Chong Yuen Shan Philip 訴 Tam Man Shing Victa

DCCJ023876/1999

DCCJ23876/99

IN THE DISTRICT COURT OF THE

HONG KONG SPECIAL ADMINISTRATIVE REGION

CIVIL ACTION NO. 23786 OF 1999

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主審法官：區域法院暫委法官陸啟康

審訊日期：2000年3月20，21日及4月7日

發出判案書日期：2000年5月5日

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判案書

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1. 本案是一宗涉及土地賣買交易的案件。根據一份在1997年4月2日所簽訂的臨時賣買合約及一份在同年4月16日所簽訂的正式賣買合約，被告人以賣家的身份同意把位於新界八鄉上村40號2樓及天台的物業（“與案物業”）以「交吉」(vacant possession) 的形式售與買家原告人，作價$910,000。交易完成的日期為同年5月17日，但雙方同意把此日期延遲至5月28日下午5時。在5月28日下午約3時，原告人前往與案物業驗收樓宇，可是他發現尚有很多的傢俬放置在與案物業內，因此他拒絕完成交易。被告人遂沒收賣買合約的按金，可是原告人堅持他沒有悔約。因與案物業在交易完成的時間沒有呈現「交吉」的狀態，原告人反指被告人悔約，並入禀法庭向被告人追討遭沒收的按金合共$91,000及其他有關的損失。

2. 在本案中，被告人亦有向法庭提出反申索。與訟雙方在審訊前同意，假若被告人勝訴，評核反申索損失的聆訊將押後進行。

3. 在陳詞中，原告人代表大律師希望法庭接納與案物業須於驗收樓宇的時間（即5月28日下午3時）呈現「交吉」的狀態。可是此論據沒有出現在原告人的狀書中，因此原告人代表大律師亦放棄有關的陳詞。在此情況下，與訟雙方大律師同意，本案的關鍵是與案物業在1997年5月28日下午5時是否呈現「交吉」的狀態。

4. 原告人親自出庭作証。根據他的口供，他是通過一間名叫堅誠物業代理的地產經紀購入與案物業。通過他的律師的安排，原告人在1997年5月28日下午2時到達與案物業驗收樓宇，可是被告人並沒有在預約的時間出現。原告人遂向位於附近的堅誠物業代理求助，通過堅誠的一名職員曾先生的協助，原告人得以進入與案物業驗收樓宇。

5. 與案物業每層的面積大約是四百多平方尺，可是當時原告人發現與案物業內還放置以下的傢俬：

（一） 客廳：2張梳化，1個電視櫃，1張圓形餐桌及4張餐椅；

（二） 廚房：入牆廚櫃，雪櫃及爐頭；

（三） 主人房：雙人牀，衣櫃；

（四） 客房：「碌架」牀，衣櫃；

（五） 天台：2個雜物櫃，1張梳化，1台洗衣機及其他較細小的雜物。

6. 當時原告人嘗試聯絡被告人，但並不成功。太約在下午3時，原告人離開與案物業。他在與案物業附近的巴士站等候巴士至下午約3 時25分，在等候巴士的期間，他沒有看到任何人士到與案物業內搬走任何的物品。原告人亦有通知他的律師有關的事情，並知會律師暫時不完成交易。在翌日，原告人亦有到與案物業視察。通過堅誠物業代理的協助，他得以進入與案物業，並發現以上所指的傢俬仍然放置在該物業內。

7. 被告人亦有出庭作証。他是堅誠物業代理的其中一名東主，可是他並沒有把這事實通知原告人。當他與原告人簽訂賣買合約後，他曾知會堅誠物業代理的職員他們可隨意到與案物業內搬走他們喜愛的傢俬。在1997年4月30日，他亦委託中華搬屋有限公司的亞輝搬走與案物業內的傢俬。他們協議搬運的費用為$2,800，而被告人在當日亦繳付$1,000給亞輝作為預支的費用。

8. 在1997年5月28日，被告人在早上聯絡亞輝指示他須於當日下午5時前把與案物業內的傢俬搬走，他亦安排堅誠的曾長江先生在下午的時間陪同原告人到與案物業驗收樓宇。約在當日下午3時，曾先生通知被告人與案物業內的傢俬尚未搬走，被告人遂致電亞輝催促他盡快完成工作，而當時亞輝正是前往與案物業的途中。其後約在下午4時15至30分的期間，亞輝到達被告人在元朗堅誠物業代理的總公司，並把與案物業唯一的一條鑰匙交還給被告人。當時，搬運公司的貨車停泊在外出，而被告人看到與案物業的傢俬在該貨車上。被告人亦把搬運費用的餘數$1,800交給亞輝。

9. 在翌日，被告人約在中午12時到達與案物業視察。他發現屋內主要的傢俬已經被搬走。因他管有與案物業唯一的一條鑰匙，原告人是沒法在當日進入與案物業內的。

10. 被告人亦有傳召他堅誠物業代理的前僱員曾長江先生出庭作証。他向法庭講述1997年5月28日下午陪同原告人到與案物業驗收樓宇的經過，而他亦同意當時原告人所指的傢俬是放置在與案物業內。在庭上，曾先生承認不是他親自把與案物業的鑰匙交給搬運公司的亞輝，這一點與他在証人口供第4段所陳述的明顯有所不同。因他沒有親眼目睹鑰匙交給亞輝的過程，曾先生的口供對本案沒有多大的幫助。

11. 堅誠物業代理的前僱員宋國全先生亦在較早時為被告人做了一份誓章。根據此份誓章的內容，宋先生在1997年5月29日曾陪同原告人到與案物業外，可是因為某種原因，他們沒有進入該物業內視察。當宋先生做了此份誓章後，被告人便與他失去聯絡，因此被告人向法庭提交傳聞証供通知書(hearsay notice)，要求法庭接納誓章的內容作為証據。原告人反對這些傳聞證供呈堂，理由是被告人沒有採取合理的行動來安排宋先生出庭作証。在沒有相反証供的情況下，本席只可接納被告人已經採取所有合理的行動來安排宋先生出庭作証，因此本席接納宋先生的誓章呈堂作為証供。可是縱使如此，本席認為宋先生的証供對本案沒有多大的幫助。首先，本案所牽涉的主要是事實的爭拗，因宋先生不能出庭接受原告人代表律師的盤問，他証供的重要性亦大大減低。再者，本席對宋先生証供的可信性亦有所懷疑，理由主要有以下數點：

（一） 宋先生是被告人的前僱員，與他關係甚為密切；

（二） 他沒有向法庭清楚交待為甚麼他不能在5月29日進入與案物業內視察；及

（三） 假若宋先生如被告人所述沒有與案物業的鑰匙，為甚麼他當日還要陪同原告人前到與案物業外？這一點宋先生亦沒有清楚交待。

因宋先生的証供有以上的疑點，本席認為他的証供對本案沒有多大的幫助。

12. 基於以上的分析，本案主要的關鍵是原告人與被告人誰的供詞較為可信。在審訊期間，本席仔細聽取他們的口供，亦留意他們在作供時的態度及舉止。

13. 詳細考慮過他們的証供後，本席認為原告人的案情屬實。原告人清楚向法庭講述整個交易及驗收樓宇的過程，亦沒有迴避辯方大律師的問題。再者，他亦坦白的向法庭交待他不願意為一些傢俬問題而妥協的原因。顯然原告人是非常喜愛與案物業。為了能夠成功買入該物業，他願意繳付較高的佣金給與地產代理，而原告人亦有足夠的資金完成交易。可是被告人在交易的過程中為他帶來不少的麻煩，包括業權及驗收樓宇時間安排的問題。再者，原告買入與案物業主要是用作新婚的居所，所以他不希望有太多舊的傢俬在該物業內。聆聽過原告人的証供後，本席認為他作供時表現誠懇，而他亦沒有掩飾他不完成交易的理由及動機，因此本席接納他的証供屬實。

14. 被告人代表大律師在他的陳詞中強調原告人的証供並不可信。他向法庭指出，假若原告人真的在5月29日到與案物業視察，他理應事先聯絡作出安排及帶備相機拍下相片作證，可是原告人並沒有這樣做。詳細考慮過有關的陳詞後，本席不認為這些問題會影響原告人証供的可信性。首先，被告人的宋先生亦承認他在5月29日曾陪同原告人到與案物業外，所以原告人在當日是曾經到過那裹的。再者，原告人不是律師，而他在當時亦沒有預計他們的爭執必定會通過訴訟解决，因此他沒有帶備相機到與案物業亦不足為奇。最後，堅誠物業代理在當日是辦公的，而它一直是管有與案物業的鑰匙，因此原告人在沒有預約的情況下前往與案物業亦切合常理。

15. 被告人代表大律師亦攻擊原告人的某部份証供，指他不可能在巴士站那處看到與案物業的情景，而他亦向法庭提交一些相片以作支持。可是這些相片是在案發後3年拍攝的，所以四周的環境極有可能與當年不同。根據本案的証供，相片中一些比較矮的樹木在當年是沒有的。再者，巴士站的位置是可以清楚看到前往與案物業的主要行車通道。在這樣的情況下，假若有搬運公司前往與案物業進行搬運的工作，原告人是應該見到的。因此本席認為原告人沒有誇大証供之嫌。

16. 相反，本席不接納被告人的証供屬實，理由主要有以下數點。首先，被告人在庭上的証供與他証人供詞的內容有明顯的出入，而有些非常重要的証供竟然在証人供詞中沒有提及。最明顯的例子是被告人在証人供詞中沒有提及他在5月28日下午曾看到與案物業內的傢俬在搬運公司的貨車上。顯然這是非常重要的証據，因這可以証明與案物業的傢俬在當日下午5時前已經被搬走，但奇怪的是他沒有在証人口供中提及這重要的証據。被告人向法庭解釋他不懂英文，所以他在沒有完全清楚証人供詞內容的情況下簽署有關的文件。可是假若他真的有將此事實告訴他的代表律師，本席很難理解為甚麼律師不把這重要的事實列入証人供詞內，因此本席對被告人証供的可信性有所懷疑。

17. 另外一項明顯的出入是証人供詞中第11段的內容。在証人供詞中，原告人清楚表示亞輝是在5月29日後才到他的公司收取搬運費 用的餘數。可是在庭上作供時，被告人堅稱他是在5月28日下午把$1,800的餘數交給亞輝。此外，証人供詞亦沒有提及以下重要的証供：（一）與案物業只得一條鑰匙；及（二）原告人曾經向他表示遇到困難安排按揭。顯然，這些証供是重要的，但在証人供詞中全無提及，這問題實令本席費解。

18. 被告人所講述關於搬運傢俬的安排亦令本席對他的証供有所懷疑。根據被告人的証據，他的公司堅誠物業代理的職員曾經表示喜愛與案物業內的傢俬，而被告人亦答允他們可隨意把傢俬搬走。在這樣的情況下，大部分的傢俬有機會在交易完成的日期前已經被搬走。可是縱使如此，被告人早在4月30日已經安排亞輝把傢俬搬走，還答允繳付一筆為數不小的搬運費。為甚麼他不先弄清楚他職員的意向才與亞輝同意搬運費用的多少？再者，被告人亦非常不着意搬運傢俬的日期。被告人在5月28日早上才通知亞輝他須於當日把傢俬搬走。亞輝當日大有可能有其他的工作，為甚麼被告人只給亞輝那麼短時間的通知？被問及搬運傢俬的安排時，被告人亦多處迴避有關的問題。這些疑點確實令本席懷疑被告人証供的可信性。

19. 基於以上的分析，本席不接納亞輝在5月28日下午5時前已經把與案物業內的傢俬搬走。顯然，被告人在那天早上才通知他搬運的時限。在通知時間那麼短的情況下，本席很懷疑亞輝是否能夠在時限前把傢俬搬走。

20. 本席進一步要决定的問題是，在法理上，與案物業內放置了原告人所指的傢俬是否令該物業呈現「不交吉」的狀態。在這方面的法律中，最具權威的案例可算是Cumberland Consolidated Holdings, Ltd. v. Ireland [1946] 1 K.B. 264。在此案中，出售的物業是一座空置的貨倉。可是在此物業的地窖中，賣方擺放了不少變硬了的水泥，因此法庭裁定物業在交易完成時並非呈現「交吉」的狀態。Lord Greene法官在判詞中有這樣的說法：

"Subject to the rule de minimis a vendor who leaves property of his own on the premises on completion cannot, in our opinion, be said to give vacant possession, since by doing so he is claiming a right to use the premises for his own purposes, namely, as a place of deposit for his own goods inconsistent with the right which the purchaser has on completion to undisturbed enjoyment." （270頁）

"When we speak of a physical impediment we do not mean that any physical impediment will do. It must be an impediment which substantially prevents or interferes with the enjoyment of the right of possession of a substantial part of the property. Such cases will be rare, and can only arise in exceptional circumstances, and there would normally be (what there is not here) waiver or acceptance of the position by the purchaser." (271頁)

21. 很明顯，土地交易的賣方不應隨意在交易完成的時間把物件放置在物業內。在法律上，這些物件所佔用的空間會影響買家使用該物業的權利。因此即使是棄置了的垃圾，賣家亦有責任把它搬走。可是Lord Greene法官亦強調，若要構成「不交吉」的狀態，放置在物業內的物件必須嚴重影響買家使用物業的權利。在英國，大部分的土地賣買牽涉面積頗大的土地及房屋，所以構成「不交吉」狀態的例子不會大多。

22. 土地「交吉」的問題亦曾經在以下的案例討論過：

(i) Hynes v Vaughan (1985) 50 P & CR 444；

(ii) Topfell Ltd. v. Galley Properties Ltd. [1979] 1 WLR 446;

(iii) Capital Land Investment Co. Ltd. v. Madam Se Mong-Kai [1973] HKLR 371;

(iv) Grandwide Ltd. v. Bonaventure Textiles Co. Ltd. [1990] 2 HKC 154;

(v) Fujitsu Hong Kong Ltd. v. Kwan Sit-cham [1991] HKDCLR 23,

可是這些案例只是重複確認Cumberland 案例中的法律原則。

23. 本席認為，法庭在决定物業是否呈現「交吉」的狀態時，應該考慮以下的因素：

（一） 物業面積的大小；

（二） 放置在物業內物件的大小及所佔用的面積；

（三） 移走物件的困難程度；及

（四） 物業交易所涉及的金額。

24. 在本案中，不計算天台的面積在內，與案物業主要使用的面積只有四百多平方尺。雖然廚房內的廚櫃及爐頭是入牆傢俬而毋須搬走，所留下來的睡床及衣櫃已經佔用兩間細小房間的大部分地方，而客廳內的傢俬所佔用的地方亦不小。再者，這些傢俬亦不容易被移走，某些傢俬如衣櫃及睡床等需要分件拆細後才能被移走，因此搬運公司所收取的搬運費用亦不少。最後，假若這些傢俬不會令與案物業呈現「不交吉」的狀態，為甚麼被告人的律師會建議他須把這些傢俬搬走，而被告人亦花費一筆金額不小的費用安排把這些傢俬搬走呢？因此，基於以上的分析，本席裁定與案物業在1997年5月28日下午5時不是呈現「交吉」的狀態。在此情況下，被告人沒有權利沒收按金，而悔約的一方則是被告人本人。

25. 因此，本席頒令原告人勝訴。與訟雙方同意原告人損失的總額為$101,485,包括按金$91,000及律師費用$10,485。被告人須繳付此金額給原告人。被告人的反申索亦被駁回。原告人兼得利息，以現時法庭判决的利率11.54%年息計算，日期由1997年6月24日（令狀的日期）至本裁决日為止。原告人亦可取得本訴訟的堂費及適合聘用大律師的証書。以上所指關於堂費的命令是臨時命令。如任何一方不向法院申請另作判令，則此臨時命令將於本判案書發出日期的14天後，自動成為永久的命令。

Wilfreld K.H. Lam & Co.律師行轉聘Raymond W.N.Tsui 大律師代表原告人

Leung Kin & Co. 律師行轉聘Ling Chun Wai 大律師代表被告人