王瀚章及另一人 訴 林丹文

DCCJ004770/2001

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2001年第4770號

主審審裁官: 張舉能法官

日期: 2001年6月22日

時間: 下午12時10分

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判案理由書

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1.本案原告人是香港天后廟道17號龍景花園20樓A和一個停車位，是地下2號停車位的業主。1998年12月11日原告人和被告人簽訂了一張租約租上述物業(即20A的單位和停車位)，租約期兩年，作為住宅用途，由1998年12月15日到2000年12月14日，每月租金不包差餉、管理費或者其他支出，為17,000元，每月15日預支上期交租。另外，根據租務合約內指出，在租滿12個月後，租客有權以書面兩個月的通知給業主提早終止合約，由1999年5月15日起，被告人開始欠交租項，直至1999年8月17日，原告人委派律師樓翁余阮出信追討欠租，當時5月15日至8月14日，總共欠三個月租。

2.根據原告人第一證人的口供顯示，在8月13日的時候，被告人通過一個地產經紀通知證人王女士(王女士是第一原告人的妹妹，第二原告是第一原告人的太太)，想將鎖匙交還給業主，於是在8月14日第一證人吩咐其弟弟王瀚濤(譯音)前往經紀那裡拿回鎖匙，當時雙方並無達成任何協議關於住客提早交還鎖匙意圖退租的事宜。

3.根據原告人的證人說，她收回鎖匙後，她想再將該物業出租，便將該物業交給各地產經紀放租，直至同年10月1日，她成功將該物業再出租。當時放租有些困難，所以到10月1日才可放到租，而且租金亦比原先跟被告人所訂的租金為低，雖然已盡努力，原告人只能夠將該物業以每月16,000元的租金租出，而且該16,000元是包括管理費和差餉。差餉根據原告人證人的口供是2,475元一季，管理費每月1,100元。

4.一如上述，被告人自從99年5月15日開始已沒有交過任何租金，也沒有給業主任何賠償，所以到99年9月24日，原告人入稟高院告被告人欠租。後來這單案件轉解到區域法院審訊，今天審訊的時間被告人缺席，其實被告並非第一次缺席，上一次指示聆訊時，被告人已經缺席，上一次指示聆訊是今年4月2日，在本席批准之下，今天的審訊繼續進行。

5.本席聽取了原告人證人的證據，本席接納她的口供為事實。本席也聽取了代表原告人許大律師的陳詞，本席考慮案情後，接受原告人的說法，即被告人由5月15日開始欠租，所以本席宣判如後：

6.原告人可以追討由99年5月15至99年8月14三個月的欠租，每月17,000元，所以三個月為51,000元；第二、被告人需支付原告人上述時期的差餉和管理費，即差餉3,672.58元、管理費1,597元。另外，本席亦判由99年8月15到99年9月30日，該物業再租出之前，原告人也可以得到租金或居住費(mense profit)的賠償。

7.根據本席的看法，當最先被告人想提早取消租約退租，交還鎖匙時，未得到原告人或者其代表(即原告人第一證人)的同意，沒有口頭的同意。但當後來原告人將該物業放租時，以行為表示他已經接受終止該租約，當然他如此接受是保留他的權利追討一切損失，所以嚴格來說，由他接受終止租約開始至到9月30日這段時間，原告人所應該可以追討的並非租金，而是賠償，賠償他的損失，因為如果被告人不毀約的話，該段時間原告人應該收到租。但無論是損失或租金，據本席的看法都是一樣，在這段時間之內的損失就以17,000元一個月計算，所以得出由8月15日至9月30日的銀碼是26,322元。

8.同樣，在這段時間內的差餉和管理費本來就應該由住客支付，因為他提早取消租約，令到業主有損失，所以同樣地1,264元的差餉和1,703元的管理費，本席都宣判被告人需要支付給原告人。

9.一如本席上述所說，由10月1日起該物業已租出，但租出的金額只有16,000元，而且是包差餉和管理費，所以實際的租金只不過是14,075元一個月，原告人原本要求賠償計算的方法是以每月租金差額作計算，即每月相差2,925元計算，由99年10月1日直到原本跟被告人的租約期滿為止，即是直到2000年12月14日，所以原本原告人所追討足足有十四個月十四日差額的租金作為他們的損失賠償，亦即是42,270元。但經過法庭指出，由於租約內有一條款，其實是租約內的第三附表裡面的第二段，只要住滿十二月後，租客有權以兩個月的通知提早終止這個租約。經過法庭對原告人代表大律師指出這點，以及指出現時他所追討該部分的金錢並非欠租，而是賠償損失，而根據清楚的法例原則，當釐定賠償損失時，法庭會假設被告人或者需要負責賠償的一方，會用盡一切合法的方法減低他所需要負責賠償原告人的損失，而又令到原告人可以享有如同合約並未有被破壞時應得的利益。這點本席也特別向許大律師指出，在1999年的H.K. Law Reports and Digest的第二冊內的第623頁裡面的案例Samsung Hong Kong Limited訴Keentime Trading Limited內，上訴庭確認了這個法律原則。在這種情況下，本官認為追討損失，即租金的差價，只能夠追到2000年2月14日，亦即是租約開始生效的第十四個月為止，因為從第十四個月完結之後，實際被告人如果他不毀約的話，根本亦可以合法地終止該租約。

10.經過考慮案情和其他考慮以及得到聘用她的律師和客人的指示後，許大律師也合理地接受本官的看法，也不再追討2000年2月15日後的差額，所以在這方面，本席再頒令被告人需要支付原告人由99年10月1日到2000年2月14日由於租金差額所導致的損失，當中有四個半月的時間，所以租金差額導致的損失應得的賠償，被告人需支付的是13,162.50元。

11.當然被告人在簽租約時已支付兩個月的租金作為按金給業主，總數34,000元的按金，根據原告人第一證人所說，實際當該物業交還給他們時，物業的狀況完好，毋須作任何的修理，也沒有破壞，所以按金全數應該用作扣除現時原告所告被告要求的賠償和損失、欠租，所以本席亦頒令，原告人需在本席判他們得直的銀碼中扣除34,000元。另外本席宣判，被告需要付原告人利息，利息以每年8釐的簡單利息計算，但計算的期限由於各個數目不同，期限亦有所不同。

12.首先是1999年5月15日至8月14日的欠租、差餉和管理費，方便起見，本席由8月14日開始計利息，直至今日判令為止，由明日開始，就由法庭釐定的利息計算，直到完全支付為止。

13.由99年8月15日至同年的9月30日的賠償或者欠租、管理費及差餉的賠償，合共29,889元，利息為了方便容易計算起見，由99年9月30日開始計息，亦都是計至今天為止，由明天開始亦都是以法庭的利率作計算，直到支付為止。

14.第三筆數目由99年10月1日到2000年2月14日的13,162.50元，這裡為了方便起見，由2000年2月14日開始計息，以8釐息計，計到今天為止，由明天起就以法庭的利息計算，直到完全支付為止。

15.剛才本席說過，34,000元的按金須扣除，而在計算利息來說，34,000元應由第一筆數扣除，所以即是由第一段時間99年5月15日至8月14日這段時間所欠的三個月租金、差餉和管理費，共數56,269.58元中扣除34,000元方可計利息，這是純粹因為要計算利息，所以本席分開由那裡扣除這筆$34,000的按金。

16.另外，本席亦宣判被告人須支付原告人的訴訟費用，訴訟費用由聆案官作釐定，除非被告人能夠與原告人達成協議。至於訴訟費的賠償究竟應該是用高等法院的標準還是區域法院的標準，本席注意到原本的案發票時是99年9月24日，當時區域法院的審理權已經有120,000元，所以根本這單案件不須考慮後來區域法院的審理權增加到600,000元，這單案由始至終都是屬於區域法院的審核權。

17.當然訴訟時，律師或者有很多其他的考慮因素，很多時候在高院、區院有共同審核權時，都想在高院審理，這點是能夠理解的，本席完全沒有意思作出任何評論，但當釐定基準時，既然屬於區域法院的管轄權，本席覺得採取區域法院的訴訟費的基準作釐定今次被告人須負的責任應該合理。

18.當然如本席所說，是有許多原因決定一個律師究竟選擇高院出票還是選擇區域法院出票，只要客人得到適當的法律輔導，這是客人的權利，當然法庭也有權控制究竟他的案件應該在哪處審理。

19.最後一件事，究竟許大律師應否申請領取大律師的證明書(certificate for counsel)？本席覺得該件案件實際上除了兩點之外，都是比較簡單的，第一點是究竟有否口頭協議，正如本席剛才的判詞所述，在本席的看法是沒有口頭協議，這個說法是基於本席只聽到原告人單方面的證人說，而被告人是缺席，所以雖然他在答辯書內提到，曾經有口頭協議，但那些並非呈堂的證據。同樣地他的口供紙，由於他沒有出庭作供，本席亦不作考慮之列，所以本席才宣判沒有口頭協議。

20.如果今天被告人有出席，特別是他最先本來是有律師代表，後來沒有，如果他真的爭拗口頭協議的話，這一點爭議，是需要一些技巧去處理、作爭拗；第二點是究竟在釐定賠償損失時，損失是否直至2000年2月14日，還是至到12月呢？雖然有上訴庭的案例，但這點亦是有爭拗的地方，不然的話就不會上到上訴庭，所以在衡量過所有情況之下，亦考慮到現時普遍大律師的費用與律師費用的相差，本席覺得原告人延聘大律師作代表是合理。本席這樣說並不是說律師不能夠或者沒有這個能力代表原告人，這點本席不相信是一個決定性的準則，許多時一單案件是可以由大律師做，亦都可以是由律師做，本席個人的看法，除非是完全不合理請大律師，大律師的費用應該是可以得到證明書的(certificate for counsel)，至於大律師費用的銀碼是多少，當然這些由聆案官作釐定是否合理，所以本席給一張大律師的證書。

21.有關於2001年2月28日在高院暫委法官姬大維的聆訊，那個是正審，當時將案件調到區域法院審訊，根據本席理解，律師費用方面沒有作出判決，而是"costs reserved"。根據本席的看法，當時將案件轉解到區域法院，這方面只不過是訴訟程序內的其中一個程序，高院管理本身的案件，甚麼要作審訊，甚麼不作審訊，所以作出這個決定，等如訴訟裡面的一個普通使費。本席覺得作為原告，既然他得直的話，也應該得到那一堂的律師費。由於那一堂在高院是正審，毋須頒發大律師的證明書都可以。高院公開審訊，大律師毋須申請證明書，惟有內庭審訊，而且在聆案官面前的內庭審訊，才需要申請證明書。

出席人士：Miss Cherry HUI，由Yung, Yu, Yuen & Co.律師行延聘，代表原告人

被告人缺席，並無律師代表