蕭龍標 訴 呂瑤東

LDNT000232/2001

LDNT 232 OF 2001

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號2001年第232號

主審法官: 麥業成暫委法官

聆訊日期: 2001年10月3日

宣判日期: 2001年10月10日

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判 案 書

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申請

1．申請人（“租客”）是九龍大角咀洋松街11號四樓（3/F）（“處所”）的租客，而答辯人（“業主”）是處所的業主。 處所的租賃期是由1997年5月5日起至2001年5月4日止，而從1997年5月5日至1999年5月4日止每月租金為8,000元，而從1999年5月5日至2000年5月4或日，每月租金為8,200元，前述租金均不包括差餉及政府地租，亦不包括管理費。

2．租客的申請是要求土地審裁處授予新租賃。 業主在反對通知書上提出反對，她的代表律師用英文反對通知書提出反對，主要因由為

"By a Notice of Termination of Tenancy by landlord (Form CR101)... dated 26th April 2001 and duly served by the Respondent's solicitors...to:

(a) the Applicant...

(b) all occupiers on the Subject Premises...

the Respondent notified the Applicant and all occupiers in the Form 101 that:

(i) The Premises are reasonably required by the Landlord (Respondent) for occupation as a residence for themselves, or any son or daughter over 18 years of age."

簡意為業主（即答辯人）之律師發出日期為2001年4月21日之業主終止租賃通知書，正確送達予

(a) 申請人, 及

(b) 所有在處所的佔用人。

另外，業主認為她合理地需要處所，以供他們或超過18歲的兒子或女兒佔用作住所。這裡所指之“他們”在證供時相信是指業主及其丈夫或她母親，和超過18歲的兒子或女兒。

3．業主與租客（綜合）條例第119E條有以下條文：

“（1）業主可用以下理由，反對租客根據第117(1)條提出的申請；而該反對理由是在業主根據第119條或第119A(6)條（視屬何情況而定）發出的通知書內所述明的

(b) 業主合理地需要處所或其任何部份，以供他自己，其父親，母親或超過18歲的兒子，女兒佔用作住所：

但如有以下情況，審裁處不能單憑上述理由而拒絕授予新租賃

(1). 如屬租賃，租客能使審裁處信納，從該個案的一切情況考慮，拒絕授予新租賃顯然並非公正及公平；或

(2). 如屬分租租賃，審裁處就該個案的一切情況，包括主租客或分租客是否可以獲得其他宿處，信納拒絕授予新租賃所造成的困境，比授予新租賃所造成的困境為大；

4．租客之申請通知書內，租客蕭龍標先生反對業主收樓。

經本席訊問後他解釋，他所列舉之理由如下：

“(1)處所有七伙分租客，都是低收入人仕，有些老人家靠綜援金過活，一旦迫遷，租客將來頓失安置，流離失所。

(2)業主擁有兩層樓，一層自住，一層出租。 以前以女兒長大為理由，收樓敗訴，今次又以比仔女住為理由攪攪震。

(3)此地盤為香港政府重建項目（26個）之一，業主發錢寒立歪心。”

5．本席首先處理業主是否能證明業主是合理地需要有關之處所以供他們及其女兒及其父母佔用作處所。 如本審裁處信納業主是有此合理需要，審裁處便須再基於本案的一切情況考慮，若拒絕授予新租賃給此租客，是否會構成一個顯然並非公正及公平的情況。

6．在考慮業主方面是否能證實他們有合理的需要時，本席認為審裁處主要是考慮業主是否確實地需要此物業(即genuine present need)。 業主並不須證明該處所是絕對需要的，在此方面，代表業主的李大律師引述上訴庭曾對此作出指示，本席認為這個說法正確。

7．根據此法律原則，本席不認為業主如有其他可供應用之物業便不能證明他對此物業是有合理的需要。 否則，所有現時已擁有自己居所的業主皆不可能收回他們新購入的物業，以改善他們的居住環境。 本席相信這不是有關法例之原意。因此，租客提出業主有另外物業之論據不能成立。

合理地需要處所

8．業主方面提出兩位證人，第一位是業主呂女仕本人。 第二位為她的女兒黃文雅女仕。業主本人作供說她己婚，現時住在九龍洗衣街70號得寶大廈14/F，B6室，居所有400多平方呎，她有一個兒子同住，為17歲，正在中學讀書，早上六時許起牀，七時許上學。此外，還有一個女兒黃文 雅，出生日期為1981年5月27日，租住在紅磡一房間，她說如果新租約不批准的話，她會給予女兒一人居住，她又說現時得寶大廈之處所房間較細，據相片証物“R-2”所示，女兒和兒子已經長大，同住在一間房之一張雙格牀，兒子要用電腦，而女兒又因工作問題，住同一間房極不方便。 再者，女兒搬出外，又不知和甚麼人一起，所以業主希望收回樓宇。

9．業主說除了得寶大廈之居所和處所，她沒有其他物業，而土地發展局之所謂收樓，她問過街坊會，並無此事。

10．她又說她曾打電話要求收樓，但蕭先生不答允，又要10萬元賠償，對此租客蕭先生極力否認。

11．業主女兒黃文雅女仕向審裁處提交一份由2002年9月8日至2002年9月7日之租約，說明她每個月要付3,000元租金，租住紅磡新柳街七號昌盛大廈1005室C房，面積約有100平方呎，她說她的房間為住宅1005室其中一房間，另外有A，B及D房間，她並不認識其他租客。她任職侍 應，收入約為7,500元一個月。 但在作供期間她又說有兩份工作。而她不願和弟弟同住，因為她要在尖沙咀工作，弟弟讀書地點則在得寶大廈附近，對於被問及她是否需要達1,000平方呎之房間，她說她預備申請在大陸居住之業主母親，其後她又說父母也可一同間中暫住。 她又說從前自己也曾居住處所。

12．至於被問及為什麼她在紅磡之租約說明是兩人同住，黃女仕說是地產代理教唆，因為一般業主是不容易會租房與單身女仕之用。

13．至於早前一宗案件，即LDPD2306/2000由唐文暫委法官所頒令，業主代表李大律師說在2001年1月17日唐法官撤銷業主申請收樓，雖然業主之理據亦包括業主與租客（綜合）條例第119E(1)(b)即收樓作自住用途，但唐法官撤銷之理由為當時之CR101表格欠妥，業主大律師呈交審裁處之文件顯示該CR101表格日期為2000年2月14日，和本案無關。

14．本席詳細考慮業主所提之證據，考慮所有因素，認為業主和黃女仕之口供並不可信，業主亦並未能充份證明她是合理地需要處所：

(1) 業主本人和女兒黃文雅之口供明顯有出入之地方，特別須指出的是業主本人衹說收回樓宇是要給女兒居住，而女兒黃文雅卻支吾以 對，初說自住，繼而說給大陸的婆婆，最後又說父母可以暫住。

(2) 黃文雅現時住100平方呎之房間，她卻未能說明為何她需要達1,000平方呎之處所供她一個人住。亦無投訴紅磡之居所，除面積外，有任何不良份子或其他不妥之地方。亦無說明在尖沙咀找不到適合面積的居所。

(3) 業主沒有考慮收回部份處所，使有足夠之面積給女兒居住。

(4) 業主本人收樓自住，要損失達8,000元一個月之租金連續達二十四個月之久，而業主本人並不一定可以能從女兒收入扣除，就算可 以，亦有達（$ 8000 - $ 3000）x 24即$120,000元之損失。而業主在2001年1月收樓其中一個原因，是租客不依期交租。如果說業主收樓目的絕非金錢原因，並不可盡信。

(5) 業主本人在蕭先生盤問時說蕭先生要求十萬元賠償，所以她甚表不滿，要求收樓。但是從以上之計算她要付出的損失，卻有達$120,000之數。另外，黃文雅女仕也許要補一個月之租金作為賠償。

(6) 至於黃文雅女仕說她恐被裁員，這點呂女仕及黃文雅女仕除了她們說有擔心外並無提出其它證據。

15．觀乎本案之一切證供，包括一切證人之證供及文件上之證供，本席並不信納呂女仕及黃文雅女仕的證供，並裁定業主方面對本案及之處所並無合理的需要，以供她（和她丈夫或媽媽），或超過18歲的兒子，女兒佔用作住所。

顯然並非公正及公平

16．從以上之判決，本席並不須要考慮這點。但為公平，本席亦考慮有關法例119E條第(1)(b)項之「但書」，即租客方面是否能使審裁處信納，就本案的一般情況考慮，拒絕授予新租賃顯然並非公正及公平。

17．首先本席認為租客並無充份證據證明處所會被重建。

18．但是，本席考慮到業主租予租客之租約條款包括有容許租客分租。租客蕭先生在庭上畫出分租的情況（見證物“A2”）指出下列人仕是分租房客：

人物	租金	職業
錢志全	$1,700	地盤工人
陳源	$1,450	無業，有殘障，領公共援助
謝棠	$1,600	無業，領公共援助
謝敬國	$130	地盤工人
王永洪	$900	看更
朱澤林	$1,250	酒樓
霍耀基	$1,500	公司僱員，甚麼公司不詳
共	$9,030

雖然住客蕭先生所提供之資料並不完整，但是業主代表大律師並不選擇說上述資料不正確，他的指示為他的客人並不知悉情況。

19．本席經觀察蕭先生舉證時之舉止後，認為在業主無證據顯示或指出租客分租資料不對的情況下，雖然分租客人並沒有出庭作供，本席應當接受租客蕭先生之證供。

20．雖然本席認為租客租住處所之意圖明顯是金錢上的問題，但是以現時之證據，本席應考慮分租之情況。 業主對分租的態度是既容許分租，但全無考慮分租客於收樓令發出之影响，而其收樓目的又包括金錢因素。 因此本席根據雙方現時所提供之證據，從該個案的一切情況考慮，拒絕授予新租賃顯然並非公正及公平。

21．有鑑於此，本席裁定租客應能成功引用有關之「但書」，即能使審裁處信納，就本案的一切情況考慮，拒絕授予新租賃顯然並非公正及公平。

所以基於上述理由，本席裁定業主不可以成功引用119E(1)(b)項反對審裁處頒與新的租賃。

22．因此本席認為租客，即申請人應授予新租賃。

新租賃條款

23．租客蕭先生並無提出測量證據顯示市值租金為何，而業主代表亦滿意每月8,000元之租金，對此租客亦不反對。 本席基於上述情況，決定新租賃租金為8,000元一個月。

命令

24．本席頒佈以下的命令：

(1) 本席授予申請人新租賃，為期2年（由2000年5月5日起至2002年5月4日為止），每月的租金為8,000元（此租金不包括差餉、地租以及管理費）；

(2) 除租金及租期外，新租賃的其他條款與現行租賃的條款相同。

(3) 與訟雙方各自負責本身的訟費。

申請人：親自應訊。

答辯人：由劉漪薇，梁心端律師事務所代表。