Elite Union Property Ltd 對 Wong Hoi Sze

HCSA 14/2025

[2025] HKCFI 3284

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

高院小額錢債審裁處上訴案件2025年第14號

(原小額錢債審裁處申索2022年第35802號)

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判 決 書

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背景

1.申索人為一間地產代理公司。

2.在2020年3月，一間按揭公司 (“該財務公司”)  向申索人放盤出售一個位於元朗的住宅單位 (“該物業”)。

3.在該物業的土地登記冊上，在 “等待註冊的契約” 一欄中，列出了3項文書，分別是: 受惠於大眾財務有限公司的貸款協議以及快易借財務有限公司和貸易借財務有限公司 (各一項)  的法定押記 (“該3項文書”)。在該3項文書的“備註” 一欄中，都註明 “中止註冊”。

4.在2020年約4月初 ，申索人的代理林耀東 (“該地產代理”)  向代表該財務公司的律師行職員Calvin Chan (“Calvin”)就該3項文書作出查詢，他獲 Calvin告知 “冇問題，唔會影響成交” 。

5.在2020年5月15日，被告人的朋友林玉山(“被告人的代表”)  在地產網上平台見到有關該物業的地產廣告，於是便按廣告上的資料聯絡該地產代理 ，並約定在當日下午一起到該物業視察。根據申索人一方的案情，當時被告人的代表最擔心按揭方面的事情，所以該地產代理把一個銀行職員的電話號碼，交給了被告人的代表作查詢之用。

6.在2020年5月19日，該地產代理相約被告人及被告人的代表再度視察該物業。

7.在當天 ，該地產代理曾就該3項文書與Calvin溝通 。Calvin當時有提及過，買家最理想是聘用有處理“財仔盤” 經驗的律師樓跟進，例如陳黃林律師樓。

8.於視察該物業期間 ，被告人向該地產代理查詢，該3項文書是否會對該物業買賣有影響。

9.有鑑於此，該地產代理曾通過WhatsApp 把該物業的土地登記冊發送給陳黃林律師樓的林鈕瀚先生 (“Charles”)  看看。當時Charles有提過大眾財務的文件可能有問題。

10.就被告人所提出有關該3項文書的問題 ，該地產代理在現場的回應是，那些都是已經中止註冊的文件，無需理會。當被告人進一步查詢時，該地產代理確認，由於那些都屬未能登記的文件，所以不會影響成交及按揭申請。

11.被告人於是便在臨時買賣合約 (“該臨時買賣合約”)上簽署，並且將金額為$100,000的訂金支票交予該地產代理。

12.在2020年5月22日，該地產代理把被告人單方面簽署的該臨時買賣合約及訂金拿去向 Calvin 查詢意見。Calvin提議加入以下條款:

“賣方不會註銷土地註冊署查冊記錄查上任何有抵押及沒有抵押的文書，如註冊摘要編號：19082602010062，18073001650059，2002260070018 (sic)  及20022600770024”

(“備註附加條款”)

13.該地產代理在取得被告人的代表之同意後，便在該臨時買賣合約加上了以上條款，而該財務公司及被告人其後亦分別簽署及加簽。

14.於2020年6月5日，被告人與被告人的代表到陳黃林律師行處理簽訂正式買賣合約事宜。他們在過程中，得悉簽署有關合約之風險有機會影響買賣按揭、承擔前業主遺留之債務及影響日後樓宇買賣轉手。因此被告人於當日並無簽署任何文件。被告人的代表又致電該地產代理，表示因發現問題，故被告人暫不考慮簽署正式買賣合約，並希望查看該3項文書的其中一份貸款協議，及註銷土地登記冊上有關之記錄或該臨時買賣合約上有關之備註。該地產代理於電話對話中，表示會向賣方及賣方律師查詢。

15.被告人於翌日，又到另外一間律師行咨詢，所得法律意見亦非常不建議她簽署正式買賣合約繼續交易。

16.被告人其後指示律師不要將大訂交予該財務公司。

17.在本案中，申索人依據該臨時買賣合約第12(a)  條，向被告人追討逾期未付之地產代理佣金$66,000 (即買賣雙方各需負責佣金$33,000的總和)。

18.被告人則提出反申索，指出由於申索人在簽立該臨時買賣合約的過程中，作出失實陳述/誤導、疏忽和該臨時買賣合約為不合情理合約等，最終令被告人損失訂金$100,000。被告人把反申索額下調至$75,000，以符合審裁處的司法管轄權。

19.於審訊後，黃重賓暫委審裁官(“審裁官”)裁定:

(1)  由於被告人未能證明失實陳述／誤導的全部元素，故此，她有關失實陳述及誤導的抗辯理由無法成立，她以此為基礎的反申索亦因此不成立;

(2)  被告人有關不合情理合約的抗辯理由無法成立, 相關的反申索也不成立;

(3)  申索人理應提醒被告人需要就該3項文書，以及就加入類似 “假若因該3項文書而使該交易無法獲得按揭而無法成交時有權退出交易”的條款，而尋求獨立法律意見，以保障和促進被告人的利益，但卻沒有給予被告人足夠的提醒，違反了合理程度的謹慎及技術的責任構成疏忽;

(4)  雖然該地產代理有疏忽行為 ，但他並非嚴重疏忽或有什麼不當行為，或是沒有盡合理的調查責任、或不誠實，使整個交易完全沒有價值達至違反合約的根本程度。此外，該臨時買賣合約第12 (a)條訂明: “無論在任何情況下，若賣方或買方未能履行本合約之條款賣出或買入該物業，則悔約一方”須付定明的算定賠償。故此，申索人仍有權依據上述條款, 向被告人收取$66,000佣金;

(5)  被告人沒有就該3項文書尋求法律意見，是因為他們依賴該地產代理因應他的專業範疇所說的意見或建議。故此，他們沒有共分疏忽;

(6)  申索人的申索($66,000)和被告人的反申索($100,000)皆成功。在兩筆款項互相抵銷後，申索人須向被告人支付$34,000。

20.申索人不服審裁官的裁決 ，現根據《小額錢債審裁處條例》(香港法例第338章)  第28條，向高等法院原訟法庭申請上訴許可。

申索人的上訴理據

21.申索人提出的上訴理據，可被歸納如下:

(1)  審裁官錯誤地裁定申索人在告知被告人關於土地註冊處中的待註冊契據對物業的影響時，沒有提醒被告人尋求獨立法律意見，因而違反了對被告人合理程度謹慎及技術責任，而造成疏忽 (“上訴理據(一)”);

(2)  審裁官沒有考慮或沒有充份地考慮被告人的共分疏忽 (“上訴理據(二)”)。

適用於上訴許可申請的法律

22.《小額錢債審裁處條例》第28(1)條規定:

“如任何一方對審裁處的決定感到受屈，而理由 ——

(a)  只涉及法律問題；或

(b)  是因為該申索超越審裁處的司法管轄權範圍，

則可向原訟法庭申請上訴許可，而原訟法庭如認為適當，可予批准。”

23.申請上訴許可的一方所提出的法律問題 (或審裁處的司法管轄範圍的問題)  ，必須是具有可爭辯性的，才能獲得上訴許可。

討論

上訴理據(一)

24.代表申索人的余大律師指出:

“35. […] 審裁官裁定申索人有上述的謹慎責任時，審裁官並沒有在口頭裁決及判決理由書中處理以下的議題:

35.1 被告人是否有依賴申索人的資訊或意見以(i)就土地登記冊上的『等待註冊的契約』 的文書尋求獨立法律意見，及/或 (ii)  為她在該臨約中加入有利被告人的條款，以讓她能夠在 「該交易無法獲得按揭而無法成交時有權退出交易的條款而尋求獨立法律意見」；

35.2 申索人是否知悉或應該知悉被告人會依賴 (i)申索人的資訊就土地登記冊上的『等待註冊的契約』 的文書尋求獨立法律意見，及/或 (ii)  為她在該臨約中加入有利被告人的條款，以讓她能夠在 「該交易無法獲得按揭而無法成交時有權退出交易的條款而尋求獨立法律意見」；

35.3 被告人是否因為 (i)  申索人沒有建議被告人就土地登記冊上的『等待註冊的契約』 的文書尋求獨立法律意見，及/或 (ii)申索人沒有為被告人在該臨約中加入有利被告人的條款而受到損失而受到損失；

35.4  被告人的損失是否申索人可合理預見。”

25.本席不接受這些陳詞。

26.恕本席直言，大律師的指控實在是吹毛求疵 ，因為在2020年5月19日當天，被告人就該3項文書對該物業交易的影響諮詢該地產代理後，便隨即簽署該臨時買賣合約。這是審裁官清楚知道及接受的被告人案情[1]。故此，審裁官明顯地認為被告人是有依賴該地產代理的資訊或意見，而該地產代理亦毫無疑問知道這點。本席需要特別一提的是，倘若被告人在簽署該臨時買賣合約前，便已經尋求獨立法律意見，並因而決定不繼續該物業的交易，她便不會被該物業賣方沒收訂金，而這後果是該地產代理可合理預見的。

27.此外，審裁官在判決理由書有以下分析:

“65. 在本案中，本案的單位是銀主盤，由土地註冊處的查冊可見有三份等待註冊的契據。林耀東自己作為地產代理也需要向Calvin請教該些文件對該樓盤有什麼影響性，這明顯是一個被告人需要尋求法律意見的情況。被告方亦明確向林耀東查問該些等待註冊契據對會有什麼影響。申索人應要提醒被告人可考慮尋求法律意見，其重要性合理可以預見的，它不僅關連於有關交易是否最終能成功，而是亦關連於交易過程能否順利進行，特別是本案交易也需要進行按揭，而林耀東是無法保證銀行必然會批出按掲的，一旦買賣雙方就業權問題出現爭論， 很可能會導致賣方賠償雙倍訂金或買方給人充公訂金「殺訂」，又或是買方為逼免風險而被逼「撻訂」，後果對打算進行交易的雙方可以非常嚴重，申索人對被告人在這方面顯然負有謹慎責任。

66. 林耀東在這方面沒有任何提醒，陳黃林律師樓的Charles 的聯絡方式也是到了2020年5月29日才給予林玉山。即使被告方可以自行尋求法律意見，但這不會免除林耀東應要提醒被告人基於是次交易的特殊情況，若被告人有所疑慮，應在簽署該臨約前尋求獨立法律意見。這是林耀東應負的謹慎責任的一部份，也是申索人作為被告人的代理人在合約上所應負的責任，即上文引述的《服務提供（隱含條款）條例》第5條所定的責任範圍。

67.  但是林耀東在2020年5月22日加入了備註附加條款使被告人的律師即使發現該些等待註冊文件會影響成交及按揭，也無權依據這方面與賣方進行商討，因為該臨約已訂明雙方就該些等待註冊文件的義務，而該條款只保障了賣方的權利同時使買方蒙受不能在聽取法律意見後有權退出該交易不利。林耀東在此方面亦沒有建議被告方尋求獨立法律意見才是否加簽，又沒有為被告人嘗試爭取在該臨約中加入取消臨約的條款使她在簽署正式買賣合約前有合理的機會經律師接手處理法律方面的問題並且給予意見。林耀東對被告方所作的回應，即使採納林耀東的說法，本席認為低於應有的合理謹慎水平，違反普通法上及作為被告人的代理合約上的合理程度的謹慎及技術的謹慎責任。”

28.由以上段落可見，審裁官已經就為何他認為該地產代理有謹慎責任，提醒被告人應在簽署該臨時買賣合約前尋求獨立法律意見，作出詳盡分析。

29.余大律師又認為審裁官不應引用 Jopard Holdings Ltd v Ladefaith Ltd & Another [2005] 1 HKLRD 317一案，來論述地產代理的責任，理由是此案的案情與本案大不相同。

30.本席對此不敢苟同。

31.首先，該案主審法官引用Charlesworth & Percy on Negligence (10^th ed., 2001)第8-03段來說明一般原則，而該等原則是適用於本案的:

“The standard of care and skill is that possessed by a person of ordinary competence exercising the same calling […]”[2]

32.此外，雖然審裁官引述了Jopard一案主審法官就該案事實情況的一些分析，但從整份判決理由書來看，他並沒有將該案的結論直接應用在本案，而只是透過引用Jopard一案來說明，倘若該地產代理明瞭，本案的被告人因應本案的情況，是明顯地需要尋求法律意見，該地產代理便責無旁貸，需要就此作出提醒。對於這結論，本席認為是必然正確。事實上，從該地產代理自己的行為來看，他根本一直都很擔心該3項文書對該物業交易的影響，因此他才會:

(1)  在發現該3項文書出現在該物業的土地登記冊上後，便主動在2020年約4月初 ，向Calvin 作出查詢;

(2)  雖然該地產代理已經就此事諮詢過Calvin一次 ，但在2020年5月19日，該地產代理又再就該3項文書與Calvin溝通;

(3)  雖然該地產代理已經就此事諮詢過Calvin， 但當被告人向他查詢，該3項文書是否會對該物業買賣有影響時，該地產代理還是再諮詢Charles的意見。

33.余大律師指稱審裁官並沒有論證 ，為何該地產代理需要提醒買方尋求法律意見。本席絕不贊同這說法。除判決理由書第65至67段 (見上文)外，審裁官又指出:

“68. 再者，地監局的投訴裁定林耀東「在買方就該物業簽署臨時買賣合約之前，沒有建議買家就該物業的土地登記冊上的『等待註冊的契約』的文書尋求獨立法律意見，因而違反地產代理監管局發出的《操守守則》第3.4.1段。」《操守守則》第3.4.1段的內容為：「作為代理或受委託為代理的地產代理 和營業員，應保障和促進客戶的利益、按照地產代理協議執行客戶的指示，並對交易各方公平公正。」

69.  這裁定亦支持本席裁定申索人作為地產代理從業員應建議被告人就該物業的土地登記冊上的『等待註冊的契約』的文書尋求獨立法律意見，與及應為被告人加入類似假若因該些『等待註冊的契約』的文書而使該交易無法獲得按揭而無法成交時有權退出交易的條款而尋求獨立法律意見，以保障和促進被告人的利益、並且對被告人公平公正，負有的謹慎責任。而地監局裁定針對林耀東的指控成立，本席認為也支持本席裁定林耀東違反相關謹慎責任的裁定。林耀東的違反謹慎責任導致被告人蒙受損失，構成疏忽。申索人基於轉承責任，須為林耀東的過失負上法律責任。”

34.余大律師陳詞指，即使該地產代理被地產代理監管局裁定，因沒有建議被告人尋求法律意見而違反地產代理監管局發出的《操守守則》第3.4.l段，這不代表在普通法上地產代理必然對被告人有上述的謹慎責任。她又强調，地產代理監管局是裁定該地產代理本人違反《操守守則》，而並非申索人。

35.本席認為，鑑於法庭在釐定謹慎責任的要求水平時，一般會考慮在相關業界一個具有正常能力水平的人之標準，故此，就地產代理而言，地產代理監管局發出的《操守守則》最低限度也極具參考價值。

36.至於余大律師指出被地產代理監管局裁定違反《操守守則》的並非申索人這點，則未免顯示申索人黔驢技窮。事實上，審裁官在判決理由書第69段，已經明確裁定申索人基於轉承責任，須為該地產代理的過失負上法律責任。申索人就這點並無提出異議。

37.余大律師在聆訊時援引Woo Wan Man Susana 訴 Sunflower Travel Service Limited [2021] HKCFI 339一案，指出高等法院原訟法庭法官朱珮瑩在該案中，也同意旅遊代理無需主動向客戶就護照的有效性提供意見，並認為同一結論應適用於本案。本席認為，Woo Wan Man Susana一案的案情和本案可說是 “風馬牛不相及”，故此完全不能一概而論。在一宗特定的案件中，究竟代理人有沒有謹慎責任就某一事項主動給予客戶意見，是要取決於該案的個別情況的。就本案而言，本席認為該地產代理需提醒被告人諮詢獨立法律意見，是顯而易見的 (見下文)。

38.余大律師又指審裁官沒有論證 “等待註冊的契約”是否確實會如陳黃林律師行聲稱會 “影響到買賣按揭、承擔前業主遺留之債務及影響日後樓宇買賣轉手”，並強調該地產代理是在詢問了賣方的律師樓代表Calvin 後 ，才把Calvin的意見轉述給被告人。本席認為余大律師忽略了以下重點:

(1)  如前所述，即使該地產代理早於2020年約4月初 ，已經向Calvin作出查詢，但他在2020年5月19日，還是覺得有需要再與Calvin及Charles就此事溝通，這最少反映了他自己也體會到，問題並非如想像般簡單;

(2)  更重要的，是根據申索人自己的案情，Charles在2020年5月19日，其實已經向該地產代理提及過，大眾財務的文件可能有問題，但該地產代理卻只選擇性地倚賴及引述Calvin的意見，並以此為依據，向被告人確認該3項文書不會構成問題。

39.上述不同的法律意見，理應為該地產代理敲響了警號，可惜，他對此卻置若罔聞。

40.在該地產代理明知有不同的法律意見的情況下，他選擇了對自己最有利的意見，並向被告人毫無保留的提供該意見，促使被告人簽署該臨時買賣合約，但在其後被提告時，又聲稱自己其實並沒有相關的法律知識，企圖逃避法律後果，這是極不負責任的行為，亦為法律所不容。

41.就此而言，余大律師引用Chiu Wai Ling 訴Chan Yau Chi及另一人(Centaline Property Agency, 第三方) [2002] 2 HKC 154一案，並論述地產代理只應就涉及其知識、訓練、專業資格及經驗內的問題提供服務。不過，本案的問題在於，該地產代理的行為，明顯地給予被告人一個訊息，就是自己擁有關於該3項文書對該物業買賣的影響的知識。正如前文所述，倘若他當時毫無保留地向被告人提供意見，他是不可以在事後，以 “自己其實沒有相關知識和訓練” 為由逃避責任 (請亦進一步參閱下文[51])。

42.此外，本席認為申索人聲稱 “假若被告人一直依賴該地產代理的意見，而沒有中途退出該物業的交易，便不會被沒收訂金，從而造成損失” 這說法，亦是極不負責任。這是因為該地產代理在本案的發生過程中，肯定是可以預見到，倘若被告人得到 “不繼續交易”的法律意見時，被告人的合理做法是寧願損失臨時訂金$100,000，也不願繼續支付 “大訂” $233,000，從而製造機會讓自己蒙受更大損失。

43.總括而言，上訴理據(一)是沒有可爭辯性的。

上訴理據(二)

44.申索人一方陳詞指， 審裁官沒有考慮或沒有充份地考慮因被告人共分疏忽而應扣減申索人的賠償責任。

45.本席不同意這陳詞。

46.余大律師首先指出，審裁官的判決前後矛盾，因為他在判決理由書第76段明言，被告方自己沒有尋求法律意見可能也應負一些責任，但後來卻裁定被告人完全沒有共分責任。

47.就此表述，其實審裁官在判決理由書第85段已經解釋得很清楚:

“本席於上述第73至76段的分析僅為主案申索應否駁回申索人取得地產佣金方面的裁定，即是就林耀東的違反的嚴重程度是否達致「嚴重疏忽或不當行為，或是沒有盡合理的調查責任或不誠實使整個交易完全沒有價值達至違反合約的根本的程度」這方面所作的考慮。該些觀察也是事實，但就共分疏忽而言，本席考慮的重點卻有不同。”

48.故此，審裁官並無自相矛盾或改變主意。

49.至於他認為被告人並沒有共分責任的理據 ，已經在判決理由書第86至92段詳細說明，本席認為，那些理據無可被詬病之處。

50.余大律師認為:

(1)  被告人向非專業人士 (即該地產代理)查詢關於法律問題, 本身已經是魯莽的行為;

(2)  審裁官沒有解釋為何被告人沒有責任在簽該臨時買賣合約前主動尋求獨立的法律意見，而需要等待申索人給予提醒。沒有主動索取法律意見同樣是魯莽的行為。

51.本席不接納這些陳詞，因為它們忽略了以下重點:

(1)  沒有證據顯示 ，被告人知道該地產代理沒有受過有關業權文件註冊的相關訓練;

(2)  該地產代理從來沒有向被告人或被告人的代表明言，由於自己沒有相關知識或認知，所以被告人不應依賴他就該3項文書所提供的意見;

(3)  更甚的是該地產代理一直堅稱，該3項文書不會對該物業的交易構成任何問題。在這情況下，現在申索人反過來說被告人應該拒絕接受該地產代理的意見， 並自行主動尋求獨立的法律意見，實在有違常理，亦對被告人極不公平。

52.因此，上訴理據(二)  並沒有可爭辯性。

總結

53.經考慮申索人的代表大律師之書面陳詞及在口頭聆訊中的陳詞後， 本席認為，根據《小額錢債審裁處條例》第28 (1)條，申索人不應獲批上訴許可。

54.本席撤銷申索人的申請，並不作任何訟費命令。

申索人: 由黃氏律師行委聘余祖晴大律師代表