廖雲及另四人 訴 地政總署署長

LDGA000486/2003

LDGA486/2003

香港特別行政區

土地審裁處

地租上訴申請編號2003年第486號

主審法官: 周兆熊法官

聆訊日期: 2004年1月27日

宣判日期: 2004年2月3日

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判 案 書

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1.地政總署分別在2002年的5月23日及8月8日致函5名上訴人（“上訴人”），通知他們丈量約份編號451地段編號1517的物業 （“物業”）的2字樓連天台不可獲得租金豁免，其理由為：一、他們在1984年6月30日後獲得物業，但並非由父系繼承獲得；第二：物業的業權在1984年6月30日後有所改變。

背景

2.1984年9月27日，政府與何炳嬌、廖送、廖志強、廖志剛及廖灶簽訂一份編號為6231號的租約，從而使後者5人獲得物業的業權。何炳嬌、廖送、廖志強及廖志剛以分權共有的方式共同均等持有物業的1/3權益（即每人分別持有1517地段的1/12權益）；廖灶以分權共有的方式持有物業的1/3業權；廖雲以分權共有的方式持有物業的1/3業權。

3.1986年11月3日，廖送、廖志及廖志剛藉遺產繼承批准書 （繼約備忘錄第410777號）獲得何炳嬌的1/12業權。1992年8月11日，廖國良藉遺產繼承批准書（契備忘錄第854317號）獲得廖灶於物業持有的1/3業權。在該日，上訴人持有以下的業權 ：-

)	廖送
)->	廖志強	以分權共有持有 1/3 (3/12 + 1/12)業權
)	廖志剛
	廖雲：	以分權共有持有1/3業權
	廖國良：	以分權共有持有1/3業權

4.1998年7月14日，上訴人訂立一份分產契（契約備忘錄第1228106號）及公契（契約備忘錄第1228107號），把物業上的建築物分割為地下、1字樓、2字樓連天台（即本上訴物業），並將他們所持有的業權作出轉易，其結果如下 ：-

2字樓 連天台 （上訴物業）	廖送 廖雲 廖志強 廖志剛 廖國良	以分權共有的方式均等持有物業的 1/3不分割份數業權 （即每人分別持有1/15權益）
1字樓	廖送 廖志強 廖志剛	以分權共有的方式均等持有物業的 1/3不分割份數業權 （即每人分別持有1/9權益）
地下	廖雲 廖國良	以分權共有的方式均等持有物業的 1/3不分割份數業權(即每人分別持有1/6權益)

5.就繳交地租的法律責任的豁免適用的條文是《地租（評估及徵收）條例》（“條例”）第4(1)條，該條有以下的規定 ：-

"	(1)	除本條其他條文另有規定外，如 -
		(a)	根據任何原居村民在1984年6月30日所持有的農村土地的適用租契而持有的權益；
		(b)	根據在1984年6月30日之後向任何原居村民作出的丁屋地批租約而持有的權益；或
		(c)	根據以下遷置屋宇批租約而持有的權益 -
			(i)	任何原居村民在1984年6月30日所持有的遷置屋宇批租約；
			(ii)	為替代任何原居村民在1984年6月30日所持有的農村土地的適用租契而該原居村民批出的遷置屋宇批租約；或
			(iii)	為替代在1984年6月30日之後向任何原居村民作出的丁屋地批租約而批出的遷置屋宇批租約，
			是－
			(i)	由該原居村民繼續持有；或
			(ii)	符合以下說明的權益－
				(A) 該權益自其不再由該原居村民持有以來不曾轉易予並非該原居村民的父系合法繼承人的任何人；及
				(B) 該權益續由屬該原居村民的父系合法繼承人的人持有，

則繳交地租的法律責任的豁免適用於上述權益。”

（底線後加）

6．如要獲得繳交地租責任的豁免，上訴人必須符合第4(1)條的規定。上訴人都是原居村民，他們的權益是屬於《地租（評估不徵收）條 例》（“條例”）第4(1)(c)條的遷置屋宇批租約的權益。

7．上訴人都是原居村民。按條例第2條的釋義，第4(1)條所指的 "合法繼承人" 是“指在某原居村民死亡後藉合法繼承而有權或成為有權享有該死者遺產權益的任何人（不論是男性或女性），而該人是該死者的父系後裔”。

8．上訴人負有舉証的責任，去証明廖送、廖志強及廖志剛在 1986年對何炳嬌的1/12業權的繼承是符合條例第4(1)條的規定。廖送、廖志強及廖志剛的父親應有“廖”的姓氏，因此本席對他們三人的繼承是否條例第2條所指的“父系”的繼承存疑。

9.1992年8月11日，廖國良繼承廖灶的1/3權益。廖灶又名廖灶妹，這似乎是女性的名字。上訴人並無提出証據証明廖國良的繼承是按條例第2條所指的“父系”的繼承。

10.基於上述理由，上訴人未能証明條例第4(1)條的規定適用於上述的繼承。

11．上訴人在1998年7月14日訂立分產契及公契前，物業是由上訴人等以分權共有身分共同持有；在1998年7月14日，物業被分成3份不分割份數由上訴人分別持有（參看第4段），而每份不分割份數（即每層單位）享有獨立管有權。上訴人（廖雲、廖送、廖志剛、廖志強）在1998年7月14日持有的權益與他們在1984年9月27日持有的權益在性質及數量是有所改變。就廖國良而言，他在1998年7月14日持有的權益及他在1992年8月11日持有的權益在性質及數量上亦有所改變。上述事實顯示上訴人並無按條例第4(1)條的規定繼續持有原有的權益。

12.上訴人指物業是用於「廖氏家祠」之用，因此要求豁免繳交地租的法律責任，但物業是於1984年9月27日由政府批予何炳嬌、廖送、廖志剛、廖志強、廖灶及廖雲，而不是批予「廖氏家祠」；「廖氏家祠」從來不是物業在法律上的持有人，因此條例第4條不適用於這情況。

13．基於上述理由，本席撤銷此上訴。

訟費

14．本席頒下臨時訟費的命令：所有上訴人須支付答辯人本案的訟費。如與訟任何一方未能議定訟費的款額，該款額由法庭按區域法院訟費水平予以評定。如在14天內與訟任何一方不向本席提出申請，此臨時訟費命令作實。

5名上訴人：由廖志強先生代表

答辯人：由律政司代表