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LDPE001439/2003
LDPE 1439/2003
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號2003年LDPE第1439號
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林志雄 |
第一申請人 |
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林志超 |
第二申請人 |
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訴 |
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許林 |
答辯人 |
主審：盧偉光審裁成員
聆訊日期：2004年2月26日及3月13日
宣判日期：2004年3月15日
覆核申請聆訊日期：2004年4月2日
覆核申請宣判日期：2004年4月30日
覆核判案理由書日期：2004年5月6日
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覆核判案理由書
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1．本案處所的兩位業主（“申請人”）於2003年11月19日向本審裁處遞交申請書，向租客（“答辯人”）追收欠租及收回出租的處所（香港銅鑼灣禮頓道116號禮信大廈2/F E座，下稱“E座”）。
2．本案的第一申請人（“AW1”）是第二申請人的弟弟，一直代表第二申請人處理本案處所的租賃事宜，包括收租、追租、與答辯人商討簽訂租約及到土地審裁處興訟等。AW1也與爸爸林文共同擁有本案處所E座隔鄰的D座單位（下稱“D座”），並且也將該單位出租與答辯人。與訟雙方同意他們一直合併處理兩單位租賃的大部份事宜，包括交租。兩單位的租金均被存進第一申請人的同一中國銀行戶口，答辯人交租時也從來沒有指明她所交的租金是交D座或E座的。為節省訜爭，雙方同意答辯人以往所交租金的一半是E座的租金，另一半是D座的租金。AW1於本案申請的同日到土地審裁處就D座欠租提出與E座相同的申請。
3．兩案於2004年2月26日聆訊，雙方同意兩案同時聆訊，而涉案的供詞與證據，除特別的情況另有所指外，一般而言對兩案都適用。
4．為着清楚分辨兩案，本席列出兩案的分別：-
| 案件編號 |
單位 |
申請人 |
答辯人 |
LDPE 1439/2003
（本案） |
“E” |
林志雄*
（第一申請人）
林志超
（第二申請人） |
許林 |
| LDPE 1440/2003 |
“D” |
林志雄*
（第一申請人）
林文
（第二申請人） |
許林 |
*林志雄在兩案分別代表兩位不同的第二申請人，他也一直處理兩單位的租賃事宜。
5．本案的申請人，一直由AW1代表聆訊並作供；而答辯人一直報稱有病缺席，由她已分居的丈夫鄒志能代表並作供，鄒先生也呈交由答辯人整理的證物及誓章，但是根據雙方證人的口供，答辯人一直直接處理本案處所及另案D座的事務，包括與AW1商討續約等。
6．本案原申請於2004年3月15日審結，本席口頭陳述理由宣判，並頒令如下：-
| “ |
1. |
答辯人須將案中處所空置交回申請人； |
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2. |
答辯人須繳付申請人欠租/中間收益，每月為7,500元，由2004年1月1日起計至將處所交回為止； |
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3. |
答辯人須繳付申請人這次申請的訟費，其款項即時評估為1,000元； |
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4. |
根據《高等法院條例》〔第4章〕第21F條，倘若答辯人在本命令之後的七天內繳付申請人上述第2及第3段所規定的款項，則答辯人在無須再訂立任何新租賃的情况下，得按照原有的租賃持有案中處所，而本申請的所有進一步法律程序亦將被擱置； |
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5. |
倘若答辯人未能在本命令之後的七天內繳付申請人上述第2及第3段所提及的款項，則本命令的第1至第3段可予以強制執行，而答辯人亦即被禁止獲得任何濟助； |
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6. |
如果答辯人將款項繳存法院，申請人可從法院提取款項。” |
7．對LDPE 1440/2003案（即D座單位的申請），本席也作出與本案（E座）相同的判決與頒令。
8．本案於4月2日覆核聆訊，本席向答辯人查詢，如果他不同意3月15日的宣判結果，為何他祗提出覆核本案。他稱他誤會LDPE 1440/2004案已被取消，申請人則指答辯人祗覆核本案是答辯人一貫拖延技倆。
9．2004年4月2日，雙方補充一些文件並陳詞，雙方主要爭論點為
(1) 2002年至2004年，申請人收取答辯人的每筆款項究竟是代表那個月的租金或按金；
(2) 2002年5/6月開始的租約，答辯人應否及有否繳付按金；及
(3) 答辯人提供的從2004年1月開始的新租約有沒有法律效力？
10．因為本案原審宣判時，本席祇是口頭宣判，並沒有書面判詞。為着與訟雙方更清楚判案理由，本席決定先於2004年4月30日宣讀覆核結果及頒令，並儘快以書面發出覆核理由。因為這個緣故，本席在撰寫本覆核判案理由書，會詳述一些雙方在原審時已提供的證供及本席當時的判決。
11．跟原審時一樣，雙方並無爭議的是，所有的租金及按金都繳付到AW1的戶口。可是，雙方完全未能提供任何當時的書面證據（例如，當時的租單或付款通知）指出每一筆戶口的收款是代表那個單位的或那個月的租金等。因為答辯人於覆核時能夠提供所有過往缺少的入數紀錄，AW1因而於覆核時已同意下表左邊第一、第二行的所有收款日期及金額。不過，根據雙方證人的口供，雙方祇同意2002年5月25日及6月4日那兩筆存款的用途，其餘從2002年6月18日至2004年2月25日申請人所收到的每筆款項，雙方認為它們是分別代表不同月份的租金或按金。現將雙方不同的說明，分列如下：-
答辯人交租記錄（本案LDPE 1439/2003的E座單位及另案LDPE 1440/2003的D座單位）
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申請人存摺的收款日期
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金額（HK$） |
申請人的說明 |
答辯人的說明 |
| （證物A-6） |
（證物A-6） |
（證物A-12） |
（證物R-4） |
| 2002 |
5月25日
（支票存款） |
30,000 |
AW1存入5月24日收到答辯人的支票，是當日書面協議(R7)的第一部份付款 |
與申請人相同 |
6月4日
（答辯人存款） |
16,600 |
5月24日的書面協議的第二部份付款 |
與申請人相同 |
| 6月18日 |
15,000 |
D座1間2個月按金
（每月$15000 x 2） |
2002年6月份租金 |
| 7月15日 |
15,000 |
E座1間2個月按金
（每月$15000 x 2） |
2002年7月份租金 |
| 8月5日 |
15,000 |
2002年6月份租金 |
2002年8月份租金 |
| 8月20日 |
15,000 |
2002年7月份租金 |
2002年9月份租金 |
| 9月16日 |
15,000 |
2002年8月份租金 |
2002年10月份租金 |
| 10月10日 |
15,000 |
2002年9月份租金 |
2002年11月份租金 |
| 11月4日 |
15,000 |
2002年10月份租金 |
2002年12月份租金 |
| 12月2日 |
15,000 |
2002年11月份租金 |
2003年1月份租金 |
| 2003 |
| 1月3日 |
15,000 |
2002年12月份租金 |
2003年2月份租金 |
| 2月10日 |
15,000 |
2003年1月份租金 |
2003年3月份租金 |
| 3月7日 |
15,000 |
2003年2月份租金 |
2003年4月份租金 |
4月3日 (7500)
4月10日 (7500) |
15,000 |
2003年3月份租金 |
2003年5月份租金 |
5月10日 (6500)
5月20日 (7500) |
14,000
因SARS減租1仟 |
2003年4月份租金 |
2003年6月份租金 |
6月10日 (6000)
5月14日 (8000) |
14,000
因SARS減租1仟 |
2003年5月份租金 |
2003年7月份租金 |
7月5日 (7500)
7月15日 (7500) |
15,000
回復租金 |
2003年6月份租金 |
2003年5月份租金 |
| 8月9日 |
15,000 |
2003年7月份租金 |
2003年9月份租金 |
| 9月6日 |
15,000 |
2003年8月份租金 |
2003年10月份租金 |
| 10月10日 |
15,000 |
2003年9月份租金 |
2003年11月份租金 |
| 12月6日 |
15,000 |
2003年10月份租金 |
2003年12月份租金 |
12月19日 (1500)
12月27日 (8500)
12月30日 (5000) |
15,000 |
2003年11月份租金 |
2004年1月1日開始的新租約（證物R3）的部份按金 |
| 2004 |
| 1月30日 |
15,800 |
2003年12月份租金 |
2004年1月及2月租金並扣取厘印費240元的一半，即120元 |
| 2月25日 |
1,000 |
（在聆訊時才知悉答辯人繳交了這1,000元） |
2004年1月1日開始的新租約的按金尾數 |
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| 總數： |
| 314,880 |
（除去5月25日及6月4日的兩筆存款） |
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12.答辯人代表鄒先生在原審時並未提交2002年12月2日以前的租金記錄，他於覆核時才補交多份從2002年5月25日開始的存款記錄，並交出申請人與答辯人於2002年5月24日的協議書的影印本。AW1於原審時承認在與答辯人有共識後，曾於2002年5月24日簽有一份協議書，可惜簽妥該協議書後，答辯人手持原件，而AW1所持的那份是原件的濕紙傳真機的影印本，因存放太耐，該傳真紙上的所有字已褪色，申請人因而未能呈堂該文件。AW1解釋，亦因為這個原因，他於原審時提交的收款明細說明（證物A8）與他後來在覆核時提交的收款說明（證物A12）在一些地方有出入。
13.根據該2002年5月24日的書面協議，申請人與答辯人雙方就本案E座及另案D座的租賃事宜達成以下協議（證物R7）：-
| “ |
（1） |
取消檔案編號LDPD 600以及LDPD 599案件，不再申請收樓。 |
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（2） |
按金叁萬捌仟元扺消2001年12月及2002年1月兩個月租金。從2002年2月起減租至15,000（即壹萬伍仟元）從2002年2月至2002年5月共欠租金為肆萬伍仟元正。加上上堂費壹仟陸佰元正。共肆萬陸仟陸佰元正。此數分5月24日付30,000元，6月5日付清尾數16,600元。 |
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（3） |
取消2001年5月所簽的舊租約。從2002年6月1日起建立新租約，每月租金為壹萬伍仟元正。期限壹年即2002年6月1日至2003年5月31日。” |
14．本席於覆核時向雙方查詢，上述協議指“從2002年2月起減租至15,000元（即壹萬伍仟元），從2002年2月至2002年5月共欠租金為肆萬伍元正”，但實際上2月至5月共有4個月，如果租金每月15,000元，4個月的總數應是60,000元，不是45,000元。如果協議實際上祇計算45,000元，是否真正是指2002年2月至2002年4月的租金呢？答辯人是否要繳付2002年5月的租金呢？AW1答因為時間久遠，他也忘記了，所以他祇是計算答辯人於該協議生效後，即2002年6月1日及以後，每月應繳交的租金15,000元，另外根據口頭承諾，補交按金30,000元。
15.答辯人許林的覆核申請“誓章”對本席的原判，提出以下幾點質疑：
(1) 2002年5月24日的協議，對2002年6月1日起雙方建立的新租賃，並沒有按金的要求；所以本席於原審判案時接納AW1的口供，同意於2002年6月開始的新租賃，答辯人要繳付按金是錯誤的；
(2) 本席接納AW1的口供，指雙方已打好厘印，有法律效力的2004年1月開始的新租賃的書面租約（證物R3）為一份經答辯人單方面修改的文件，是完全沒有証據及理由並因而是錯誤的；
(3) 因為多年來，答辯人租用的兩個單位的租金都是入數到AW1的戶口；所以AW1在新的書面租約的簽署，己可以全權代表本案E單位及另案D單位的所有業主包括D單住的共同業主林文。
16.AW1對答辯人的說法，提出反駁（證物A12），有下列4個理由：-
(1) AW1指他於2002年5月24日願意與答辯人簽協議書，是因為當年申請人雖然在LDPD 599及 600/2002案（申請人、答辯人及涉案物業D及E單位，與本案及另案LDPE1440/2003完全相同）獲判勝訴，在考慮到當時如果收回該兩個單位，申請人將會完全收不到任何欠租，所以他與父親林文才與答辯人達成該書面協議。
(2) 申請人沒有理由在明知答辯人過往的欠租記錄下，仍願意接納她不需繳交按金而繼續出租與她。他同意將舊按金38,000元扺銷2001年12月及2002年1月的租金及再在新約時再收取按金是因為新按金銀碼與舊按金不同。
(3) 收取按金是一般香港租賃之慣例，申請人以往與答辯人的租賃協議也有按金的要求，所以沒有按金是不成立的。
(4) 2002年5月24日的協議書沒有訂明按金的要求，是因為原意是雙方會再簽訂新租約，可是在5月24日後，雖然AW1多次聯絡答辯人，後者仍拒絕簽訂新租約。
17.本案雙方的爭論是一些事實方面的爭論，本席在原案聆訊時及本覆核時，已多次聽過雙方反覆提出的口供及論點。在考慮過雙方所有的證供後，本席維持原來的裁決，理由詳列如下：-
(1) 雖然證物R7上的書面協議沒有列明答辯人要否繳交及甚麼時候繳交2002年6月開始的租約的按金，但本席同意AW1所講的，雙方原意是將會再簽訂新的書面租約，而雙方也有口頭協議答辯人需要繳交新的按金（兩個月租金為按金，按減少了的租金計算），祇是這點沒有寫在該顯然是臨時書寫的R7上；
(2) 另外一點的理由，於原審判案時已提及，假設答辯人的口供為事實，答辯人顯然在整個2003年，都提早一個多月交租，這個不但與答辯人過往欠租的記錄不符，也違反絕大多數租客的做法，接近匪而所思。特別要指出，如果答辯人的說明是事實，答辯人於2002年8月5日至9月16日的43天內，一口氣交了三個月租，分別是2002年8月、9月及10月的租，這亦很令人費解。另外，如果答辯人一直己經提早個多月交租，沒有理由AW1的口供是他仍要一直用電話追租，並要在2003年11月19日入禀土地審裁處。因為雙方不爭的口供是答辯人將所有繳交的租都存進AW1的戶口，申請人只要一打簿就知道答辯人已在11月19日前已交了11月及12月的租金，為甚麼申請人還要入禀追11月的租金？
(3) 至於答辯人所指的2004年1月開始的租約的合法性，本席在原案判決是裁定接納AW1的口供：即該份租約（證物R3），原來是AW1寄與答辯人的文件，本來祇是本案D座單位的租約，AW1也寄了一份內容相同的E座單位的租約與答辯人。AW1指他需要郵寄該兩份租約給答辯人是因為他祇能通過電話找到答辯人，而答辯人又拒絕見他及簽訂新租約。他祇好將該兩份租約，在自已簽了名字後郵寄給答辯人。可是在答辯人後來寄回給AW1的R3的影印本，卻加上很多文字（最重要的是加上“E”字，將原來是D座的租約改為D座加E座的租約）及作出更改。AW1已就此事往警署報案要求調查答辯人涉嫌造假文件一事，此事他仍在處理中。本席在原案判決時指出這些加在R3的原件上的文字及更改構成合約上的反建議，因為這些反建議未得申請人同意，所以R3不具法律效力。這個裁决是基於不同的口供，本席在衡量案情及相對可能性下而作出的事實裁决，與R3是否打了厘印沒有關係。任何人將任何文件帶到稅務局打厘印並不表示稅務局有職員見證該份文件的簽署，也並不表示該文件沒有可能在一方不知情的情况下給另外一方更改或加上文字。在這方面，答辯人申請覆核的誓章也未能合理解釋下列幾點疑點：-
(i) 每月租金為何從兩單位共15,000元（每單位7,500元）一下子跌到8,000元（每單位4,000元）；
(ii) 在證物R3的第二點與第十二點作出那麼重要的修訂，雙方都不加簽作實。而凑巧地，這兩點實際祇對答辯人有利。從過往的文件，譬如2002年5月24日的書面協議（證物R7）得知，雙方會在修訂的文字側加簽作實。
(iii) 按雙方收支記錄，答辯人於12月19日、27日及30日分別繳付1,500元，8,500元及5,000元，凑夠15,000元（即原兩個單位的一個月租金），答辯人指是兩單位的新租賃的新按金16,000元的部份繳款，另外的尾數1,000元卻於2月25日才繳交（即本案首日聆訊前的一天及離開R3上面的簽署日期2003年12月30日差不多兩個月或離開2004年1月28日打厘印的日期差不多一個月）。這點與答辯人自稱以往一年多以來的交款模式，即提早個多月交租的事實相差太遠。
18.個別租金的實際升跌，當然要根據証據而定。本席在原審判案時已指出的是，在沙士肆虐時期（2003年中），雙方協議兩單位減兩個月的租金，每月共減1,000元（從15,000元減至14,000元，或少於7%），後來沙士剛退，雙方即同意恢復原來每月每單位7,500元，兩單位共15,000元的租金水平。兩單位一共的租金（下同）從15,000元減到8,000元的跌幅約為47%！根據雙方口供，於2002年中，雙方已將租金從原來的18,000元減到15,000元；因此上述的再下跌的約47%是從2002年中（不是答辯人所指的1997年！）至2003年底的18個月內的跌幅，這有違一般人包括本席的經驗及知識。
19.本席認為在判定誰說真話，在裁定事實方面的爭議，本席有權採用常識加以推論及判斷。另一方面，本席亦有這方面的專業知識及經驗，可以作出原判時的結論，即這個跌幅很不合理，令人難以致信，因而令人質疑R3的真實性。這點對本席决定是否相信AW1的口供，即R3原來只是其中一個單位（D單位）的建議租約文件或相信答辯人代表的口供，是有所影響的。
20．答辯人覆核時指雖然本席一方面於原審判案時批評AW1處理租賃事務上愚蠢及不小心，本席卻仍然相信他的口供。本席認為這並不一定矛盾。相反，本席覺得AW1是一位誠實的證人。本席原審判決時批評AW1是因為根據他的口供，他於簽署了2002年5月24日的書面協議後，不但沒有要求及保存好一份有雙方正式簽名的協議，亦竟然沒有察覺到他手持的一份文件祇是一份會褪色的影印文件。另外，雖然他一方面投訴答辯人以往拖欠他，他的哥哥及他的父親很多租金，他仍決定郵寄兩份他簽好的租約（分別為D座及E座）給答辯人。但這些行為無損他口供的真確性。
21.總結來說，答辯人於覆核本案時提交的證供與證物，除了提交R3及一些以前未提交的交款記錄，完全沒有新意，並不能夠成功支持答辯人的說法，並說服本席相信答辯人代表的口供。所以本席駁回答辯人的覆核申請。在核對過雙方現時已經同意的交款/收款記錄（見本判案理由書第11段）後，本席修改答辯人要繳交的2004年1月份的租金為7,060元（租金7,500元，減去2月25日收的1,000元的一半，及加回答辯人於1月30日自行扣起的120元的一半）；除此之外，原來的頒令維持不變。
22．頒令
1． 答辯人的覆核理由不成立，撤銷覆核申請；將於數日內發出本覆核的書面判案理由。
2． 2004年3月15日的判決的頒令第2點修改如下：-
| “(2)(i) |
答辯人須繳付申請人所欠租/中間收益，每月為7,500元，由2004年2月1日計至將處所交回為止； |
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(ii)
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答辯人須繳付申請人由2004年1月1日至2004年1月31日的欠租7,060元；” |
3． 其他頒令維持不變；
4． 本席不頒訟費命令。
申請人：親自應訊
答辯人：親自應訊
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