Karley Development Ltd. 訴 荃灣富麗花園業主立案法團

LDBM000369/1999

香港特別行政區土地審裁處

申請編號1999年第LDBM 369宗

主審法官 ：周兆熊法官

聆訊日期 ：1999年12月17日、20日、21日

宣判日期 ：1999年12月30日

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判 決 書

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1. 申請人是富麗花園Plot B 1字樓與2字樓（除201及201A店舖外）的業主。答辯人是富麗花園的業主立案法團（“法團”）。富麗花園的地面、1字樓及2字樓都是用於商業用途。

2. 1999年12月17日，申請人向土地審裁處申請以下的禁制令：

"The Respondent herein be restrained and an injunction be granted until further order or trial compelling the Respondent whether by itself or its agents or otherwise to make much arrangement as may be necessary for the Applicant or its agents or contractors to carry out such installation and drilling works inside the meter room on the Ground Floor of the Commercial Development of Plot (Podium) B of Wealthy Garden for the purpose of connecting the electricity supply from the main switch of the aforesaid meter room to the 1st Floor of the Commercial Development of Plot (Podium) B until the accomplishment of such installation and drilling works."

3. Plot B商場的1字樓與2字樓的總電力供應是1200安培（amperes）。1996年9月，申請人將201與201A舖位售予香港賽馬會；申請人亦將上述電力供應其中的300安培電力轉駁至此二舖位。申請人在當時發覺餘下的900安培電力的供應並不足夠支持1字樓與2字樓空氣調節系統同時運作所需的電力供應，剩餘的電力衹可以足夠供應1字樓空氣調節系統運作所需要的電力；商場所短缺的電力供應是300安培。

4. 1999年10月，答辯人向中華電力有限公司成功申請得到300安培的電力供應。為要取得這新的電力供應，申請人須於Plot B地面的電錶房安裝一個總掣，然後將這總掣與一字樓的電掣以電線連接一起。申請人須於電錶房的天花板鑽穿一個直徑一百釐米的圓洞，以便電錶房的電綫可以從地面穿過它而到達1字樓；這工程需時約10天。

5. 申請人聲稱按照該大廈公契第二段B1與B3條的規定，它有權實施上述的工程。B1與B3條的內容詳列如下：

"The Owner of each Commercial Share shall have the benefit of the following assessments, rights and privileges subject to the Estate and House Rules and subject to the payment by the Owner of his due proportion of the Manager's Remuneration and Maintenance Expresses herein provided:-

1. Full right and liberty for the Owner for the time being and his tenants, lessees, servants, agents and licensees (in common with all other persons having the like right) to go pass and repass over and use the common areas forming part of the Commercial Development of which the Owner's Commercial Unit forms part and the Estate Common Areas and Facilities save only thur forming part of a Residential Block for all purposes connected with the proper use and enjoyment of his Commercial Unit subject to the Estate and House Rules (if any) relating to such Common Areas.

2. ..........

3. The free and uninterrupted passage and running of water, sewage, gas, electricity and other services from and to the Commercial Unit through the sewers, drains, watercourses, cables, pipes and wires which now are or may at any time hereafter be in under or passing through the Land and the Estate for the proper use and enjoyment of each Commercial Unit."

6. 在這個階段，本席不須要對雙方的權利和義務，作出最終的判決；本席要作出的裁決，是應否批準申請人在非正審前提出的禁制令的申請。本席需要考慮申請人是否有強而有力的表面案情，以支持其申請；如果在本階段本席不批準它的申請，而在正審時法庭裁決它的申請是恰當的申請，金錢的補償是否可以彌補它的損失？

7. 跟據大廈公契B1條的規定，商用部份的每一個業主有全權使用(use)富麗花園的公用設施(the Estate Common Facilities)，但這個權利並不是該業主絕對擁有的權利，而是他需與共其他享有同等權利的人士一起使用該些設施。在這個前題之下，申請人因安裝輸送新的電力供應的設施而佔用的地方，即電錶的位置、直徑100釐米的圓洞以及新的電線所佔用的公用地方，似乎並不符合B1條的規定，因為它既然佔用這些地方，別的業主便會被剝奪使用該些地方的權利。

8. B3條是有關電流輸送的條款，條款中重要的字句是 "The free and uninterrupted passage of electricity ......from and to the Commercial Unit through ...... the wires which now are or may at any time hereafter be in under or passing, through the Lands and the Estate ......"。申請人雖得到中華電力公司新的電力供應，但它需要安裝新的電錶和安裝新的電線，才能將電源與需用電力的地方連接起來；這便涉及新的電力供應設施的裝置，而在該些設施裝置之前，並沒有電力（300安培）流通至1字樓。B3條的內容可否被詮釋為涵蓋電力設施的裝置（該些裝置可使到電力流通）？在字面的意義上B3條似乎並不牽涉電力供應設施裝置的事宜。

9. 就B1與B3條款而言，本席認為申請人的申請在本階段表面上並無強而有力的表面案情。

10. 申請人說如不能在聖誕節及農曆新年將商舖租出，在該兩節日之後就會難以找到租戶；2字樓的商舖因電力供應不足而使它遭受的租金損失每月約為36萬元；故此，即使本席在現階段錯誤地拒絕申請人的申請，而最終裁決的結果是對申請人有利，申請人由本階段至最終裁決為止所遭受的損失，亦可以由金錢所彌償。

11. 基於上述理由，本席拒絕批準非正審強制令的申請。

12. 就本案的訟費，本席頒佈以下臨時的命令：答辯人可得訟費（包括轉聘大律師的費用）。如雙方不在14天內向本席提出任何申請，此臨時的命令便變成永久的命令。

申請人：由麥威廉代表。

答辯人：由麥耀華代表。