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LDBM000303/2002
LDBM 303/2002
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2002年第303宗
| 申請人 |
SINO ESTATES MANAGEMENT LIMITED |
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訴 |
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| 答辯人 |
FONG KING LEUNG AND TSOI OI LAN |
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主審法官：盧偉光審裁成員
聆訊日期：2003年5月16日
宣判日期：2003年5月29日
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判 案 書
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背景
1．申請人是香港九龍延坪道2號帝景峰，即Dynasty Heights, No.2 Yin Ping Road, Kowloon, Hong Kong（“該屋苑”）之管理公司。而答辯人是該屋苑的 "Duplex No.9, 8th and 9th Floor with Garden, Terrace and Flat Roof of House 11 (Dynasty Villa 8) "（“處所”）的業主。
2．2002年12月4日，申請人在土地審裁處（“審裁處”）提出本案的申請，指答辯人在該屋苑的House 11的天台之公共地方（“該公共地方”），即屬於處所的天台旁之公共地方，擅自放置未獲批准的物品及花卉，要求審裁處作出以下的頒令：-
"(a) The Respondents be restrained from doing whether by themselves or by their agents or servants or otherwise howsoever the following acts or any of them that is to say the installation of unauthorized articles and plants at the common areas, namely the Rooftop of House 11 (Dynasty Villa 8) of the Development appertaining the Property; and
(b) Costs of this Application be to the Applicant, to be taxed if not agreed."
3.答辯人於2002年12月19日，提交反對通知書，聲稱答辯人在該公共地方放置花盆等物品是為了要分隔（i）天井及（ii）從答辯人的掛梯通往答辯人的處所天台之通道而作出之安全設施；亦可作為綠化及美化環境之用，更不會妨礙別人。她的答辯書詳列如下：-
“本人蔡愛蘭原因非常熱愛大自然，尤其對綠化環境一事，實不遺餘力，故於合法情況下，將我物業之天台變為花園，但基於屋宇結構問題，只能把通往天台之樓梯，建於屋外前園，當由該梯踏入天台時，其左面約十呎遠便有一光井，因鄰座沒將天台也變作花園，故其天台四周及該光井外圍，並沒有任何安全設施，由此為了安全起見，我便於在爭議中之公共升降機位頂其天台位置，放置花盆，以作為危險地方之分界線；……本人現基於下列三點原因，反對申請人的申請：-
〈一〉 本人於上述地方放置花盆而矣，並不是潛建地方或隨意堆放雜物；
〈二〉 我所放置之花盆，一則可綠化及美化環境，二則可對人身安全問題有所保障；
〈三〉 我所放置之花盆，絕不防礙別人之上落或出入，即不會構成影嚮別人之生活。”
本人雖也有不對，但望能考慮人身安全問題，撤回申請人之申請。”
4．2003年5月12日，答辯人補交文件，提出下列6點理由，反對申請人的申請：-
“（四） ……他卻從沒有履行管理該地之責任，…… 定時打掃該地，…… 而我的佔用，也絕不影嚮別人。
（五） 申請人貴為公共地方管理者，其有責任保障公共地方使用者之安全他應在天井旁加上圍欄，以防止有任何意外之發生，若我之工人或訪客，其稍有不慎地從天井高處墮下，而樓高八層，那時後果真是不堪設想了！
（六） 我於該處所放置之花盆……，也只為分隔花園與天井間距離之危險地帶……使環境更整潔及美觀。
（七） ……我所擺放花卉，其並非令人討厭不安之物，又沒有滋擾別人，只更為綠化環境而矣！故若能行使適當之酌情權力，管理處可免去打掃該地之苦及省去加建圍欄費用（入則連加建約需HK$300,000.00左右）……
（八） 我在放置間隔花盆前，……挑選一些不易被風吹起及吹倒之植物，……相反地若此間隔花盆非撤走不可，則請管理處本著人命關天設想，即時入則申請，把天井四周加建圍欄以免發生意外時，後悔莫及；……
（九） ……我所放置之花盆，絕非有侵犯及滋擾鄰居之舉，……假若管理處因想省回入則建欄之費用，而又不准我設置間隔花盆，那時我可會甘冒有再被告之險，而又不自覺地再放置間隔花盆，……假若管理處能加建圍欄於天井旁，那我便可安心撤走那些間隔花盆了，相信你們也不會坐視不理此危險陷井……” （劃線為後來加上的）
5．申請人根據1999年1月19日簽署，並於1999年2月13日於土地註冊署登記，登記編號為7685467之公契（“該屋苑公契”）被委任為該屋苑之管理公司。申請人指根據該屋苑公契及答辯人處所的樓契，毫無疑問，答辯人所佔用的天台地方（即在該屋苑的House 11，介乎Duplex No.8 與Duplex No.9之間的天台）為該屋苑的公共地方，其使用權也為該屋苑的公契所規限。
6．申請人指根據該屋苑公契之第4條、第36條、第41條及公契附件4之第7、31及34條，申請人有責任及權力阻止任何人仕（包括答辯人）在上述的House 11的天台之公共地方放置花卉、盆栽等雜物及其他物品。從2002年1月開始，申請人多次口頭及書面要求答辯人停止其不對的行為並搬走所有物品，唯皆不得要領。在申請人所委托的兩位律師於2002年5月至11月分別發出多封律師信後，仍然沒有獲得答辯人合作，搬走所有物品。申請人才迫於無奈，於2002年12月作出本申請。
7．2003年5月16日聆訊，第二答辯人代表第一答辯及本人出庭，並親自作供。第二答辯人對申請人的申請書及申請人提交的幾份誓章所提出的有關本案的事實，並冇任何爭議，袛是覺得申請人的申請是少題大做。
8．第二答辯人陳詞，解釋申請人的申請書所提及該屋苑House 11之天台的公共地方，因為沒有樓梯接駁，除了利用她的外置可移動的掛梯，沒有人可以從地面或天台以下的樓層到達。她並重覆她在反對通知書等文件所述的各個理由，要求審裁處撤銷本申請。
9．在本席再三提問下，第二答辯人承認，雖然她已在答辯人的處所天台的全部外圍，入則加建安全的結構物，卻沒有預留空間安放用予連接處所位於9樓的平台花園及House 11之天台的掛梯。她解釋在建造她的處所天台的外圍結構物前，她僱用的設計師/承判商告知她，因為要考慮風力等安全的理由，不能預留空間安放掛梯。因為以上的原因，她承認她別無選擇，袛得將上述掛梯安放在House 11之天台的公共地方。亦因為這個原因，任何人使用她的掛梯從處所位於9樓的平台花園上到House 11之天台後，要經過或可以到達沒有任何圍欄的地方，包括貼近她的處所（即Duplex No.9）之天台的天井及她鄰居（即Duplex No.8）的天台。她為着要保障使用她的處所之天台的人仕（包括她的傭人、孩子及友人）的安全，她袛好在House 11之天台的公共地方用兩排花盆做成一條安全通道，直達她的處所之天台部份。後者則絕對安全，原因為她在處所之天台四周，全部加建了結構物！
10．下面列出該屋苑公契有關公共地方的條文，其中公契之第36條對申請人作為該屋苑的管理公司有以下規定：-
“36. ...... the Manager shall have full and unrestricted authority to ......
(q) To prevent unauthorized obstruction of the Common Areas and Facilities and to remove and impound any structure article or thing causing the obstruction;
...
(z) ... to prevent any person from detrimentally altering or injuring any part or parts of the Development or any of the Common Areas and Facilities thereof;
(ae) To enforce the due observance and performance by the Owners of the terms and conditions of the Conditions and this Deed and to take action in respect of any breach thereof including the commencement, conduct and defence of legal proceedings and the registration and enforcement of charges as herein mentioned;
(be) To do all such other things as are reasonably incidental to the management of the Development.”
11．該屋苑公契第4條對屋苑的業主有以下規限：-
“4. The Owner or Owners for the time being of each Undivided Share shall at all times hereafter be bound by and shall observe and perform the covenants, provisions and restructions contained herein and in the FOURTH SCHEDULE hereto so far as the same relate to such Undivided Share held by him or them ..." （請參閱文件冊第14頁）
12．屋苑公契附件4 (FOURTH SCHEDULE)之第7條則對屋苑的業主規限如下：-
"7. No part of the Common Areas and Facilities shall be obstructed save with the licence of the Manager ... nor shall any refuse or other matter or things be placed or left thereon and no Owner shall do or suffer or permit to be done anything in such areas as may be or become a nuisance to any other Owners or occupiers of any other part of the Development. "
13．答辯人提出的九點反對理由，全部不成立。理由總結如下：-
（一） 該屋苑公契對House 11的天台之公共地方的規限，並不局限於“潛建”或“隨意堆放雜物”，也包括答辯人所放置的花盆及花卉等雜物，而不論該等物品是否“可綠化及美化環境”，是否會對“人身安全問題有所保障”，是否“妨礙別人之上落出入”，是否“令人討厭不安”或是否“滋擾別人”。
（二） 答辯人指若申請人“行使適當之酌情權力，可免去打掃該地之苦及省去加建圍欄費用”。本席裁定根據公契附件4之第7條，“No part of the Common Areas... shall be obstructed save with the licence of the Manager”, 申請人確實可以通過發出准許證之方法暫准答辯人放置花盆等雜物。可是在考慮過答辯人之要求後，申請人有權在考慮其他理由後拒絕發出任何准許予答辯人。本席認為審裁處並沒有足夠的理由，要干涉申請人所作的決定。
（三） 本席認為答辯人不能在自行選擇利用沒有圍欄的公共地方作為通往她處所天台的通道後，又指該通道沒有保護圍欄，自行加放兩排大型花盆作為圍欄，再而聲稱“若此間隔花盆非撤走不可，則請管理處本著人命關天設想，即時入則申請”。如果她決定在她的天台加建圍欄前，好好考慮安放掛梯的位置，則目前的問題不會出現。
14．本席裁定申請人的申請成立，因為（1）答辯人已承認申請人的申請書及申請人提交的誓章所陳述的事實；（2）申請人提出的公契的有關條款授權申請人可以作出本申請；及（3）答辯人的反對理由全部不成立。
15．頒令
基於以上的理由，本席頒佈以下的命令：-
（1） 申請人的申請得直，禁制答辯人、其代理人、傭人或其他人士在該屋苑的House 11的天台之公共地方放置花卉、盆栽等雜物及其他物品；及
（2） 答辯人須在十四天內搬走在頒令前放置在該屋苑的花卉、盆栽等雜物及其他物品。
16．訟費
本席頒發臨時訟費命令：答辯人須支付申請人本案的訟費；如果與訟任何一方不在本命令的14天內提出申請，則此項臨時訟費命令作實。
申請人：由林健雄律師事務所Mr. HUI, Man Kit Patrick代表。
第一答辯人：由蔡愛蘭女士代表。（無律師代表）
第二答辯人：親自應訊。（無律師代表）
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