Lung Kong Association of Hong Kong Ltd 訴 Teves Imelda C

LDPE000269/2003

LDPE 269/2003

香港特別行政區

土地審裁處

條例第V部收回管有申請編號2003年第269號

主審法官: 林潮義審裁成員

聆訊日期: 2003年5月9日及2003年5月13日

判決理由書日期: 2003年11月11日

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判 決 理 由 書

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1.本案申請人其實已於2003年4月8日取得土地審裁處收樓判令。該判令亦規定答辯人須向申請人繳付800元訟費。判令是根據土地審裁處條例第17章附屬土地審裁處規則第15條而發出。申請人是以答辯人由2002年12月1日起未有繳付租金而提請土地審裁處頒令收回樓宇及欠租的。答辯人不接受此一判令，於2003年4月23日以傳票傳召申請人出席聆訊，目的是尋求土地審裁處撤銷2003年4月8日判令，並准許答辯人逾期提交反對通知書。

2.申請人向法庭透露已向土地審裁處申請並已取得“收樓令狀”。原定於2003年5月14日往謁見執達主任，辦理收樓手續，但隨著答辯人於2003年4月23日向土地審裁處遞上傳票，一切收樓行動都停了下來，等候法庭發落。

3.答辯人承認由2002年12月1日起未有繳付任何租金。要推翻原判（即2003年4月8日根據土地審裁處條例第17章附屬規則第15條所頒下判令）理由是因為法庭作出該判決前，未有聆聽她的答辯，此舉有欠她一個公道。她深信即使她欠下巨額租金，其答辯力足以令法庭容許她繼續租用有關物業（即United Bldg., 7/F, 17-19 Jubilee Street, Central, Hong Kong）。她未能提出反對通知書，是因為她從沒有收到申請人或土地審裁處任何有關申請人收樓申請文件。她本年4月14日要離港赴菲律賓，只在之前二天（即4月12日），才發現申請人張貼收樓通知書在有關物業大門外，自該時開始，才知悉申請人已進行一列系法律程序收樓。

4.答辯人相信如果她有機會就申請書指控答辯，法庭會接納她繼續租用該物業。這是因為她有一個良好的償還欠租計劃。她立意將2002年12月1日起至2003年1月31日止欠租，分別於2003年5月最後的一個星期內及2003年6月最先的一星期內交付。2003年3月及4月份欠租，則分別在7月第一個星期及最後一個星期內交付。2003年5月份欠租，則在2003年8月份第一個星期內繳交，而6月份則在8月最後一個星期內交，如此類推,則所有欠租將在10月底悉數歸還申請人。2003年11月1日，答辯人已可恢復正常時間繳付11月份租金。但錢從何來呢？原來答辯人早已盤算好將菲律賓人會所會藉（答辯人將有關物業用作菲律賓人會所）由每年350元加至500元，又在會所內僱請教師向菲律賓人教授電腦課程。至於加會費及教授電腦會否令收入大幅增加，答辯人卻諱莫如深，說不出所以來。不過申請人卻感到答辯人一如既往，又在作出另一番吹噓，法庭實不能相信。

5.申請人表示有將2003年3月6日申請書（即表格22）於同日派發給答辯人，亦有為此而立下誓章。申請人是以掛號郵件寄出該文件的（郵遞證明列為證據編號A1）。申請人與答辯人亦有就安排繳交差餉方式在庭上發生爭議。答辯人投訴申請人在未經她同意之下，通知差餉物業估價署，將她列為繳付差餉負責人。法庭告訴答辯人這並非欠租的理據，事實上亦非聆訊範圍，囑咐雙方依租約規定而行事。

6.申請人是於2003年5月13日恢復聆訊時，向法庭遞交該掛號郵件郵遞證明的。該證明文件正本經法庭及答辯人過目後，其副本收納為法庭證據。法庭經詢問雙方，知悉雙方皆無再度發言要求後，遂宣佈會即時對是案作出判令，又有在宣佈判令前，分析案情及公告作出判令所根據的理由。法庭分析及判令理由歸納為以下二點：-

1.	延期遞交反對通知書要求必須與擱置2003年4月8日判令申請一併考慮，如果擱置判令申請獲准，則答辯人就會獲批准提出答辯、即包括逾期提交反對通知書，單一批准逾期提交反對通知書而未去考慮擱置判令申請是否應批准，不是適合做法。
2.	答辯人要成功取得法庭判令擱置2003年4月8日判決，法庭必須證實該判決是錯誤的。譬如申請人所指控答辯人欠租並非事實，或者雙方並非有業主與租客關係，又或者申請人根本未有派遞有關訴訟文件給答辯人，又或者未有依條例規定時限派發該文件給答辯人等等。但答辯人是承認欠租的，也沒有否定與申請人的業主與租客關係。申請人又已經證明以郵遞方式在指定時間內（2003年3月6日投郵）將訴訟文件寄出。

7.基於上文分析和理由，法庭宣告答辯人要求逾期呈交反對通知書及擱置2003年4月8日判令俱不獲批准，基於申請人無意就此次訴訟要求訟費，所以亦沒有頒令答辯人須向申請人繳付訟費。

「判令頒佈後，答辯人曾起立反對法庭判令。答辯人指她仍有證供向法庭作出，又指稱雖然申請人有郵遞證明文件，她卻從未收到申請人的訴訟文件（意指收樓申請書表格22）。但有在5月10日收到郵局派送給她一封未知悉內容的信函，她從未開啟，不知是否就是申請人所向法庭遞交的收樓申請書。她要求呈遞給法庭查閱。基於聆訊已告一段落，法庭並且已頒下判令，亦有對案情作過分析及陳述判令理由，法庭實不宜再從申辯雙方再獲得新證供。法庭因此並沒有如答辯人所請繼續研判是案，但有向答辯人解釋就判令頒下前雙方所給予法庭證供而言，法庭頒下的判令並無不妥。法庭不清楚答辯人有否收到申請人的收樓申請書，如果收不到是屬實的話，亦有多個可能原因。除了是申請人沒有將該文件寄出外，其他可能的原因，譬如郵遞錯誤或盜竊，俱不能算是申請人的責任。法庭亦有向答辯人解釋，她的償還欠租計劃不是個穩妥的方案，申請人如格於形勢要接受，會蒙受很大的風險。」

申請人：由劉渠先生代表。

答辯人：親自應訊。