The Incorporated Owners of Koon Wah Building v Yeung Fung

LDBM000163/2003

LDBM 163-166 OF 2003
(Consolidated)

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第163-166號 （合併案件）

主審法官：容耀榮法官

審訊日期：2003年9月10至11日

判案書日期：2003年11月13日

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判 案 書

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1.申請人立案法團（下簡稱［法團）），向衆答辯人業主追討欠交的大厦維修分攤費用。五位答辯人都是頂層單位連天台的業主，各方所爭議的是分攤費用方法不公、不合乎公契或法例。眾答辯人也因維修承辦商在裝修期間佔用了他們的天台，向法團提出反申索，要求侵權上的損失。

2.本案由小額錢債審裁處轉介，法團沒有在小額錢債審裁處的申索書說明理據詳情，只是說諸位答辯人欠交據公契分攤的維修費。而在回應與反申索抗辯書中提出两個論點以反駁答辯人，（一）費用是根據業權份數分攤；（二）根據公契第3(e)條，申索人所授權人士，可在給予合理的通知後，或於緊急情況下無須給予通知，進入大厦任何地方進行重建、維修、翻新、保養、清潔、油漆及裝飾...。轉介到本審裁處時，法團開始由律師代表，雖然過堂時本審裁處沒有就處理訴訟狀方面作任何指令，但法團代表律師還是存檔表格29，即本審裁處適用此類案件的指定申索書，合併了對各答辯人的申索，唯是內容不比法團在小額錢債審裁處存檔的申索書較專業，完全沒有說明徵收維修費的理據，更沒有就反申索作出適當的答辯。審訊時各方其實都是以在小額錢債審裁處存檔的訴訟狀所載的論點作基礎，展開爭辯。

3.全幢大厦共分106份業權；每一住宅單位配予一份、天台分四部份，每部份配予一份，共105份。其餘最後一份業權配予外牆、入口大堂和主要通道、樓梯下面空間等地方，原本為發展商擁有。是次維修前為了逃避科款，發展商把此一份業權轉讓了另一間各方都相信是空殼的公司（下便稱'空殼公司'，並無貶意）。空殼公司表明不會負責任何維修費用，法團最後決議不追討其應付的維修費用，整體維修費用以105份攤分，每份2萬多元。

4.答辯人等是頂層單位連天台業主，第4、5答辯人是聯名業主，各佔2份業權，被要求攤分4萬多元，他們如其他下層業主已繳付1份攤分費，並認為已足夠支付他們應付的。答辯人等不單只認為，不用空殼公司分攤任何維修費用是不公平，更認為大部份的費用是用在維修外牆、入口大堂等，而此等費用應該由其業主，即空殼公司獨自負責，不應由其他業主分攤。

5.法團向答辯人等徵收維修費用所持的理據是法團會議的有關決議。法團大會決議每户分攤多少，每户就要付多少，這是法團的立場。這理據要從两方面審理，（一）付款責任，（二）正確的款額。可是各方的爭議是偏重款額方面，卻忽略了付款責任方面。民事案件審訊時，涉案各方沒有提出的，或在知情下放棄了的論點，本來法庭不應主動提出，更不應以此等論點來作判案的依據。原因是簡單不過，訴訟人若把所有可見的論點都提出來的話，可能延長了審訊時間，徒增訟費，若集中精神、資源處理一些有充份証據、有清晰法律基礎支持的論點，反而能增加最後勝訴的機會。不須法律專業知識，只要有普通常識，都知道任何論點是需要事實基礎和法律基礎。建立所需事實基礎是要經過取証階段，最後審訊時又要傳召証人、文件等。至於法律基礎是否穩妥，則視乎有關法例條款是否清晰、法例或文件在詮釋上有多大的爭議、可支持論點的案例的權威性等等。所以訴訟人或其代表律師絕對有權利，亦應要只選用一些較佳或較易取証支持的論點，而放棄採納其他論點，尤其是更應放棄採納在取証上有困難（金錢上、時間上、或其他各式樣問題上。）的論點，或法律基礎模糊的論點。放棄後者尤其重要，因為就算初審勝訴，上訴時或再上訴到終審庭時都可能敗訴，訴訟人或其律師應知道模糊的法律觀點都是有待終審庭的判決澄清。訴訟人因不希望案件上訴至上訴庭或終審庭，而行使他們的權利，不採納模糊或具爭議的法律觀點，這樣做法是理智的、無可厚非的。法庭一般做法是不會强人所難。

6.但上述法律原則不是沒有例外。在香港房屋委員會V陳偉連，CACV925/2001一案中，上訴庭看出一個可爭議的論點，但是這論點不獨沒有在訴訟書上提出、更並沒有在原審時任何階段提出，卻也不見在上訴辯論時曾提出此論點辯論。基於一個一定是顯淺到不用也沒有在判決書上明述的原因，上訴庭發還案件到原審庭以重新考慮那論點。但後來經原審庭另一法官處理過修改訴訟狀的申請後，雙方達成協議和解，大團圓結局。得此結局，實應歸功上訴法庭。原審法官若能洞悉先機，提出上訴庭所看到的論點，結局則更加圓满。

7.The Incorporated Owners of Goa Building V Wui Tat Company Limited (Civil Appeal No.349 of 2002) 一案是另一例外。此案也是建築物管理案件。上訴庭亦看到一個雙方在任何階段都沒有提出的論點，雖經上訴庭提出，代表答辯人的大律師堅持不採納這有利於他的論點，沒有就這論點作出陳述。最後上訴庭以自己看見的論點判案，認為這是基本的論點，判答辯人上訴得值，其他上訴理由是否成立，上訴庭沒有置評，很可能根本不值一哂，若果然如此，代表答辯人的大律師可謂徒勞而無功，但郤幸運地不勞而獲。最後答辯人是否可真正得益，就要看能否有足夠財力，重新取証，重審時成功建立所需事實基礎以支持上訴庭以獨到眼光看到的論點。

8.基於以上两個案例，本席應該考慮一個答辯人沒有提出的論點，就是他們付維修費的責任。雖然他們已付了部份款項，這並不代表他們確認付款的責任。他們沒有律師代表，無論在訴訟狀中，或在審訊時，均沒有明示或暗示他們確認付款的責任。法團的律師，也沒有要求他們表明有關立場。各方只是在分攤方法上作爭拗。法團向各答辯人徵收維修費是理據是法團會議上的決議。為了証明分攤方法合法合情合理，法團引用了本審裁處周法官的一個案例: The Incorporated Owners of Wah Lai Mansion, Marble Road V Lee He Wan Eddy and ors LDBM 53 to 61 of 2001。此案中周法官引用了上訴庭一案例：Incorporated Owners of Evelyn Towers &anr V Darlingford Ltd & ors。［1987］3 HKC 127 代表法團的律師不可能不知此上訴庭案所確立的法律原則。這法律原則關於詮釋當時Multi-storey Buildings (Owners Incorporation) Ordinance 即Building Management Ordinance 的前身中的s.14,s21, s22.主要條文詳列在該案中，其中包括以下對本案適用的條文，括弧內是現時Building Mangement Ordinance所加多的：

s14: " Subject to this Ordinance, at a meeting of a corporation any resolution may be passed with respect to the control and administration of the common parts (or the renovation, improvement or decoration of those parts) and any such resolution shall be binding on the management committee and all the owners."

s21(1): "A management committee shall determine the amount to be contributed by the owners to the fund established and maintained..."

s22(1): " The amount to be contributed by an owner towards the amount determined shall be--

(a) fixed by the management committee in accordance with the deed of mutual covenant (if any) and

(b) payable at such times as the management committee may determine.

由此可見新舊法例在付款責任的字眼是相同，詮釋方法一致。該上訴庭案例對本席有約束力，該案所確立的法律原則是單憑法團會議的決議不能强制業主付款，只有管理委員會根據公契作出決定分攤費若干、何時繳付，業主才有責任依時繳付。此案中無論証人口供、呈堂文件或申索書都沒有指出有關的管理委員會的決議，本席曾追問分攤維收費為何不由管理委員會來決定，但得不到回答。很明顯管理委員會是沒有是項決定，只是依賴大會公決。所以姑勿論分攤方法是否恰當，法團都是敗訴。

9.本不須就分攤方法作出裁決，但為協助各方解決爭議，固就分攤分法作出以下裁決。首先是整體維修費都要分攤? 還是剔除部份花在維修或裝飾空殼公司擁有的地方? 公契條文對空殼公司擁有的地方的權利與其它業主的權利是沒有两樣的。但根據The Incorporated Owners of Goa Building V Wui Tat Company Limited 所確立的原則，是要看空殼公司用了多少地方，才能決定他須獨付的款項。在証據方面，各方堅持不提出全面証據，所以不能代為計算。本席認大厦入口大堂及主要通道，從其性質而言，已實際上成為公共地方，空殼公司無須獨自負責維修費用。至於租與法團的地方，肯定就不是公共地方，有關費用應由空殼公司獨自負責。至於其他地方則要看空殼公司怎樣占用、利用，方能決定。 能否成功追討卻是另外一回事。

10.至於分攤方法是應以106份計算，公契條文說明什麽費用空殼公司不用負擔，但是次維費用屬於公契附表3,第e(iv)項，不被豁免，空殼公司要分攤一份。分攤費用方法不正確，應付款額不詳，這也是法團敗訴原因之一。已繳款的業主已放棄爭辯權利，多算了也不能討回。若法團要繼續追討各答辯人，除了要算清楚應剔除款外，更可能遇到法律上的技述障礙，因為一般而言就同一款事不能作两次興訴。

11.至於反申索方面，審訊時法團改變了訴訟書的立場，辯說從沒有授權承建商使用天台。本席不接納法團所傳召証人的証供，來往信件顯示是法團安排承建商使用天台，亦沒用通知或獲得有關業主的允許，是非常高壓的做法，視私人財產如無物，雖無明確可靠証明實際損失。根據所有情况粗略估計，法團要給每户5千元賠償。

12.基於上述理由，本席裁定法團向5位答辯人的申索敗訴，第二至五答辯人的反申索勝訴，須付第二、三答辯人各5千元及須付第四、五答辯人共5千元，本席同時頒下臨時頌費命令，法團須付第二、三答辯人各1千6百元訟費及第四、五答辯人共1千6百元訟費。如沒有在2004年12月13日前提出申請修改，此臨時訟費命令則轉正命令。

申請人：The Incorporated Owners of Koon Wah Building由麥耀華律師行麥耀華律師代表

答辯人(BM163/2003)：（無律師代表）缺席

答辯人(BM164/2003)：由Wong Chun Wai代表（無律師代表）

答辯人(BM165/2003)：由So Chui Wai代表（無律師代表）

第一答辯人(BM166/2003)：由Lee Wing Man代表（無律師代表）

第二答辯人(BM166/2003)：由Lee Wing Man代表（無律師代表）