Man Ho Yin and Another v. Leung Nam Yiu and Another

LDNT000417/1999

LDNT 417/1999

香港特別行政區土地審裁處

新租賃申請編號1999年第LDNT 417宗

主審：盧偉光審裁委員

聆訊日期：2000年3月6日、4月12日

宣判日期：2000年4月28日

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判 決 書

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1. 本案的申請人和答辯人是香港盛泰路100號（杏花邨）29座701室（“有關物業”）的租客和業主。有關租賃是屬於香港法例第7章，業主與租客（綜合）條例（“有關條例”）第IV部的租賃。業主之一文浩賢先生在聆訊時多番提到，業主在原租賃完結前很希望收回有關處所出售。不過，業主沒有正式反對租客向土地審裁處申請授予新租賃。因此，土地審裁處須要授予新租賃給租客及訂定新租金。

2. 根據有關條例，新租金就是現行租賃終結時的市值租金。有關物業的現行租賃於2000年2月22日終結，所以本席需釐定有關物業於2000年2月22日的現行市值租金。

申請人的證供

3. 申請人之一文浩賢先生親自作證， 他呈交一份他向差餉物業估價署索取到的報稱租金表（證物A-2），內有6個比較租金。他自己將這些租金資料做了一些分析，編成了一份資料表呈堂（證物A-3），詳情如下：

4. 文先生參考杏花邨的每座位置圖（證物A-4）及根據他對邨內每座樓宇的認識，衡量各比較租金的物業及有關物業的特點及優劣後，認為他的比較租金編號4的物業（27座808室）是最佳的比較物業。該物業與本案有關物業的面積一樣，也座落在屋邨的西北角，位置接近。

5. 在接受答辯人盤問時，文先生同意27座808室較有關物業接近一個屋邨的迴施處，環境較嘈。另外，他同意因為看不清楚從傳真機收到的差餉物業估價署的報稱租金表（證物A-2），所以在他的分析表上（證物A-3）比較租金編號A-4（41座2008室）的租金數字弄錯了， 應該將淨租金由20,500元修正為21,500元，而每平方米租金也應更正為269.76元

6. 在回應申請人律師覆問時，文先生同意，雖然有關物業貼近一所中學，郤沒有感受到太多噪音。

答辯人的證供

7. 答辯人之一梁南耀先生呈交一份從中原網頁查閱到的有關杏花邨的租金成交及叫價紀錄（證物R-1），他做了分析，編成一份資料表呈堂（證物R-2），租金及面積等撮要如下：

8. 上述中層指7至12樓、高層指13樓及以上。梁先生在證物R-2內，詳列他選取的各比較租金單位的廳、主人房及客房景觀、有沒有套房及間格的形狀等資料。他强調有關物業是整個杏花邨少有的最優質單位，享有無敵海景，全無遮擋，也是很少數有套房設備及長方形間格的856呎（建築面積計）單位。梁先生作證時聲稱，上網找尋到的資料較差餉物業估價署提供的資料更貼近市價。他查閱的中原網頁資料是任何人都可以從互聯網上取得的，他沒有刻意提取適合自己的比較租金資料。在被申請人律師盤問時，他辯稱沒有查閱美聯物業的網頁資料是因為那個網頁“比較唔清楚”，他沒有刻意不查閱美聯的成交。

9. 梁先生聲稱雖然他有發出電子郵件給中原，查詢由中原做代理的比較租金資料（即編號3及4兩個租金），希望問清楚租金包括甚麼費用及低、中、高層的意思，他與中原沒有任何交情。

10. 最後，梁先生認為他的比較租金編號4（即29座4室高層單位）是最佳的比較租金；次佳的比較租金是他的比較租金編號1（即22座7室高層的叫價）。

11. 梁先生認為申請人所分析的比較租金全部較他的比較租金編號4為差。不過，答辯人承認對申請人的比較租金編號4也應該予以考慮。

12. 梁先生選取他的比較租金編號4的平均租值做基礎，反映市塲走勢後，向上調整約5.8%，得到每平方呎（建築面積計）27.50元的平均價。他將這平均價乘以有關物業的建築面積856呎，得出市值租金為23,540元。

審裁處對比較租金的選取及調整

13. 本席裁定就本案來說，申請人得自差餉物業估價署的比較租金資金為較佳的資料。首先，一般來說，差餉物業估價署所提供的資料，都較為市塲、與訟雙方及法庭棌納，因為下列原因：

(i) 這些資料來自一獨立的政府機構，與興訟雙方沒有任何商業關係或利益，所以不偏不倚。

(ii) 比較租金資料來自該署的中央電腦資料庫，是該署的職員根據索取資料的申請人所申報的物業地址，隨機抽樣地選取與有關物業相似的物業的租金資料。這樣可以避免與訟任何一方批評對方，刻意揀選對己方有利的資料的指責。

(iii) 該署的租金資料，具有詳細的地址，也說明租金是否包含差餉、物業稅等資料；同時，也會說明是否連傢俬等出租。在本案，差餉物業估價署的租金資料（呈堂證物A-2）也具備上述優點。

14. 相反來說，答辯人之一梁先生呈堂的中原網頁資料（證物R-1及R-2）有下列一般性的缺點：

(i) 有些租金不是真實成交紀錄只是叫價，譬如R-2的比較租金編號1。根據估價學的基本原則，叫價絕不能等到成交價，並無太大的參考價值。

(ii) 網上資料，沒有列明確實樓層，也沒有說明租金是否包括差餉、管理費等費用。在本案，根據梁先生的證供，他在向中原查問後，知悉中原成交的兩個租賃（即R-2的編號3及4）的租金，是不包差餉和管理費的；至於其他的比較租金，中原也不清楚詳情。

(iii) 正如申請人律師在陳詞所說，答辯人被指責刻意的揀選一些網上資料，缺乏全面性。

15. 就有關物業估價日期2000年2月22日和比較租金的成交日期而言，差餉物業估價署的資料（證物A-3）的租賃生效日期是1999年11月10日至2000年1月4日，而中原網頁的資料（證物R-1）的成交日期是1999年9月10日至1999年11月20日。本席在作出比較後，肯定估價署的資料較為接近有關物業的估價日期，因而較少受時間的變化所影嚮。

16. 在選取最佳的比較租金物業時，答辯人之一梁先生明知他的比較租金編號4（即29座4室高層）是一個頂層複式單位，建築面積為1,082平方呎，較有關物業大得多，卻仍然堅持該單位是最佳的比較單位。本席完全不同意梁先生的判斷。恰好相反，本席認為根據普通常識，屋邨的頂層複式單位，因為設計、面積及樓層等因素，一般是有自己的獨立市塲（sub-market），不應與屋邨的其他單位（譬如本案有關物業）相比。

17. 綜觀上述原因，加上本席從聆訊觀察所得，本席裁定梁先生的證供不可信。他因為個人的經濟原因，遷怒於申請人，不滿申請人拒絕放棄原租賃及作出現時的新租賃申請。他也很不合理地選取網上資料中最貴價的複式作為他的最佳比較租金。

18. 文先生是一位誠實可靠的證人，他沒有刻意隱瞞有關物業及其他比較物業的優、劣點。因此，雖然在本案聆訊，雙方都沒有聘請專家證人，本人根據上面所列出的理由，認為差餉物業估價署的較為可取。另外，本席信納申請人之一文先生的證供，而不接納梁先生的證供。

19. 本席同意文先生的意見，接納證物A-3的比較租金編號3（27座808室）為最佳的比較物業。在沒有作出任何調整前，證物A-3的6個比較租金之每平方米租金為232.82元至263.43元，平均價250.88元；而27座808室的租金每平方米為259.06元。

20. 在選取27座808室為最佳比較物業後，本席認為應該向上調整5%，反映有關物業的方向及間隔較優勝。因此，有關物業的每月市值租金評估如下：

21. 實用面積67.1平方米 x 259.06元/平方米 x 105% = 18,252.07約為18,250元。

新租賃旳其他條款

22. 有關條例的119J條規定如下：

“審裁處根據本部作出命令所授予的租賃，其條款（租期及應繳租金者除外）須由業主與租客雙方議定，如雙方不能達成協議，則由審裁處裁定；審裁處在裁定此等條款時，須考慮現行租賃的條款及一切有關情況。”

23. 現行租賃的租期為兩年由1998年2月23日起至2000年2月22日止。租約條款第十二條有下列協議條文：

“雙方同意租方住滿第一年後，業主可以安排買家睇樓，每月不超過一次。”

24. 在作證及陳詞時，梁先生多次提及他有嚴重的經濟因難，極不願意再租與申請人。因此，就新租賃的租期，他袛同意租期一年，由2000年2月23日開始。另外，他亦要求修改原租賃條款，第13條，改為“雙方同意業主在新租賃開始6個月後，可以安排準買家“睇樓”，每月不超過兩次”。

25. 申請人則反對條改現行租賃的其他條款，包括租期及上述的條款第十二條。

26. 申請人認為新租賃的租期應該跟現行租賃一樣，為期兩年。申請人又反對如答辯人所要求的修改租約條款第十二條。申請人作為新租賃的租客，有權利享用有關物業，不受其他人包括業主騷擾，如果條改租約條款第十二條，則會給申請人帶來很大的不方便及騷擾。

27. 本席經審慎考慮雙方的陳詞，現行租賃的條款及一切有關情况，裁定新租賃的租期，應該繼續定為兩年，而租約條款第十二條也按答辯人的要求予以修改。本席不認為該修改為不合理。

28. 最後，本席頒令如後：

(1) 新租賃為期兩年，由2000年2月23日開始；

(2) 新租賃的租金每月為18,250元（不包含差餉及管理費），准許答辯人得在壹月內繳還與申請人請人後者在頒令前多繳交與答辯人的所有租金；

(3) 新租賃的按金按新租金的比例調整，准許答辯人得在壹月內繳還與申請人要調整的按金金額；

(4) 原租賃條款第13條改為：

“雙方同同意業主在新租賃開始6個月後，可以安排準買家‘睇樓’，每月不超過兩次”；

(5) 新租賃的所有條款，除上述幾點外，跟原租賃一樣，維持不變；

(6) 與訟雙方各自負担自己的訴訟費。

申請人：由邵吳馬律師行代表。

答辯人：由梁南耀先生代表。