轉讓人所得，受讓人的權利便被視爲「追溯」至轉讓的日期[23]。

25.因此，在本上訴中毫無爭議的是，鄧先生以永倫作受惠人所作的該物業的銷售收益的餘額（如果被售出）的轉讓是一個衡平法上的未來收益轉讓，並且在作出該轉讓的時候便會立即在衡平法上生效。

26.然而，在原訟法庭作出決定後，同時亦變得毫無爭議的是，未來收益的轉讓沒有產生任何該物業的權益或對該物業造成任何影響，以致於撤銷永倫貸款協議對於該物業在土地註冊處的註冊是正確的[24]。這是因為根據《土地註冊條例》第2(1)條[25]，只有會影響土地的書面形式的文書才可在土地註冊處註冊。簡而言之，不影響土地的文書是不可註冊的。規管優先次序的第3(1)及(2)條[26]中的條文只適用於《土地註冊條例》下可註冊的文書——當所有文書皆如此註冊時，由第3(1)條決定優先次序；當一份居先的文書是可註冊的而又沒有註冊，第3(2)條便適用，令致該文書對於「就同一[土地]付出有值代價的任何其後真誠買方或承按人」「在所有用意和目的上均絕對無效」。但是，凡一份文書不影響土地並因此是不可註冊的，則這些條文均完全不適用[27]。

27.以上所述對本上訴的重要性在於未來銷售收益的轉讓，根本不會產生該物業的權益或對該物業造成任何影響。永倫根據它的貸款協議的第9條條款所得的只是一個針對未來收益的衡平法據法權產，但重要的是，永倫沒有獲得該物業本身的任何權益——那正是貸款協議是不可註冊的原因。

28.這是重要的，因為這代表凡關乎到鄧先生對該物業的實益權益的，以永倫為受惠人的未來收益轉讓不會成為其產權負擔。只要與該物業有關，在作出押記令前，唯一與本案有關的該物業的產權負擔是以財政司司長法團為受惠人的法定押記。

29.另一方面，押記令是成文法規下的產物，而且押記令是影響土地的。《高等法院條例》第20A(1)及(2)條規定「可對」債務人實質持有的土地權益「藉押記令施加押記」。第20B(3)條則規定「由押記令施加的押記所具有的效力，與債務人簽署書面設定的衡平法押記所具有的效力相同，並可在相同法院以相同方式強制執行」。

30.第20B(2)及(5)條分別就作出押記令及解除押記令時，在土地註冊處將押記令註冊和將押記令註冊撤銷作出具體規定。

31.無可爭議的是，押記令是影響土地的，並因此是可在土地註冊處註冊[28]。押記令具有與衡平法押記相同的效力，並且可藉着法庭命令出售土地以清繳尚未清還的判定債項而強制執行[29]。與余資深大律師在訟辯時似乎在某階段作出的陳詞相反，押記令並非僅影響涉案的土地的銷售收益，而卻也同時影響土地本身。在Yasaki International Co Ltd [30]，Godfrey法官（當時稱銜）拒絕接納一個類似的論據：

「丘大律師繼而提出，另一說法為，即使該轉讓沒有影響土地權益，與只影響銷售土地收益的Yasaki的押記令相比，它不算更糟。但我不認為這是正確的。押記令的效力由《最高法院條例》（第4章）第20B(3)條訂明。該條規定由押記令施加的押記所具有的效力，與債務人簽署書面設定的衡平法押記所具有的效力相同，並可在相同法院以相同方式強制執行。如此設定的押記會是針對土地本身的押記，而非僅是針對銷售該土地所得收益的押記。」

32.固然在普通法中，「按揭會涉及轉讓法定擁有權或衡平法擁有權予債權人，然而，衡平法押記卻不會」[31]，並且衡平法承押記人「只擁有一個藉由法庭命令獲取的對於抵押品[即：已予押記的物業]的權利」，但「並沒有取得對物業的任何絕對或特別的法律權利，也沒有取得任何管有權的法定權利」[32]。同時，衡平法押記只會給予承押記人「一個向法庭申請作銷售或委任接管人[並因此撥付該土地的租金和利潤]的命令的權益，但不會給予承押記人止贖權（而藉此取得該財產）或獲取管有權的權利」[33]。但即使如此，可以獲得衡平法補償，其產生的「作用就是藉着已予押記的物業作為抵押，給予承押記人所有權權益」[34]；然而，「儘管該權益是可針對押記人註冊的，但直至法庭頒發命令為止，該權益是不完整及無效的」[35]。

33.雖然直至法庭頒發命令出售物業之前，衡平法承押記人（並因此成為押記令下判定債權人）對於已予押記的物業的所有權權益為「不完整及無效」，但此事實並不會引致在優先次序問題上衡平法押記或押記令只像一個僅僅的銷售收益押記般，或只好一點點。在法庭還未頒令時該權益為「不完整及無效」是一回事，但要指稱對於該物業的所有權權益完全不存在卻完全是另一回事。我們也不可把押記／抵押的標的物與其執行方式混淆。在出售物業之前，衡平法押記或押記令仍屬對於物業的所有權權益，並且是對其物業的產權負擔。

34.對此，其中一個結果是即使承押記人沒有申請售賣物業的法庭命令以執行抵押，當押記人／業主不論任何原因打算出售物業，該物業只能在衡平法押記或押記令此等依附在物業的產權負擔被解除的一刻或之後才能被出售，並使其妥善的業權轉移予買家。此情況好比任何其他依附在物業的產權負擔。此外，當來自買家的銷售收益是付清這些產權負擔的唯一金錢來源時，這些收益必須先用作付清這些產權負擔。意思是，在押記人／業主或其受讓人支取銷售收益結餘之前，收益結餘必須先用以付清對承押記人的債務。

35.余資深大律師試圖把押記令降級為對於銷售收益的衡平法抵押，好讓她能夠應用「時間上居先者佔先」的優先次序原則。但按前述的方法分析，她的說法不能被接受。

36.在本案中，英達所獲得的針對鄧先生的押記令是針對鄧先生在該物業的實益權益。正如前述的解釋，當法院作出押記令時，由於有關該物業時間上較早的未來銷售收益轉讓並非一種會產生業權或影響該物業本身的轉讓，所以鄧先生在該物業的權益只是受制於以財政司司長法團為受惠人的法定押記，除此之外，並不附其他產權負擔。因此，作為一個針對鄧先生在該物業的實益權益的押記，由該押記令所產生的押記是一個針對該物業的押記，並只受制於位於先前的以財政司司長法團為受惠人的法定押記，而沒有其他。此押記並不受制於時間上居先的未來銷售收益轉讓。

37.在此暫且打着，應注意的是，至現在為止，不論是拉丁文法諺「不能給付自己沒有的東西」或衡平法原則「時間上居先者佔先」，均與上述的法律分析無關。未來銷售收益的轉讓沒有以任何方式使鄧先生在該物業的實益權益負有產權負擔，亦沒有致使他不能按押記令轉移不負有產權負擔的所有權權益（只受法定押記所規限）予英達。同樣地，在先的未來銷售收益轉讓的標的物及其後的針對該物業的押記令的標的物也是不同，故此，「時間上居先者佔先」這項衡平法原則在此案並不適用。

38.現討論下一題目，當已予押記的物業依據售賣令被出售，其物業當然折成銷售收益。售賣令往往會就銷售收益的分發作出指示，這正是本案所發生的情況。一般而言，法庭命令應先訂定以銷售收益清償所有影響其物業及應繳的租金、稅項、差餉及其他開支，然後用於解除所有針對其物業並且佔先的產權負擔，也就是相對押記令在優先次序上佔先的產權負擔以及銷售的費用和開支。剩餘的收益將用作償付尚未清還的判定債項及押記令所涵蓋的其他款項。如有任何盈餘金錢，那將用作償還任何其他排在後面的有抵押債權人（即其針對物業的抵押的優先次序排在押記令之後）的債務。如還有任何金錢剩下，那便會付給押記人／判定債務人或他的收益受讓人[36]。事實上，本案的售賣令就銷售收益的分發發出了類似的指示。

39.正如以上解釋，根據永倫貸款協議作出的銷售收益的衡平法轉讓，沒有給予永倫任何比英達針對該物業的押記令更優先的次序。其實它沒有給予永倫任何對於該物業本身的所有權權益，亦沒有構成針對該物業的產權負擔。永倫針對銷售收益的享有權源自判定債務人／押記人（鄧先生）對於收益盈餘（如有任何）的享有權。因此，永倫針對銷售收益的享有權必然排在最後。

40.在這方面，應該特別提到的是由一位業主（如鄧先生）所作的未來銷售收益的轉讓，只具有轉讓該業主未來對銷售收益的享有權予受讓人的作用。轉讓人不能以銷售物業後獲得銷售收益的方式來向受讓人轉讓他無權接收的權益。這就是運用了法諺「不能給付自己沒有的東西」。事實上，在本案中的永倫貸款協議的第9條條款只謀求鄧先生「……以業主、賣方……的身份……」轉讓予永倫「權利和權益……而該等權利及權益為獲得銷售本協議所詳述的該物業所得的代價或購買款項的餘額……」，並且沒有作其他安排的意思。

41.這一切意味着在本案中，相應地，在任何盈餘可被發放至鄧先生的銷售收益受讓人（即永倫）之前，來自購買人的銷售收益必須先用作清償尚未清還的判定債項及押記令所涵蓋的其他款項。按此方式分析，就對「收益」的優先次序而言，英達必定優於永倫。

判決

42.基於上述理由，本上訴須予駁回，兼判訟費。

終審法院常任法官李義：

43.本席同意本院首席法官的判決理由。

終審法院非常任法官包致金：

44.本席謹此同意本院首席法官的判詞，並只補充本席認可資深大律師余若薇代表衡平法受讓人訟辯的才能。但是，訟辯才能也不能克服下列的困難：(i) 在衡平法上被轉讓的收益乃是來自擬進行的土地財產銷售，而該土地財產不負有產權負擔，和(ii) 另一方獲得的押記令是可註冊而又是已註冊的，而它所施加的押記已成為產權負擔，在處理收益時必須先把產權負擔移除，然後才處理衡平法受讓人能夠追索的任何收益。

終審法院非常任法官陳兆愷：

45.本席同意本院首席法官的判決理由。

終審法院非常任法官麥嘉琳：

46.本席同意本院首席法官的判決理由。

資深大律師余若薇女士、大律師殷志明先生和大律師陳志剛先生（由何君雄何翠蓮何君全律師事務所延聘）代表原告人（上訴人）

大律師高華理先生、大律師張立群先生和大律師梁樂雯女士（由梁浩然律師事務所有限法律責任合夥延聘）代表被告人（答辯人）

[本譯文由法庭語文組安排翻譯，並經由鍾雪貞律師核定。]