Sunbase International (Holdings) Ltd. 訴 Tang Yuen Fun

LDNT000169/2001

LDNT 169 of 2001

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號2001年第169號

主審法官: 林文瀚法官

聆訊日期: 2001年8月22日

日頭宣判日期: 2001年8月22日

判案書頒發日期: 2001年 9月25日

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判 案 書

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1.本案之申請人是有關物業 (即House Number 7 Abergeldie，香港種植道第52號) 的租客。它的租賃，是根據一份1999年10月8日雙方簽署的租約，答辯人是該物業業主。

2.根據該項租約，租賃期為1999年8月1日至2001年7月31日，為期兩年，租金每月138,000元，而租約亦規定租金是在每個月第一日支付。

3.於2001年1月18日，業主方面就有關租約提出業主終止租賃通知書，即表格CR101，通知租客該租賃將於2001年7月31日終止，在該CR101內，業主方面亦提出反對租客向土地審裁處申請授予新租賃，理由如下（原文以英文列出，故本席以英文覆述）：

"(a) the above premises are reasonably required by the occupation as a residence for the landlord and the father and mother of the landlord;

(b) the tenant has caused unnecessary inconvenience to the landlord in that the tenant has persistently failed to pay rent at and when it falls due."

4.於2001年3月8日，租客遞交表格CR102，通知業主，指明租客不會在指明的租賃終止當日交還上述處所的管有，並擬向土地審裁處申請授予新租賃。租客並且指出，租客是願意支付市值之租金。在收到該通知書後，業主於2001年3月21日發出表格CR105，根據《業主與租客（綜合）條例》第119D條之(3)(a)(2)項，要求租客向土地審裁處申請授予新租賃。

5.在2001年5月17日，租客向本審裁處遞交表格22號，向審裁處申請頒發新租約，業主於2001年5月22日以表格第7號提出反對，其反對理由均如CR101內所敘述的。而在表格第7號內，業主方面亦列明欲收回樓宇自住，並提供居所給予下列人士，包括兩位業主，即鄧元勳先生及陳佩貞女士，及他們的女兒鄧慧儀及陳女士之父母，姓名為陳耀宜及楊玉坤。

6.本案排期在今天聆訊。在今天早上本席向各方指出，鑑於雙方均沒有就有關物業之市值租金提出有關證據，所以本席認為今天不能處理新租約內容的條款。本席建議今天之聆訊局限於有關業主反對新租賃的問題。若業主方面成功反對新租賃，當然審裁處不需要考慮新租約之內容及新租賃期內之租金。但若業主反對不成功，則有關新租約的內容及新租賃內之租金將會押後另行排期處理。對於本席之建議，雙方皆表示接受，所以在今天的聆訊內，本席只需處理業主之兩項反對理由是否為審裁處信納。

7.業主是根據《業主及租客（綜合）條例》內之第119E條第(1)(b)款及(d)款提出反對新租賃，該條文如下：

"S.119E(1)，業主可用以下理由反對租客根據第117(1)條提出的申請，而該反對理由是在業主根據第119條或119A(6)條（視乎何情況而定）發出的通知書內所述明的

(b)業主合理地需要處所或其任何部分，以供他自己、其父親、母親或超過十八歲的兒子、女兒佔用作處所：

但如有下列情況，審裁處不能單憑上述理由而拒絕授予新租賃。

(i)如屬租賃，租客能使審裁處信納，從該個案的一般情況考慮，拒絕授予新租賃顯然並非公平及公正。

(2)租客對業主或是其他人造成不必要的煩擾、不便或騷擾：但除非審裁處信納業主已向造成該等煩擾、不便或騷擾的租客送達書面警告，而該等煩擾、不便或騷擾仍然繼續，否則，根據本段的理由不得確立。"

另在該條例第119E條第(3)款下再述明如下：

"就第(1)(d)款而言，租客如經常在租金到期時不予以繳付，即可視為對業主造成不必要的不便。"

8.本席首先處理業主是否可成功地引用第119E(1)(b)條反對今次租客對新租賃的申請。在這方面，業主首先須證明業主是合理地需要有關之處所以供他們及其女兒及其父母佔用作處所。如本審裁處信納業主是有此合理需要，審裁處便須再基於本案的一切情況考慮，若拒絕授予新租賃給此租客，是否會構成一個顯然並非公正及公平的情況。

9.就第一點，即業主方面是否對此物業有合理的需要，業主方面的證供如下：業主是在1998年年尾購入此物業，根據陳佩貞女士的作供，業主方面其實一直都是希望購入此物業作為他們個人的居所。鑑於此物業為一獨立之樓房，亦是甚難覓得之物業，所以雖然於1998年購入時，此物業是已經租出給租客的，他們亦同意購入。及後，於1999年，鑑於他們購入該物業不足一年，所以他們也須將租約延續。該延續之租約便是剛剛於今年7月31日完結之租約。

10.根據陳女士之證供，業主是希望以此物業為他們的居所，因為他們想改善他們的生活質素。現時他們是居住於帝景園一個二千二百多呎的單位，他們在這裡與他們的女兒一同居住；另一方面，業主陳女士之父母是居住在西半山應標（譯音）大廈10樓D座的一個九百多呎單位。而本案所涉及之物業的面積為大概三千六百八十平方呎。陳女士亦表示他們是希望可與她的父母同住，因為父母已經年紀較大，並且以前與父母同住的姪兒剛剛去了外國讀書，所以希望將父母接回家中一同居住以便照顧。

11.在本案所涉及之物業，是一個三層高的物業，分別於一樓及二樓有獨立之套房.所以陳女士說是較為適合與父母同住.反觀帝景園之物業，雖然是有四個房間，但只是有一個套房，所以沒有那麼適合。另外，陳女士亦說，她與她的丈夫，即本案之答辯人，均十分喜好園藝，而本案涉及之物業是有一個花園，可供他們在這方面有所發揮。

12.在考慮業主方面是否能證實他們有合理的需要時，本席認為審裁處主要是考慮業主是否確實地需要此物業(即genuine present need)。但業主並不須證明該處所是絕對需要的，在此方面，代表租客的沈律師引述上訴庭的一個判例， Ma-hon v. Mahtani，[1981] HKLR570，而有關之法律是記載於第572頁。

13.在該案例內，上訴庭之法官引用英國上訴庭之另一個案例內之判詞，即Kennealy v. Dunne[1997] 1 QB 837，at page 844 F，本席引述如下：

"The position seems to be that for a dwelling house to be reasonably required it must be the subject of a genuine present need on the part of the landlord. That was the view of the Sheriff in a Scottish case of Aitken v. Shaw, 〔1933〕S.L.T.21, which is cited both in Woodfall, Landlord and Tenant, 27th ed.〔1968〕, vol. 2, p. 1545, and in Megarry, The Rent Acts, 10th ed. 〔1967〕, vol. 1, p. 284: "The words 'reasonably required'" said Sheriff Blades K.C., in that case 'connote something more than desire, although at the same time something much less than absolute necessity will do.'. The tenant's position where an order for possession is sought against him under the present Case 8 cannot, I think, be better put than it was in the same work by the same author at p. 285 of the same volume:

'In determining whether the premises are reasonably required by the landlord, the position of the tenant (e.g. any hardship to him) is irrelevant, although it is of course material on the specific issue of hardship and the general issue of reasonableness. A tenant cannot say that his premises are not reasonably required merely because the landlord has other tenants against whom he might have proceeded, for as long as the landlord 'satisfied the court that he "reasonably" requires a house to live in it must be left to him to say which of his houses he desires to occupy.'"

14.根據此法律原則，本席不認為業主如有其他可供應用之物業便不能證明他對此物業是有合理的需要。否則，所有現時已擁有自己居所的業主皆不可能收回他們新購入的物業，以改善他們的居住環境。本席相信這不是有關法例之原意。

15.在這方面，代表申請人租客的沈律師向審裁處指出，其實若比較業主現時居住的處所，即帝景園的單位，及本案涉及之單位，帝景園方面的有關設施是較本案涉及單位的設施為佳。另外，他也指出，事實上，鑑於帝景園方面是有屋邨巴士，所以在交通上也是比較方便。

16.雖然在某些方面，帝景園的康樂設施的確較本案涉及的物業較為完備，但正如陳女士於盤問時作出的回答，這些設施對她們的家人來說也不是那麼重要。雖然她的女兒會在帝景園的泳池內游泳，但本案涉及之物業也有泳池的設備。就有關交通方面，陳女士的證供如下：若她們能成功地收回本案涉及之物業，她們將會聘請司機，所以交通不成問題。而且在本案所涉及之物業內亦有一定的康樂設施，所以本席不接納沈律師的陳詞：根據這些設施上及交通便利上之比較而不信納陳女士的證供。

17.沈律師亦提出質問：為何陳女士突然要將雙親接回與他們一同居住。證據顯示，在過往十年內，他們都是分開居住的。但就這方面本席接納陳女士的解釋：第一，與雙親共同居住的姪兒剛剛去了外國讀書，所以雙親較為孤單；第二，鑑於雙親年紀漸老，陳女士亦希望他們有更理想的居所，而涉案之物業位於山頂，空氣較清新。

18.沈律師亦曾指出，陳女士其實可以繼續在帝景園居住，而他的雙親亦可以繼續在應標大廈居住。但正如本席較早前所提及，本席不同意業主如有其他居所便不可以根據此理由反對新租賃，以改善他們的居住環境。而且本席亦接納陳女士的解釋，鑑於帝景園的面積只有二千多呎，是不足夠她們與雙親一同居住的。

19.在考慮這個問題時，本席認為須謹記該物業的業主是答辯人，他們當然有優先之權利去決定是否自己應用該物業。衹要他們能證明他們對此物業是有合理地需要，即有一個真正及確實的需要，他們便可符合法例的第一項要求。

20.最後，沈律師亦根據申請人證人周敏雲小姐之證供指出，業主方面還有其他物業，包括在土瓜灣之住宅物業可以應用。陳女士在這面予以否認。在這問題上，周小姐的證供十分籠統，亦不能清楚指出在土瓜灣是那一個物業，只是說及於1999年某一天業主方面曾經有此提及。本席認為此項證供不足以證明業主確實是有另外一些住宅的居所。而且周小姐的證供也只是說業主有另外一些住宅之物業作為收租，所以她的證供絕對不能證明該些物業是已經空置可供陳女士家人居住。

21.再者，租客方面亦不能提出該位於土瓜灣之物業的面積是多大，是否足以讓業主及其父母一同居住。而且土瓜灣的居住環境遠遠不及本案涉及之單位，所以本席亦不能基於該項證供便裁定業主對本案涉及之物業沒有合理的需要。

22.觀乎本案之一切證供，包括一切證人之證供及文件上之證供，本席信納陳女士的證供，並裁定業主方面對本案涉及之物業是有合理的需要。

23.跟著本席要考慮有關法例119E條第(1)(b)項之「但書」，即租客方面是否能使審裁處信納，就本案的一般情況考慮，拒絕授予新租賃顯然並非公正及公平。就這方面租客只提出一個理由：雖然他們曾經經過八至九個月的時間去找尋新的處所，但始終找不到合適的居所。所以沈律師指出；鑑於業主方面是有居所可以繼續居住，如審裁處現時拒絕新租約，將涉案之處所交回給業主，引致租客方面沒有居所，是一個顯然並非公平及公正的情況。

24.就此方面，周小姐的證供如下：租客雖然經過八至九個月的努力仍不能找尋有合適的其他居所。本席絕對不接納她的證供。剛完結的租約所涉及的租金為每月138,000元。租客其實是一間公司，他們租用此物業是供給他們的主席及其家人居住。周小姐的證供是租客希望找尋一個較為獨立及有私隱的處所提供給他們的主席作為居所。但在目前的經濟及房屋的供應情況下，其實相若之房屋供應是不缺乏的。本席絕對不能相信以十多萬元的租金不能找尋到另一些獨立屋宇及有私隱的居所。當然該等獨立屋宇的居所未必是在同一地點，但本席相信它們是遍佈全港九新界。本席認為最終的問題只是租金及地點之選擇。若是基於屋苑地點及租金，或甚至乎是基於屋齡之問題，引致租客方面不滿意其他的居所，本席不能接受這會構成一個非公正及公平之情況。

25.有鑑於此，本席裁定租客不能成功引用有關之「但書」，即不能使審裁處信納，就本案的一切情況考慮，拒絕授予新租賃顯然並非公正及公平。

26.所以基於上述理由，本席裁定業主可以成功引用119E條(1)(b)項反對審裁處頒與新的租賃。

27.至於另一項反對理由，即119E條(1)(d)項，就有關之事實，雙方並沒有大的爭議。在申請人(即租客)所提供的文件內，第四項為租客由1999年10月至2001年8月繳交租金之明細表，從該明細表顯示，租客是一直以來均有拖欠租金的情況。代表租客作供的周小姐解釋說，該拖欠的情況，是因為他們公司的主席經常不在香港，而有關租金的金額較大，所以一切有關之支票均須該主席簽署，所以便形成了這拖欠租金的情況。

28.本席絕對不能接受此解釋，因為支付租金是租客的基本責任。而且居住在該處所的是租客的主席本人，本席絕對看不到為何租客不能作出合理之安排，以便準時繳交租金。而租客在繳交租金方面的紀錄是十分的不理想，就這方面業主曾經多次發信提出抗議。業主方面向審裁處提供了八封信件作為支持，就這方面本席接納沈律師的論點，即在本租約其外的信件，在今次聆訊內不應參考。所以本席只須考慮證物R1、R2、R3、R4，證物R4為業主於2000年6月13日寫給租客的信件，租客方面承認有收過這封信。該信內容是以英文寫的，本席覆述如下：

"Dear Sir,

Despite repeated requests and demands, you have persistently been delaying payment of rent. The rent of April, May and June 2000 remain unpaid up to the date of this letter despite our repeated requests and demands. Your persistent delay in payment of rent as and when it falls due has caused us much inconvenience. We request you to pay rent for April, May and June 2000 in the total sum of 414,000 immediately and request you to effect all payment of rent in future punctually in advance on the first day of each month."

29.該信件是投訴有關2000年4月、5月及6月的欠租.其實在此之前，租客的交租紀錄也是不合理想，例如於1999年12月份之租金，租客只是在12月30日才繳交，另外2000年3月份之租金，租客繳交租金的日期為2000年5月5日。

30．在上述之信件後，鑑於租客還沒有繳付欠租，業主方面再委託吉盈熙律師行於2000年6月20日發出律師信追租，其內容如下：

"We write on behalf of Mr Tang Yuen-fun and Miss Chan Pui-ching, your landlords of the above property and are instructed to demand from you immediate payment of the sum of 414,000 being arrears of rent for the above property for the months of April, May and June 2000. Unless our clients shall receive full payment of the said sum by 12 noon on 22 June 2000, legal proceedings will be institute against you to recover the said sum and possession of the above property. Please give this matter your immediate attention."

31.在2000年6月22日，租客終於交了該年4月及5月份之租金。很明顯地，租客的主席是在香港，所以能夠簽發有關之支票。但租客方面卻沒有解釋，為什麼與此同時他們不繳交當其時已經過期的2000年6月份之租金。根據租客方面提出的紀錄，有關2000年6月份之租金，他們是在2000年8月31日才繳交。隨後交租的紀錄仍是不理想：2000年7月份之租金也是在8月31日才繳交，2000年10月份之租金是在12月22日才繳交，2000年11月之租金是在1月10日才繳交，2000年12月份之租金也是在1月10日才繳交。

32.租客其實是一間頗具規模的公司，他們租用了第一太平銀行中心19字全層作為他們的辦事處。根據周小姐的證供，他們僱用的員工有四十多位，他們是經營投資的業務。本席不相信租客方面不能作出合理的安排，以便有關之租金能準時繳交。周小姐說，自2001年1月以後，公司方面已作出較合理的安排，以便租金能及時繳交，但其實根據有關之紀錄，2001年的租金也不是準時繳交的。根據有關之租約，租金是須在每個月的第一日繳交，但有關的紀錄顯示，所有2001年的租金都不是在每個月的第一日繳交。雖然本席也接納2001年繳交租金的情況是有所改善，因為他們都是在當月內繳交，但這不能擺脫租客是沒有準時繳付租金的事實，而法例的要求是，租客應在租金到期時予以繳付，否則便可視為構成對業主造成不必要的不便。

33.但是本席還須考慮有關法例，即119E條(1)(d)項內的「但書」，覆述如下：「但除非審裁處信納業主已向造成該等煩擾、不便或騷擾的租客送達書面警告，而該等煩擾、不便或騷擾仍然繼續，否則，根據本段的理由不得確立」，所以本席須考慮就有關經常性遲交租金的投訴，業主方面是否有送達法例所要求的書面警告。

34.本席已提及業主本身及透過律師所發出的兩封信件，另外，業主更於2000年8月26日及2001年1月5日透過吉盈熙律師行向租客發信追租，問題是這些信件是否足以符合有關法例對於書面警告之要求。在這方面有兩件上訴庭之案件可作參考，第一件案件為Ho Siu-kau v. Wing Hong Investment Company〔1980〕 HKLR 850。在該案例內，上訴庭裁定一個單純追租的信件是不能構成法例要求的書面警告，在該案例內，Huggins JA引述有關之論據如下，於該案例的第851頁。

"... that the warning must indicate that there has been a persistent failure to pay rent, causing inconvenience, and giving notice of an intention to sue for possession under the statute if this conduct continues."

35.Huggins J.A.更引用另一位法官於另一件案例內的判詞，即His Honour Judge Leathlean，在Law Hau-man v. Ho Chun-chiu KCJ263/80，他引用的是下列之判詞：

"In my judgment, a warning for those purposes is insufficient unless it warns in terms that, if the tenant or sub-tenant continues to cause unnecessary annoyance, inconvenience or disturbance by persistently failing to pay rent as and when it falls due or as the case may be, steps will be taken to recover possession on that ground under the ordinance."

36.該案件是涉及《業主及租客(綜合)條例》第二部份業主因租客經常性欠租而收樓之申請。根據該部份之要求，業主也是要提出相應的書面警告(參第五十三條(2)(d)款之「但書」)。鑑於該部之下的申請是收樓之申請，所以須警告的後果是業主有權收樓之後果，在這方面，第四部是有所不同的。在第四部下，有關之後果是業主有權基於此理由反對新 租賃之授予。Huggins JA再引用澳洲的一件案例，Ariansen v. Bromfield 〔1957〕 NSW 24對有關"warning"，即「警告」這個字的解釋：

"Warning means some intimation or statement to the council member concerned of the consequences of his continuing to commit the act or acts of disorder which he has already committed or is committing. I do not think a warning merely that if he persisted in the line of conduct regarded by the chairman as disorderly he would be dealt with or that some action would be taken against him is sufficient."

37.Huggins JA在該上訴庭之判詞內認為，這些對「警告」這個詞語的解釋是適用於《業主及租客（綜合）條例》內，對「警告」一詞之解釋。

38.於該判詞的第852頁，Huggins JA認為有關之警告須符合以下之要求。

"Something more is required than a demand for rent or even a number of demands for rent with threats of action to recover that particular rent if it is not paid forthwith. I cannot accept that it is legitimate to read the four letters in this case together as being one warning. I do not think that they are in any way a sufficient warning to the tenant that inconvenience is being caused to the landlord and the landlord will take action to recover possession if that conduct continues."

39.雖然在同一件案例內，另一位大法官Cons JA對上述之法律觀點稍為有所保留，但在引證較近期另一宗上訴庭的案件後，本席認為Huggins JA在此案內的法律觀點是正確的，該較近期的上訴庭案例為Abdoolally Ebrahim v. Formalex 〔2001〕1 HKC 548。在該案例的第561及566頁內，Keith JA及Le Pichon JA分別就對有關法例，對書面警告之要求作出詮釋，根據該兩位大法官之詮釋。若要構成一書面警告，該警告必須清楚及足夠地指出給租客知道，若他繼續該等行為，該後果會是使業主根據此理由反對新租賃之授予。

40.根據此法律原則，本席再次考慮業主方面所提出的四封信件，即R1、R2 & R3 & R4。雖然在6月13日的信件內業主曾經提出，租客方面經常性地延遲交租是對他們構成不便，但在該四封信件內均沒有列明，若租客繼續該等行為，則業主有權根據有關之法例，引用租客經常到期不繳付租金為理由反對新租賃的頒發。

41.在此情況下，雖然本席對本案內租客交租的行為絕對不能認同，但鑑於有關法例的要求，本席裁定業主不能根據此理由反對新租賃，因為業主方面所作的書面投訴均不能達到法例有關書面警告的要求。但鑑於本席較早時對另一項反對理由的判決，本席認為在本案內，業主可成功地反對租客新租賃的申請。

申請人：由Lee Chan Cheng律師行Timon K.L. SHUM代表。

第一及第二答辯人：親自應訊。