Jikan Development Limited v The Incorporated Owners Of Million Fortune Industrial Centre

LDBM000244A/2000

LDBM 244/2000

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2000年第244號

主審法官: 周兆熊法官

判案日期: 2001年9月12日

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判 案 書

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1．申請人是位於荃灣柴灣角街34-36號Million Fortune Industrial Centre的業主之一；第一答辯人是該大廈的業主立案法團，而第二至第十名答辯人分別是法團管理委員會的主席、秘書、司庫及委員。申請人的申請是要求土地審裁處（“審裁處”）頒佈以下的命令 ：

"(a) An Order that the Management Committee of Million Fortune Industrial Centre be dissolved and an Administrator be appointed under section 31(1) of the Building Management Ordinance, Cap. 344;

(b) An Order that the Incorporated Owners of Million Fortune Industrial Centre forthwith conduct a tender exercise to choose a solicitors firm to represent it in High Court Action No. A14915 of 1998 and/or subsequent appeal thereto, pursuant to the Code of Practice enacted under section 44 of the Building Management Ordinance, Cap. 344."

2.本席首先要裁決申請人在本案針對的是否適當的答辯人。代表申請人的卜大律師在陳辭書中指出 "The Application is against 1st Respondent on basis of the provisions under section 16 of the BMO and against 2nd to 10th Respondents on basis that they form the current Management Committee of the 1st Respondent."《建築物管理條例》 （“條例”）第16條有以下的條文 ：

“16. 業主權利等由法團行使等

建築物業主根據第8條成立為法團後，業主所具有的與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行；而業主所負有的與建築物公用部分有關的法律責任，除本條例條文另有規定外，亦須針對法團而非針對業主執行；據此

(a) 關乎建築物公用部分的任何通知、命令及其他文件，均可按註冊辦事處送達法團；及

(b) 有關建築物公用部分的任何在審裁處提起及進行的法律程序，可由法團提起及進行，或針對法團而提起及進行。“

3．申請人的申請，是有關解散管理委員會和委任管理人事宜的法律程序，而並不涉及大廈公用部份的法律程序，故此第16條是不適用於本案的條文。

4．申請人是按條例第31(1)條提出本申請，故此它必須符合 第31(1)條的規定。第31條有以下的條文 ：

“31. 由審裁處委任管理人

(1) 審裁處可在

(a) 業主；

(b) 已登記承按人（如有的話）；

(c) 管理人：或

(d) 主管當局或獲授權人員，

向其提出申請下，解散管理委員會並委任一名管理 人，或撤換管理人，視屬何情況而定。

如審裁處頒佈解散管理委員會的命令，該命令必須是針對管理委員會而執行。管理委員會與法團是不同的個體。根據條例第29條的規定，條例授予法團的權力及委以的職責，須由管理委員會代表法團行使及執 行，但管理委員會並不是法團本身。條例第45(2)條賦予管理委員會、法團及其他人等提出有涉及附表10所指明的法律程序；這清楚顯示管理委員會與法團是不同的個體。既然如此，管理委員會當然是可以成為在法律程序中被針對的一方。申請人既是按第31條進行訴訟，它必須以“管理委員會”作為答辯人的一方。

5．條例並無任何部份授權予申請人針對個別委員按第31(1)條提出訴訟。管理委員會的個別委員並不等同於管理委員會。按申請人的申請，答辯人必須是 "the 2nd Management Committee of The Incorporated Owners of Million Fortune Industrial Centre"。基於上述的理由，審裁處就申請人針對個別管理委員會的委員提出的法律程序並無司法管轄 權。

6．申請人要求審裁處解散管理委員會並委任管理人，但它並無將管理委員會列為答辯人，故此本席將它的申請撤銷。

7．假設申請人是以管理委員會作為答辯人，本席對它的申請有以下的分析。

8．法團是於1997年10月29日成立。它的第一屆管理委員會任期在2000年4月17日屆滿。第二屆管理委員會（“管理委員會”）的任期是由2000年4月17日開始；申請人是於2000年7月25日提出本案的法律程序。申請人在申請通知書述及4個解散管理委員會的理由。

9．申請人要求解散管理委員會的第一個理由

申請人指管理委員會並無遵照條例第27(1)條的規定，備存恰當的帳項紀錄，故此於1998年9月3日，它在高等法院提出傳票（HC Action No. 11384/99）要求法庭下令強制法團編製帳項。2000年7月 11日，原訟庭裁決申請人在HCA 11384/99 案件部份的申索得直。

10．申請人要求解散管理委員會的第二個理由

申請人指管理委員會在1998年2月10日舉行會議，並作出決議。按條例的附表2第10(4A)段的規定，管理委員會開會的會議紀 錄，須由主持會議者核證其為與其有關的管理委員會會議過程的真實紀錄。

10.11998年7月23日，管理委員會召開業主大會，並通過議決。按條例的附表3第6(2)段的規定，業主大會的會議紀錄，須由主持會議者核證其為與其有關的業主大會會議過程的真實紀錄。

10.2上述兩個會議紀錄皆無法例所規定的核證，但核證是由主持會議者所作出。如果他沒有遵照法例的規定，這祇是個別委員的失職，而不是管理委員會整體委員的過失。再者，上述的過失祇是輕微的過失而已。

10.3申請人指上述錯誤的行為雖為第一屆管理委員所作出，但該屆管理委員會仍有頗多的委員為現屆管理委員會的成員，而第二答辯人皆為兩屆管理委員會的主席。這是錯誤的說法。第一屆管理委員會犯下的錯誤行為並不是第二屆管理委員會的犯下錯誤行為；後者無須為前者 的行為負責。

11．申請人要求解散管理委員會的第三個理由

申請人指出於1998年9月6日，法團在高等法院向申請人提出訴訟（HC Action No. A14915/98）。當時法團是由Ho & Tam律師事務所代表，但對該律師事務所的委任，法團並無通過條例第20A(1)(2)條和工作守則所規定的招標承投方式取得。申請人說HCA 14915/98一案雖然是由第一屆管理委員會提起，但管理委員會明知上述錯誤行為的 存在而繼續該訴訟是錯誤的行為。

11.1條例第20A條有以下的條文 ：

“20A. 供應品、貨品及服務

(1) 法團在根據公契（如有的話）或本條例行使權力或執行職務上所需的供應品貨品或服務，其取得須符合與上述取得有關的工作守則所指明的標準及準則。

(2) 第(1)款所提述的任何供應品、貨品或服務，如其價值超過或相當可能超過

(a) $100,000或主管當局於憲報刊登公告指明用以取代前者的款額；或

(b) 相等於法團每年預算的20%或法團藉業主大會通過的決議所批准用以取代前者的百分率的款額，

（兩者以其較小者為準）即須以招標承投方式取得。

(3) 根據第(2)款以招標承投方式對供應品、貨品或服務的取得，以及就此而進行的招標程序，均須符合與此等取得及招標程序有關的工作守則所指明的標準及準則。

(4) ……………………”

11.2本席在Pokfulam Development Company Limited & Ors. v. The Incorporated Owners of Scenic Villas (LDBM 70/2000)一案在作出詳盡的分析後裁決第20A(1)條祇是具有指導性的條文。該些詳盡的分析是適用於第20A(2)及(3)的條文。有關的工作守則並非是法律的條文，故此違反該些工作守則所指明的標準及準則並非是違反法律的規定。由於條文第20A(1)、(2)及(3)祇是具有指導性的條文，故此第一屆委員會並無遵守該些條文的責任。既然如此，第一屆委員會在委任Ho & Tam律師事務所一事上並無犯錯。

11.3即使第20A條是具有強制性的條文，以致第一屆委員會在委任Ho & Tam律師事務所一事上犯錯，這是與管理委員會無關。申請人指管理委員會知道有該些錯誤的行為而繼續進行高等法院的訴訟 （HCA No. A14915/98）是錯誤的行為。自Ho & Tam律師事務所獲得第一屆管理委員會的委任後，該委任的行為已於1998年9月完成，而自該時起它便向法團提供服務，故此管理委員會不須為該委任的行為負責。它不能糾正過去的錯，因為過去已成過去。“知道第一屆委員會犯錯”本身並不是錯誤的行為，繼續訴訟本身亦不是錯誤的行為；兩件事不能混而為一。申請人指管理委員會知道過去的錯誤而繼續訴訟是錯誤的行 為。這是錯誤的說法。

12．申請人要求解散管理委員會的第四個理由

申請人指個別委員會的委員犯下濫用地位、或失職的行為。

12.1申請人指第二答辯人在HCA No. A14915/1998案件於2000年10月25日至27日進行時，承認於Million Fortune Industrial Centre的公用地方泊車不繳付泊車費，而別人於該大廈停車場泊車時則需繳付費 用。第二答辯人承認這是作為業主法團主席的特權或福利；他的作為並未經管理委員會的批準。申請人指第二答辯人的作為足以按《防止賂賄條例》的第9(1)(a)條將他定罪，而管理委員會明知他這樣做而不作出阻止是失職的行為。雖然管理委員會並無制止他這樣做，但第二答辯人已於2000年12月7日停止上述錯誤的行為。故此管理委員會需要為此而負責的期間亦祇是由17.4.2000至7.12.2000。本席認為這雖然不是輕微的過失，但亦不是達到需要將管理委員會解散的程度。

12.2《防止賂賄條例》第9(1)(a)條有以下的條文 ：

“(1) 任何代理人無合法權限或合理辯解，索取或接受任何利益，作為他作出以下行為的誘因或報酬，或由於他作出以下行為而索取或接受任何利益，即屬犯罪

(a) 作出或不作出，或曾經作出或不作出任何與其主事人的事務或業務有關的作為；”

第二答辯人並無索取或接受任何利益，故此第9(1)(a)條並不適用於他的情況。

12.3申請人指第二答辯人的太太及女兒享用時租泊車，但有3個月時間繳費的寬限期。其他人則必須立即以現金繳費。第二答辯人稱大廈的經理人（百利好管理公司）不需要他即時繳付泊車的費用；當有賬單給他時，他才需要繳費。本席接納他的証供。既然管理公司同意他這樣做，本席看不到這方面有任何問題。

12.4申請人指第二答辯人以公用水每日淋花而無需繳付費用。大廈有16個分錶紀錄以紀錄公用水使用的紀錄。該16個分錶的用戶因用水量大，所以才有該些分錶的裝置，而他們是按分錶的用水紀錄付款。大廈另有一個公用水錶用作紀錄其他人等使用公用水的使用量，而該公 用水錶的水費是由管理費支付。第二答辯人是使用公用水錶紀錄的水，故此他並非免費使用公用水。

12.5申請人指第二答辯人以追溯的方式簽署大廈的記事簿，聲稱他為法團之事而在該處泊車。申請人並無提出實質証據以証明此點。

12.6申請人指第二答辯人指示經理人制止其他業主、租客作出阻礙走火通道的行為，但他本人卻封閉他本人辦公室的走火通道。第二答辯人承認這是事實，但這是由於申請人在1989年售賣大廈時聲稱買整層樓的人可獨有整層樓之用，這包括使用電梯大堂及附近的公用地方。購下整層樓的業主在過去11年都是以上述的方式使用整層樓。

12.7申請人指第二答辯人在他的物業建有非法建築物。第二答辯人的物業是在一字樓。他建造一個簷蓬以防止污水及污物從天井流入及跌落至他的物業露天的地方。

12.8申請人指第二答辯人聘請一位兼職及一位全職的職員而無通過管理委員會的決議。管理委員會於2000年8月4日及2001年2月7日已通過決議批准聘用上述的兼職及全職的職員。

12.9第二答辯人指示羅先生追討業主欠交的管理費，但他本人卻遲交管理費3個月之久。第二答辯人指法團對遲交管理費超過三個月的業主才會採取追討的行動。

13．申請人祇能証明管理委員在沒有制止第二答辯人在大廈的公用地方免費泊車該事上失職外，其餘的指稱都不能成立。該些事情都是第二答辯人作為業主身份而作出的，故此是與管理委員會無關。

14．申請人又指管理委員會的一些委員在大廈的公用地方建造非法建築物，以致造成障礙，但這些個別委員以業主的身份作出的行為，並非是管理委員會的行為，故此不應由管理委員會負責。

15．本席在考慮是否應解散管理委員會最重要的因素是它是否能夠履行公契的職責及遵守條例的條文。管理委員會在執行職務時難免會犯錯，但祇要錯失不是太嚴重，它是不應該被解散的。

16．第二答辯人以圖片証明管理委員會就大廈公用設施方面作出多方面的改善。本席接納這些証據。如果本席下令將管理委員會解散，這將會是一個錯誤的決定。

17．基於上述的理由，本席撤銷申請人全部的申請。

18．訟費

本席頒下臨時訟費的命令：申請人須支付所有答辯人本案的訟費（包括聘請大律師的費用）。如與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額以高等法院的訟費水平為基準由法庭評定。如在14天內與訟雙方不向本席提出申請，則此訟費的命令作實。

申請人：由朱錦全律師事務所代表。

第一至第十答辯人：由何譚律師事務所代表。